【正文】 升地氣，并結(jié)合營(yíng)地休閑需求 、 會(huì)議休閑需求 、 度假休閑需求，逐步帶動(dòng)休閑 商業(yè) 地產(chǎn) 、休閑度假地產(chǎn) 的開(kāi)發(fā)。 （ 五 ）旅游帶動(dòng)地產(chǎn)，文化提升價(jià)值 ——突破商業(yè)模式 項(xiàng)目地中有超過(guò) 100 畝的建設(shè)用地，旅游地產(chǎn)必將是其中的核心內(nèi)容與盈利模式結(jié)構(gòu)的重要支撐！其關(guān)鍵是如何做 到 價(jià)值最大化。 —— 游憩方式： 緊扣 浪漫 文化特色，落實(shí)到營(yíng)地產(chǎn)品、商業(yè)街區(qū)與旅游地產(chǎn)瓜洲國(guó)際露營(yíng)地旅游開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目建議書(shū) 創(chuàng)意經(jīng)典 落地運(yùn)營(yíng) 9 的項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)上。 我們認(rèn)為，《春江花月夜》的 絕美 意境， 就是瓜洲露營(yíng)地 最具吸引力的核心賣(mài)點(diǎn)！ 考察發(fā)現(xiàn)， 露營(yíng)地 目前仍然有 《 春江花月夜 》 所 描繪 的 美妙 意境 —— 春潮、大江、 蘆葦 蕩 、 花卉 、月、 夜 ，故而 我們建議， 選擇 “孤篇概全唐”的千古絕唱—— 《 春江花月夜 》 作為瓜洲國(guó)際露營(yíng)地的文化藍(lán)本 ，凝練其中的 “ 浪漫 文化”內(nèi)涵 ，結(jié)合現(xiàn)狀的生態(tài)本底 與時(shí)尚休閑項(xiàng)目的發(fā)展需求 ， 運(yùn)用情景化手法 進(jìn)行合理的設(shè)施建設(shè)、景觀改造，完美再現(xiàn) 《 春江花月夜 》 的美妙意境，形成露營(yíng)地的超級(jí) 賣(mài)點(diǎn) ——“ 春江花月夜，浪漫瓜洲營(yíng) ” ， 這必將 使得瓜洲國(guó)際露營(yíng)地 完全跳出國(guó)內(nèi)外普通營(yíng)地的層面， 引領(lǐng)營(yíng)地產(chǎn)品的創(chuàng)新發(fā)展 ，從而 成為 超越鎮(zhèn)揚(yáng) 、超越長(zhǎng)三角而面向 全國(guó) 的文化營(yíng)地休閑精品，成為瓜洲古鎮(zhèn)國(guó)際旅游度假區(qū)的獨(dú)特市場(chǎng)品牌，并反映未來(lái)瓜洲度假區(qū)的一 流水準(zhǔn)形象 ！ 一旦確立了“春江花月夜”這一主題之后， 一切資源都將得到充分整合， 就可以把 大橋、 江堤、蘆葦蕩、森林、商業(yè)街區(qū)、湖泊、島嶼、草坪 等生態(tài)資源 用“ 春江花月夜 ” 所體現(xiàn) 的 “ 浪漫 文化風(fēng)情 ” 這條主線串起來(lái)，形成一套主題化、情景體驗(yàn) 化的浪漫 游憩模式和 浪漫 產(chǎn)品體系 ： —— 核心賣(mài)點(diǎn)： 以長(zhǎng)江風(fēng)光帶觀光設(shè)施 （如伸進(jìn)蘆葦蕩之中的木棧道、仿古畫(huà)舫、觀光木樓） 的打造為重點(diǎn)， 營(yíng)造《春江花月夜》 浪漫觀光 游憩體驗(yàn)的核心平臺(tái) —— 包括風(fēng)情江灘浪漫景觀大道的建設(shè)等 。因其地處長(zhǎng)江與運(yùn)河交匯處的獨(dú)特地理位置，而成為一個(gè)特別容易引發(fā)詩(shī)性和感觸之地 、發(fā)生各種浪漫故事之所 ，更為甚者，描繪瓜洲渡 的 許多詩(shī)詞，最終都 穿越了時(shí)空， 成為了千古絕唱，如王安石的《泊船瓜洲》、如張若虛的《春江花月夜》?? 由此，我們發(fā)現(xiàn)， 瓜洲露營(yíng)地完全有資本拒絕平庸，通過(guò)融入詩(shī)詞文化創(chuàng)造特色賣(mài)點(diǎn)，超越一般郊野營(yíng)地的層面，創(chuàng)新地打造 文化與時(shí)尚完美融合的 文化瓜洲國(guó)際露營(yíng)地旅游開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目建議書(shū) 創(chuàng)意經(jīng)典 落地運(yùn)營(yíng) 8 主題型郊野營(yíng)地 —— 就像富春山居高爾夫把《富春山居圖》所反映的宋代文化與時(shí)尚的高爾夫完美融合一樣，就像廣東南昆山的十字水把現(xiàn)代豪華度假酒店與嶺南文化相結(jié)合一 樣，都形成 了文化型時(shí)尚度假產(chǎn)品的 經(jīng)典 之作 ，關(guān)鍵在于挖掘提煉詩(shī)詞文化的內(nèi)涵特色，并與時(shí)尚休閑項(xiàng)目充分結(jié)合 。 跳出營(yíng)地做營(yíng)地，瓜洲露營(yíng)地完全有 資本拒絕平庸 其 一，盡管瓜洲古鎮(zhèn)的景觀風(fēng)貌已消失殆盡，但悠悠古渡、浩浩長(zhǎng)江的生態(tài)意境仍然存在， 加上 中國(guó)第一、世界第三的特大跨徑懸索橋 —— 潤(rùn)揚(yáng)長(zhǎng)江公路大橋 、汽渡、高爾夫、別墅區(qū) ， 完全可以 跳出 1300 畝的地塊范圍，將這些資源 整合成為瓜洲露營(yíng)地的生態(tài)觀光吸引核， 賣(mài) 瓜洲古渡、賣(mài)長(zhǎng)江、 賣(mài)高爾夫 ，從而形成綜合吸引力，在長(zhǎng)三角旅游圈中占據(jù)一席之地， 關(guān)鍵在于建設(shè)觀光設(shè)施，創(chuàng)新觀光方式 。 （ 三 ） 瓜洲 露營(yíng)地完全有資本拒絕平庸 ，超越一般營(yíng)地 僅僅依托濕地森林 生態(tài)基礎(chǔ)建設(shè) 郊野 營(yíng)地，難以形成強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力 由于難以借用瓜洲古鎮(zhèn)的景觀吸引力，瓜洲露營(yíng)地所在地塊只是長(zhǎng)江沿岸的一塊普通的濕地森林，整體吸引力并不突出。 瓜洲國(guó)際露營(yíng)地旅游開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目建議書(shū) 創(chuàng)意經(jīng)典 落地運(yùn)營(yíng) 7 其三， 場(chǎng)地布局受限。 其二， 社會(huì)道路制約。 作為瓜洲古鎮(zhèn)國(guó)際旅游度假區(qū)的一個(gè)部分， 露 營(yíng)地需要古鎮(zhèn)、古渡文化品牌的拉動(dòng)和 瓜洲度假區(qū) 其他旅游產(chǎn)品的豐富補(bǔ)充。 從功能結(jié)構(gòu)上看， 可以 超越 “ 純營(yíng)地 ” 的 層面 ，而成為一個(gè)融合 “ 郊野 營(yíng)地、 生態(tài)觀光、 商業(yè)休閑街區(qū)、旅游地產(chǎn)、度假酒店 、高爾夫 球場(chǎng)”等諸多旅游休閑項(xiàng)目于一體的綜合度假營(yíng) 。 從場(chǎng)地規(guī)模上看， 1300 畝的 地塊 規(guī)模 已經(jīng)超過(guò)國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)郊野營(yíng)地的面積，完全可以作為一個(gè) 獨(dú)立 的發(fā)展結(jié)構(gòu) —— 如“度假營(yíng)”來(lái) 運(yùn)作 。 （二） 瓜洲國(guó)際露 營(yíng)地 具備獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)， 但存在三大 限制 瓜洲露營(yíng)地具備獨(dú)立運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ) 露 營(yíng)地項(xiàng)目屬于整個(gè)瓜洲 度假區(qū)的一個(gè)部分， 可以 看作是整個(gè)瓜洲度假區(qū) 建設(shè) 的一期工程 ，但 在其他板塊沒(méi)有啟動(dòng)之前，露營(yíng)地自身必須 有自身市場(chǎng)吸引力與合理收益回報(bào)，特別是 具有“ 食、住、行、游、購(gòu)、娛 ” 兼具的復(fù)合 功能結(jié)構(gòu) ，能夠進(jìn)行獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。 如果能夠在瓜洲 打造出來(lái)， 勢(shì)必 占領(lǐng)鎮(zhèn)揚(yáng)都市 區(qū) 的市場(chǎng)空缺 （甚至可以打造“潤(rùn)揚(yáng)中央郊野露營(yíng)地”的概念） ， 同時(shí)也是長(zhǎng)三角旅游圈內(nèi)的稀缺產(chǎn)品（長(zhǎng)三角地區(qū)目前仍然非常缺乏一個(gè)高品質(zhì)的知名露營(yíng)地） ， 市場(chǎng)潛力巨大， 有助于開(kāi)發(fā)獲得成功 。 因此，配合高爾夫球場(chǎng) 、生態(tài)別墅區(qū) 的建設(shè)，率先 在潤(rùn)揚(yáng)南路西側(cè) 開(kāi)發(fā)國(guó)際露營(yíng)地，作為瓜洲古鎮(zhèn)國(guó)際旅游度假區(qū)的先導(dǎo)項(xiàng)目，是現(xiàn)實(shí)選擇， 也具備極大潛力 ： 其一，市場(chǎng)巨大 根據(jù)我們對(duì)于郊野營(yíng)地的專項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)， 營(yíng)地休閑在國(guó)外非常發(fā)達(dá)， 已經(jīng) 發(fā)展成為非常成熟的休閑產(chǎn)品； 而 隨著我國(guó)自駕車(chē)市場(chǎng)的增長(zhǎng)與旅游個(gè)性化需求的凸顯，營(yíng)地休閑開(kāi)始在 國(guó)內(nèi) 興起， 成為國(guó)內(nèi)旅游休閑市場(chǎng)的一個(gè)新熱點(diǎn)，并 通過(guò)多個(gè) 已建成項(xiàng)目的培育，營(yíng)地休閑的市場(chǎng)需求正在擴(kuò)大，本項(xiàng)目位于汽車(chē)保有量居全國(guó)前列 、旅游消費(fèi)觀念先進(jìn) 的長(zhǎng)三角地區(qū)，市場(chǎng)潛力 極大。 在 確立 “ 千年詩(shī)渡，浪漫瓜洲 ”為 主題形象 ， 以“國(guó)際旅游度假區(qū)”為目標(biāo)， 融入 沿江旅游帶、 長(zhǎng)三角旅游圈、 大運(yùn)河旅游線 的基礎(chǔ)上， 通過(guò) 旅游產(chǎn)品 創(chuàng)新 （如國(guó)際露營(yíng)地 、 風(fēng)情江灘、婚慶公園、 高爾夫 球場(chǎng) 等 ） 與游憩方式 創(chuàng)新 ， 使 瓜洲 完全有可能 超出寧鎮(zhèn)揚(yáng)都市圈的層面， 對(duì) 整個(gè)長(zhǎng)三角乃至 更大范圍的 國(guó)內(nèi)外 市場(chǎng) 形成強(qiáng)勁吸引 ， 除 居民節(jié)假瓜洲國(guó)際露營(yíng)地旅游開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目建議書(shū) 創(chuàng)意經(jīng)典 落地運(yùn)營(yíng) 5 日休閑度假市場(chǎng)與商務(wù)公務(wù)市場(chǎng)外，還包括 自 駕車(chē)休閑市場(chǎng)、婚紗攝影與 婚禮婚慶市場(chǎng) 。 （三）市場(chǎng)分析 現(xiàn)實(shí)的 基礎(chǔ) 市場(chǎng) 以 “ 寧鎮(zhèn)揚(yáng) ” 三大城市為核心的周邊城市休閑度假市場(chǎng)，是瓜洲度假區(qū)未來(lái)旅游開(kāi)發(fā)最現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)市場(chǎng)， 是瓜洲旅游啟動(dòng)的 關(guān)鍵市場(chǎng)， 其中 既包括 市民節(jié)假日休閑度假市場(chǎng)， 也 包括商務(wù)公務(wù)休閑市場(chǎng) 。 （二）資源分析 核心 資源梳理 ——“六個(gè)一 和 N 首詩(shī)詞 ” 我們認(rèn)為，要