【正文】 3800元/m2 元/m2 戶型配比 多層（4層半）：65%高層(912層)：30%別墅（未開發(fā)）：5% 多層；70%高層：30% 多層：小高層：聯(lián)排別墅： 面積配比 多層（4層半）：高層(912層)：別墅（未開發(fā)）： 多層小高層高層 多層：小高層：聯(lián)排別墅： 價(jià)格 多層：起價(jià)3400小高層、高層：起價(jià)3300別墅：10000元/平方米左右連體別墅：5000元/平方米左右 多層小高層高層 多層：小高層：聯(lián)排別墅： 主力戶型 130160 120150 梅江南：，規(guī)劃保留水面60公頃，居住區(qū)建筑密度不大于22%，其中建筑面積約在130萬平方米，4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的75%左右，每戶平均面積約為120平方米。 高新建材：運(yùn)用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料216。4）安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運(yùn)用智能家庭終端控制器通過門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動(dòng)和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實(shí)現(xiàn)安全報(bào)警。2）6表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表）遠(yuǎn)傳抄表，再通過梅江卡自動(dòng)收繳費(fèi)用。配套：216。 開發(fā)節(jié)奏及上市安排：該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為1 －6地。整個(gè)居住區(qū)共劃分為15個(gè)居住小區(qū)和2個(gè)公建區(qū)。 三、整體市場對本案有重大影響的因素：受政府啟動(dòng)“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個(gè)大片的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域，其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動(dòng)力，在該區(qū)域市場內(nèi)將起到不可替代的主導(dǎo)作用，天玻緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點(diǎn)商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述兩個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ?xiàng)目的主要競爭對手，梅江及梅江南的發(fā)展對天玻項(xiàng)目的影響將是至關(guān)重要和不容忽視的。在同檔次產(chǎn)品中，該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計(jì)還是相當(dāng)?shù)轿坏模?xiàng)目性能比達(dá)到了較佳的效果，重點(diǎn)吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶。 總結(jié)：該項(xiàng)目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購房升值為主導(dǎo)賣點(diǎn)，并期望借助梅江的建設(shè)來完善區(qū)域功能，運(yùn)用了借大勢推小勢的做法。別墅分為2280平方米兩種，均價(jià)約在5300元/平米左右。總結(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品方面不具備競爭優(yōu)勢，主要依靠生態(tài)、科技的運(yùn)用為主要競爭點(diǎn)，最市場炒做的很熱，但項(xiàng)目開發(fā)、策劃方面并無突破性的拓展。產(chǎn)品面積偏大，主力戶型在140160之間，戶型并無創(chuàng)新，同市場有很大趨同性。3．2梅江藍(lán)水假期：藍(lán)水假期以小高層(912層)、多層（45層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為1：1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時(shí)，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價(jià)值。該項(xiàng)目一直以高科技的“H概念社區(qū)”為宣傳主題，目標(biāo)客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的’H’一族”。 項(xiàng)目名稱 規(guī)模（m2） 發(fā)售資源（m2） 產(chǎn)品形式 均價(jià)（元/m2） 主力產(chǎn)品（m2） 消化率 泰達(dá)園 9萬 9萬 多層高層 4200 110120130 75% 羅馬花園 5萬 2萬多 小高層高層 5300 150(兩室) 70% 世紀(jì)城 ：名都新園 藍(lán)水假期 個(gè)案分布與宗地位置關(guān)系圖：云水園 宗地 3．1世紀(jì)城： 該項(xiàng)目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集中在100平方米（兩室）以及140（平米）三室。項(xiàng)目名稱 規(guī)模（m2） 發(fā)售資源（m2） 建筑形式 容積率 均價(jià)（元/m2） 主力產(chǎn)品（m2） 消化率 世紀(jì)城 22萬 20萬 多層小高層 1．29 3600 100（兩室）140（三室） 70% 芳水園 約2萬 多層小高層 3800 120150 15% 藍(lán)水假期 內(nèi)認(rèn)期 多層小高層 0．9 3900 140160 20% (4) 4000元/平米 此類產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢是絕對的，同時(shí)，產(chǎn)品開發(fā)上追求深度，比較注重對文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項(xiàng)目有：項(xiàng)目名稱 規(guī)模（m2） 建筑形式 綠化率 均價(jià)（元/m2） 主力產(chǎn)品（m2） 瑞江花園（一期） 整體40萬 多層 35% 2400 7090（兩室） 金海灣 20萬 多層 30% 2480 90100（兩室） 榮華園 3萬 多層 36% 2300 8090（兩室） (2) 2500—3500元/平米：該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對主力產(chǎn)品地位。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實(shí)力較弱的外遷戶的需求?！魠^(qū)域市場各檔次產(chǎn)品的集合特征： 河西市場產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區(qū)域。 u 平均單價(jià)走勢：河西區(qū)的平均單價(jià)一直在3200元/平米到3300元/平米之間，平均價(jià)位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。u 銷售量：該區(qū)域市場的銷售量一直穩(wěn)步增長，尤其是2000年的增長幅度最大，與99年同比增長了61%。4)開發(fā)時(shí)間較早的區(qū)域市場，整體呈現(xiàn)購買力強(qiáng)，改善的需求愿望強(qiáng)，對于區(qū)外市場的輻射力強(qiáng)。2） 從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為天津市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場發(fā)展的較為成熟且市場容量相對較大。市場基本處于平衡狀態(tài)。 第四章 市場研究 ：： 該項(xiàng)目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間。 該項(xiàng)目總體講法律手續(xù)比較簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地 局辦理協(xié)議出讓，合作風(fēng)險(xiǎn)相對較低。，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動(dòng)生產(chǎn)，對企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價(jià)證券等資產(chǎn)作抵押，按照評(píng)估價(jià)格或約定價(jià)格，由市財(cái)政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。（5） 付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計(jì)劃可看出，基本每筆付款都對應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險(xiǎn)。（3） 土地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無法律糾紛。（1） 合作背景：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè),其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn),同時(shí)該公司也想通過建設(shè)新廠擴(kuò)大規(guī)模和進(jìn)行技術(shù)改造,增加企業(yè)競爭力,該公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司簽定了土地開發(fā)意向書,通過談判, 香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司同意退出該項(xiàng)目,前提是我司承諾1000萬元補(bǔ)償費(fèi), 在此情況下,萬科直接與土地方進(jìn)行合作。，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過程中不受干擾。b. 負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項(xiàng)目立項(xiàng)后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給萬科公司使用。%以下后一周內(nèi)，萬科公司支付300萬元。，協(xié)助萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的7%以下，低于7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成,萬科拿三成）（2）與合作方香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司補(bǔ)償價(jià)款和付款計(jì)劃①補(bǔ)償價(jià)款：總額為1000萬元，補(bǔ)償價(jià)款包括合作方前期運(yùn)作費(fèi)用、退出開發(fā)的損失補(bǔ)償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補(bǔ)償。、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。、資料、證明等，并負(fù)責(zé)提供人員配合。③土地方的主要工作，其余用地在2003年6月底前提供給萬科公司使用。，每3個(gè)月付四分之一（即2500萬元）。然后萬科公司去辦理項(xiàng)目立項(xiàng),如果該項(xiàng)目立項(xiàng)不成,該筆款如數(shù)退回給萬科公司。（1）與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價(jià)款及付款進(jìn)度①土地價(jià)款：總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬元（，最終以實(shí)際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（2）操作方式萬科與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。合作方為香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項(xiàng)目后必須協(xié)助萬科公司與土地方的合作并保證萬科按其原有合作條件與土地方合作。我們分析，如果沒有大的政策變化，應(yīng)能實(shí)施，同時(shí)在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出7%的部分費(fèi)用。4. 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（1） 項(xiàng)目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動(dòng)，新開工面積在30萬平米左右，是由政府組織實(shí)施的項(xiàng)目，該項(xiàng)目上馬一定會(huì)對梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護(hù)的原因，會(huì)控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項(xiàng)目會(huì)被推遲立項(xiàng)，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)天津公司與當(dāng)?shù)卣牧己玫年P(guān)系，通過多方工作，應(yīng)能解決立項(xiàng)問題。詳細(xì)說明 （3）取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制 土地方新廠址剛選定，還未開工建設(shè)，其能否按時(shí)搬遷，起決于新廠的建設(shè)進(jìn)度，這是 風(fēng)險(xiǎn)所在。③ 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。3. 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估（1） 取得土地使用權(quán)程序① 萬科與天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。綜合分析該項(xiàng)目地價(jià)比較接近市場價(jià)位，能為我方接受。兩者同比，同時(shí)，梅江為安居項(xiàng)目，地價(jià)中不含出讓金、契稅等費(fèi)用，且為招標(biāo)拍賣項(xiàng)目，地價(jià)支付時(shí)間急促。（列表說明上述問題）3．周邊地價(jià)的比較：①與梅江地價(jià)的比較：梅江拍賣價(jià)為1248元/平方米（樓面地價(jià)），該地價(jià)中為含市政配套的熟地價(jià)。兩者相差10萬M2。③合計(jì)毛地補(bǔ)償費(fèi)用為23470萬元，即45萬元/畝，折到住宅用地為60萬元/畝?？山ㄔO(shè)用地中,住宅用地與配套公建用地補(bǔ)償價(jià)格相同,即總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬元（，最終以實(shí)際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。供熱：為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱,近期在集中供熱不到位 時(shí)由政府供熱部門提供臨時(shí)鍋爐房供熱。通訊：該項(xiàng)目為梅江電話局的服務(wù)范圍，解放南路現(xiàn)狀有12孔電信電纜。排水：在該項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內(nèi)雨水通過該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的DN500入珠江道干管,遠(yuǎn)期在項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內(nèi)污水通過污水泵站排入解放南路規(guī)劃DN800污水管，由此進(jìn)入紀(jì)莊子污水處理廠。項(xiàng)目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃30米道路，通過譚江道將該項(xiàng)目與梅江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。項(xiàng)目南側(cè)的40米寬的浯水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使項(xiàng)目又多了一條出行路線。（4）目前項(xiàng)目門前有去大港區(qū)62659公交線路，距項(xiàng)目1公里處有9954路終點(diǎn)站，項(xiàng)目開發(fā)后，該2路公交線會(huì)很方便延伸到項(xiàng)目門前設(shè)置站點(diǎn)，并可引進(jìn)其他線路，方便項(xiàng)目業(yè)主出行。（2）解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米，并保留現(xiàn)狀水面，在項(xiàng)目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調(diào)節(jié)了空氣，又避免了噪音，對項(xiàng)目帶來的好處可謂多多。項(xiàng)目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為天津玻璃廠用地，后被附 近 村民占用，現(xiàn)以被天津玻璃廠收回，面積約127畝，規(guī)劃用途為水面。項(xiàng)目宗地西北側(cè)和西側(cè)原為罐頭廠倉庫 和天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場部分用地,現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開發(fā),屬于 梅江南居住區(qū)的一部分,該項(xiàng)目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔衛(wèi)津河,基本上