濟(jì)南市第三糧庫(kù)片區(qū)舊城改造部分商業(yè)地塊可行性分析-文庫(kù)吧資料
2025-02-12 09:37本頁(yè)面
【正文】 值額 /應(yīng)扣除項(xiàng)目 *100% 方案一：增值比例 =*100%=% 方案二：增值比例 =*100%=% 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目的 50%的部分，適用稅率 =30% ①方案一 序號(hào) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 1 現(xiàn)金流入 8000 0 0 3100 950 2170 銷(xiāo)售收入 0 0 0 3100 950 2170 其他收入 8000 8000 2 現(xiàn)金流出 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 營(yíng)業(yè)稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 ②方案二 序號(hào) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 1 現(xiàn)金流入 8000 0 0 3100 950 2170 銷(xiāo)售收入 11157 0 4130 1062 3280 2685 其他收入 8000 8000 2 現(xiàn)金 流出 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 營(yíng)業(yè)稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 。本項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商投入自有資金 4000 萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款 4000 萬(wàn)元用于投資，剩余部分由銷(xiāo)售住房收入補(bǔ)充，預(yù)售收入的 60%用于資金籌措。 濟(jì)南市規(guī)劃管理部門(mén)提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及項(xiàng)目的初步方案。 小區(qū)的綠化以花卉、樹(shù)木、草坪為主另外建造人工山丘，使小區(qū)的輪廓曲折而富有詩(shī)意，特別是幼兒園附近要將綠化建造的全面豐富，為兒童創(chuàng)造出最優(yōu)越的成長(zhǎng)環(huán)境，另外在住宅的前后種植樹(shù)木和草坪，讓人民的生活不離景，時(shí)刻都有賞心悅目的好心情。（具體布置見(jiàn)下圖） 表 41 方案內(nèi)容表 方案一布局圖 方案二布局圖 綠化是住宅的輔助品，但是他卻是小區(qū)中不可或缺的元素。二層、三層周邊布置中檔偏上類(lèi)服裝店，兒童樂(lè)園，親子類(lèi)項(xiàng)目，少量飲品店及日用百貨類(lèi)店面等。 一層西側(cè)中部布置零散服裝貨架及專(zhuān)賣(mài)店，東側(cè)布置服裝百貨商城共三層，一層周邊布置中小型飲品店、甜品店及快餐類(lèi)餐飲。二層布置電影院一座，特色類(lèi)餐飲及小型電玩城一座等。一層布置大型超市一座，共一層。 （二）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) A地塊主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 編號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 1 規(guī)劃總用地 HA 道路用地 HA 可規(guī)劃用地 ㎡ 其 中 城市綠地 HA 開(kāi)發(fā)用地 HA 2 建筑基底面積 ㎡ 3 建筑密度 % 4 總建筑面積 ㎡ 5 地上總建筑面積 ㎡ 其 中 辦公面積 ㎡ 商業(yè)面積 ㎡ 配套公建建筑面積 ㎡ 6 地上容積率 7 地下總建筑面積 ㎡ 8 地下容積率 9 綠地率 % 10 停車(chē)數(shù) 輛 359 其 中 地上停車(chē)數(shù) 輛 23 地下停車(chē)數(shù) 輛 336 （三） 項(xiàng)目配套公建一覽表 A地塊配套公建一覽表 類(lèi)別 編號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量（處） 地上建筑面積（㎡） 地下建筑面積（㎡） 位置 社區(qū)服務(wù) 16 物業(yè)管理 1 三層西北側(cè) 市 政 工 程 17 消防控制室 1 一層北側(cè) 18 居民存車(chē)處 5 結(jié)合綠化設(shè)置 占地面積： 545 ㎡ 方案 內(nèi)容 19 公廁 1 一層北側(cè) 20 變配電室 1 結(jié)合 A地塊地下車(chē)庫(kù)設(shè)置 21 生活水泵房（地下） 1 結(jié)合 A地塊地下車(chē)庫(kù)設(shè)置 合計(jì) （四）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想 在滿(mǎn)足容積率，建筑密度、綠化率的條件下，同時(shí)兼顧效益，現(xiàn)提出以下兩種方案以供選擇。小區(qū)內(nèi)防災(zāi)設(shè)施齊全，安全隱患小。 （ 2）人文性原則 強(qiáng)調(diào)居民的舒適性、娛樂(lè)性和參與性，提供運(yùn)動(dòng)健身，休閑觀賞等豐富的人文活動(dòng)及多樣化的自然景觀，小區(qū)內(nèi)配有菜場(chǎng)，大量的便利超市，幼兒園，中小學(xué)等一系列完善的配套設(shè)施，真正做到了以人為本，有助于增強(qiáng)居民的歸屬感和自豪感。 四、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 （一）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案原則 設(shè)計(jì)緊扣生態(tài)、人文、前衛(wèi)三原則，倡導(dǎo)以人 為本，強(qiáng)調(diào)人與自然互動(dòng)的設(shè)計(jì)思想。 （ 2）周邊交通條件良好，臨近 5處公交站牌，共 8 路、 46路、 BRT3 路、 BRT路、 k57 路、 k93 路、 BRT1 路等 20余條公交線路 ，距離洪樓商圈僅 ，出行通達(dá)度極高。項(xiàng)目地處平原區(qū)域，其下為石灰紀(jì)灰?guī)r，在灰?guī)r地段內(nèi)有大量火成巖侵入。黃河流經(jīng)北境，小清河為境內(nèi)唯一內(nèi)河航運(yùn)河道。項(xiàng)目占地約 萬(wàn)平方米，用地性質(zhì)商住，平均容積率暫按 ，總建筑面積約 萬(wàn)平方米。 三、項(xiàng)目規(guī)模與建設(shè)條件 （一）項(xiàng)目自然條件與用地條件 濟(jì)南第三糧庫(kù)舊城改造項(xiàng)目，位于濟(jì)南市歷城區(qū)北園大街 37 號(hào)， 原濟(jì)南第三糧庫(kù)院落及周邊部分區(qū)域。 威脅 T 房地產(chǎn)及金融政策的規(guī)范和抑制 地塊成熟有待培養(yǎng) 周邊有較為完善的大型優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在建 ST戰(zhàn)略 利用優(yōu)勢(shì)規(guī)避威脅： 最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于項(xiàng)目地塊的不成熟和周邊同類(lèi)住房的增長(zhǎng)，因此必須形成自己的特色，在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)形成不可替代的優(yōu)勢(shì)。 WO 戰(zhàn)略 利用機(jī)會(huì)克服不足： 利用濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)效應(yīng)拉快項(xiàng)目周邊配套設(shè)施的建設(shè)。 利用本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)交通便利的優(yōu)勢(shì)及價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引有辦公需求的中低檔購(gòu)房者。 swot 分析 優(yōu)勢(shì) S 位于濟(jì)南市歷城區(qū)，政府扶持，發(fā)展?jié)摿薮? 良好的交通體系 周邊景觀條件較好 劣勢(shì) W 該地區(qū)配套設(shè)施仍未完全成熟，發(fā)展尚需時(shí)日 項(xiàng)目地處 舊城區(qū)， 客戶(hù)對(duì)區(qū)域認(rèn) 知度較低 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)能力不夠，購(gòu)買(mǎi)力較差 機(jī)會(huì) O 濟(jì)南市城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)效應(yīng) 區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)業(yè)態(tài)單一，項(xiàng)目增加的新業(yè)態(tài)帶來(lái)利好機(jī)遇。 目前濟(jì)南整個(gè)商業(yè)發(fā)展不平衡，呈現(xiàn)城市商圈過(guò) 剩和東西部商業(yè)不足的局面，未來(lái)東、西部大體量商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃落地，將改變這一格局，同時(shí)催熟東西部商圈的形成，但是北部區(qū)域商圈發(fā)展緩慢，供應(yīng)量少。該商圈專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)過(guò)于飽和，目前經(jīng)營(yíng)狀況一般，對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的需求不大。濟(jì)南市的熱點(diǎn)商圈已近乎飽和，需求量不大。如今，花園路與奧體西路十字路口交織的花園路東數(shù)平方公里范圍內(nèi)，保利置業(yè)、萬(wàn)科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、北大資源、萊鋼建設(shè)、綠城集團(tuán)、祥泰置業(yè)等數(shù)十家品牌開(kāi)發(fā)商云集于此，數(shù)十個(gè)個(gè)
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