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濟(jì)南市張莊路商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫吧資料

2025-05-12 01:07本頁面
  

【正文】 萬元85589萬元=34811萬元利潤率約為40%如果從項(xiàng)目啟動(dòng)投資成本與利潤1:1比例來計(jì)算。土地成本研判 本項(xiàng)目用地約200畝,基準(zhǔn)地價(jià)為100萬元/畝。八、項(xiàng)目投資效益分析由于土地成本尚不明確(只知道基準(zhǔn)地價(jià))預(yù)測本項(xiàng)目投資效益有一定不確定性,將土地成本做為變量來考慮;總收入以總建筑面積80%銷售,20%持有比例來計(jì)算可銷售面積=17550080%=140400 m2假設(shè)其中80400 m2為店面,40000 m2為倉庫,20000 m2為公寓;銷售額為:8040010000元/ m2 = 804,000,000元 400006000元/ m2 = 240,000,000元 200008000元/ m2 = 160,000,000元合計(jì)總銷售額為1,204,000,000元。七、開發(fā)周期分析一次性開發(fā) 如果采用一次性整體開發(fā),估計(jì)開發(fā)周期三年,但資金壓力偏大,又因商業(yè)項(xiàng)目的特殊性(需要招商),操盤的風(fēng)險(xiǎn)性也大,故不建議采用。⑥ 配套酒店按四星標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),可考慮產(chǎn)權(quán)式對外銷售;客房在150間左右;⑦ 配套公寓考慮部分經(jīng)營戶居住,以及部分辦公的需要,可以考慮建兩棟小高層公寓。④ 倉庫(冷庫)區(qū)與獨(dú)立商鋪規(guī)模呈1:,(如1000間店面,則規(guī)劃600個(gè)倉庫位),倉庫每單位以30—40m2左右為宜。國際茶文化交流中心”。六、規(guī)劃建設(shè)初步構(gòu)想本項(xiàng)目規(guī)劃與建設(shè)有待于下一步工作展開,這里我只給些初步構(gòu)想: 總體構(gòu)想本項(xiàng)目從規(guī)劃功能分區(qū)上應(yīng)有以下幾項(xiàng):A、 主營批發(fā)業(yè)務(wù)區(qū)B、 兼營批發(fā)業(yè)務(wù)區(qū)C、 中心建筑區(qū)——品牌展示區(qū)D、 物流區(qū)E、 配套酒店F、 配套公寓G、 車位以上各部分相互呼應(yīng),共同形成一個(gè)功能齊全、配套完善的茶業(yè)市場。 產(chǎn)品功能定位① 品牌展示中心吸納全國各茶系領(lǐng)先品牌,形成全國最重要的茶葉品牌展示中心;② 行業(yè)信息中心以批發(fā)貿(mào)易為依托,強(qiáng)化茶市的信息功能,使其成為全國重要的茶業(yè)信息中心,建立信息收集、處理、發(fā)布一體化的平臺;③ 茶業(yè)貿(mào)易中心進(jìn)一步加強(qiáng)貿(mào)易功能,加大對全國的輻射力度;使之成為全國最重要的茶業(yè)貿(mào)易中心之一;④ 茶文化展示傳播中心目前張莊茶業(yè)市場在此方面較弱,本項(xiàng)目應(yīng)在此方面發(fā)力,增強(qiáng)項(xiàng)目亮點(diǎn),增加市場魅力與號召力。我認(rèn)為必須確保項(xiàng)目用地為出讓用地,可做為商業(yè)用地開發(fā)并銷售,本項(xiàng)目才有開發(fā)價(jià)值,避免長期持有只能做房東的模式; 拆遷問題本項(xiàng)目500米沿街面全部都有地上建筑物,有酒店、企業(yè)、沿街商鋪等,拆遷是房地產(chǎn)開發(fā)公認(rèn)的棘手問題,其過程有諸多不確定因素;在時(shí)間和資金成本上給項(xiàng)目造成壓力與風(fēng)險(xiǎn);另一方面,沿街面是項(xiàng)目價(jià)值最高的一部分,如果就地安置,會在一定程度上損害到公司利益,值得深思并及早考慮解決的有效辦法,最大限度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和減少損失。四、本項(xiàng)目所面臨的問題與威脅從目前狀況來看,本項(xiàng)目主要面臨兩個(gè)問題: 開發(fā)模式問題因?yàn)轫?xiàng)目處于意向性階段,尚不明確政府對本項(xiàng)目開發(fā)模式的界定。商業(yè)地產(chǎn)投資對投資者的吸引力; 立足安溪茶基地,本身具備招商便利性 本項(xiàng)目恰恰具備了這兩個(gè)條件:① 招商條件:C、 企業(yè)自身優(yōu)勢福建隆恩不僅來自于中國茶業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)、鐵觀音之鄉(xiāng)福建安溪,而且有成功開發(fā)安溪參洋“中國茶博園”的經(jīng)驗(yàn),繼承優(yōu)秀茶文化傳統(tǒng),融合現(xiàn)代運(yùn)營理念,將成為本項(xiàng)目優(yōu)勢之一;② 機(jī)會點(diǎn) 經(jīng)過調(diào)查研究,我認(rèn)為本項(xiàng)目存在以下機(jī)會點(diǎn):A、 政策優(yōu)勢槐蔭區(qū)政府將張莊路規(guī)劃為茶文化一條街,對張莊路商業(yè)板塊開發(fā)高度重視,成立了專門的指揮部,對茶葉批發(fā)市場相當(dāng)關(guān)心支持,本項(xiàng)目在恰當(dāng)時(shí)機(jī)介入,相信政府會樂見其成;B、 宏觀投資環(huán)境國家房地產(chǎn)新政使商品房投資者受到壓制;個(gè)人投資者普遍缺少新投資方向和興奮點(diǎn),而商業(yè)地產(chǎn)不受影響(主要是金融政策),為投資者提供投資機(jī)會,就是本項(xiàng)目的機(jī)會;C、 張莊茶業(yè)市場急需產(chǎn)業(yè)升級張莊茶業(yè)市場雖是全國性市場,但也存在自身問題;從橫向來看,雖然三合一的茶業(yè)市場具有較強(qiáng)規(guī)模效應(yīng),但廣友、老屯市場只能說是濟(jì)南茶葉批發(fā)市場的延伸與復(fù)制。蓋家溝、黃臺因地段、配套、管理等多方面的原因經(jīng)營不夠理想,定位也較為模糊,經(jīng)營狀況呈衰退趨勢。張莊茶業(yè)市場做為全國性的大市場地位無可撼動(dòng); 商鋪多以3層溜房為主,一層做為門店,二、三層做為住宅或倉庫; 以上三家市場相互呼應(yīng),共同形成張莊茶業(yè)大市場;同時(shí)具有一些共性特征: 目前該市場有茶業(yè)經(jīng)營戶400余家,年銷售額4億人民幣左右,去年底,該市場又打造廣友購物廣場,其中一層規(guī)劃為茶葉形象門店進(jìn)行招商,租金60元/ m2左右,目前基本招滿,但仍有部分租戶沒有進(jìn)駐開張;該市場形成時(shí)間較濟(jì)南茶葉批發(fā)市場晚些,經(jīng)營狀況也相對差一些。 該市場開發(fā)主體為濟(jì)南供銷社,店面只租不售,所有權(quán)為供銷社長期持有。兩年一屆的濟(jì)南茶博會目前已舉辦了五屆,成為業(yè)界交流、貿(mào)易的重要平臺。 張莊茶業(yè)批發(fā)市場狀況分析張莊茶葉批發(fā)市場形成于1995年,經(jīng)過十幾年的發(fā)展,已經(jīng)成為全國規(guī)模最大、輻射力最強(qiáng)的專業(yè)茶業(yè)市場之一;有“江北第一茶市”之稱,是我國茶葉最主要的銷售中心和南茶北運(yùn)的中轉(zhuǎn)站。配合多家專業(yè)批發(fā)市場,張莊路物流業(yè)發(fā)達(dá),形成了大運(yùn)等六、七家規(guī)模不等的物流公司,保障批發(fā)市場的物資流通,而正在建設(shè)中的濟(jì)南西客站工程將會大大提升該板塊的人流、物流,對鞏固張莊商業(yè)圈的地位具有重大意義。④ 順河位于順河立交橋下,依勢而建,形成約20家左右茶葉店,小規(guī)模,以零售為主。② 蓋家溝位于濟(jì)南城北歷山北路,依托大型物流中心而建,茶葉商鋪40—50家,破敗不堪,經(jīng)營情況普遍較差,走低端市場。同時(shí),由于6月市場觀望氛圍依然濃厚,原在售項(xiàng)目成交量下降明顯,且新增供應(yīng)量大幅減少,受此影響該月濟(jì)南住宅市場呈現(xiàn)“價(jià)漲量跌”的局面。本月新上市項(xiàng)目以8096平米兩室和110144平米三室產(chǎn)品為主,其中,總房款較低的兩室、性價(jià)比較高的三室房源,備受市場青睞。(2)2010年6月濟(jì)南房地產(chǎn)市場分析① 濟(jì)南整體住宅市場成交量分析2010年16月濟(jì)南商品住宅成交量變化圖受
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