【正文】 現(xiàn)狀出發(fā)，以消費者調(diào)查作為基礎(chǔ)，建立以生態(tài)、自然環(huán)境為基礎(chǔ)，各種配套設(shè)施齊全的體育健身休閑場所無疑將吸引大量的消費者前來消費。雖然價格便宜，但缺乏核心的競爭力。同樣以常德市為例，幾年前體育休閑暫露頭角；經(jīng)過這今年的發(fā)展已經(jīng)成為常德市休 閑市場的一個新熱點。多種項目于一身的娛樂場所，這樣既增加了客源的覆蓋面，又可大大提高經(jīng)濟效益。如羽毛球、網(wǎng)球、游泳、垂釣等等。缺乏集多種娛樂項目為一體 的綜合性娛樂場所。在充分考慮到消費者的消費需求的前提下，創(chuàng)建綜合性的、有自身鮮明的特色的，注重服務(wù)質(zhì)量與個性服務(wù)的休閑娛樂場所，就必定能顯現(xiàn)整體效應(yīng)，樹立企業(yè)品牌。這一方面與企業(yè)本身晶牌定位與宣傳方面的意識不足有關(guān)，另一方面也體現(xiàn)缺乏規(guī)模與特色，很難產(chǎn)生品牌轟動與連帶效應(yīng)有關(guān)。 C、品牌效應(yīng)沒能充分發(fā)揮 目前常德市的休閑娛樂市場內(nèi)的品牌缺乏長久的生命力。在產(chǎn)品上、服裝上、在茶藝文化上，卻再也沒有體現(xiàn)自己的獨特風(fēng)格。不論裝修、產(chǎn)品、還是服務(wù)上都沒有形成自己的風(fēng)格。同時目前常德市休閑娛樂場所不論從硬件還是從軟件上來看，都有明顯提高的空間，常德市的休閑娛樂市場的潛力巨大。 C、消費狀況 現(xiàn)將幾類娛樂項目消費情況進行列表說明，下表中列出的都是常德市行業(yè)內(nèi)做得較好的幾家 。 隨著常德市旅游事業(yè)的飛速發(fā)展，商務(wù)與旅游客人將會逐漸增加；隨著經(jīng) 18 濟的發(fā)展，工薪階層的收入逐漸增多，目前，以工薪階層的收入來看，康體娛樂項目難以參與過多，故大多工薪階層人士對娛樂市場在持觀望態(tài)度。 通過對以上項目列表說明之后，總的來說常德市的 KTV 包房、茶藝、劇場和桑拿、足浴這些項目，都普遍受到了市民的喜愛。像提供這樣項目的桑拿、足浴場所雖然很多，但規(guī)模較小的場所終未受到大眾的青睞。它們以各自的裝飾特色和規(guī)模受到了市民的喜愛，從上座率的數(shù)字中可以看出，均達到 80％— 85％以上甚至更高。 另外，對那結(jié)規(guī)模較大、檔次高的娛樂場所有所偏好。他們對文藝表演形式的喜愛，有著優(yōu)良的傳統(tǒng)。 兩家劇場的規(guī)模也都在千人左右，上座率竟達到了 70%— 80%。以上列表所述的均是規(guī)模較大、檔次較高的場所，一般上座率均在 90%以上，甚至經(jīng)常爆滿。 經(jīng)營規(guī)模及上座率分析 第一類 娛樂類 場所名稱 項目名稱 規(guī)模 上座率 九重天歌廳 KTV 36 間 95% 金碧輝煌歌廳 KTV 40 間 90% 天上人間歌廳 KTV 43 間 90% 金色年華歌廳 KTV 60 間 95% 百家劇場 演藝歌舞 近 1000/座位 86% 芙蓉劇場 演藝歌舞 近 1000/座位 72% 第二類 休閑類 場所名稱 項目名稱 規(guī)模（茶位數(shù)） 上座率 紅珊瑚茶館 茶藝 200 85% 熱帶雨林茶館 茶藝 200 95% 米蘿咖啡 茶藝 150 90% 第三類 健身類 17 場所名稱 項目名稱 規(guī)模 上座率 芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴 24 98% 華天桑拿中心 桑拿、足浴 30 96% 陽光臺球俱樂部 臺球 15 95% 金太陽保齡球館 保齡球 24 55% （ 1）第一類（娛樂類） 常德市 KTV 大多分布 在武陵大道一帶，它們具有不同規(guī)模、不同檔次，共計數(shù)十家。 第三類 健身類，其中包括桑拿足浴、臺球、保齡球。 A、常德市的康體娛樂項目的構(gòu)成可分為 三大類： 第一類 娛樂類，其中包括 KTV包房和演藝劇場。 16 同時值得注意的問題如：臨近華天酒店有一條商產(chǎn)云集的小街，個體經(jīng)營者已組建一個初具規(guī)模的桑拿足浴街，但因為其個別規(guī)模小，形式單一，服務(wù)等各種原因、生意清淡，消費這些項目的客源多數(shù)選擇到裝飾豪華、檔次高的賓館和酒店去消費這些項目。 常德市康體娛樂分析 行業(yè)現(xiàn)狀 在各娛樂項目當(dāng)中較為市民喜愛的有 KTV 包房、茶藝休閑、桑拿足浴及歌舞表演。只有發(fā)展高星級旅游住宿接待設(shè)施才能滿足人們的需求。它充分說明了社會需要高質(zhì)量的生活。旅游住宿接待設(shè)施星級高的，設(shè)施完善 ，項目齊全，服務(wù)優(yōu)秀，經(jīng)營就好，出租率就高。 常德市旅游住宿接待設(shè)施的經(jīng)營狀況，從某種程度上已指出了發(fā)展方向。專家們早已預(yù)測到，觀光性度假將讓位于保健、娛樂型度假；周末及節(jié)假日的的家庭式度假和情侶式度假已經(jīng)在形成一種趨勢。常德市還沒有專門是旅游度假性的旅游住宿接待設(shè)施，更沒有風(fēng)景如畫的康體、娛樂型度假村。即商務(wù)、會議兼旅游綜合性住宿接待設(shè)施。 3）多功能綜合性旅游住宿接待設(shè)施成為趨勢 從旅游住宿接待設(shè)施類型上看發(fā)展。有桃花源、壺瓶山、 — 柳葉湖等。 從發(fā)掘旅游資源上看發(fā)展。隨著周末度假、節(jié)日度假、自駕度假等度假方式的增多，郊區(qū)與風(fēng)景區(qū)有可能成為 15 新的繁榮區(qū) ，因此將來的常德繁華區(qū)域也會增多，旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展空間和機遇也隨之到來。目前，常德市的旅游住宿接待設(shè)施主要分布在城區(qū)的中心地帶?？梢詮囊韵聨讉€方面去看常德旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展。 旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展趨勢分析 常德市的旅游旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展較快，并已具有一定數(shù)量。但有一個情況不容忽視，旅游住宿接待設(shè)施項目比較完善，或某一個部分比較完善的，他們的經(jīng)營狀況就要好一些，客房出租率或那一個部分的經(jīng)營效果就要強一些。 營業(yè)構(gòu)成 縱觀市區(qū)內(nèi)的幾家中、高星級酒店的營業(yè)構(gòu)成情況，是各具特色。尤其是常德的四星級旅游住宿接待設(shè)施平均開房率達 80%以上，旺季更是供不應(yīng)求。 出租情況 常德市星級旅游住宿接待設(shè)施的出租情況一般都較好，特別是中、高檔旅游住宿接待設(shè)施的客房出租率一般都在 80%以上。 旅游住宿接待設(shè)施客房累計 在常德市區(qū)的十五家高級別旅游住宿接待設(shè)施中，擁有各種類型與檔次的房間，共計約有 1500 間（套）。本身又具有豐富的旅游資源，如：桃花源、壺瓶山、夾山寺以及風(fēng)景秀麗的柳葉湖等等；其二，常德的經(jīng)濟也在飛速發(fā)展，并需要大量的引進外資。 近幾年，旅游產(chǎn)業(yè)正迅猛發(fā)展，如日中天。 中、高檔旅游住宿接待設(shè)施只占 40%，在這些旅游住宿接待設(shè)施中較高級別的旅游住宿接待設(shè)施（四星級 ），僅僅只有兩家。 酒店檔次 四星級酒店 三星級 酒店 二星級酒店 數(shù)量 2 4 9 華天大酒店 芙蓉大酒店 華都大酒店 金海大酒店 八百里大酒店 宏大賓館 桃林迎賓館 芷園賓館 華云賓館 金葉賓館 凱利大酒店 12 星宇大酒店 金宇宙大酒店 交通賓館 朗州賓館 在常德市區(qū)內(nèi)旅游住宿接待設(shè)施所擁有的數(shù)量上看，似乎已經(jīng)形成一定規(guī)模，但是只要略加分析就不難看出：低檔次、低星級的旅游住宿接待設(shè)施占據(jù)了大多數(shù)。 常德市主要酒店調(diào)查分析 我們首先對常德市旅游住宿市場狀況進行一個詳細的分析。 C、商務(wù)和會議客源增大 隨著 常德成功舉辦了一系列的展覽會和交易會，為常德市帶來了大量的商務(wù)客源，在展銷會期間常德的旅游住宿接待設(shè)施保持了 90%的入住率。 B、對高檔次的旅游住宿接待設(shè)施需求逐漸增大 通過對常德市旅游住宿接待設(shè)施的一個調(diào)查表明，常德市旅游住宿接待設(shè)施業(yè)近兩年來接待外地游客（包括團體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設(shè)施開房數(shù)的 30%以上。 以上資料顯示，常德市的旅游者接待量與旅游飯店的發(fā)展是基本平衡的，如果旅游接待人數(shù)增加，則顯示常德市的旅游設(shè)置條件需從功能上加以完善配套，服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量要提高水平和吸引力。 2021 年，湖南省的入境旅游收入比上年增長 15%，而常德市的入境旅游收入和入境旅游人數(shù)均出現(xiàn)增長態(tài)勢，顯示其入境旅游設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量都對入境旅游者欠缺吸引力。 常德市旅游對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的貢獻率低于全國 6%的水平，也低于湖南全省 %的水平，旅游收入的增長速度也低于全國 %，湖南省 %的水平。 2021 年城市人均收入 1078 元 /月，旅游收入 21億元，已經(jīng)具有發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的市場基礎(chǔ)。桃花源機場距市區(qū) 13 公里，為國家標準 4C 級機場，可泊波音 737 等大型飛機，相 繼開通廣州、深圳、?？凇⒈本┑群骄€。枝柳鐵路縱跨 3 縣，石長鐵路橫連枝柳線，對接京廣線路。 常德市以石長鐵路為主軸，公路干線為骨架，形成了水、陸、空立體發(fā)展的運輸體系。其中山區(qū) (山地、丘陵、崗地 )面積 9879． 82 平方公里，占全市總面積的 %；平原面積 平方公里，占全市總面積的 %；水面面積 平方公里，占全 10 市總面積的 %。 另從食品支出分析 ,2021 年人平食品支出為 元 ,占人平消費性支出的 %(恩格爾系數(shù) ), 根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù)3040％為寬裕 ,由此說明常德城鎮(zhèn)居民于 2021 年 ,便跨入了寬裕型 生活階段 ,并逐漸向相對富裕方向發(fā)展。家庭收入在 6000 元以上的占了 9%，近十分之一，常德這部分最高收入人群是商業(yè)地產(chǎn)、別墅、高級公寓等高檔物業(yè)的主導(dǎo)消費目標。 從我們對常德居民的隨機取樣看，家庭月收入在 8002021 元的占了 68%，超過三分之二，表明常德大部分居民還處在事業(yè)發(fā)展初期。 根據(jù)常德統(tǒng)計局工作人員提供的資料，目前常德平均每戶家庭人數(shù)約為 ,平均每戶就業(yè)人數(shù)為 ，就業(yè)負擔(dān)系數(shù)為 。經(jīng)濟的高速增長在很大的程度上是靠資源的高消費實現(xiàn)的，根據(jù)湖南投入產(chǎn)出表測算分析， 1997— 2021 年間， GDP 總量由 億元上升到 億元，增長 倍，而同期各產(chǎn)品部門對能源的消耗（石油及核燃料加工業(yè)）、鋼材的消耗（鋼壓延加工業(yè)）、水泥的消耗（水泥、石灰和石膏制造業(yè)）、電力（電力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）、水資源（水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）的消耗分別增長了 倍、 倍、 倍、 倍、 倍，各部門對資歷源消耗的增長大都快于經(jīng)濟總量的增長。 8 第三篇 市場調(diào)查分析與市場定位 湖南省及常德市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 20 世紀 90 年代以來，湖南經(jīng)濟持續(xù)高速增長，取得了令人注目的經(jīng)濟成就，“八五”時期經(jīng)濟增長速度年均達 %“ 九五 ” 時期經(jīng)濟增長速度年均達%,2021— 2021 年經(jīng)濟增長速度分別為 %、 %、 %，到 2021 年湖南經(jīng)濟總量已達 億元。 促進城市建設(shè) 、提高城市品位 隨著城市的發(fā)展，該地段的商業(yè)網(wǎng)點、學(xué)校、集市 必將 形成，交通 、 購物、通訊、儲蓄、就醫(yī)也將 更 為方便。以滿足那些經(jīng)濟條件較好，有較高 消費 要求的 客人 ， 因此本項目的建設(shè)很有必要 。因此，整體市政配套施工進度，將有利于常德五星級大 酒店項目的開發(fā)與附加值的提高。 由此可知，常德五星級大酒店項目既處于一級城鎮(zhèn)發(fā)展軸帶體系的中心點，又位于南北向主干道和沅江的交匯點，具有比較好的區(qū)位優(yōu)勢。根據(jù)常德市整體規(guī)劃方案，按照“一城三鎮(zhèn)”的思路，主要沿沅水方向向一級城鎮(zhèn)體系構(gòu)筑軸帶向東西向發(fā)展，實現(xiàn)與鼎城的對接，提升常德大都市區(qū)南部德山板塊的輻射功能，發(fā)揮南部城市次中心作用。 城市擴展與經(jīng)濟發(fā)展對人口增量的推動力 按照沿海城鎮(zhèn)發(fā)展經(jīng)驗，在城市擴展及經(jīng)濟高速發(fā)展期，其人口的增容膨脹速度較快，雖然目前常德并未出現(xiàn)人口迅速擴增的高潮，但隨著大都市區(qū)定位的出臺及交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，以及常德經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化進程加快，城市化水平的將不斷提高，在 2021～ 2021 年將出現(xiàn)人口較高的增長期，戶籍人口年增長量達 15000 人 ,到 2021 年，中心區(qū)人口達到 66 萬， 2020 年，達到 85100萬。其中江北城區(qū) 55萬，江南城區(qū) 15萬，德山開發(fā)區(qū) 15萬。 航空：桃花源機 場配套設(shè)施建設(shè)，加強機場周圍環(huán)境的保護。（ 2）港口布局 :取消大西門碼頭，重點發(fā)展鹽關(guān)港區(qū)，新建八房河港區(qū)和德山專用碼頭。 鐵路：規(guī)劃擬定三條鐵路專用線：由常德東站引出的鹽關(guān)港區(qū)鐵路專用線；由常德東站引出的貨場鐵路專用線；由德山站引出的地區(qū)糧庫鐵路專用線。規(guī)劃搬遷常德汽車北站和常德汽車南站，新建德山站。即江北城區(qū)；江南城區(qū)；德山開發(fā)區(qū)。到 2020 年，基本實現(xiàn)社會、經(jīng)濟和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新興城市目標。構(gòu)筑高科技產(chǎn)業(yè)群；營造都市文化氛圍。 5 第二篇 項目提出的背景和建設(shè)意義 項目提出的背景 常德市總體城市定位目標與戰(zhàn)略思想 把常德建設(shè)成濱水生態(tài)園林城市 。 關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施：本項目周邊的市政基礎(chǔ)設(shè) 施已列入德山總體規(guī)劃，建議開發(fā)區(qū)政府務(wù)必與本項目進度同步實施，還有水利設(shè)施也務(wù)必同期規(guī)劃施工。 關(guān)于總體規(guī)劃：因編制時，各方意見尚未統(tǒng)一，本可行性研究方案僅為概