【正文】 念性規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上需進(jìn)一步細(xì)化和優(yōu)化。 財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=12%）（萬元） 動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 投資利潤率（ %） 投資利稅率（ %） 上繳稅金（萬元） 根據(jù)上述指標(biāo)，該項目經(jīng)濟(jì)財務(wù)評價可行。本項目規(guī)劃沿乾明路正面 為 綠化 廣場 ，面廣場布置 為商務(wù) 金融 區(qū)； 中心區(qū)的酒店主樓 與湖光水色、花草樹木互相輝映。 釣魚臺國際飯店總高約 ，具客房、美食、康體、娛樂休閑及商務(wù)金融于一體。 本項目公寓及住宅部分 總占地面積約 畝，即 29570 ㎡，則可開發(fā)建設(shè)面積 30000 ㎡，用地性質(zhì)：商住樓，總用地面積： 29570 ㎡，規(guī)劃凈用地面積 :20699㎡，容積率： ，總建筑面積： 30000 ㎡， 1015 層小高層，道路面積： 3000㎡，綠化面積： 5871 ㎡，戶型：公寓 80150 ㎡，二室二廳、三室二廳、四室二 廳為主，層數(shù)： 1018 層小高層，層高 米，總高度小于 55 米?；孛娣e94408 平米，容積率 ，建筑密度 30％，綠地率 30％。常德水資源豐富，項目所在地有常德第二自來水廠，工業(yè)用水均價 元 /T，服務(wù)業(yè)用水均價 元 /T。 供電、供水 :常德已成為湖南最大的能源基地。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，擬建 工程可以 按基本烈度七度抗震設(shè)防。 地質(zhì)條件 :常德市地處洞庭平原，地層發(fā)育齊全，項目所在地為平原小面積山峰出露，工程 尚未進(jìn)行地質(zhì)勘探，參考 相關(guān) 地質(zhì)資料 ， 地基土層 很可能 由第四系全新統(tǒng)（ Q4）雜填土，粉質(zhì)粘土、粉土、圓礫 、 卵石組成 。 氣象條件 :常德屬亞熱帶濕潤氣候，平均氣溫 度，極端最高氣溫 度，極端最低氣溫 度。 項目占地 畝，其中釣魚臺 國際飯店占地 103 畝，釣魚臺國際公寓占地 畝，是原武陵酒廠工業(yè)用地，場地拆遷已基本完成。 目 錄 第一篇 總論 ......................................................................................................... 1 項目名稱及概況 .............................................. 1 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想 ................................ 2 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ...................................... 3 問題和建議 .................................................. 3 第二篇 項目提出的背景和建設(shè)意義 ........................................................... 5 項目提出的背景 .............................................. 5 項目的建設(shè)意義 ............................................... 7 第三篇 市場調(diào)查分析與市場定位 ............................................................... 8 湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 .................................. 8 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 .................................. 9 客源調(diào)查分析與市場規(guī)模預(yù)測 ................................. 20 本酒店市場定位 ............................................. 22 第四篇 項目總體規(guī)劃方案 ........................................................................... 23 規(guī)劃設(shè)計理念 ............................................... 23 總平面布局及酒店綜合體方案 ................................. 23 交通系統(tǒng) ................................................... 24 景觀系統(tǒng) ................................................... 25 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng) ......................................... 25 技術(shù)設(shè)計 ................................................... 25 第五篇 項目實施進(jìn)度計劃 ........................................................................... 30 項目實施進(jìn)度建議 ........................................... 30 項目進(jìn)度計劃表 ............................................. 30 第六篇 投資估算與資金籌措 ....................................................................... 31 投資估算表 ................................................. 31 資金籌措計劃 ............................................... 31 第七篇 投資收益與經(jīng)濟(jì)效益分析 ............................................................. 33 銷售收入估算 .............................................. 33 2 項目財務(wù)經(jīng)濟(jì)評價 ........................................... 35 項目不確定性分析 ........................................... 37 第八篇 綜合評價與結(jié)論 ................................................................................ 41 第九篇 附 件 ............................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 1 常德市萬馬置業(yè)有限公司 釣魚臺國際飯店及酒店式公寓、住宅 可 行 性 研 究 報 告 第一篇 總論 項目名稱及概況 項目名稱：釣魚臺國際飯店、釣魚臺國際公寓（暫定名） 主辦單位：常德市萬馬置業(yè)有限公司 項目概況 本項目位于湖南常德市德山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)武陵酒廠原址，瀕臨沅江，倚伴德山，毗鄰常德市二中（德山書院舊址），是一個風(fēng)景秀麗、人文氣息濃厚的旅游勝地。東面的沅江，水面寬廣，鱗波蕩漾；西面的孤峰公園（德山），古木參天，四季常青，園內(nèi)有遠(yuǎn)近聞名的乾明寺、孤峰塔，承載著常德數(shù)千年的文化積淀，據(jù)傳“善卷”因拒舜帝帝位隱居于此，故名善德山，后稱德山。年平均降雨量 1373mm，全年主導(dǎo)風(fēng)向北東北風(fēng)（ NNE），風(fēng)速 ， 歷年最大風(fēng)速 22m/s，靜風(fēng)頻率較高，歷年土 壤最大凍結(jié)深度 20mm。常 德市位于華南地震區(qū)長江中、下游地震亞區(qū)的麻城 —— 常德地震帶，屬中強(qiáng)地震活動區(qū)，但活動頻率較低。 2 交通條件 :德山距省會長沙 150km，離世界級旅游勝地張家界 160km，是長常高速（長沙 —— 常德）、常張高速（常德 —— 張家界）、常吉高速（常德 ——吉 首）、常荊高速（常德 —— 湖北荊州）的交匯處，也是進(jìn)出常德市區(qū)的必經(jīng)之地，交通便利，地理位置優(yōu)越，勘稱常德門戶。工業(yè)用電均價 元 /度，重點工業(yè) 元 /度，低谷電價 元 /度。 項目建設(shè)規(guī)模 ? 本項目酒店部分建筑面積約 70625m2，其中餐飲 9715 平方米 ，會議中心 3243 平方米 ，娛樂中心 8879 平方米 ，商業(yè) 3138 平方米 ，酒店辦公輔助 2880 平 方米 ，大堂 2758 平方米 ，客房 40012 平方米 ?？偼顿Y約 23680萬元，建設(shè)期 2021 年 11 月至 2021 年 11月。 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想 本項目可行性研究報告依據(jù)國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對項目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、規(guī)劃方案、主要技術(shù)方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設(shè)施、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行分析研究，并提出有關(guān)建議與方案，供投資主體和審批部門作投資決策參考。酒店將與孤峰 公園 互通 ， 有一個天然的休閑景區(qū)，酒店 開發(fā)與人文 3 景觀、綠色環(huán)保、碧水 藍(lán)天相結(jié)合，建成園林式的 酒店商務(wù) 區(qū)。 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 指標(biāo)項目名稱 所得說前 所得稅后 內(nèi)部收益率（ %） 因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，資金流動與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來判斷項目是否可行。 問題和建議 關(guān)于項目名稱：“釣魚臺國際飯店”為項目暫定名稱，項目實施時需進(jìn)一步優(yōu)化。 關(guān)于德山的區(qū)位：德山目前人氣尚未提升，特別是二橋收費站 阻礙 了其與主城區(qū)的流通，建議政府盡快撤消該收費站。 關(guān)于政策扶持：因德山開發(fā)區(qū)尚未形成規(guī)模，對本項目的影響顯而易見，恰恰該項目的實施對提升德山乃至常德的市的城市品位有明顯的促進(jìn)作用，本 4 著互利互惠的原則，建議政府務(wù)必落實項目談判時的最好政策優(yōu)惠。全國旅游城市 。進(jìn)一步增強(qiáng)常德市作為湘西北中心城 市和其在湘鄂、湘渝重要通道上的中心地位。 常德市域城市空間結(jié)構(gòu)布局 新版規(guī)劃中確定常德市城市空間布局為：一市三鎮(zhèn)。 常德市整體交通體系構(gòu)建： 公路：借新建和原有 20 319 過境段，組織市區(qū)干線外環(huán)路，把國道 20319 和省道 180 1801 及常張高速公路通過立交形式組織在一起，保證出城口暢通。常德汽車北站遷至常德火車站西側(cè)，常德汽車南站遷至金 霞路北側(cè)，在德山葛少灣建德山汽車站。 水路：（ 1）通行 500 噸級的船舶，規(guī)劃把沅江航道改造為三級航道。（ 3）德山港區(qū)：保留現(xiàn)有泊位 11 個，規(guī)劃建設(shè) 1個集裝箱專用碼頭和一個有害物資專用碼頭，貨物吞吐能力 200 萬噸，是常德港重點發(fā)展的綜合港區(qū)之一，主要承擔(dān)件雜、重件、煤炭等物質(zhì)的進(jìn)出。 市區(qū)人口規(guī)劃 根據(jù)〈常德市城市總體規(guī)劃 19992020〉和湖南省人民政府對該規(guī)劃的批準(zhǔn)， 6 至 2021 年，都市人口擴(kuò)容增量為 66萬， 2020 年為 85100 萬。 常德市近期城建方向 :A、江北城區(qū)以老城區(qū)為中心，向北，向西發(fā)展，主要完善武陵大道北段兩側(cè)的建設(shè)，同時加快朝陽路西側(cè)柳葉路與濱湖路之間的城市建設(shè)； B、江南城區(qū)：城市向南向西發(fā)展，近期在沅南路兩側(cè)進(jìn)行建設(shè)； C、德山開發(fā)區(qū)：主要向南發(fā)展， 在現(xiàn)狀建設(shè)用地與崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。 德山城市發(fā)展對酒店服務(wù)的要求 德 山開發(fā)區(qū)發(fā)展主方向是：在沅水和崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。 近期建設(shè)重點： 主要是兩園、兩帶、兩路的建設(shè)，兩園即高新技術(shù)工業(yè)園和海德工業(yè)園，兩帶即沅江風(fēng)光帶和防洪工程的建設(shè)和枉水風(fēng)光帶的建設(shè)，其中含 500 噸級集裝箱碼頭、步行街 善卷廣場、善卷祠等，兩路是指樟橋路三產(chǎn)項目如德山火車站、汽車客運(yùn)站、德山物流中心、機(jī)電汽車貿(mào)易城、會展中 心和五一工業(yè)園、五一居民新村、木材交易，還有常張高速連接線的高架與轉(zhuǎn)盤建設(shè)亦等近期重點建設(shè)項目。 因此，從整體市政施工時間進(jìn)度分析，常德五星級大酒店項目正處于整個市政交通施工期，雖然在常德五星級大酒店項目交盤期，市政項目未完全竣工，但至少常德五星級大酒店項目的地理優(yōu)勢已完全凸顯，其潛在消費者對常德五星級大酒 7 店項目的心理信心指數(shù)將同步提升。 項目的建設(shè)意義 滿足城市 消費和 促進(jìn)