【正文】 ，利于項目在進(jìn)行市場運(yùn)作、后期品牌的樹立。 五、 產(chǎn)品定位：精品廣場 品牌精品 功能全面 分區(qū)明細(xì) 現(xiàn)代建筑 現(xiàn)代統(tǒng)一化管理 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 27 六 、 推廣訴求語 “ 九臺 ， 以我為中心” 以中心二字引起外界的注意。因其高起點的定位，向市場證明了項目的國際性。 三、項目名稱：中國 搶占建筑材料市場份額的戰(zhàn)略之源、利潤之本。 （ 2）本案的高起點定位，能夠通過對區(qū)域市場的把握及自身的優(yōu)厚實力展現(xiàn)，再通過良好的商業(yè)通道，使其成為全體商戶的致富平臺，為大家提供經(jīng)營、致富的優(yōu)良環(huán)境，讓 九臺市 家居裝飾市場 提升到一個新的高度上來?！? 一、 項目定位 ： 九臺 最大的家居裝飾專業(yè)流通服務(wù)平臺 【闡述】 （ 1）到目前為止，區(qū)域內(nèi)尚無超過本項目經(jīng)營面積的商城。只有把項目的價值整合好，才能實現(xiàn)高價格。 第 二 章 、項目定位 【其實，項目對外的成交價格是靠項目整合包裝制造出來的。 三、策略實施： 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 25 區(qū)域內(nèi)宣傳推廣做足：強(qiáng)化大面積的市場可行性，意在吸引高端品牌店的進(jìn)入。 建議 進(jìn)行分割劃分， 將三層的作為住宅贈送，即買兩層商鋪送一層住宅 。來增強(qiáng)經(jīng)營者和投資者的信心，刺激他們的購買欲望，使其采取最后的購買行動。 （二）項目整體檔次抬高，未來經(jīng)營前景放大 項目整體檔次的抬高，自身便是抬高了其價格。 二、策略 ： 低開高走，入市價格放低 項目整體檔次抬高，未來經(jīng)營前景放大 三、具體解決方式： （一）低開高走，入市價格放低 降低入市風(fēng)險 有利于利 潤最大化 低開高走，可以讓我們在實現(xiàn)項目前期良好銷售的前提下，適時的根據(jù)市場情況，及時的調(diào)整銷售戰(zhàn)略，改變銷售戰(zhàn)術(shù)。 （ 2）商業(yè)發(fā)展促建 九臺市 由于 九臺 近年的不斷發(fā)展及 相關(guān)經(jīng)濟(jì)鏈條所帶來 的巨變，入駐居民相對增多，不斷產(chǎn)生新的購買力，對 建筑產(chǎn)業(yè) 的需求也進(jìn)一步增加。 利用政府的聲音放大 （ 1）政府重點打造“ xx 家居建材廣場 ” 此項目乃 九臺市 招商引資項目，對區(qū) 域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)起著重要的作用。通過銷售現(xiàn)場的包裝以及銷售人員的精細(xì)服務(wù)，全方位展示出開發(fā)商的資金實力、工作作風(fēng)及行為理念。市場機(jī)遇的放大，是促進(jìn)本案銷售的關(guān)鍵因素之一。 （ 3）“后期運(yùn)營”概念的宣傳 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 23 向長春 高檔建材市場 看齊，意味著項目除了在產(chǎn)品定位上屬于高檔，那么也告訴購買者，開發(fā)商后期提供的物業(yè)保障同等檔次。聚合能促進(jìn)企業(yè)的迅速成長，聚合能讓小企業(yè)意識到，與優(yōu)秀的企業(yè)在一起，會使自身成長的更快。 （ 2）滲入“聚合經(jīng)營”的概念 大聚合是項目單一的定位，即 xx 家居建材廣場 —— 最大的聚合；小聚合是指單一系統(tǒng)分區(qū)了幾大系統(tǒng)： 建材、 潔具、家私、陶 瓷等。這樣做，既保證了時間的充足利用，又避免了傳統(tǒng)經(jīng)營模式下的人力勞頓。 賺錢布局放大 （ 1）滲透“分區(qū)布局”的概念 與老市場的擁擠形成鮮明對比的是本案的“分區(qū)布局”。 規(guī)模放大 （ 1）滲透 九臺市 最大建筑材料的概念 截止目前為止，本項目無論是從規(guī)模、規(guī)劃，還是項目的投資力度，在 九臺 都勘稱首位。其次這種大手筆的市場規(guī)模也體現(xiàn)了項目的未來市場價值。 （一）項目放大 本案三位一體的優(yōu)勢定位是項目的第一賣點，對于本案來講，一定要發(fā)揮自身的這種資源優(yōu)勢。 三、策略實施：（核心優(yōu)勢展開框架圖見附圖 2） 項目的定位優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、市場優(yōu)勢是項目最大的優(yōu)勢所在。這種地利資源可以讓未來的經(jīng)營者搶占先天客源。 一、問題 2：如何利用規(guī)劃布局優(yōu)勢，提升影響力，擴(kuò)大 買家關(guān)注，使區(qū)域內(nèi)及區(qū)域外客群對項目有所了解和認(rèn)知？ 二、策略：三位一體的優(yōu)勢策略所帶來的天時、地利、人和 【闡述】 （ 1）天時： 九臺市 的城市建設(shè)正在大力發(fā)展，隨著振興 九臺市 經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的實施，建筑材料市場也將隨之同步發(fā)展。值得一提的是，區(qū)域內(nèi)的高端消費(fèi)者在采購建筑材料時，普遍認(rèn)為區(qū)域供需不足，而紛紛到長春市采購。 【闡述】 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 21 目前， 各行業(yè)的品牌店 均已捷足 進(jìn)入 九臺市 市場 ， 在此設(shè)立供應(yīng)網(wǎng)點。 低檔、殘 次品的 傳統(tǒng) 銷售 模式將逐步被打破。 （二）供需關(guān)系進(jìn)行目標(biāo)買家的打動 城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動的是高端消費(fèi)群體的產(chǎn)生。整個區(qū)域內(nèi)的商業(yè)及住宅開發(fā)呈現(xiàn)大煥醒的狀態(tài)，一批新興住宅項目拔地而起，新興商業(yè)項目依次面市。 第 一 章 、具體問題解決方式 第一節(jié) 優(yōu)勢提升 一、問題 1： 房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣 ，導(dǎo)致對建筑材料市場經(jīng)營遠(yuǎn)景產(chǎn) 生動搖。如果他們不進(jìn)入，其他目標(biāo)買家也會隨之觀望，對 2021 年開盤和二期開發(fā)，都將產(chǎn)生極大的負(fù)面影響。決定項目成功的 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 20 最大動力，就是項目的未來前景。憂的是擔(dān)心 在短期內(nèi)不能形成良好的商業(yè)氛圍 、無力承擔(dān)過高的經(jīng)濟(jì)支出 。憂的是 房地產(chǎn)行業(yè)勢態(tài) 下滑 ,影響家裝建材市場 發(fā)展空間。普遍存在著三個“一喜一憂”的心理。為此，如果我們想成功運(yùn)作一期，就要從后期推廣、銷售上，找準(zhǔn) 方向 ，抬高我們 自身 的優(yōu)勢，進(jìn)而贏得消費(fèi)者的青睞。項目成功看首期、首期成功靠第一批業(yè)戶的入場。 我們認(rèn)為，本案是一個 九臺市 乃至周邊城市較為注目的大工程。 2021 年度，項目要 將 形成一期良好銷售態(tài)勢。 九臺建筑公司 為本項目制定了宏偉的設(shè)想和計劃，并做出了高端標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品規(guī)劃 —— 統(tǒng)一裝修，讓項目真正實現(xiàn)了“產(chǎn)品均好”，給項目的前期銷售和后期運(yùn)營 ,都帶來了 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 19 良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。本案的入市有以下三個特征： 項目符合振興 九臺 經(jīng)濟(jì)的宏觀政策； 項目 在九臺市屬史無前例的商業(yè)項目 ； 項目高起點的定位順應(yīng)了 九臺市 的消費(fèi)渴望和需求。為今后產(chǎn)品入市積累更多的有效客戶？ 如何利用規(guī)劃布局優(yōu)勢，提升影響力，擴(kuò)大買家觀注，使區(qū)域 內(nèi)及區(qū)域 外客群對本案有所了解和認(rèn)知？ （二）劣勢歸避的必要性 如何歸避面積區(qū)間不合理所帶來的銷售抗性？ 如何化解入市難度？ 注：以上問題將在策劃部分通過策劃方案予以解答。項目本身的發(fā)展空間比較大，關(guān)鍵需要我們努力改善劣勢，加強(qiáng)優(yōu)勢，抓住時機(jī)，避免競爭，提升項目整體的競爭力。 三 、總結(jié) （即項目成功鏈接） 根據(jù)上面的分析 ，我們可以發(fā)現(xiàn)，項目的劣勢比較明顯；另外從競爭環(huán)境分析， 九臺 地區(qū)的 經(jīng)濟(jì)及 房地產(chǎn)發(fā)展處于上升階段，房地產(chǎn)的消費(fèi)、投資觀念在當(dāng)?shù)叵M(fèi)者腦海里 早 有 雛形 ，另外，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平提升比較快，特別是近兩年人均收入水平和消費(fèi)支出水平正在迅速上升，人們正在努力改善自身的生活條件，這為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有利的條件，同時也加快了 相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。 （ 2） 九臺市 城市規(guī)模較小，地產(chǎn)開發(fā)較慢，人均收入低，導(dǎo)致區(qū)域市場需求較小，購買力不足，難以承載本案的大定位。 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 17 （ 3）老市場規(guī)劃混亂，管理落后，發(fā)展受到局限，為本案入市創(chuàng)造了機(jī)會。 二、項目機(jī)會點與威脅點分析 機(jī)會點 （ 1）振興 九臺 經(jīng)濟(jì)、加快地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)厚政策，加快了建筑材料行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，為本項目成功入市提供了有利的機(jī)會。 給本案前期 銷售 帶來一定困難 老 市場 在市場中具有較高知名度，在市場中的地位已根深蒂固，不利于本案扭轉(zhuǎn)市場注意力 。 有利于本案市場形象的建立，并促進(jìn)了市場成熟度 。 商服規(guī)格：單體面積統(tǒng)一規(guī)格很難均衡客戶需求。 商業(yè)區(qū)內(nèi)交通：以目前設(shè)計會造成人車堵塞，不便于區(qū)內(nèi)交通通暢。 商圈：核心商圈缺乏利潤支撐，導(dǎo)致逆向擴(kuò)展，商業(yè)伸縮力大。 （三 ）項目劣勢 交通：工農(nóng)大街、東環(huán) 城路，道路狀況極差，對次級商圈人氣積聚產(chǎn)生影響。沒 有交通管制制約。 第三部分 項目 自身 分析 一、項目自身分析 （一）買家需求與項目對比分析 項目優(yōu)劣勢 買家需求 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 15 （二） 項目優(yōu)勢 背景優(yōu)勢：九臺市是吉林省經(jīng)濟(jì)建設(shè)長吉一體化的前沿，目前正在大規(guī)模經(jīng)濟(jì)建設(shè)，該項目符合目前九臺市大的發(fā)展戰(zhàn)略， 填補(bǔ)了該市沒有大型統(tǒng)一管理統(tǒng)一規(guī)劃的建材市場這一空白，建成后必將成為九臺經(jīng)濟(jì)建設(shè)中一個可循環(huán)流通基點。區(qū)域外投資型即長春市及其它各縣市地區(qū)的建筑材料經(jīng)銷者。 投資型買家，也分為區(qū)域內(nèi)及區(qū)域外買家。 上述所提及人群特征基本可分為以下幾點： 在行業(yè)經(jīng)營多年 文化層次不高 擴(kuò)大經(jīng)營的意愿比較強(qiáng)烈 對商業(yè)經(jīng)營氛圍要求較高 抗風(fēng)險能力較弱 聚堆經(jīng)營是商業(yè)客戶需求的重要特征 消費(fèi)需求大體如下： 項目定位 —— 保證近、遠(yuǎn)期的經(jīng)營和發(fā)展需要 商業(yè)氛圍 —— 良好商業(yè)氛圍促進(jìn)買家經(jīng)濟(jì)效益 產(chǎn)品規(guī)劃格局 —— 需要對產(chǎn)品功能分區(qū)明顯 商業(yè)運(yùn)營 —— 滿足有效運(yùn)作及后期正規(guī)的經(jīng)營管理 價 格 —— 合理的價格降低買家經(jīng)營風(fēng)險 購買方式 —— 降低買家進(jìn)入門檻 戶型面 積 —— 面積適合經(jīng)營，使用功能全 四、九臺市門市及商場價格 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 13 門市出售價格： 一道街中段： 60008000 元 /平方米 二道街中段： 1000020210 元 /平方米 三道街中段： 800010000 元 /平方米 四道街中段： 60008000 元 /平方米 一道街兩端： 20213000 元 /平方米 二道街兩端： 40006000 元 /平方米 三道街兩端： 30004000 元 /平方米 四道街兩端： 20213000 元 /平方米 門市出租價格（以 100 平方米為例）： 一道街中段： 2021040000 元 /年 二道街中段： 80000150000 元 /年 三道街中段： 4000080000 元 /年 四道街中段： 2