【正文】 中，成都到重慶港通路：成都市 — 成南高速 — 南充至梁平高速公路 — 渝宜高速公路 — 萬州（重慶港） — 長江干線 — 上海港； 成都到瀘州港通路：成都市 — 成渝高速 — 隆納高速 — 瀘州（瀘州港） — 長江干線— 上海港。成都市將與重慶合作開通成渝干線公路貨運(yùn)班車，并長江水運(yùn)有效對接，建立公水聯(lián)運(yùn)出海物流通道。 圖 23 以成都為中心四通八達(dá)的的公路 西南交通大學(xué)與國立南澳 大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 13 頁 2． 便捷的 內(nèi)陸出海通道 距離成都市最近的主要港口有樂山港、瀘州港和重慶港。 四川省以成都為中心通過公路與相鄰各省省會(huì)均可直接通連。在四川省公路網(wǎng)布局中，成都是四川省公路網(wǎng)的支撐點(diǎn)，共有省道七條，境內(nèi)總里程 347 公里；成渝、成綿、成樂、成雅和成南等多條高速公路，境內(nèi)總里程達(dá)到 437 公里，一級公路總里程為 424 公里，比去年增加 %；三環(huán)路和外環(huán)路以及其他多條城市道路 西南交通大學(xué)與國立南澳 大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 12 頁 的建成，使成都中心城區(qū)道路已初步建設(shè)成了以市中心區(qū)為方格網(wǎng)狀、向外為環(huán)狀加放射的基本道路網(wǎng)絡(luò)格局。 2021年，成都市共有營業(yè)性貨車 68801 輛，營業(yè)性公路貨運(yùn)總量達(dá) 14380 萬噸，公路貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量為 億噸公里，成都市公路網(wǎng)絡(luò)見圖 22。 圖 21 以成都為中心的鐵路網(wǎng) 西南交通大學(xué)與國立南澳 大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 11 頁 中西部地區(qū)的公路貨運(yùn)樞紐 成都市是公路交通網(wǎng)絡(luò)最密集的城市之一，經(jīng)過成都市和以成都市為 起點(diǎn)的國道主干線和國道干線共八條，省道七條。 四川省以成都為中心通過鐵路與相鄰各省省會(huì)均可直接通連，目前僅未開通四川直達(dá)青海和西藏的鐵路。 西南交通大學(xué)與國立南澳 大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 10 頁 鐵道部投資 17 億元建設(shè)的成都北編組站將于 2021 年建成，同時(shí)投資總 11 億元在青白江建設(shè)亞洲最大的集裝箱中心站也將于 2021 年 8 月開工 建設(shè)， 2021 年竣工投入，年設(shè)計(jì)能力為 200 多萬標(biāo)箱。 成都已開通了到上海、深圳、天津、南京、廣州、徐州、連云港、蘭州等地的九條鐵路貨運(yùn)五定班列。其中，成都東 站是西南地區(qū)最大的編組站、貨運(yùn)站、半自動(dòng)化駝蜂編組站，成都西站是貨運(yùn)行包專列裝卸站，擁有 4 條鐵路專用線。 2021 年成都鐵路貨運(yùn)總量達(dá)到13309 萬噸，貨物周轉(zhuǎn)量達(dá)到 億噸公里。 礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展分析 自 1961 年我國第一條電氣化鐵路寶成鐵路建設(shè)完成，到現(xiàn)在，成都市已形成集鐵路、航空、公路、水路等多種運(yùn)輸方式于一體的現(xiàn)代化綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，成為了我國中西部地區(qū)重要的交通樞紐。目前，根據(jù)客運(yùn)吞吐量計(jì)算，成都雙流國際機(jī)場被譽(yù)為全球最繁忙的機(jī)場之一。近兩年，貨運(yùn)處理能力開始回升。 2021 年上半年，僅有的 19%的增長率說明金融危機(jī)對貨運(yùn)市場有一定影響。道路運(yùn)輸作為最主要的運(yùn)輸途徑，一直呈現(xiàn)出正向增長。因此，鐵路貨 西南交通大學(xué)與國立南澳 大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 9 頁 運(yùn)量下降。自 2021 年起，鐵路貨運(yùn)和航空貨運(yùn)出現(xiàn)了負(fù)增長。 2021 年，由于震后重建，貨運(yùn)量同比增長 %。 貨運(yùn) 量 變化趨勢 自 2021 年后的快速增長，成都貨運(yùn)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。與其他城市尤其是沿海一帶比較，可以看出成都不是一個(gè)以出口為導(dǎo)向的城市，其國內(nèi)需求是經(jīng)濟(jì)增長的主要驅(qū)動(dòng)因素。 2021 年 1月，同樣也是對外貿(mào)易的低谷期，增長率為 %。從 2021 年 1 月到 8月，雖然成都進(jìn)出口總值保持正向增長，但增長速度放緩，為 12%。盡管地震給成都和四川來帶嚴(yán)重?fù)p失，但促進(jìn)了成都對外貿(mào)易業(yè)務(wù)。 2021 年，成都進(jìn)出口總額達(dá)到 153 億美元，幾乎是 2021 年的 6 倍， 2021 年到2021 年，年增長率從 %飆升為 %。繼水路運(yùn)輸之后，航空運(yùn)輸是對進(jìn)出口總值增長的第二大貢獻(xiàn)者。由固定產(chǎn)業(yè)支撐以出口為導(dǎo)向的業(yè)務(wù)蓬 勃發(fā)展，如產(chǎn)品加工、 IT 和制藥業(yè)，成都的進(jìn)口和出口增長迅速。本地居民強(qiáng)勁的購買力和需求使成都難以受到外界的影響，自 2021 年 3 季度，成都零售銷售增長率開始反彈并超過 20%。但在接下來的 3 個(gè)月，由于居民對生活用品和賑災(zāi)物資等需求旺盛，零售銷售增長迅速飛漲到 22%。從 1999 年到2021 年的過去十年里，成都零售業(yè)的平均年增長率為 %，每年的增長速度都在加速遞增。連鎖超市的迅速擴(kuò)張表明對物流的潛在需求。除此之外，災(zāi)后重建為物流業(yè)帶來了新的機(jī)遇。 強(qiáng)勁的消費(fèi)能力將會(huì)吸引更多的零售公司進(jìn)入成都。與上海相比，成都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于上海的實(shí)際數(shù)字。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額變化趨勢 成都以居民消費(fèi)能力強(qiáng)而聞名，這可以從成都零售業(yè)的長期健康良好的發(fā)展中得到解釋。然而，自 08 年 4季度金融危機(jī)爆發(fā)之后，受國內(nèi)外租賃需求的影響，工業(yè)增 長率放緩。僅 08 年下半年，規(guī)模以上的工業(yè)增加值同比增長 %，達(dá)到人民 西南交通大學(xué)與國立南澳 大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 7 頁 幣 821億元。但在 2021 年 7 月至 8 月，規(guī)模以上的工業(yè)增加值的年增長率從 %迅速反彈為 %。 與 2021 年下半年同期比較， 2021 年下半年 的數(shù)據(jù)現(xiàn)實(shí)汶川大地震并未對成都工業(yè)產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響。盡管遭遇地震，成都仍然吸引了眾多知名企業(yè)前來投資或其為國內(nèi)龐大需求增加投資，這些公司包括惠普、富士康和一汽大眾。從 2021 年到 2021 年，成都規(guī)模工業(yè)增加值保持了蓬勃發(fā)展，從人民幣 33 億元增長到人民幣 1278 億元，年增長率連續(xù)保持高于 20%。盡管在國內(nèi)生產(chǎn)總值中工業(yè)的 比重包含了快速增長的第三產(chǎn)業(yè)，這個(gè)比重也保持在 50%左右。來自國外的專業(yè)物流開發(fā)商（星獅物流、嘉里大通）、知名第三方物流公司（ DHL、聯(lián)邦快遞）和零售大鱷（伊藤洋華堂）造成了市場內(nèi)對高規(guī)格倉庫的強(qiáng)勁需求。 2021 年，由于房地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)，可用的外國直接投資比 2021 年幾乎翻了一番，房地產(chǎn)和社會(huì)服務(wù)業(yè)占實(shí)際使用外資總額的 %，制造業(yè)為 %。 且第三產(chǎn)業(yè)比重在 2021 年已經(jīng)超過二產(chǎn)，可見服務(wù)業(yè)將成為成都市的支柱產(chǎn)業(yè)。自 2021 年到 2021 年，第二產(chǎn)業(yè)的比重從 %逐步增長為 %。然而，受到全球金融危機(jī)和汶川大地震的影響，成都 2021 年的國內(nèi)生產(chǎn)總值為 3901 億人民幣，同比增長 %，但是 增長速度下跌%。從 2021 年到 2021 年的 8 年內(nèi)，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 %，整體經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁增長。此項(xiàng)政策意 西南交通大學(xué)與國立南澳 大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 5 頁 在縮小中國東部和西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)差距，促進(jìn)中國西部基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，加速西部的經(jīng)濟(jì)增長。 。 b) 物流集約化、專業(yè)化和對先進(jìn)信息系統(tǒng)的運(yùn)用將成為主流。但從未來三年的發(fā)展趨勢來看，倉儲(chǔ)設(shè)施的用途將由儲(chǔ)存轉(zhuǎn)向其它價(jià)值更高的用途。 四、 未來幾年的發(fā)展趨勢 a) 倉儲(chǔ)設(shè) 施功能的變化：由儲(chǔ)存轉(zhuǎn)向倉儲(chǔ) +增值服務(wù)。 三、 物流技術(shù)裝備比較落后 a) 裝備水平較低，各種運(yùn)輸方式間的裝備標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，物流器具標(biāo)準(zhǔn)不配套，物流包裝標(biāo)準(zhǔn)與物流設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)之間缺乏有效地銜接，在相當(dāng)程度上延緩了物流機(jī)械化和自動(dòng)化水平的提高，影響了運(yùn)輸工具的裝載率以及倉儲(chǔ)設(shè)施的空間利用率。 西南交通大學(xué)與國立南澳 大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 4 頁 以上海市而論，全市現(xiàn)有倉儲(chǔ)面積接近九百萬平方米，但是能符合現(xiàn)代化物流需求的倉儲(chǔ)面積不到八十萬平方米，除去一些大型企業(yè)自用的近三十萬平方米，真正能為廣大用戶使用的只有四、五十萬平方米，與上?，F(xiàn)代化國際大都市的地位極其不相稱。 二、 物流基礎(chǔ)設(shè)施尚待完善 a) 物流運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施總體規(guī)模仍然很小，按國土面積和人口數(shù)量計(jì)算的運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)密度，中國僅為 公里／萬平方公里和 公里／萬人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于歐美等經(jīng)濟(jì) 發(fā)達(dá)國家。 c) 國內(nèi)現(xiàn)有的物流企業(yè)規(guī)模較小，服務(wù)能力不足。 b) 現(xiàn)有企業(yè)的物流服務(wù)的方式和手段都比較原始。 主要表現(xiàn)如下： 一、 物流市場需求旺盛，服務(wù)水平有待提高 a) 長久以來，受傳統(tǒng)觀念和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，中國相當(dāng)多的工商企業(yè)仍然保留著“大而全”、“小而全”的經(jīng)營方式，從原材料采購到產(chǎn)品銷售，整個(gè)過程中所產(chǎn)生一系列物流需求主要依靠企業(yè)內(nèi)部組織的團(tuán)隊(duì)消化完成。 文章結(jié)構(gòu) 本文共分為四大部分： 第 1章 緒論部分，主要綜述文章的選題意義與背景，并以此為鋪墊，引入正文； 第 2章關(guān)于 物流倉儲(chǔ)設(shè)施發(fā)展環(huán)境 ，主要是分別從 中國物流發(fā)展現(xiàn)狀分析及發(fā)展趨勢 ， 成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 ， 區(qū)域交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展分析 和 成都市政府物流發(fā)展規(guī)劃及扶持政策分析 四 個(gè)方面進(jìn)行剖析， 試圖從宏觀環(huán)境的分析證明項(xiàng)目的投資價(jià)值 ； 第 3章詳細(xì) 從項(xiàng)目選址 及物流倉儲(chǔ)市場分析 入手 ，指出 成都微觀投資環(huán)境價(jià)值 ； 第 4章 則結(jié)合 項(xiàng)目投資方案評價(jià) 指標(biāo)，對投資項(xiàng)目進(jìn)行測算，確定項(xiàng)目的投資價(jià)值。其他超過 1%的城市包括青島和武漢運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施和市場是選 西南交通大學(xué)與國立南澳 大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 2 頁 址決策的主要考慮因素運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施、市場和供應(yīng)商是選擇倉儲(chǔ)地點(diǎn)首要考慮的因素。環(huán)渤海地區(qū)也在許多公司的未來計(jì)劃范圍內(nèi)，但更多的增長將出現(xiàn)在天津（ 8%），而不是北京（ 13%）。但會(huì)有一定的物流業(yè)務(wù)從上海和長江三角洲（ 27%）分流出來，流向珠江三角洲（ 35%），尤其是廣州（ 19%）和深圳（ 15%）。 未來的物流業(yè)務(wù)仍將集中在這三大地區(qū)，但會(huì)從上海和北京分流。在這三個(gè)主要地區(qū)以外，成都所占比例也比較大（ 5%）。在珠江三角洲地區(qū)較為集中的是廣州（ 11%） 和深圳（ 9%）。最為集中的是以上海（ 3 2 % ） 為中心的長江三角洲（ 43%）。 中國的物流市場尚處于起步階段，對現(xiàn)代物流物業(yè)的大量需求與監(jiān)管障礙及缺乏市場透明度之間的矛盾，給物流房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。 這對該巨大的市場需求，全球已有眾多的工業(yè)投資基金介入其中，投資符合現(xiàn)代物流標(biāo)準(zhǔn)的物流倉儲(chǔ)設(shè)施，通過獲得高于市場平均水平的租金，享有長期穩(wěn)定的回報(bào)。 however, the growth has been positive all along. Chengdu’s logistics facilities investment markets started to develop from 2021. Following the government’s planning to develop Chengdu as the logistics centre in Western China, a number of new supplies pleted in the newly developed logistics parks or centers in recent years. As the logistics market develops, the old logistics and warehousing facilities could no longer meet the requirements of the modern logistics industry and the demands for highquality logistics properties are increasing. While the challenging economic environment still plays a large role in business decisions, many panies continue to look for ways to consolidate distribution works from inefficient, moving from older facilities into newer distribution centers to increase efficiencies. The subject project, situated within Chengdu Aviation Logistics Park in the southwest of Chengdu, is one of key logistics parks planned by the Chengdu government. The site has good accessibility to both city centre and surrounding districts and counties as it is near welldeveloped transportation work prising of highways, expressways and air transportation. The rental level of Class A warehouses ranges f