【正文】 5)設(shè)備的實(shí)物驗(yàn)收 ,要做到符合以下幾點(diǎn)： ①圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與設(shè)備的規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量符合。 (3)對(duì)在驗(yàn)收中未達(dá)到驗(yàn)收 要求的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，整改實(shí)施后，驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，整改合格后進(jìn)行正式驗(yàn)收。 (1)驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。 。 管理處主任（ 1 人） 物業(yè)部主管（ 1人） 工程部主管（ 1人） 安管部 主管（ 1人） 保潔部主管（ 1人） 服務(wù)調(diào)度中心（ 2人） 物業(yè)管理員（ 10 人） 綜合維修工（ 5人） 保安班長(zhǎng)（ 3人） 保潔班長(zhǎng) 電梯班長(zhǎng) 保安員（ 27 人） 保潔員（ 14 人） 電梯工（ 60 人） 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 21 ,按規(guī)格型號(hào)、容量及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收，設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及 竣工圖驗(yàn)收。 三、職責(zé) ,物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)指定主管人員 ,各職能部門(mén)負(fù)責(zé)人及專業(yè)的技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組。 物業(yè)管理處的人員架構(gòu) 第二章 接管驗(yàn)收手冊(cè) 物業(yè)驗(yàn)收程序 一、目的 規(guī)范公司 物業(yè)驗(yàn)收程序 ,確保物業(yè)驗(yàn)收工作得到有效控制 ,以便對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面接管 ,保證物業(yè)入住工作順利進(jìn)行。 服務(wù)要求。 應(yīng)答語(yǔ)：是的、好的、我明白了、謝謝您的好意、不要客氣、沒(méi)關(guān)系、這是我應(yīng)該做的。 道歉語(yǔ)：對(duì)不起、請(qǐng)?jiān)?、打擾您了、失禮了。 祝賀語(yǔ)：恭喜、祝您節(jié) 日愉快、祝您圣誕快樂(lè)、祝您新年快樂(lè)、祝您生日快樂(lè)、祝您新婚愉快、祝您新春快樂(lè)、恭喜發(fā)財(cái)。 問(wèn)候語(yǔ)：您好、早安、午安、早、早上好、下午好、晚上好、路上辛苦了、您回來(lái)了。 舉止行為： a)不得隨地吐痰，亂扔果皮、紙屑； 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 19 b)上班時(shí)間不得吃零食，玩弄個(gè)人小物品； c)在顧客面前不吸煙、掏鼻孔、掏耳朵、瘙癢，不得脫鞋、卷褲腳衣袖、不得伸懶腰、哼 小調(diào)、打哈欠； d)在走廊、過(guò)道、電梯或活動(dòng)場(chǎng)所與顧客相遇時(shí)，應(yīng)主動(dòng)致意，禮讓顧客先行； e)在指引方向時(shí)，應(yīng)將手臂伸直，手指并攏，手掌向上，自然伸向需指引的方向，并注意對(duì)方是否已看清目標(biāo)； f)談話時(shí)，手勢(shì)不宜過(guò)多，幅度不宜過(guò)大。就座時(shí)不許有以下幾種姿態(tài)： a)坐在椅上前俯后仰搖腿蹺腳； b)雙手抱于胸前，蹺二郎腿或半躺半坐； c)趴在工作臺(tái)上； d)晃動(dòng)桌椅發(fā)出聲音。 站立要端正，挺胸收腹，眼睛平視，嘴巴微閉，面帶笑容，雙手不叉腰。 c)謙虛和悅接受顧客的評(píng)價(jià)。任何員工在工作時(shí)如果發(fā)現(xiàn)業(yè)主，均應(yīng)停下手頭工作用微笑眼光詢問(wèn) 業(yè)主是否有事尋求幫助。 a)面帶微笑。 舉止要求。上班時(shí)不能在客人面前或公共場(chǎng)所整理儀容。 女士應(yīng)淡妝打扮，不得濃妝艷抹，避免使用味道濃烈的化妝品、香水，不得佩戴款式夸張的首飾。 b)上班前不得吃有異味食品，保持口腔清潔，口氣清新、早晚刷牙、飯后漱口。 個(gè)人衛(wèi)生。 a)女士前發(fā)不遮眼，不得染發(fā)，不梳奇異發(fā)型。 e)男、女員工上班時(shí)間均不得戴有色眼鏡。男員工一般不應(yīng)穿白色襪子。統(tǒng)一穿黑色皮鞋，禁止穿著白色襪子，皮鞋要保持光亮，無(wú)明顯灰塵，不準(zhǔn)釘響底。 b)上班統(tǒng)一佩戴工 作牌，工作牌按規(guī)定進(jìn)行佩帶。 a)上班時(shí)間必須穿工作服，工作服要整潔，領(lǐng)帶、領(lǐng)花結(jié)正，扣齊紐扣。 儀容儀表。 程序要點(diǎn) 總則。 職責(zé) 各部門(mén)主管負(fù)責(zé)本部門(mén)員工服務(wù)技能的培訓(xùn)，監(jiān)督、考核員 工的服務(wù)工作。 管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范公司員工的服務(wù)工作，樹(shù)立良好的服務(wù)形象，為顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 五、其他準(zhǔn)備工作 辦公區(qū) 辦公區(qū)除了要做好以上四 項(xiàng)基本的準(zhǔn)備工作以外，還須重點(diǎn)做好與甲方職能部門(mén)的溝通工作，對(duì)甲方負(fù)責(zé)后期工作的重點(diǎn)科室、重點(diǎn)人員進(jìn)行了解、熟悉，根據(jù)甲方的實(shí)際情況建立適當(dāng)?shù)臏贤ㄇ?，確保雙方能夠及時(shí)溝通，使信息及時(shí)反饋，為雙方進(jìn)一步的合作打下基礎(chǔ)。 （ 2）整改建議。 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 16 停車場(chǎng)及整改建議 （ 1）停車場(chǎng)管理。 綠化準(zhǔn)備工作 （ 1）建立區(qū)內(nèi)綠化植物臺(tái)帳； （ 2）綠化崗位設(shè)置、排班等； （ 3）按照綠化工作標(biāo)準(zhǔn)和綠化工作程序明確每日、每周、每月、每季的綠化 工作任務(wù)； （ 4）崗前培訓(xùn)。 三、員工崗前培訓(xùn) 管理處針對(duì)各崗位的特點(diǎn)，對(duì)管理處員工（包括正式工、臨時(shí)工）的工作能力進(jìn)行評(píng)估，有針對(duì)性的開(kāi)展崗前培訓(xùn)，主要有以下幾個(gè)方面： 管理處全體員工：物業(yè)公司發(fā)展史、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、小區(qū)基本情況、小區(qū)內(nèi)設(shè)備（供水、供電、排水、消防、運(yùn)載、弱電等）情況、甲方基本情況、物業(yè)管理各綜合服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)及要求、常用禮儀禮節(jié)、常用禮貌用語(yǔ)等； 清潔工：清潔保養(yǎng)方法、清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、清潔 工作程序； 保安員：各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位工作程序及相關(guān)的管理規(guī)定學(xué)習(xí)、監(jiān)控及消防系統(tǒng)操作培訓(xùn)等； 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 15 綠化工：綠化養(yǎng)護(hù)方法、綠化工作標(biāo)準(zhǔn)、綠化工作程序等； 四、綜合服務(wù)實(shí)施的準(zhǔn)備工作 清潔準(zhǔn)備工作 清潔工作由管理處自己負(fù)責(zé)，除明確各清潔崗位的范圍及職責(zé)、制定清潔月度工作計(jì)劃和完善相應(yīng)的監(jiān)管措施以外，還需要進(jìn)行相應(yīng)的機(jī)械設(shè)備和清潔物料準(zhǔn)備、每月清潔物料消耗測(cè)算及跟蹤、崗前培訓(xùn)等。 管理處緊急情況應(yīng)急處理程序。 管理處綠化管理工作手冊(cè)。 管理處設(shè)備管理工作手冊(cè)。 管理處保安工作手冊(cè)。 管理處清潔工作手冊(cè)。 管理處日常管理制度。具體實(shí)施包括以下幾個(gè)方面： 管理處各崗位的崗位職責(zé)。管理處在接管期間應(yīng)高度重視各項(xiàng)制度的健全工作，以公司制定的規(guī)章制度為指導(dǎo)，盡快完善管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度。 說(shuō)明：管理處（籌）應(yīng)結(jié)合甲方及自身的實(shí)際情況， 對(duì)以上計(jì)劃進(jìn)行合理調(diào)整。 小區(qū)管理處籌備方案 為確保管理處正式接管小區(qū)物業(yè)以后，各項(xiàng)工作能夠穩(wěn)妥有序的開(kāi)展，達(dá)到《物業(yè)管理合同》約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，管理處（籌）根據(jù)物業(yè)公司與甲方的合作意向，以《物業(yè)管理合同》（草稿）和《物業(yè)管理方案》（草案）為基礎(chǔ)，重點(diǎn)從清潔、保安、設(shè)備、綠化等綜合服務(wù)和日常管理方面做好各項(xiàng)籌備工作，具體從以下幾個(gè)方面開(kāi)展： 一、基本籌備工作 基本籌備工作主要指管理處開(kāi)辦計(jì)劃，通過(guò)購(gòu)買、調(diào)配管理處日常運(yùn)作所需的設(shè)備、用具等，使管理處具備辦公和為甲方提供服務(wù)的硬件環(huán)境。 (5)小區(qū)內(nèi)有否配備室外消防栓，水壓是否足夠。 (3)供水管道有否滲漏，有條件的在一段 時(shí)間內(nèi)檢查水管前后水表讀數(shù)是否相符。 糞池、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、環(huán)保設(shè)施等各方面的措施，其中以下項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，除檢驗(yàn)質(zhì)量外，應(yīng)注意： (1)道路：有否積水 (路面排水反坡 )。 安全保護(hù)是否完善，能否及時(shí)動(dòng)作。主要以如下內(nèi)容： 取封閉措施，是否便于檢修、清洗，同時(shí)是否采取封閉措施，進(jìn)水管是否有安全保障措施，水泵電機(jī)是否安裝穩(wěn)固，運(yùn)行時(shí)應(yīng)無(wú)振動(dòng)。主要有如下內(nèi)容：①閉路監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)圖像清晰、穩(wěn)定、無(wú)變形失真；②防盜對(duì)講設(shè)備應(yīng)對(duì)講良好，聲音清晰，無(wú)雜音，呼叫反應(yīng)快靈敏，開(kāi)鎖功能 迅速、有效。要求有線電視線路敷設(shè)整齊，放大器安裝穩(wěn)固，進(jìn)戶線穿墻部分應(yīng)穿管敷設(shè)，電視信號(hào)圖像清晰、聲音清楚。要求電信系統(tǒng)線路安裝整齊，電話無(wú)雜音，接線盒、分線盒安裝牢固、電纜敷設(shè)應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。主要檢查管道 煤氣是否按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及地區(qū)規(guī)范安裝，管道安裝是否良好，有無(wú)漏氣現(xiàn)象，煤氣表安裝的高度是否符合要求等。 運(yùn)作。主要有如下內(nèi)容： BJ232的規(guī)定值。 持常開(kāi)狀態(tài)，消防設(shè)施有無(wú)故障防礙影響正常使用等。 (防火水閥除外 )，消防栓內(nèi)配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無(wú)水流，水壓是否滿足要求。 (3)消防系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。 檢查柜式風(fēng)機(jī)、盤(pán)管內(nèi)機(jī)、新風(fēng)機(jī)、吊頂風(fēng)機(jī)能否正常使用。主要有如下內(nèi)容： 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 11 凍泵、冷卻塔能否正常運(yùn)行，控制柜內(nèi)電氣線路是否符合規(guī)范。電度表是否經(jīng)過(guò)國(guó)家供電有關(guān)部門(mén)檢測(cè)。應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置。若有兩臺(tái)以上機(jī)組，能否并車同步進(jìn)行，煙管有無(wú)漏煙現(xiàn)象，有無(wú)事故緊停車功能，應(yīng)急自動(dòng)發(fā)電功能，能否正常起動(dòng)等，必保供電線路是否正常供電。主要有如下內(nèi)容： 規(guī)程施工，有無(wú)事故及安全隱患 (如電纜溝有無(wú)蓋板；有無(wú)懸掛安全標(biāo)示牌；安全有效距離是否合格；高壓側(cè)有無(wú)隔離設(shè)施等 )；接地網(wǎng)有無(wú)可靠接地；設(shè)備房有無(wú)做好“三防”措施 (如有無(wú)防鼠板、電纜溝、門(mén) 窗、墻洞有無(wú)封網(wǎng) )。 應(yīng)平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。 的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。 許倒泛水和滲漏。 3層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。 構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。 (二 )接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn) 裂或相鄰房屋的損壞。另外，還包括場(chǎng)地清除、臨時(shí)