【正文】 勢。筆者認為，在保證福利性住房的受益群體是中低收入家庭的前提下，應當逐步推行政府“埋單”的福利性的物業(yè)管理模式，否則，今后這些福利性住房的良好的物業(yè)管理服務無從保障。減少成本支出的作法無法保持物業(yè)管理服務的質(zhì)量，而將小區(qū)的公益性收入歸物業(yè)公司容易引發(fā)法律上的糾紛。比如說在物業(yè)服務費收取方面，上海售后公房物業(yè)管理費按套收取，每套十幾元到幾十元不等，收費較低，物業(yè)管理公司入不敷出。所以，物業(yè)管理公司未來生存之路將是專業(yè)化、品牌化、規(guī)?；?，籍此來占領市場福利型的物業(yè)管理將初見端倪從目前的情況看，物業(yè)管理逐步推向市場，政府只做政策上的指導，整個行業(yè)市場化程度較高。隨著物業(yè)管理成本提高，盈利空間遭到擠壓，沒有新的利潤空間，行業(yè)的兩極分化將更為嚴重，適用各行業(yè)的“二八”定律將在物業(yè)管理行業(yè)上演。原因是：在大中城市，經(jīng)過20年的行業(yè)發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)的品牌效應日益顯現(xiàn)，業(yè)主逐漸表現(xiàn)出對一級物業(yè)管理企業(yè)的認可，聘請知名的物業(yè)管理企業(yè)，也是開發(fā)商樓盤購銷大賣點之一；二是由于我國目前仍然實行物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，由于受接盤面積的限制，一些新開的大型社區(qū)，三級物業(yè)管理企業(yè)也只能望盤興嘆，甚至二級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，由于不能管理30萬平方米以上的住宅項目，受到接盤的限制，也已經(jīng)是平常事，如上?？党?、中遠兩灣城只能一級物業(yè)管理企業(yè)管理。 物業(yè)管理企業(yè)兩極分化日益嚴重近兩年，城市房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，大量物業(yè)入市，以上海為例，根據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)”資料， 2007年4月份一手房住宅銷售16713套，面積1986617平方米。這樣，物業(yè)管理行業(yè)將實現(xiàn)管理層和作業(yè)層的分離，使作業(yè)層，包括電梯、保潔、綠化等逐步實現(xiàn)專業(yè)化。這些服務商利用其規(guī)模優(yōu)勢降低成本又刺激了“大而全”的公司將自己的某些業(yè)務交與專業(yè)服務商。它們在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上不成熟，與之關聯(lián)的保安、保潔、綠化、維修等專業(yè)公司不成規(guī)模，成本較高，這些使“小而全”的物業(yè)公司經(jīng)營運作較為困難。物業(yè)服務的專業(yè)化程度加強，行業(yè)將會涌現(xiàn)實力強大的專業(yè)服務商，物業(yè)管理公司將向管理集成商轉(zhuǎn)型。資產(chǎn)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)顧問等業(yè)務的高盈利性會對開展商業(yè)物業(yè)的公司具有很強的吸引力；另一方面，開展商業(yè)物業(yè)的公司一般具有較強的資本實力和較好的人力資源，其主要服務對象也具備對于物業(yè)全價值鏈經(jīng)營的潛在要求，所以開展商業(yè)物業(yè)的公司對物業(yè)全價值鏈經(jīng)營具備良好的匹配度?，F(xiàn)有優(yōu)勢企業(yè)會憑借其自身的競爭能力，在增量物業(yè)管理市場中爭取更多市場份額。高端商業(yè)物業(yè)具有良好的盈利性，市場吸引力高；高端物業(yè)項目的客戶對物管企業(yè)的專業(yè)能力、服務理念、人才、品牌等方面都提出了較高的要求；由于物業(yè)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，或開發(fā)商出于對物業(yè)價值的考慮，物業(yè)管理市場最終將走向由市場和客戶進行選擇。隨著我國物業(yè)管理企業(yè)逐步走向規(guī)?；?、多元化和跨區(qū)域化，行業(yè)集中度將逐步提升；一些知名的物業(yè)公司執(zhí)行收縮的策略以及住宅物業(yè)管理微薄的利潤也會淘汰規(guī)模小的公司，這也有利于促進行業(yè)集中度的提升。%?！　∽≌飿I(yè)行業(yè)集中度將逐步提升，市場將涌現(xiàn)一批管理規(guī)模大，品牌知名度高的企業(yè)。盡管《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，然而物業(yè)綜合性、復雜性、專業(yè)性的特點，導致業(yè)主自管實踐不可能成為一種主流模式。在全國100強物業(yè)管理企業(yè)中，62%的企業(yè)由開發(fā)商設立。物業(yè)行業(yè)的發(fā)展將會呈現(xiàn)以下的一些趨勢：住宅物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)延伸服務環(huán)節(jié)的作用將進一步增強，因而仍會以開發(fā)商自建自管的模式為主。國家的“十五規(guī)劃”提出“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”，“十一五規(guī)劃建議”指出“積極發(fā)展社區(qū)服務等需求潛力大的產(chǎn)業(yè)”，“加強和諧社區(qū)建設，倡導人與人和睦相處”，“積極發(fā)展就業(yè)容量大的勞動密集型產(chǎn)業(yè)、服務業(yè)”等。這就為物業(yè)公司開展經(jīng)營業(yè)務留出了廣闊的市場空間。在國內(nèi)，從事物業(yè)經(jīng)營類業(yè)務的公司數(shù)量還很少，市場競爭不激烈。2006年第一太平全球總收入5億7千萬英鎊，其中交易顧問占總收入的48%，咨詢服務占19%，物業(yè)及設備管理僅占27%在國內(nèi)，中航物業(yè)經(jīng)過多年的探索和發(fā)展，形成了從前期房地產(chǎn)供需分析到后期租售代理的全過程房地產(chǎn)經(jīng)營模式。第二節(jié) 行業(yè)發(fā)展趨勢分析近年來，我國物業(yè)管理行業(yè)的呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機遇，同時使物業(yè)管理企業(yè)面臨著發(fā)展的挑戰(zhàn)。%，%，%。服務市場不成熟、行業(yè)競爭不規(guī)范。人員素質(zhì)較低，專業(yè)人才缺乏。反映企業(yè)連年虧損的有1446家企業(yè)，%，反映企業(yè)效益低，%，%。%，%，%，%。業(yè)主委員會運作不規(guī)范，矛盾問題呈上升趨勢。《物業(yè)管理條例》設立的業(yè)主大會制度，《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定了業(yè)主大會的運作程序，各地在具體執(zhí)行中感到可操作性不強。從調(diào)查情況來看，反映業(yè)主不配合、%，%，%。從調(diào)查反映的數(shù)據(jù)來看，認為部分業(yè)主只講權(quán)利、%，%，%，%。4） 業(yè)主和業(yè)主團體方面公共意識不強，守約觀念淡薄。一些住宅項目，開發(fā)單位片面追求投資效益，盡量壓縮配套設施項目，即使規(guī)劃配套項目，也常常拖延實施，先住宅后配套，給入住后的業(yè)主造成多方面的不便利，無形中也給物業(yè)管理造成很多無法回避的矛盾和問題。%，%?？梢哉f，開發(fā)單位并不都是真正重視物業(yè)服務的，而是利用物業(yè)服務為開發(fā)項目搞包裝，打品牌，目的是促進房屋銷售，為開發(fā)單位的自身利益服務，并且常常拖欠空置房物業(yè)服務費。%。3） 開發(fā)單位建設方面a) 建管不分掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾，給物業(yè)服務帶來隱患和糾紛。相當一部分企業(yè)反映各地政府對物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，加上《勞動合同法》的執(zhí)行，社會最低工資標準的提高，使企業(yè)的負擔明顯加重。%，%。㎡㎡但各地方執(zhí)行時卻是五花八門。c) 物價部門干預過度，政府定價（指導價）適用過寬。經(jīng)費上亂攤派、亂贊助。還有相當一部分企業(yè)認為與當?shù)馗鲗I(yè)部門關系不順，%，%，也有少數(shù)企業(yè)反映與供氣、供暖部門關系不順。b) 政府協(xié)調(diào)和執(zhí)法不力，與相關專業(yè)部門關系不順。認為地方立法跟不上的企業(yè)有2582家，%。一些地方政府以及有關部門對物業(yè)管理不重視，對行業(yè)發(fā)展不關心。%。人們對物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務的社會性、公共性、有償性認識不足，對物業(yè)服務企業(yè)的服務活動不積極支持、不主動配合。%。c) 輿論導向存在偏差。社會上還有部分群體對物業(yè)管理行業(yè)缺乏信任感。社會上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的關系看作是“雇傭關系”或“主仆”關系，動不動就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。調(diào)查中，反映行業(yè)社會地位不高的企業(yè)就有3521家，%。行業(yè)生存與發(fā)展面臨的主要問題根據(jù)4600家企業(yè)的調(diào)查情況匯總，當前行業(yè)生存與發(fā)展面臨許多困難和問題，主要突出反映在以下幾個方面：1） 社會評價方面a) 行業(yè)社會地位不高。年地區(qū)操作人員平均年收入其 中工程維修工秩序維護員清潔工綠化工全國 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū) 東北地區(qū) 以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)服務行業(yè)基層操作人員的年均收入大大低于社會平均工資，絕大多數(shù)的操作人員的工資僅維持在當?shù)刈畹凸べY標準上下，中、西部和東北地區(qū)企業(yè)的操作人員的工資水平甚至不到全國社會平均工資標準的一半，如此低廉的工資標準，顯然難以保證行業(yè)的社會競爭力和公眾形象。年地區(qū)管理人員平均年收入其 中高層管理人員管理處主任(項目經(jīng)理)管理員(主管)全國 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū) 東北地區(qū) 以上數(shù)據(jù)表明，全國物業(yè)服務企業(yè)管理人員平均年收入僅高于社會平均工資四千多元，除東部和西部地區(qū)外，中部和東北地區(qū)管理人員平均收入甚至低于全國社會平均工資，由此可見，物業(yè)服務行業(yè)的薪酬競爭力很低，這是行業(yè)無法吸引高素質(zhì)人材的根本原因之一。年，行業(yè)職工平均工資明顯低于全國社會平均工資。5) 企業(yè)員工工資福利情況根據(jù)被調(diào)查企業(yè)上報數(shù)據(jù)匯總，表明物業(yè)服務行業(yè)的微利特征。從地域分布來看，東部地區(qū)的收費標準高于中、西部和東北地區(qū)，東部地區(qū)和西部地區(qū)的收益率高于中部地區(qū)和東北地區(qū)，從收費標準和收費率兩項指標綜合比較來看，東北地區(qū)兩項指標均低于全國其他地區(qū)。4) 企業(yè)經(jīng)營與效益情況a) 物業(yè)服務費價格水平 單位：元/㎡以協(xié)議方式取得項目22409個、建筑面積132473萬㎡，%%；其中接管上級開發(fā)單位項目6335個、㎡，%%；以招投標方式取得8422個、㎡，%%。以上數(shù)據(jù)表明，目前物業(yè)管理項目中居住物業(yè)仍占據(jù)市場的主流，物業(yè)管理取得的成就和存在的問題，也主要通過居住物業(yè)市場反映出來。其中：a) 按物業(yè)類型劃分。3) 管理物業(yè)項目情況被調(diào)查企業(yè)管理物業(yè)項目總數(shù)30831個、㎡。被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員中，%，%。這意味著大量涉及技術(shù)水平的設施設備維護工作需要通過外包專業(yè)公司來完成，同樣企業(yè)對外包單位的技術(shù)指導和監(jiān)督也存在力不從心的問題。企業(yè)操作人員有高級技工18873人，%，中級技工46498人，%，初級技工80071人，%，無技術(shù)人員506612人，%。c) 以技術(shù)層次劃分。被調(diào)查企業(yè)的全部從業(yè)人員中，具有碩士研究生以上學歷1622人，%；本科生33396人，%；大專生89625人，%；中專生147575人，%；高中以下學歷499814人，%。管理人員秩序維護員清潔工工程維修人員車輛管理員綠化養(yǎng)護人員其他勤雜工調(diào)查人數(shù)11997825039216199888912371132892184718配比情況1（以管理人員為基數(shù)1，和其他工種的比例關系） 從以上數(shù)據(jù)可以看出，物業(yè)服務仍屬于勞動密集型行業(yè)，從業(yè)人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護員所占的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業(yè)管理行業(yè)對促進社會就業(yè)的積極作用，但基層操作人員比例過大，使行業(yè)受用工成本影響顯著，反映了行業(yè)處于發(fā)展初級階段的現(xiàn)狀。從事管理崗位即企業(yè)管理層人員119978人，%，從事操作崗位即企業(yè)一線操作工人652054人，%。2) 從業(yè)人員情況被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員總?cè)藬?shù)772032人。被調(diào)查企業(yè)中屬于房地產(chǎn)開發(fā)單位下屬物業(yè)服務企業(yè)有1260家，%；其他隸屬關系的企業(yè)3340家，%。以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)服務企業(yè)的數(shù)量與經(jīng)濟發(fā)展水平成正相關關系，沿海發(fā)達地區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的數(shù)量明顯多于中西部和東北地區(qū)。e) 以經(jīng)濟區(qū)域劃分。d) 各資質(zhì)等級面積、人員之間關系企業(yè)數(shù)建筑面積（萬㎡）企業(yè)平均管理面積人員總數(shù)企業(yè)平均人數(shù)管理人員/操作人員管理人員人均管理面積（萬㎡）一級3653220788821：二級7132053922881：三級3287220912671：㎡，平均職工882人，㎡；㎡，平均職工288人，㎡；㎡，平均職工64人，㎡。一級資質(zhì)365家，%；二級資質(zhì)713家，%；三級資質(zhì)3287家，%；其他未取得資質(zhì)的企業(yè)235家，%。以上數(shù)據(jù)表明，從形式上看，大多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)實現(xiàn)了公司制（%為股份有限公司和有限責任公司），國有物業(yè)服務企業(yè)仍占一定比例，外資和私營企業(yè)比例偏低，建立真正意義上的現(xiàn)代企業(yè)制度仍是行業(yè)面臨的課題。b) 以企業(yè)注冊登記類型劃分。1994年至2004年的十年間，是我國物業(yè)管理發(fā)展最為迅猛的階段，大多數(shù)的物業(yè)服務企業(yè)在這一階段誕生。其中1994至2004年10年間共成立企業(yè)2495家，%，10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增。行業(yè)發(fā)展的基本狀況1) 企業(yè)發(fā)展情況完成上報調(diào)查數(shù)據(jù)的4600家企業(yè)基本分類情況如下：a) 以企業(yè)成立時間劃分。4） 環(huán)境效益初步顯現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是十分明顯的。另外，物業(yè)服務企業(yè)在提供服務過程中，積極為業(yè)主出謀劃策，采取多種方式提高物業(yè)經(jīng)營效益，其中238家企業(yè)三年中通過改善服務，提高房屋出租率等。我們注意到，一些企業(yè)未將多種經(jīng)營收入計算在內(nèi)以及基于其它因素的考慮，在上報相關收入數(shù)據(jù)時有所保留。3） 經(jīng)濟效益逐步改善統(tǒng)計數(shù)字反映，；，；，；，；2006年盈利企業(yè)為1825家，%。這次被調(diào)查的企業(yè)中，協(xié)助公安部門處理治安案件共53920起，協(xié)助有關方面處理突發(fā)事件30207起，參加搶險救災68905人次。以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)管理作為勞動密集型行業(yè)，在消化剩余勞動力方面具有天然優(yōu)勢，有利于減輕就業(yè)壓力，促進社會的和諧與穩(wěn)定。在被調(diào)查的4600家企業(yè)中，共有772032名從業(yè)人員，平均每個企業(yè)擁有168名從業(yè)人員。為適應業(yè)主乃至社會對物業(yè)服務需求的不斷增長，90%以上被調(diào)查企業(yè)都注重服務品牌的培植和運用，從簡單的專項服務到整體的綜合性服務，從行為規(guī)范到服務標準，從服務理念到發(fā)展戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)管理到創(chuàng)新服務，從客戶管理到客戶滿意，從單項的物業(yè)服務到綜合的資產(chǎn)經(jīng)營管理，服務的品質(zhì)和品牌意識已在全行業(yè)深入人心，物業(yè)管理有效提高了城市管理和房地產(chǎn)管理水平，贏得了政府、社會和廣大業(yè)主的良好贊譽，被調(diào)查的4600家企業(yè)在20042006三年中先后得到縣（區(qū)）級以上政府部門表彰達14635次。1） 服務水平顯著提高統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，不再單純是新建商品房項目，而是包括從商品房到經(jīng)濟適用房、房改房，從住宅物業(yè)到辦公、工業(yè)、醫(yī)院、學校、機場、碼頭、車站、倉儲、運動場館、文物建筑物業(yè)，從小型配套到大型公建，從單門獨院到大型社區(qū)，從單一類型物業(yè)到綜合性建筑等多種多樣的物業(yè)類型。截止2007年12月底，完成網(wǎng)上調(diào)查信息數(shù)據(jù)填報的企業(yè)總數(shù)為4600家，調(diào)查面覆蓋了全國31個省、自治區(qū)、直轄市，共涉及128個城市和地區(qū)。4. 是人民群眾生活水平的不斷提高，對居住環(huán)境和社區(qū)服務的更多的關注，使得物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為居民選