【正文】 會計(jì) 稅務(wù) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本 對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)而借入的借款費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)的開發(fā)成本 : ? 會計(jì) 稅務(wù) 如果是為投資而發(fā)生的借款費(fèi)用，不予以資本化，應(yīng)直接計(jì)入當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用 ； 為投資而發(fā)生的借款費(fèi)用符合《條例》 6條和《辦法》 36條可以直接扣除 ； : ? 會計(jì) 稅務(wù) 籌建期間發(fā)生借款費(fèi)用計(jì)入長期待攤費(fèi)用（開辦費(fèi)），企業(yè)籌建期間所發(fā)生的費(fèi)用，先在待攤銷費(fèi)用中歸集，待企業(yè)開始生產(chǎn)經(jīng)營當(dāng)月起，將籌建期間所發(fā)生的費(fèi)用全部一次性計(jì)入開始生產(chǎn)經(jīng)營當(dāng)月 的損益 籌建期間的借款費(fèi)用計(jì)入開辦費(fèi) ；開始經(jīng)營的 次月 不少于5年推銷 : ? 會計(jì) 稅務(wù) 雖屬于為購建固定資產(chǎn)而發(fā)生的專門借款，但不符合資本化條件的借款費(fèi)用，也應(yīng)直接計(jì)入當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用 企業(yè)自行研制開發(fā)無形資產(chǎn)發(fā)生的利息費(fèi)用 ，以按技術(shù)開發(fā)費(fèi)在 “ 管理費(fèi)用 ” 歸集 ， 直接扣除 ， 不予以資本化； 固定資產(chǎn)與會計(jì)相同 、資產(chǎn)損失和營業(yè)外支出： ? ： 會計(jì) 稅務(wù) 按個別計(jì)提法 ， 計(jì)提時計(jì)入營業(yè)外支出 。保險(xiǎn)保障基金達(dá)到總資產(chǎn)的 6%時，不再提取扣除；壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)、長期健康保險(xiǎn)業(yè)務(wù)不得提取扣除保險(xiǎn)保障基金 。 : ? ?會計(jì)處理： – 企業(yè)商品的保險(xiǎn)費(fèi)用應(yīng)通過 “ 營業(yè)費(fèi)用 ”科目核算 ； – 應(yīng)由企業(yè)和個人分別負(fù)擔(dān)的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，職工失業(yè)保險(xiǎn)等應(yīng)分別通過 “ 管理費(fèi)用 ” 、 “ 應(yīng)付工資 ” 等科目核算 : ? ? 稅務(wù)處理 – 如果企業(yè)已交社會基本保險(xiǎn)費(fèi)，在保險(xiǎn)公司等營利性機(jī)構(gòu)為職工投保同樣險(xiǎn)種的基本養(yǎng)老，基本失業(yè)和基本醫(yī)療保險(xiǎn)或其補(bǔ)充保險(xiǎn)均不得扣除 ； – 只要屬于國家基本保障性質(zhì)的保險(xiǎn)，且國家有明文規(guī)定的（即強(qiáng)制性的社會保險(xiǎn)費(fèi)）均可據(jù)實(shí)扣除，而不僅限于基本養(yǎng)老，失業(yè)和醫(yī)療保險(xiǎn) ； : ? ?稅務(wù)處理： – 企業(yè)在商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為其經(jīng)營活動的財(cái)產(chǎn)所投交的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)，法律、會計(jì)和稅務(wù)等中介機(jī)構(gòu)在商業(yè)保險(xiǎn)構(gòu)投保的職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)等保險(xiǎn)費(fèi)支出可以扣除 ； : ? ?稅務(wù)處理： – 關(guān)于建立城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)制度的決定，提取額在工資總額 4%以內(nèi)的部分，從職工福利費(fèi)中列。 : ? ： – 對從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商向境外代銷 ， 包銷企業(yè)支付的各項(xiàng)傭金 ， 差價(jià) ， 手續(xù)費(fèi) ， 提成費(fèi)等勞務(wù)費(fèi)用 ， 規(guī)定在不得超過房地產(chǎn)銷售收入的 10%的范圍內(nèi)據(jù)實(shí)扣除 。 : ? ： ? 會計(jì)處理： – 計(jì)入營業(yè)費(fèi)用 – 職工薪酬：業(yè)務(wù)提成 ? 稅務(wù)處理： – 有合法真實(shí)憑證 ； – 支付的對象必須是獨(dú)立的有權(quán)從事中介機(jī)構(gòu)服務(wù)的納稅人或個人 ； – 支付給個人的傭金 ， 不得超過服務(wù)金的 5% 。 ? 、 開辦費(fèi)用： 會計(jì) 稅務(wù) 除購建固定資產(chǎn)以外，所有籌建期所發(fā)生的費(fèi)用，先在 “ 長期待攤費(fèi)用 ” 中， 經(jīng)營當(dāng)月起一次計(jì)入開始生產(chǎn)經(jīng)營當(dāng)月的損益 經(jīng)營業(yè)務(wù)次月開始推銷不少于 5年推銷 : ? 營業(yè)費(fèi)用與稅法的差異主要表現(xiàn)為 – 廣告費(fèi)， – 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)， – 保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用 : ? – 一般不超過營業(yè)收入 2% ； – 不超過營業(yè)收入 8% ： 制藥 ， 食品 （ 包括保健品 ， 飲料 ） ， 日化家電 ， 通信 ， 軟件開發(fā) ， 集成電路 ， 房地產(chǎn)開發(fā) ， 體育文化家具建材商城等 。 一般不得超過上年開支水平 ，特殊情況下需增長的 ， 應(yīng)嚴(yán)格控制增長額 。 商業(yè)房屋租賃應(yīng)按合同數(shù)額核定 ， 租賃自有產(chǎn)權(quán)房屋的 ， 按剔除投資收益后的差額核定； ? 、特殊情況項(xiàng)目的規(guī)定： – (2)、 業(yè)務(wù)招待費(fèi)：參照有關(guān)規(guī)定；業(yè)務(wù)招待費(fèi)：“ 管理費(fèi)用 ” – 基數(shù)： 1500萬為限； – ： 3‰ — 5‰ ； – 2） 業(yè)務(wù)招待費(fèi)與會務(wù)費(fèi)差異：會務(wù)費(fèi)要提供的資料：差旅費(fèi) ， 會議費(fèi) ， 董事費(fèi)； – 3） 國家對代理進(jìn)出口業(yè)務(wù)代購代銷收入列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)問題：按：代購代銷收入 2%=業(yè)務(wù)招待費(fèi) – 社會性支出 。 – 總收入 2%=管理費(fèi) – 上級機(jī)關(guān)有稅務(wù)對允許收取管理費(fèi)的批復(fù) 。 ? ： – 5） 納稅人發(fā)生的技術(shù)開發(fā)費(fèi) ， 凡由國家財(cái)政和上級部門撥付的部分 ， 不得在稅前扣除 ，也不得計(jì)入技術(shù)開發(fā)費(fèi)實(shí)際增長幅度的基數(shù)和計(jì)算抵扣應(yīng)納稅所得額； – 6）工業(yè)類集團(tuán)公司，可以集中提取技術(shù)開發(fā)費(fèi)，年終有余額的，繳納企業(yè)所得稅。 （ 期末應(yīng)收帳款余額 —期初應(yīng)收帳款余額 ） 5‰ —本期實(shí)際發(fā)生的壞帳 +本期收回已核銷的壞帳 ＝ = 期末應(yīng)收帳款余額 企業(yè)實(shí)際壞帳提取比例 —[期初壞帳準(zhǔn)備帳戶余額－本期實(shí)際發(fā)生的壞帳 +本期收回已核銷的壞帳 ] 期末壞帳準(zhǔn)備余額－期初壞帳準(zhǔn)備余額 = 本年度實(shí)際增提的壞帳準(zhǔn)備 稅法規(guī)定的壞帳準(zhǔn)備扣除限額 ? 會計(jì) 稅務(wù) 采用個別計(jì)提法提存貨跌價(jià)損失 不得稅前扣除，當(dāng)處置時，應(yīng)調(diào)減所得額處理 按流動資產(chǎn)的盤虧毀損處理，即報(bào)經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)方可稅前扣除 ? ： – 1）企業(yè)實(shí)際發(fā)生的技術(shù)開發(fā)費(fèi)，允許在繳納企業(yè)所得稅前扣除； – 2）國有、集體工業(yè)企業(yè)及國有，集體企業(yè)控股并從事工業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的股份制企業(yè)，聯(lián)營企業(yè)發(fā)生的技術(shù)開發(fā)費(fèi)比上年實(shí)際增長10%（含 10%）以上的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)，允許再按技術(shù)開發(fā)費(fèi)實(shí)際發(fā)生額的50%抵扣當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額； ? ： – 3） 納稅人技術(shù)開發(fā)費(fèi)比上年增長達(dá)到 10%以上 ， 其實(shí)際發(fā)生額的 50%大于企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額時 ， 可準(zhǔn)予抵扣其不超過應(yīng)納所得額的部分；超過部分 ， 當(dāng)年和以后年度均不再予以抵扣 。 ? –稅務(wù)的其他規(guī)定 : ? 納稅人發(fā)生非購銷活動的應(yīng)收債權(quán) ，不得提取壞帳準(zhǔn)備金： ? 關(guān)聯(lián)方之間的往來帳款不得確認(rèn)為壞帳 , 關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的應(yīng)收帳款，經(jīng)法院判決負(fù)債方破產(chǎn)，破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)不足以清償?shù)呢?fù)債部分，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，應(yīng)允許債權(quán)方企業(yè)作為壞帳損失在稅前扣除。 ? – 稅務(wù)的其他規(guī)定 : ? 納稅人發(fā)生的壞帳損失 ， 原則上應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除 ， 經(jīng)稅務(wù)批準(zhǔn) ， 也可提取壞帳準(zhǔn)備金 ， 已核銷壞帳收回時 ， 應(yīng)相應(yīng)增加當(dāng)期的應(yīng)納稅所得 。 ?。 :(續(xù) 3） ?無形資產(chǎn)的其他規(guī)定： –為取得土地使用權(quán)支付給國家的土地出讓金應(yīng)作為無形資產(chǎn)管理，并在不短于合同規(guī)定的使用期間內(nèi)平均攤銷，這與會計(jì)一致，但如果房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用其土地開發(fā)商品房，或者企業(yè)利用其土地自建項(xiàng)目，則需將其攤余價(jià)值轉(zhuǎn)入開發(fā)成本或在建工程，稅收上沒有另行規(guī)定； :(續(xù) 3） –納稅人購買計(jì)算機(jī)硬件所附帶的軟件，未單獨(dú)計(jì)價(jià)的，應(yīng)并入計(jì)算機(jī)硬件作固定資產(chǎn)管理，單獨(dú)計(jì)價(jià)的軟件，作為無形資產(chǎn)管理，這與會計(jì) –如果正在享受 “ 技術(shù)開發(fā)費(fèi)扣除 ” 的優(yōu)惠政策，必在 “ 管理費(fèi)用 研究開發(fā)費(fèi) ” 準(zhǔn)確歸集發(fā)生的技術(shù)開發(fā)費(fèi)用，對于扣除的技術(shù)開發(fā)費(fèi)不得作為無形資產(chǎn)的價(jià)值 ； ? –會計(jì)： ?符合三個下列各種情況能全額提取壞帳準(zhǔn)備： ? 債務(wù)人死亡以其遺產(chǎn)清償后依然無法收回； ? 債務(wù)人破產(chǎn) ， 以其破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)清償后仍然無法收回； ? 債務(wù)人較長時間內(nèi)未履行其償債義務(wù) ， 并有足夠的證據(jù)表明無法收回的 。 ? 會計(jì)實(shí)務(wù)中，企業(yè)外購商譽(yù)應(yīng)以購入某企業(yè)時所支付的全部價(jià)款和該企業(yè)全部凈資產(chǎn)的公允價(jià)值之差作為 “ 無形資產(chǎn) 商譽(yù) ” 的入賬價(jià)值 。 外商投資企業(yè)的外國投資者已投入的資本金必是企業(yè)投資者各方已到位的資本金的25%以上 ； 外商購國產(chǎn)設(shè)備，由稅務(wù)部門監(jiān)管 5年 ； : 會計(jì) 稅務(wù) 債務(wù)重組 以非貨幣性資產(chǎn)抵償債務(wù)方式換入的無形資產(chǎn)價(jià)（同上） 公允價(jià)值 +相關(guān)稅費(fèi) （ 債務(wù)人應(yīng)以無形資產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得 ） 以非貨幣性交易方法換入的無形資產(chǎn) 換出資產(chǎn)的帳面價(jià)值 換入公允價(jià)值＋相關(guān)稅費(fèi)差額確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ， 其評估增值部分的所得已經(jīng)實(shí)現(xiàn) 如是首次發(fā)行股票而接受投資者投入的無形資產(chǎn) 投資方的賬面價(jià)值 =實(shí)際成本 按評估確認(rèn)或合同協(xié)議約定的金額計(jì)價(jià) （ 以非貨幣性資產(chǎn)對外投資視同銷售 ） ； 接受投資的一方應(yīng)按無形資產(chǎn)的公允價(jià)值 +相關(guān)稅費(fèi) =計(jì)稅成本 （續(xù) 1） : ? ： –相同部分： ?法律和合同 分別規(guī)定 受益年限的按孰短年限。 融資租賃方式租入固定資產(chǎn) =按租賃協(xié)議或合同確定的價(jià)款 +運(yùn)輸費(fèi) +途中保險(xiǎn)費(fèi) +安裝調(diào)試費(fèi) +投入使用前發(fā)生的利息支出 +匯兌損益等 如融資租賃資產(chǎn)占企業(yè)資產(chǎn)總額比例等于或小于 30%，在租賃開始日，企業(yè)也可按最低租賃付款額作為固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值 融資租入固定資產(chǎn)的租金不得稅前扣除，但可以計(jì)提折舊。 可以采用加速折舊法 。 國民經(jīng)濟(jì)中具有重要地位 、 技術(shù)進(jìn)步快的電子生產(chǎn) 、 船舶工業(yè) 、 生產(chǎn)“ 母機(jī) ” 的機(jī)械企業(yè) 、 飛機(jī)制造 、化工生產(chǎn) 、 醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè)的機(jī)械設(shè)備 。 證券公司的電子設(shè)備 、 外購得到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)或構(gòu)成無形資產(chǎn)的軟件最短為2年 。 （ 董事會決定 ） – 稅法規(guī)定：固定資產(chǎn)凈殘值率 5％ 以內(nèi) – 固定資產(chǎn)計(jì)提折舊最低年限 ： ? 房屋 、 建筑物： 20年 機(jī)器設(shè)備： 10年 ? 運(yùn)輸設(shè)備 、 電子設(shè)備 、 家具 、 工具等： 5年 對促進(jìn)科技進(jìn)步 ， 環(huán)保 ， 國家鼓勵投資的關(guān)鍵設(shè)備 ， 以及常年處于震動 ， 超強(qiáng)度使用或受酸 ， 堿等強(qiáng)烈腐狀態(tài)的機(jī)器設(shè)備 ， 可偏短 。 ： ? –會計(jì)： 未使用、不需用的設(shè)備要 照提折舊 。 “ 三項(xiàng)附加費(fèi)用 ” 的差異 (續(xù)1） ? 不計(jì)入工資總額的項(xiàng)目： – 股息性所得， – 社會保險(xiǎn)性交款， – 職工福利基金支出（職工困難補(bǔ)助，探親路費(fèi)等）， – 各項(xiàng)勞動保護(hù)支出， – 差旅費(fèi)、安家費(fèi)， – 離退休、退職待遇的各項(xiàng)支出， – 獨(dú)生子女補(bǔ)貼， – 納稅人負(fù)擔(dān)的住房公積金， – 其它。 ， 未說明上述三種計(jì)算方法變更的原因 、 不能提供有關(guān)資料 ， 或雖說明但變更沒有合理的經(jīng)營和會計(jì)核算需要 ， 以及改變計(jì)算方法前后銜接不合理 、 存在計(jì)算錯誤的 ， 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對納稅人由于改變計(jì)算方法而減少的應(yīng)納稅所得額進(jìn)行納稅調(diào)整 ， 并補(bǔ)征稅款 。 接受企業(yè)接受轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)的成本 ，須以其在轉(zhuǎn)讓企業(yè)原帳面凈值為基礎(chǔ)結(jié)轉(zhuǎn)確定 ， 不準(zhǔn)按評估確認(rèn)的價(jià)值調(diào)整 符合 118號第四條第二款規(guī)定轉(zhuǎn)讓企業(yè)暫不確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或取得的轉(zhuǎn)讓企業(yè)的資產(chǎn)的成本 ， 可以按評估確認(rèn)價(jià)值確定， 不需要進(jìn)行納稅調(diào)整 企業(yè)會計(jì)制度 稅務(wù)政策 補(bǔ)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 25％ 對非貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的補(bǔ)價(jià)確認(rèn)并計(jì)量收益 接受非貨幣資產(chǎn)投資，以投資各方確認(rèn)價(jià)值作為資產(chǎn)入帳確認(rèn)價(jià)值 非股權(quán)支付額 20％ 非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的補(bǔ)價(jià)收益應(yīng)稅所得 接受企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓企業(yè)的資產(chǎn)計(jì)稅成本可以按評估確認(rèn)價(jià)值確定，不需要進(jìn)行納稅調(diào)整 四、 成本確認(rèn)的差異對比： ? ： ? 申報(bào)銷售成本 （ 稅法 ） =銷售商品成本+提供勞務(wù)的營業(yè)成本 +銷售材料 （ 下腳料 ， 廢料 ， 廢舊物資 ） 的成本 +轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)的成本 +轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的成本 ? 會計(jì)的成本 =銷售商品成本或提供勞務(wù)的營業(yè)成本 ： ? 、 以債務(wù)重組及非貨幣交易方式換入存貨成本的差異分析 會計(jì) 稅務(wù) 應(yīng)收債權(quán)的賬面價(jià)值（ 換出資產(chǎn)的帳面價(jià)值 ）+應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi) =入賬價(jià)值 收到補(bǔ)價(jià)：－補(bǔ)價(jià) 支付補(bǔ)價(jià)： + 補(bǔ)價(jià) 換入存貨的計(jì)稅成本=按換入資產(chǎn)的公允價(jià)值 +應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi) （ 扣除增值稅的進(jìn)項(xiàng)