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國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)采購(gòu)管理模式解析-文庫(kù)吧資料

2025-01-30 09:34本頁(yè)面
  

【正文】 干方式),而是采用定額計(jì)價(jià)方式。 然后, 建安工程和精裝修工程均直接對(duì) “私營(yíng)承包商 ”發(fā)包,避免了支付現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)普遍存在的圍標(biāo)費(fèi)、轉(zhuǎn)包費(fèi)、超額利潤(rùn)(特別對(duì)于裝修行業(yè))等費(fèi)用,對(duì)保利這樣規(guī)模的開發(fā)企業(yè),預(yù)計(jì)每年至少節(jié)省上 億元。以保利 一 年建安投資(包括精裝修)約 100 億、掛靠費(fèi)率平均 3%計(jì),就省下約 3 億元。智能化工程由保利數(shù)碼承接,再直接對(duì)小 “私營(yíng)承包商 ”發(fā)包。這種做法很類似于香港承建商的分判制。并將具有裝修施工二級(jí)資質(zhì)的廣州市佳利裝飾工程有限公司和廣州保利數(shù)碼科技有限公司納入到富利建安公司。 下面對(duì)以上特點(diǎn)逐一進(jìn)行分析: 承包方式的確定 針對(duì)目前建筑行業(yè) 大多 由 “私營(yíng)承包商 ”掛靠有資質(zhì)施工企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn),積極采取應(yīng)對(duì)措施,主要如下: (1)與具有一定數(shù)量設(shè)備和管理人員,業(yè)績(jī)好、施工質(zhì)量好、信譽(yù)好、配合好的 “私營(yíng)承包商 ”建立起 戰(zhàn)略合作關(guān)系,直接對(duì)這些 “戰(zhàn)略合作私營(yíng)承包商 ”競(jìng)標(biāo)和發(fā)包。 3) 各部門應(yīng)每半年一次( 6 月 30 日前和 12 月 30 日前)集中向經(jīng)營(yíng)部報(bào)備合格供方名錄 。 ④ 公司建立供方“黑名單”制度,凡存在圍標(biāo)、串標(biāo)、行賄等行為的投標(biāo)單位,經(jīng)招投標(biāo)小組批準(zhǔn)后將列入黑名單,凡列入黑名單的供方永不得承接鼎晟所有項(xiàng)目。 二) 供方履約評(píng)估 1) 各業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門必須對(duì)供方的履約過(guò)程表現(xiàn)進(jìn)行階段性的監(jiān)督和評(píng)價(jià),按公司的規(guī)定做好供方的履約評(píng)估記錄。 2) 經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)管理公司集中采購(gòu)和定向供方的合格評(píng)定。 五) 凡納入集中采購(gòu)協(xié)議的產(chǎn)品,經(jīng)營(yíng)部應(yīng)提出需求,并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后與公司合作供應(yīng)商簽訂經(jīng)濟(jì)合同,如果合作供方產(chǎn)品不滿足項(xiàng)目的技術(shù)要求,按照管理規(guī)定另行招標(biāo) 17 (采購(gòu))。 三) 未簽訂合同不允許擬中標(biāo)單位進(jìn)場(chǎng)施工或做施工準(zhǔn)備。 (五) 簽訂合同 一) 招標(biāo)經(jīng)辦部門按照招標(biāo)文件中的合同條件和中標(biāo)單位的相關(guān)承諾,與中標(biāo)單位簽訂經(jīng)濟(jì)合同。 3) 各類專業(yè)的評(píng)標(biāo)工作均必須遵循公司的規(guī)定,經(jīng)招標(biāo)工作小組評(píng)標(biāo),推薦中標(biāo)單位。 七) 評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、中標(biāo) 1) 工程類招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)標(biāo)打分權(quán)重不得超過(guò) 20%,裝修、裝飾、景觀、材料設(shè)備類招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)標(biāo)打分權(quán)重不得超過(guò) 35%,服務(wù)類招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)標(biāo)打分權(quán)重不得超過(guò) 50%,規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案、廣告、標(biāo)識(shí)、小品等設(shè)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)標(biāo)打分權(quán)重不得超過(guò) 60%,確需突破的,需經(jīng)總經(jīng)理審批。 4) 開標(biāo)時(shí),經(jīng)辦部門、成本控制人員必須 到場(chǎng)。 2) 招標(biāo)工作小組組長(zhǎng)或其授權(quán)委托的招標(biāo)工作小組成員主持公開開標(biāo)工作,現(xiàn)場(chǎng)拆 封,該過(guò)程和內(nèi)容需作好記錄,參加開標(biāo)的全體人員簽字確認(rèn)。無(wú)論何種方式,均應(yīng)以招標(biāo)工作小組會(huì)簽、審批通過(guò)的會(huì)議紀(jì)要或招標(biāo)補(bǔ)遺文件為準(zhǔn)。 3) 現(xiàn)場(chǎng)踏勘由招標(biāo)工作小組中的經(jīng)辦部門人員負(fù)責(zé)組織,其他部門視實(shí)際需要指派人員配合。 五) 發(fā)標(biāo) 1) 根據(jù)招標(biāo)(采購(gòu))項(xiàng)目的實(shí)際情況,招標(biāo)文件審批部門(人員)在招標(biāo)文件中明確發(fā)標(biāo)地點(diǎn)、發(fā)標(biāo)人員。 6) 招標(biāo)經(jīng)辦部門對(duì)篩選出的單位發(fā)放投標(biāo)邀請(qǐng)函,并及時(shí)接收對(duì)方的投標(biāo)承諾函,以收到的承諾函為準(zhǔn)整理出入圍單位。 4) 在入圍單位選擇階段, 招標(biāo)經(jīng)辦部門應(yīng)將招標(biāo)(采購(gòu))項(xiàng)目的概況、規(guī)模、標(biāo)段劃分原則、付款方式、工期要求、評(píng)標(biāo)基本辦法等核心商務(wù)和技術(shù)條件與擬定入圍單位充分溝通、交流,以使對(duì)方的投標(biāo)行為更加理性,從而保證招投標(biāo)工作的質(zhì)量。投標(biāo)單位優(yōu)先從合格供方名錄中選擇,合格供方名錄中沒(méi)有或數(shù)量不夠時(shí),才可從其它途徑選擇投標(biāo)單位。 2) 各類招標(biāo)項(xiàng)目且每個(gè)標(biāo)段有效投標(biāo)單位應(yīng)不少于(含)三家。 6) 集 中采購(gòu)相關(guān)信息在公司網(wǎng)站上發(fā)布。 i) 經(jīng)辦部門對(duì)招標(biāo)文件總體把握負(fù)責(zé); ii) 規(guī)劃部門(公司所屬開發(fā)設(shè)計(jì)人員或規(guī)劃研究院)對(duì)技術(shù)條件和要求負(fù)責(zé),建造標(biāo)準(zhǔn)與公司審批結(jié)果一致;營(yíng)銷部門、招商部門對(duì)相關(guān)招標(biāo)文件中的技術(shù)要求負(fù)責(zé); iii) 工程部對(duì)工程管理?xiàng)l件和要求負(fù)責(zé); iv) 經(jīng)營(yíng)部對(duì)商務(wù)條件和要求負(fù)責(zé); v) 財(cái)務(wù)部對(duì)付款條件和要求負(fù)責(zé); 4) 公司所有招標(biāo)(采購(gòu))業(yè)務(wù)信息應(yīng)有計(jì)劃地提前在媒體公開發(fā)布,且不少于 2 次,在公司網(wǎng)站建成后需將招標(biāo)(采購(gòu))業(yè)務(wù)信息在網(wǎng)上及時(shí)發(fā)布,公司招標(biāo)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)供方資料的收集整理并定期將招標(biāo)(采購(gòu))項(xiàng)目信息上報(bào)經(jīng)營(yíng)部。 ② 集中采購(gòu)招標(biāo)文件 , 需經(jīng)法務(wù)律師審核后 , 方可報(bào)總經(jīng)理審批。如上報(bào)之招標(biāo)文件與發(fā)布的招標(biāo)示范文件內(nèi)容無(wú)實(shí)質(zhì)性改變,報(bào)經(jīng)營(yíng)部審批;如內(nèi)容出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改變需報(bào)集經(jīng)營(yíng)部、法務(wù)部審批。 ② 公司可根據(jù)各自項(xiàng)目的具體技術(shù)條件、地方差異性,對(duì)標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)示范文件的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整,編制每項(xiàng)業(yè)務(wù)的招標(biāo)文件。 三) 招標(biāo)文件 1) 所有招標(biāo)(采購(gòu))項(xiàng)目必須達(dá)到發(fā)標(biāo)的技術(shù)條件方可報(bào)批招標(biāo)文件。招標(biāo)工作小組專業(yè)技術(shù) 人員不得少于 2 人。 1) 與投標(biāo)單位有利害關(guān)系的人員不得作為招標(biāo)工作小組成員。招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)由常務(wù)總經(jīng)理?yè)?dān)任。 五) 對(duì)于上報(bào)的招標(biāo)(采購(gòu))計(jì)劃內(nèi)容,經(jīng)營(yíng)部可根據(jù)各項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃和集團(tuán)的實(shí)際情況,提出審批意見,各公司遵照意見進(jìn)行調(diào)整。 4) 各類專業(yè)工程招標(biāo)計(jì)劃應(yīng)明確各類專業(yè)工程的內(nèi)容、技術(shù)條件、標(biāo)段劃分、成本估算額、招標(biāo)方式、發(fā)標(biāo)、開標(biāo)、定標(biāo)和進(jìn)場(chǎng)時(shí)間。 二) 公司編制和修訂的招標(biāo)(采購(gòu))計(jì)劃應(yīng)包含集中采購(gòu)及總承包、第一類、第二類、第三類及擬定直接委托的內(nèi)容。 (三) 招標(biāo)(采購(gòu))計(jì)劃 一) 為防止肢解發(fā)包工程來(lái)回避公司招標(biāo)管理規(guī)定,以及避免計(jì)劃編制的隨意性,公司應(yīng)分階段編制和修訂招標(biāo) (采購(gòu) )計(jì)劃,在《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書》中一并上報(bào)項(xiàng)目總招標(biāo)(采購(gòu))計(jì)劃。 五) 經(jīng)營(yíng)部應(yīng)在年初制定集中采購(gòu)目錄 , 報(bào)總經(jīng)理 審定后,由采購(gòu)部牽頭組織,相關(guān)部門配合,實(shí)行集中采購(gòu),以達(dá)到最大限度發(fā)揮公司規(guī)模采購(gòu)優(yōu)勢(shì)、有效降低成本和保證產(chǎn)品質(zhì)量的目的。不符合直接委托條件的發(fā)包或采購(gòu)業(yè)務(wù),如申報(bào),原則上不予批準(zhǔn),并將作為公司執(zhí)行制度考核的重要內(nèi)容。 二) 當(dāng)?shù)卣鞴懿块T 規(guī)定公開招標(biāo)的工程發(fā)包項(xiàng)目,公司所屬部門應(yīng)做好與政府主管部門的溝通協(xié)調(diào)工作,按主管部門要求申報(bào),公開招標(biāo)前應(yīng)執(zhí)行公司規(guī)定的招標(biāo)流程,選擇意向單位參加投標(biāo)。 三) 為加強(qiáng)招投標(biāo)工作的管理力度,公司規(guī)定出各類招標(biāo)工作的操作流程和責(zé)任劃分,各部門和分公司必須遵照?qǐng)?zhí)行。 房地產(chǎn)公司招標(biāo)管理管理辦法 (一) 總則 一) 公司建立全面的招標(biāo)管理制度,以公正、公平、公開的原則評(píng)估選擇業(yè)務(wù)承包單位,在合理公平的原則下追求公司利益最大化,以確保各項(xiàng)承包業(yè)務(wù)滿足規(guī)定的質(zhì)量、進(jìn)度和成本控制要求。根據(jù)使用部門反饋的產(chǎn)品的質(zhì)量、服務(wù)水平等信息,及時(shí)做出相應(yīng)的調(diào)整,以便更好地處理在供需中所存在的問(wèn)題。 加強(qiáng)與供應(yīng)商的信息溝通,及時(shí)了解重要物資生產(chǎn)廠家的價(jià)格變化趨勢(shì)及產(chǎn)品更新動(dòng)態(tài)。供應(yīng)商未能在指定時(shí)間將所訂物資送抵指定 地點(diǎn)的,扣繳一定數(shù)額的信譽(yù)保證金;供應(yīng)商所送物資質(zhì)量因不符合同所約定的,應(yīng)扣繳一定數(shù)額的質(zhì)量保證金。因無(wú)法找到替代的合格供應(yīng)商,暫時(shí)保留其供應(yīng)商資格,但須將評(píng)鑒結(jié)果通知供應(yīng)商并責(zé)令其改進(jìn)。 對(duì)于存在“以次充好”、“以少充多”行為的供應(yīng)商,將予以堅(jiān)決打擊、制止,應(yīng)扣罰其相應(yīng)部分的貨款,并取消供應(yīng)商供貨資格。 ( 三 ) 對(duì)供應(yīng)商的獎(jiǎng)懲規(guī)定。每月依據(jù)供應(yīng)商交貨的產(chǎn)品質(zhì)量、交貨期限、服務(wù)態(tài)度、產(chǎn)品價(jià)格及履約能力等方面進(jìn)行評(píng)分并通知供應(yīng)商。 負(fù)責(zé)收集和建立供應(yīng)商信息數(shù)據(jù)庫(kù),考察評(píng)估供應(yīng)商的資質(zhì),建立《合格供應(yīng)商名冊(cè)》,隨時(shí)為開辟新的供貨渠道做好準(zhǔn)備。 三)采購(gòu)部職責(zé) 做好供應(yīng)商的開發(fā)工作,積極尋找貨源,開辟新的供貨渠道,對(duì)于同類產(chǎn)品,應(yīng)至少備有兩家以上供應(yīng)商,以便做到價(jià)格互補(bǔ)、貨源互補(bǔ)。 及時(shí)將供應(yīng)商交貨期限、產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)水平向采購(gòu)部反饋,并提出意見。 負(fù)責(zé)提供物資在使用過(guò)程中的實(shí)際情況及出現(xiàn)的問(wèn)題。 第六章 供應(yīng)商管理規(guī)定 為了促進(jìn)供應(yīng)商與我公司建立健康、和諧、穩(wěn)定的供需關(guān)系,促使供應(yīng)商保證產(chǎn)品質(zhì)量、降低成本、供貨及時(shí),提高服務(wù)水平,對(duì)供應(yīng)商管理做如下規(guī)定: ( 一 ) 凡是有可能或已經(jīng)與我司發(fā)生業(yè)務(wù)往來(lái)的供應(yīng)商,并具有與其所承擔(dān)的供應(yīng)物資相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和資信等級(jí)的供應(yīng)商都在本規(guī)定的范圍。 采購(gòu)物資驗(yàn)收把關(guān)制度。采購(gòu)監(jiān)管委員會(huì)應(yīng)及時(shí)加強(qiáng)采購(gòu)信息交流溝通,達(dá)到采購(gòu)信息資源共享,貨比三家,物美價(jià)廉之功效。每月月底召開由組長(zhǎng)主持的采購(gòu)監(jiān)管委員會(huì)會(huì)議,聽取各委員工作書面匯報(bào),形成會(huì)議紀(jì)要。 第五章 采購(gòu)監(jiān)管委員會(huì) ( 一 ) 組織機(jī) 構(gòu)設(shè)置 組長(zhǎng): 委員: ( 二 ) 采購(gòu)監(jiān)管委員會(huì)與采購(gòu)部的關(guān)系 采購(gòu)監(jiān)管委員會(huì)在公司董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)對(duì)采購(gòu)部定期進(jìn)行采購(gòu)信息反饋和監(jiān)督管理,是服務(wù)與監(jiān)督的關(guān)系。 1因特殊原因,采購(gòu)員未能及時(shí)完成采購(gòu)任務(wù)或無(wú)法按周期采購(gòu)物資的,應(yīng)及時(shí)告知采購(gòu)部門負(fù)責(zé)人并說(shuō)明異常原因,提出相應(yīng)意見方案。否則,出現(xiàn)后果由采購(gòu)員負(fù)責(zé)。 簽訂物資采購(gòu)合同時(shí),要嚴(yán)格執(zhí)行合同法和公司合同管理制度,合同中要明確標(biāo)的、數(shù)量、規(guī)格、型號(hào)、價(jià)格、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、交貨期、交貨地點(diǎn)、結(jié)算方式、運(yùn)雜費(fèi)承擔(dān)者、包裝、運(yùn)輸、驗(yàn)收方式,注明保修年限、保修期結(jié)束后的零配件提供及價(jià)格、年限等事項(xiàng),簽訂合同各方經(jīng)濟(jì)責(zé)任以及其它需要明確的事項(xiàng),一般按照先到貨驗(yàn)收后付款的原則進(jìn)行,特殊情況先款后貨的需經(jīng)相關(guān)負(fù)責(zé)人 批準(zhǔn)。 采購(gòu)部備有一定數(shù)額的采購(gòu)備用金,用于應(yīng)急采購(gòu)與需現(xiàn)付的零散物資采購(gòu)。 使用部門在填寫相關(guān)申購(gòu)單時(shí),務(wù)必寫清所購(gòu)物資的品名、規(guī)格、型號(hào)、單位、數(shù)量等信息,如因申購(gòu)單填寫不清,而影響采購(gòu)進(jìn)度的,后果由本部門自負(fù)。 如臨時(shí)需要應(yīng)急采購(gòu)的,則應(yīng)至少提前 3 小時(shí)并經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)下使用企業(yè)備用 金采購(gòu),由相關(guān)采購(gòu)人員負(fù)責(zé)采買。 ( 二 ) 物資采購(gòu)管理 日常辦公用品及大宗物資的采購(gòu),實(shí)行按月上報(bào)采購(gòu)計(jì)劃。 大宗物資 實(shí)行集中采購(gòu),以邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判、詢價(jià)、單一來(lái)源和定點(diǎn)、定向等多種方式采購(gòu)。 通過(guò)采購(gòu)信息數(shù)據(jù)庫(kù)的公布和統(tǒng)計(jì)分析,加上采購(gòu)監(jiān)管委員會(huì)的有效監(jiān)督,保 證了采購(gòu)數(shù)據(jù)的真實(shí)、準(zhǔn)確、有效,有利于采購(gòu)成本的降低,使公司實(shí)現(xiàn)了材料核算、成本分析、材料管理和財(cái)務(wù)管理的一體化,由此實(shí)現(xiàn) “陽(yáng)光采購(gòu)”平穩(wěn)運(yùn)行。 ( 三 ) 采購(gòu)信息數(shù)據(jù)庫(kù)的統(tǒng)計(jì)分析 工程部每月定期向公司提交當(dāng)月各類物資進(jìn)銷存明細(xì)及使用情況,由采購(gòu)部根據(jù)匯總數(shù)據(jù)及供應(yīng)商最新動(dòng)態(tài),對(duì)當(dāng)月采購(gòu)信息數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總和統(tǒng)計(jì)分析,按照物資材料的采購(gòu)價(jià)格進(jìn)行由高到低排序,生成物資采購(gòu)匯總數(shù)據(jù)庫(kù)。 ( 二 ) 建立合格物資供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫(kù) 健全供應(yīng)
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