香江商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思路整合(doc32)-經(jīng)營(yíng)管理-文庫吧資料
2024-08-22 15:21本頁面
【正文】 利因素示認(rèn)可度的沉淀，消費(fèi)模式是企業(yè)經(jīng)營(yíng)方面和理念與市場(chǎng)行為對(duì)稱的結(jié)果，兩者的交叉點(diǎn)就形成了核心概念。這是一個(gè)復(fù)雜的，漫長(zhǎng)的過程。各種層面上的關(guān)系進(jìn)行合并，得出項(xiàng)目成功的基本要素。 企業(yè) ()大量管理資料下載 第三篇 市場(chǎng)篇 核心概念的形成 關(guān)于核心概念的說明 我們從為真正的核心概念是組成項(xiàng)目各種因素和條件所共同具有的特征和屬性的提煉 ，從這些元素里面最終體現(xiàn)的是大家都可以認(rèn)可和感覺到的東西。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理達(dá)到的目標(biāo)是： 1+1 大于 2 七、提高附加值建議 物業(yè)主通道寬度之所以要在 5 米以上是因?yàn)楣貌糠挚梢源黉N，現(xiàn)在所有的商場(chǎng)幾乎無一例外地利用公用部分做額外促銷活動(dòng)，場(chǎng)地是大家的，管理是自己的，效益是公司的。按行業(yè)的不同，請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理，力爭(zhēng)做 到專業(yè)的事情交給專業(yè)的人做。從功能位置上劃分若干個(gè)組團(tuán)，開發(fā)企業(yè)不參與經(jīng)營(yíng)，邀請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行分段式功能管理。隨著“鄭東新區(qū)”的日益成熟和發(fā)展，街區(qū)服務(wù)的重點(diǎn)開始轉(zhuǎn)移，最終體現(xiàn)我們?cè)O(shè)定的目標(biāo)。 C 業(yè)態(tài)的動(dòng)態(tài)調(diào)整 本項(xiàng)目建設(shè)初期，服務(wù)的覆蓋面積可能不會(huì)很龐大，相當(dāng)部分消費(fèi)群體集中在新區(qū)以內(nèi)。原因： 錯(cuò) 位競(jìng)爭(zhēng)的需要，避免和傳統(tǒng)商業(yè)大戶的競(jìng)爭(zhēng)。 B 產(chǎn)品構(gòu)比例 “香江步行街”的功能構(gòu)成比例應(yīng)該表現(xiàn)為 1： 1 的關(guān)系。 A 產(chǎn)品元素 “香江步行街”的功能元素包括購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、文化和人文等因素。本項(xiàng)目是由一家公司完成，項(xiàng)目操作的連續(xù)性和完整性是本項(xiàng)目的 優(yōu)勢(shì)，要充分利用這一優(yōu)勢(shì)。“香江步行街”項(xiàng)目應(yīng)著眼加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)能力，把各個(gè)元素恰當(dāng)?shù)姆诺讲叫薪种腥?，形成一個(gè)功能完整的業(yè)態(tài)。 三 、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 項(xiàng)目所要表達(dá)的內(nèi)涵包括：購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲、文化等因素。 街區(qū)內(nèi)的建筑小品更趨于多元化，觀賞性更強(qiáng)。 考慮到核心品牌店和大客戶的需要，盡可能地創(chuàng)造大面積物業(yè)，面積在一萬米平方以上。 物業(yè)面積在有可的情況下做大，以滿足不同面積需求的客戶。根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)和國(guó)內(nèi)的成功項(xiàng)目來看，大的商業(yè)項(xiàng)目可以快速聚集人氣，但是需要培養(yǎng)。 我們認(rèn)為，商業(yè)項(xiàng)目的重要特征在于它的功能性，即投資價(jià)值和使用價(jià)值，這兩個(gè)功能是可以同時(shí)實(shí)現(xiàn)的。 地利和人和的條件前期尚未呈現(xiàn)出來。 項(xiàng)目現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)幾乎全部是政策性傾向。 新的大型商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)量的增加，影響銷售和招商 項(xiàng)目整體操盤難度較大，環(huán)節(jié)因素太多。 企業(yè) ()大量管理資料下載 遠(yuǎn)離傳統(tǒng)商業(yè)中心，人氣不足。 劣勢(shì) 項(xiàng)目開發(fā)周期短，回收資金速度和銷售價(jià)格等受到影響。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)量雄厚，在業(yè)界有較強(qiáng)的影響力。 土地成本較低，從而銷售價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)能夠保持較好的利潤(rùn)率。 企業(yè) ()大量管理資料下載 第二篇 項(xiàng)目篇 一、本案優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目所處鄭東新區(qū)開發(fā)中心位置，市場(chǎng)前景看好。 劣勢(shì) 布局不合理，規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)不匹配。前期“匯龍城”曾歷經(jīng)四次調(diào)整銷售及租金價(jià)格。 （ 3）有主力店的支撐。 （ 2）商業(yè)概念新。 （ 2）經(jīng)營(yíng)管理手法單一，沿用傳統(tǒng)概念，不利于長(zhǎng)期的市場(chǎng)回報(bào)。 （ 4）環(huán)境、氛圍創(chuàng)造的好，商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施厚實(shí)。 （ 2）定位好，填補(bǔ)了鄭州市“二七商圈”的空白點(diǎn)。 （ 2）缺少主力店，拉動(dòng)不了價(jià)格空間和人氣。 （ 4）品牌效 果好，由于“天下城”品牌屬新進(jìn)入市，故 “天下城” 在前期品牌推廣比較恰當(dāng)，不溫不火，注重形象與信譽(yù)，保證了整體收益水平的發(fā)展。 租賃價(jià)格（ B 區(qū)） 內(nèi)街最低價(jià) 95 元 /月 .m2，最高價(jià) 105 元 /月 .m2， 外街最低價(jià) 105 元 /月 .m2，最高價(jià) 143 元 /月 .m2。 （ 3）價(jià)格政策的杠桿效應(yīng)好。 企業(yè) ()大量管理資料下載 （ 2） 定位準(zhǔn)。 健康路從上世紀(jì) 90 年代中期就成為鄭州市最著名的服裝商業(yè)街之一，曾吸引了鄭州眾多的時(shí)尚消費(fèi)者和品牌的追隨者。 企業(yè) ()大量管理資料下載 三、同類物業(yè)比較 截止到 2020 年 9 月，在鄭州市與本案具有相似經(jīng)營(yíng)風(fēng)格的物業(yè)有以下幾處。在這里希望能得到更加實(shí)惠的品牌商品價(jià)格。擴(kuò)大了生活空間，尋求安逸的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境，避開過分的喧嘩。 B、白領(lǐng)階層。 A、時(shí)尚一族。有特定的優(yōu)惠政策，在該項(xiàng)目有一定的釋放空間，該類經(jīng)營(yíng)者約為 10%。該類經(jīng)營(yíng)者約為 60%。 B、新入市品牌或市場(chǎng)占有率較小的品牌經(jīng)營(yíng)者。經(jīng)營(yíng)者多數(shù)以看好開發(fā)商背景、項(xiàng)目的前景以及當(dāng)前低市進(jìn)入利益誘惑為前提，大企業(yè) ()大量管理資料下載 多數(shù)源于以下幾個(gè)方面： A、成熟品牌代理者。 商鋪的產(chǎn)權(quán)者（投資者）和商品經(jīng)營(yíng)者分析 （ 1） 產(chǎn)權(quán)者基于以下原因?qū)Ρ景肝飿I(yè)商鋪產(chǎn)權(quán)有渴望： A、 投資者：目的為獲得高于銀行存款利率的回報(bào)； B、經(jīng)營(yíng)者：看好本物業(yè)發(fā)展，為獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，降低長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)成本； C、 融資者：目的以尋求固定資產(chǎn)升值為前提，保持長(zhǎng)期融資通道； D、 消化不良收入者：目的是通過投資獲得正當(dāng)?shù)氖杖搿?
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