宏基世紀(jì)新城地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格體系及銷售節(jié)奏建議報(bào)告書(26頁)-地產(chǎn)價(jià)格-文庫吧資料
2024-08-21 17:57本頁面
【正文】 項(xiàng)目產(chǎn)品類別豐富，高檔產(chǎn)品居多，與本案的產(chǎn)品定位思想較為一致 ② 項(xiàng)目處在小河區(qū)的主要交通干道旁，也是小河區(qū)的標(biāo)志樓盤之一 ③ 項(xiàng)目擁有良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、 營銷策劃 、物業(yè)管理等合作開發(fā)伙伴。也是本項(xiàng)目無法比擬的。 ① 距離市區(qū)最近的單純別墅項(xiàng)目。贏得公眾較高的評(píng)價(jià)。擁有一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)； ④ 是新推出的中高檔次項(xiàng)目之一，其項(xiàng)目的成功推向市場(chǎng)，與其前期長時(shí)間營銷工作的鋪墊，有很大的關(guān)聯(lián)性 本案洋房2787元 /平方米 產(chǎn)品價(jià)格 2）聯(lián)排別墅 選擇可比樓盤權(quán)重說明： 仁恒別墅 泉天下 山水黔城 中天世紀(jì)新城 均價(jià) 5600 5200 4860 5300 權(quán)重 25％ 25％ 40％ 10％ 權(quán)重說明 ① 純別墅的高檔次社區(qū) ② 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 ③ 自然環(huán)境并不十分優(yōu)越 ④ 所在區(qū)域相 對(duì)比較成熟 ⑤ 開發(fā)商擁有較強(qiáng)的資金實(shí)力與開發(fā)經(jīng)驗(yàn) ⑥ 近期 開盤銷售的同質(zhì)競爭產(chǎn)品之一 ① 純別墅高檔次社區(qū) ② 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 ③ 擁有良好自然、環(huán)境 ④ 所在區(qū)域相對(duì)比較成熟 ⑤ 開發(fā)商擁有一定經(jīng)驗(yàn)。 ② 洋房產(chǎn)品本身與本案不存在可比性。 ① 興隆城市花園沐風(fēng)園洋房產(chǎn)品僅有 24 套，是這個(gè)社區(qū)少有的精品產(chǎn)品； ② 產(chǎn)品以大露臺(tái)，大面積、低層吸引客戶，得到好評(píng)； ③ 興隆城市花園是過去四年里成都地產(chǎn)項(xiàng)目中的優(yōu)良產(chǎn)品 ④ 在當(dāng)時(shí)區(qū)域條件不成熟情況下，取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績。 ⑥ 該項(xiàng)目成本較低，價(jià)格上漲空間較大。 1）產(chǎn)品各評(píng)價(jià)因素分值 : 因素 位置 產(chǎn)品 品牌 交通 綜合配套 遠(yuǎn)景規(guī)劃 景觀 外部環(huán)境 社區(qū) 戶型 建筑規(guī)劃 發(fā)展商品牌 分值 15 15 8 10 7 10 15 10 10 2)通過宏基公司、天驁公司、業(yè)內(nèi)人士的評(píng)分取樣，具體分值如下： 得分 項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 平均分 城市山水公園 75 74 69 69 74 66 69 62 71 64 67 69 山水黔城 景怡苑 貝地盧加諾 本項(xiàng)目小高層 平均分 77 73 72 77 均價(jià) PA＝ 2780 PB=2380 PC＝ 2600 PX＝？ 圣泉流云 69 85 71 72 81 69 70 62 67 60 70 銀海嘉怡園 78 79 74 75 83 74 76 68 79 80 71 76 興隆城市花園 83 81 83 78 88 77 87 71 80 78 81 本項(xiàng)目多層 76 79 81 78 83 68 76 68 78 70 76 3）參考均價(jià)計(jì)算 修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格 Pi’ Pi’ =( QX/ Qi) Pi 注： Pi 為銷售均價(jià) PA’ =(QX/QA) PA=76/69*1780=2255 PB’ =(QX/QB) PB=76/70*1998=2169 PC’ =(QX/QC) PC=76/76*2560=2560 PD’ =(QX/QD) PC=76/81*2150=2017 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為 Wi(考慮到與本項(xiàng)目的相似性及影響 ) WA=10% WB=10% WC=35% WD=45% PX =Σ PiWi =PA’ WA+PB’ WB+PC’ WC+PD’ WD =2255*10%+2169*10%+2560*35%+2017*45% =2246 城市山水公園 圣泉流云 銀海嘉怡花園 興隆城市花園 本項(xiàng)目小高層 平均分 69 70 76 81 76 均價(jià) PA＝ 1780 PB＝ 1998 PC=2560 PD＝ 2150 PX＝？ 評(píng)價(jià)權(quán)重的重點(diǎn)說明： 1）洋房選擇可比樓盤權(quán)重說明： 珠江灣畔 興隆城市花園洋房 貝地盧加諾 均價(jià) 2850 2600 2520 權(quán)重 50％ 30％ 20％ 權(quán)重說明 ① 該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)檔次與本項(xiàng)目類比 ② 產(chǎn)品同樣以退臺(tái)洋房為主力產(chǎn)品，借此提升項(xiàng)目的檔次與品味 ③ 同樣以營造一個(gè)有獨(dú)特社區(qū)文化、氛圍的大社區(qū)為開發(fā)理念 ④ 開發(fā)商擁有良好的市場(chǎng)口碑效應(yīng) ⑤ 小河區(qū)已經(jīng)是成熟的地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，客戶對(duì)該區(qū)域的地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)，一直有不錯(cuò)的口碑。天下 山水黔城 中天世紀(jì)新城 本項(xiàng)目 TH 平均分 78 73 77 79 77 均價(jià) PA＝ 5600 PB＝ 5200 PC＝ 4860 PD＝ 5300 PX＝？ 修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格 Pi’ Pi’ =( QX/ Qi) Pi 注： Pi 為銷售均價(jià) PA’ =(QX/QA) PA=77/78*5600=5528 PB’ =(QX/QB) PB=77/73*5200=5485 PC’ =(QX/QC) PC=77/77*4860=4860 PD’ =(QX/QD) PC=79/77*5300=5166 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為 Wi(考慮到與本項(xiàng)目的相似性及影響 ) WA=25% WB=25% WC=40% WD=10% PX =Σ PiWi =PA’ WA+PB’ WB+PC’ WC+PD’ WD =5528*25%+5485*25%+4860*40%+5166*10% =5214 電梯公寓 我們將 山水黔城 、景怡苑、貝地盧加諾的小高層和高層作為本案高層的參考價(jià)格。 因素 位置 產(chǎn)品 品牌 交通 綜合配套 遠(yuǎn)景規(guī)劃 景觀 外部環(huán)境 社區(qū) 戶型 建筑規(guī)劃 發(fā)展商品牌 分值 15 15 8 10 7 10 15 10 10 2)通過宏基公司、天驁公司、業(yè)內(nèi)人士等評(píng)分取樣，具體分值計(jì)算如下： 得分 項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 平均分 珠江灣畔 82 79 68 65 75 77 67 70 80 79 75 貝地盧加諾 81 71 74 69 72 76 75 63 62 66 71 興隆城市花園洋房 83 84 90 78 84 79 85 73 68 88 76 81 本項(xiàng)目洋房 73 81 81 78 86 68 92 66 76 73 78 3）參考均價(jià)計(jì)算 珠江灣畔 貝地盧加諾 興隆城市花園洋房 本項(xiàng)目洋房 平均分 75 71 81 78 均價(jià) PA＝ 2850 PB＝ 2520 PC＝ 2600 PX＝？ 修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格 Pi’ QX 為本項(xiàng)目權(quán)重 Pi’ =( QX/ Qi) Pi 注： Pi 為銷售均價(jià) PA’ =(QX/QA) PA=78/75*2850=2964 PB’ =(QX/QB) PB=7
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