【正文】 和維修部門(mén)和其他提供有償服務(wù)的機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理就是對(duì)物業(yè)管理資金運(yùn)動(dòng)的管理。在整個(gè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，不僅要用實(shí)物形式，而且要用價(jià)值形式來(lái)實(shí)現(xiàn)物業(yè)的生產(chǎn)、流通、交換和消費(fèi)，要按一定的方式供給一定的貨幣資金，用來(lái)進(jìn)行周轉(zhuǎn)和購(gòu)置物資設(shè)備，以便物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)的正常進(jìn)行。 邵陽(yáng)市路苑物業(yè)管理有限公司第三章 物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理技巧及范例精解第一節(jié) 物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理概述一、財(cái)務(wù)管理內(nèi)涵財(cái)務(wù)是指企業(yè)為達(dá)到既定目標(biāo)所進(jìn)行的籌集資金和運(yùn)用資金的活動(dòng)。本制度自二00六年 一月十八 日起執(zhí)行位盡事宜，按國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)、稅務(wù)制度執(zhí)行。報(bào)送對(duì)象：稅務(wù)一份、總經(jīng)理一份、業(yè)主委員會(huì)一份、總公司一份、會(huì)計(jì)自存一份，共五份。如有變動(dòng)，以稅務(wù)制度為準(zhǔn)。會(huì)計(jì)報(bào)表制度1.會(huì)計(jì)根據(jù)審核無(wú)誤的原始憑單，編制本期結(jié)算清單，一式五份、出納、會(huì)計(jì)各執(zhí)一份，交主管財(cái)務(wù)的副總經(jīng)理、總經(jīng)理、總公司各一份。出納每月三日前將上月發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)憑單（外來(lái)原始憑單、自制原始憑單）和現(xiàn)金盤(pán)存表、銀行對(duì)帳單清理好后，交給會(huì)計(jì)做帳，會(huì)計(jì)接到憑單后，逐筆復(fù)核，并在相關(guān)單據(jù)（現(xiàn)金收付憑單和銀行存款收付憑單）上簽字，返回第一聯(lián)給出納。五、工資發(fā)放制度：定于每月八日發(fā)放上月工資。公司職員借款出差必須在出差回來(lái)6日內(nèi)報(bào)帳，其他費(fèi)用的報(bào)帳日為每周末（星期六）和月末日，如遇特殊情況需提前或延期報(bào)帳者，必須經(jīng)主管財(cái)務(wù)的副總經(jīng)理批準(zhǔn)后方能辦理。報(bào)帳時(shí)效：四、公司可以在下列范圍內(nèi)使用資金：職工工資、津貼、獎(jiǎng)金；個(gè)人勞務(wù)報(bào)酬；出差人員必須攜帶的差旅費(fèi)；結(jié)算起點(diǎn)以下的零星開(kāi)支；總經(jīng)理批準(zhǔn)的其它開(kāi)支；2.三、 會(huì)計(jì)復(fù)核簽字二、審批者對(duì)該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的合法性、合理性負(fù)責(zé)。凡是財(cái)務(wù)部門(mén)執(zhí)行的與公司有關(guān)的一切經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，都必須經(jīng)總經(jīng)理和副總經(jīng)理審批，各責(zé)任人簽字后，方能執(zhí)行。邵陽(yáng)路苑物業(yè)管理有限公司財(cái)務(wù)管理制度一、 ，管理處財(cái)務(wù)人員要報(bào)告管理處負(fù)責(zé)人，管理處負(fù)責(zé)人要在月底前作出處理決定，交財(cái)務(wù)人員執(zhí)行。 ，總部物業(yè)經(jīng)理收到報(bào)告次日起3日內(nèi)審?fù)辍?。 。敬請(qǐng)諒解。截至本函日期為止，貴單位之總欠款額為人民幣 元（其中滯納金 元），請(qǐng) 閣下務(wù)必于本月30日前付清。為避免不必要的附加費(fèi)用之損失，本處懇請(qǐng) 閣下早日繳清上述欠款。懇請(qǐng) 閣下盡快前來(lái)管理繳納。截至本函日期為止，貴單位之總欠款額為人民幣 元。 如 閣下有疑問(wèn)，可到管理處或致電管理處查詢，電話： 。懇請(qǐng) 閣下盡快前來(lái)管理處繳交。 管理費(fèi)收取指引 涉及部門(mén)：管理處管業(yè)部、財(cái)務(wù)部 （包括日期、部門(mén)跟進(jìn)） —發(fā)通知書(shū)致業(yè)戶 —特別函件 —律師信 (表格一) (表格二) (表格三) （適用每周，每二周，每月） 表格一 花園 編號(hào)： 致： 居 座 單元業(yè)主 先生/女士： 有關(guān)：管理費(fèi)事宜 您好！根據(jù)本處記錄，貴單元 月份之管理費(fèi)仍未付清，唯恐 閣下公務(wù)繁忙，一時(shí)遺忘，現(xiàn)特函通知。 ，及每次應(yīng)酬費(fèi)用不得超出RMB500元。 。 （包括送禮）必須由財(cái)務(wù)部另冊(cè)詳盡列同被接待單位的資料、日期、人數(shù)、地點(diǎn)。 。 。 《借支單》由總部物業(yè)經(jīng)理簽名同意，再到財(cái)務(wù)部領(lǐng)取，作為本部門(mén)購(gòu)物使用。1000元以下之零星開(kāi)支費(fèi)用，由管理處經(jīng)理審批予以報(bào)銷。 （購(gòu)物發(fā)票）填寫(xiě)《付款申請(qǐng)表》，經(jīng)手人按審批單要求填寫(xiě)后交管理處有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽名。 ,從次月開(kāi)始計(jì)提折舊；處理的固定資產(chǎn)從次月開(kāi)始不計(jì)折舊。 ，000元以上，使用期限在一年以上的，并在使用中保持原來(lái)物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，列為固定資產(chǎn)。 戶口簽名人參考廣州項(xiàng)目中心下屬公司銀行戶運(yùn)作模式,物業(yè)管理公司主管 (KK LEUNG)可單獨(dú)簽RMB3000或以下的支票。 專門(mén)收支物業(yè)管理處客戶的各類基金。 專門(mén)收支物業(yè)管理處客戶的各類按金。 ，一些非一般支出經(jīng)特定審批程序或會(huì)由基金戶撥入應(yīng)付。 ，資金不足時(shí)以實(shí)報(bào)實(shí)銷形式大額戶調(diào)入。 ，物業(yè)管理公司主管（KK LEUNG）可單獨(dú)執(zhí)行。 ,資金不足時(shí)以實(shí)報(bào)實(shí)銷的形式大額戶轉(zhuǎn)入。 注：凡采購(gòu)辦公用品及各種設(shè)備、物料，要經(jīng)行政部辦理入倉(cāng)出倉(cāng)手續(xù)，并簽字核實(shí)。有預(yù)借現(xiàn)金者，應(yīng)同時(shí)還清所借現(xiàn)金。清賬前，借款人需個(gè)人承擔(dān)借款責(zé)任；每次借款不得越過(guò)人民幣3000元，若部門(mén)總借款共3次而未清賬時(shí)，共3000元便不可再預(yù)借款項(xiàng)。 《借支單》，經(jīng)管理處主管簽字后，向出納領(lǐng)款，副本留在出納處，正本予會(huì)計(jì)入帳，但出納及會(huì)計(jì)要在副本上簽署確認(rèn)。出差前領(lǐng)款亦不可以早于出差前3天領(lǐng)款。 ，非特殊情況，其他時(shí)間不審 批報(bào)銷。 ，會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)準(zhǔn)確支票并安排蓋章。 ，將簽署后的付款申請(qǐng)書(shū)與發(fā)票、原始憑證等交會(huì)計(jì)。 管理處經(jīng)理簽批后，再交財(cái)務(wù)部核對(duì)。 1. 支出簡(jiǎn)化流程 。 裝修后3個(gè)月內(nèi)，管理處對(duì)已裝修單位驗(yàn)收合格后，填寫(xiě)《裝修按金發(fā)還申請(qǐng)表》，并附上文件憑證. 管理處經(jīng)理簽名同意后可予以退還裝修押金及工作證押金。 財(cái)務(wù)部要每月咨詢管理處主管，建議財(cái)務(wù)部主管修訂現(xiàn)金存量上下限。 管理處現(xiàn)金儲(chǔ)存量在規(guī)定限額內(nèi)（現(xiàn)暫定在不超過(guò)5，000元。出納每日必須登記現(xiàn)金日 記帳， 保證賬目與現(xiàn)金數(shù)額相符，并每月與會(huì)計(jì)對(duì)帳。月末盤(pán)點(diǎn)，會(huì)計(jì)核對(duì)現(xiàn)金帳無(wú)誤后，再由會(huì)計(jì)及出納共同簽署確 認(rèn)帳物相符。 ，未得物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)不得移交第三者。 ，提出現(xiàn)金存量上下限報(bào)總部物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)。 現(xiàn)金存量在規(guī)定的限額內(nèi)。 未有合同,則按如下情況 對(duì)外簽約(備預(yù)算) 預(yù)算金額 30,000元或以上 審批: 總經(jīng)理 預(yù)算金額 3,00030,000元或以下 審批: 財(cái)務(wù)總監(jiān) 預(yù)算金額 3,000元以下 審批: 物業(yè)經(jīng)理 3. 貨幣資金及往來(lái)帳項(xiàng)管理 ，現(xiàn)金出納，應(yīng)每天登記當(dāng)天的現(xiàn)金收支記錄及整理有關(guān)憑證資料，管理處負(fù)責(zé)人可以隨時(shí)監(jiān)督檢查。 。 ：難以用支票形式支付的小額支出，一般不多于RMB200。 。 （即項(xiàng)目中心財(cái)務(wù)總監(jiān)）加簽每單RMB3,000至 RMB30,000。 申請(qǐng)程序 未經(jīng)批準(zhǔn)和有效報(bào)銷前的支出當(dāng)個(gè)人借款處理 審批權(quán) 。 、撥款時(shí)間等，及時(shí)為各管理處撥款。 審批完畢后，交地區(qū)總監(jiān)最后審批，審批于5日內(nèi)完成。 管理處在前季度第三個(gè)月第一個(gè)星期，將預(yù)算報(bào)物業(yè)經(jīng)理審批。 ，受財(cái)務(wù)預(yù)算的制約； 、季度財(cái)務(wù)預(yù)算組成； ，搞好綜合平衡，做到統(tǒng)籌兼顧； ； ，弄虛作假。 ，并將財(cái)務(wù)報(bào)告 返還各管理處。 。 3. 財(cái)務(wù)報(bào)告分類 、季報(bào)和年報(bào) 4. 財(cái)務(wù)報(bào)告組成及內(nèi)容 財(cái)務(wù)報(bào)告組成按公司總部統(tǒng)一規(guī)定編報(bào)，其主要報(bào)告有： 資產(chǎn)負(fù)債表； 損益表； 現(xiàn)金流量表。 物管部財(cái)務(wù)每月定期向項(xiàng)目中心財(cái)務(wù)部報(bào)告。 4． 收入和費(fèi)用的確認(rèn) 管理處正確劃分資本性支出和權(quán)益性支出，對(duì)各項(xiàng)收入和費(fèi)用的確認(rèn)采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。 2． 會(huì)計(jì)年度 《會(huì)計(jì)法》要求，管理處需按國(guó)內(nèi)規(guī)定的會(huì)計(jì)年度，即自公歷1月1日起至12月31日止，編制一套符合國(guó)內(nèi)要求的會(huì)計(jì)報(bào)告。 1． 會(huì)計(jì)制度 ，所屬國(guó)內(nèi)行業(yè)，執(zhí)行其所屬行業(yè)之會(huì)計(jì)制度。物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理制度1. 基本任務(wù) 管理處財(cái)務(wù)管理的基本任務(wù)是: 物業(yè)管理處的財(cái)務(wù)管理為獨(dú)立運(yùn)作及核算，與物業(yè)管理 公司分開(kāi)?！　〖瘓F(tuán)管理中心發(fā)生的管理費(fèi)用按一定比例分?jǐn)傊凉?，公司?yīng)按年初制定的分?jǐn)偙壤龂?yán)格分?jǐn)?，不得有拒絕分?jǐn)偟那闆r發(fā)生。　　 管理費(fèi)用實(shí)行預(yù)算定額進(jìn)行管理。公司按期核算所耗費(fèi)的實(shí)際成本費(fèi)用，不得以計(jì)劃、定額、估計(jì)成本費(fèi)用代替實(shí)際成本費(fèi)用?！　〉谑?成本費(fèi)用管理　　公司將一切經(jīng)營(yíng)性開(kāi)支按其性質(zhì)正確劃分為資本性支出和成本費(fèi)用支出?！　」窘邮?、購(gòu)入、轉(zhuǎn)讓或自行開(kāi)發(fā)無(wú)形資產(chǎn)須經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可辦理?！　。?） 商譽(yù)的計(jì)價(jià)應(yīng)當(dāng)經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)確認(rèn)，除公司合并外，商譽(yù)不得作價(jià)入帳。固定資產(chǎn)的管理詳細(xì)內(nèi)容參見(jiàn)《固定資產(chǎn)管理規(guī)定》。盤(pán)盈的固定資產(chǎn)應(yīng)按其估計(jì)凈值計(jì)入營(yíng)業(yè)收入；盤(pán)虧的固定資產(chǎn)按照原價(jià)扣除累計(jì)折舊，過(guò)失人及保險(xiǎn)集團(tuán)公司賠款后的差額計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出。不定期清查，根據(jù)實(shí)際情況組織進(jìn)行。　?。?）公司對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行定期和不定期清查?！　。?）對(duì)于建設(shè)安裝的在建工程，在全部工程完工后，財(cái)務(wù)人員應(yīng)按工程的實(shí)際支出作為入帳價(jià)值，按財(cái)務(wù)制度的要求將在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。公司固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法（直線法）計(jì)提，固定資產(chǎn)殘值率為5%。各部門(mén)對(duì)所管理的固定資產(chǎn)必須指定專人負(fù)責(zé)，加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)，定期檢查?！　」潭ㄙY產(chǎn)計(jì)價(jià)按實(shí)際成本計(jì)價(jià)：　　(1) 購(gòu)入的按照買(mǎi)價(jià)加上支付的運(yùn)輸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、包裝費(fèi)、安裝成本和繳納的稅金等計(jì)價(jià)。　　固定資產(chǎn)是指使用期限在一年以上，單位價(jià)值在2000元以上的資產(chǎn)。存貨的具體管理內(nèi)容參見(jiàn)《存貨管理規(guī)定》?！　?在清查盤(pán)點(diǎn)中，發(fā)現(xiàn)盤(pán)盈盤(pán)虧時(shí)，應(yīng)查明原因，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)職能部門(mén)批準(zhǔn)后分別處理?！　〈尕洶l(fā)出必須填寫(xiě)出庫(kù)單，填明用途、數(shù)量、名稱、規(guī)格，經(jīng)審核批準(zhǔn)，經(jīng)辦人、主管、倉(cāng)管員簽字手續(xù)齊全方能發(fā)貨，對(duì)于有消耗定額的材料發(fā)出，必須按定額發(fā)放?！　?存貨發(fā)出計(jì)價(jià)：采用加權(quán)平均　　由物管中心設(shè)立專職倉(cāng)庫(kù)員，加強(qiáng)對(duì)實(shí)物的管理?！　?存貨入帳計(jì)價(jià)　　（1） 購(gòu)入的存貨按照進(jìn)貨原價(jià)加上運(yùn)雜費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、途中合理?yè)p耗和入庫(kù)前的加工整理費(fèi)用等計(jì)價(jià)：　?。?） 自制的存貨按照制造過(guò)程中的各項(xiàng)實(shí)際支出計(jì)價(jià)：　?。?） 委托外單位加工的存貨按照實(shí)際耗用的原材料或半成品加保險(xiǎn)費(fèi)和加工費(fèi)用等計(jì)價(jià)；　?。?） 投資者投入的存貨按照評(píng)估確認(rèn)或者合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)價(jià)；　　（5） 盤(pán)盈的存貨按照同類存貨的實(shí)際成本計(jì)價(jià)；　?。?） 接受捐贈(zèng)的存貨按照發(fā)票帳單所列金額加負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、繳納的稅金等計(jì)價(jià)。　　第七章 存貨管理　　 公司的存貨管理由集團(tuán)公司物管中心負(fù)責(zé)，對(duì)存貨的采購(gòu)、入庫(kù)、出庫(kù)及日常管理要制定相關(guān)制度。　　 墊付員工的各種款項(xiàng)，應(yīng)按規(guī)定及時(shí)在職工的工資內(nèi)扣回?！　。?） 壞帳損失的處理方法為備抵法?！　、 因債務(wù)人破產(chǎn)或者死亡，在以其破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)清償后，仍然不能收回；　　B、 因債務(wù)人逾期未履行償債義務(wù)，已超過(guò)三年，仍然無(wú)法收回。　　 公司按照下列要求對(duì)應(yīng)收帳款進(jìn)行管理：　?。?） 認(rèn)真作好應(yīng)收帳款的日常核算工作；　?。?） 每月進(jìn)行往來(lái)清算和應(yīng)收帳款的帳齡分析，將應(yīng)收帳款回收情況的明細(xì)報(bào)告隨月度相關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表提交集團(tuán)財(cái)務(wù)部：　?。?） 加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收帳款的催收，并將應(yīng)收帳款的催收作為經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考核的指針之一；　?。?）加強(qiáng)對(duì)欠款單位的償債能力、信用狀況的調(diào)查判斷，根據(jù)調(diào)查和判斷的結(jié)果確定各單位的信用等級(jí)及賒帳限額，并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行；　?。?） 建立健全壞帳損失的確認(rèn)、審批手續(xù)。　　公司的往來(lái)款項(xiàng)包括：應(yīng)收帳款、應(yīng)收內(nèi)部單位款、預(yù)付帳款、其它應(yīng)收款、應(yīng)付內(nèi)部單位款、應(yīng)付帳款、其它應(yīng)付款、應(yīng)工資、應(yīng)付福利費(fèi)、應(yīng)交稅金等。銀行存款日記帳必須每月與銀行對(duì)帳單進(jìn)行核對(duì)，并編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表進(jìn)行調(diào)整?！　?公司每周核對(duì)庫(kù)存現(xiàn)金與現(xiàn)金帳余額是否相符，現(xiàn)金的日記帳與現(xiàn)金總帳每月核對(duì)，保證出納記帳與會(huì)計(jì)記帳一致性。第六章 貨幣資金和往來(lái)結(jié)算管理　　 貨幣資金為：　?。?） 庫(kù)存現(xiàn)金：庫(kù)存的人民幣和外幣，　?。?） 銀行存款：存放在銀行和其它金融機(jī)構(gòu)的人民幣和外幣，　　（3） 其它貨幣資金：外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用證存款和在途貨幣資金等。　　公司實(shí)現(xiàn)的銷售收入及其它收入一律進(jìn)公司的預(yù)算帳戶，根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金的需要量，定期從預(yù)算內(nèi)帳戶轉(zhuǎn)入往來(lái)帳戶，所有資金支付均過(guò)往來(lái)帳戶進(jìn)行?！　」矩?cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃內(nèi)的各部門(mén)的費(fèi)用支出，其數(shù)額超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)通過(guò)簽呈流轉(zhuǎn)程序報(bào)總經(jīng)理審批，預(yù)算外的費(fèi)用支出均需通過(guò)簽呈流轉(zhuǎn)程序報(bào)總經(jīng)理審批。預(yù)留印鑒必須加蓋公司財(cái)務(wù)章、公司法人代表私章，未經(jīng)批準(zhǔn)各部門(mén)一律不準(zhǔn)在銀行開(kāi)設(shè)帳戶。公司籌措資金的方式可以是貨幣資金，也可以是實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)等形式，但后者原則上不超過(guò)注冊(cè)資金的20%　　 建立資本金保全制度，保障所有者權(quán)益?！　?編撰財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)間：各單位年度預(yù)算應(yīng)于每年元月25日前完畢?！　?財(cái)務(wù)預(yù)算編制程序：　?。?） 公司財(cái)務(wù)部編制單位的財(cái)務(wù)預(yù)算，形成財(cái)務(wù)預(yù)算初稿。根據(jù)各種形式的收入和費(fèi)用的預(yù)測(cè)，綜合預(yù)算企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)狀況并檢驗(yàn)預(yù)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)預(yù)算結(jié)果，編制財(cái)務(wù)比率分析表，適時(shí)向決策者提供有效的控制經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的信息分析資料。利潤(rùn)預(yù)算是以貨幣形式綜合反映預(yù)算期內(nèi)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)成果的利潤(rùn)計(jì)劃性。列示預(yù)算期內(nèi)的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出情況，以保持現(xiàn)金收支平衡，并合理地調(diào)配現(xiàn)金資源，應(yīng)編　　制現(xiàn)金預(yù)算表，固定資產(chǎn)購(gòu)置計(jì)劃表、其它收入預(yù)算表、其它支出預(yù)算表、現(xiàn)金預(yù)算表和融資計(jì)劃表?！　、費(fèi)用預(yù)算。　　C、成本預(yù)算?！　、生產(chǎn)預(yù)算。銷售預(yù)算是編制利潤(rùn)預(yù)算的基礎(chǔ)。即在預(yù)測(cè)與決策的基礎(chǔ)上，按照規(guī)定的目標(biāo)和內(nèi)容以計(jì)劃的形式具體地、系統(tǒng)地反映企業(yè)未來(lái)的銷售、生產(chǎn)、成本、現(xiàn)金流入與流出，便于有效地組織與協(xié)調(diào)企業(yè)的全部生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，完成企業(yè)的既定目標(biāo)?！　〉谒恼?財(cái)務(wù)預(yù)算管理　　財(cái)務(wù)預(yù)算管理基本原則：建立健全公司財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度，做好財(cái)務(wù)預(yù)算管理基礎(chǔ)工作，認(rèn)真編制財(cái)務(wù)預(yù)算，分析預(yù)算與實(shí)際的