【正文】 理公司的經(jīng)營、管理、服務(wù)，必須依據(jù)黨和國家的方針、政策和財(cái)經(jīng)法規(guī)以及財(cái)務(wù)計(jì)劃，對(duì)公司預(yù)算、開支標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督。二、財(cái)務(wù)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置 財(cái)務(wù)部擔(dān)負(fù)著物業(yè)公司經(jīng)濟(jì)效益總核算，指導(dǎo)業(yè)務(wù)活動(dòng)，增加經(jīng)營收入，節(jié)約開支的咨詢和督促的重要任務(wù)，它的工作不僅反映物業(yè)公司業(yè)務(wù)經(jīng)營活動(dòng)的動(dòng)態(tài)，而且能影響和促進(jìn)其他各項(xiàng)管理工作，對(duì)于加強(qiáng)物業(yè)公司的經(jīng)營管理、節(jié)約資金、增加積累、鞏固經(jīng)濟(jì)核算制，都有極其重要的意義。財(cái)會(huì)部主要工作流程1部長下達(dá)任務(wù)、監(jiān)督工作、考核評(píng)價(jià)各崗位匯報(bào)、請(qǐng)示工作部長2部長擬定各項(xiàng)財(cái)務(wù)計(jì)劃提供財(cái)務(wù)分析報(bào)告經(jīng)理審批各崗位知會(huì)各有關(guān)部貫徹執(zhí)行3公司各部門人員審核發(fā)票單據(jù)會(huì)計(jì)單據(jù)入賬出納。5會(huì)計(jì)師成本核算、工程結(jié)算企業(yè)經(jīng)營實(shí)情部長審核與有關(guān)部門協(xié)調(diào)經(jīng)理審批會(huì)計(jì)入賬出納付款有關(guān)單位。7住戶、業(yè)主反映服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度部長。作為物業(yè)管理公司實(shí)施財(cái)務(wù)管理的職能部門——財(cái)務(wù)部，其主要作用是通過組織企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)，提供經(jīng)營管理信息，促進(jìn)企業(yè)管理水平的提高，從而獲取良好的經(jīng)濟(jì)效益。(2)抓好各種應(yīng)收款項(xiàng)的收取工作，核算長期拖欠不清的款項(xiàng)，督促經(jīng)辦人限期清理。(4)按合同的要求，做好工程費(fèi)用的撥付、結(jié)算工作。(6)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費(fèi)發(fā)票的購買、保管、使用及回收工作。(8)擬定各項(xiàng)財(cái)務(wù)計(jì)劃，提供財(cái)務(wù)分析報(bào)告，當(dāng)好參謀。其適用于一般工商企業(yè)、酒店的財(cái)務(wù)管理制度，在此從略。它是反映和監(jiān)督企業(yè)和企業(yè)內(nèi)部各核算單位生產(chǎn)經(jīng)營過程的活勞動(dòng)消耗、物質(zhì)消耗和資金占用及其經(jīng)濟(jì)效果的方法。(一)主要作用如下：(1)為考核和評(píng)定企業(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位經(jīng)營管理成果提供了系統(tǒng)、完整的資料。(二)會(huì)計(jì)核算(1)核算時(shí)間月度從上月26日至本月25日為當(dāng)月核算期，年度從上月12月26日至本年12月25日為年度核算期。當(dāng)季末調(diào)整其發(fā)生的差額作為外匯兌換損益處理。(5)原始憑證是記賬的依據(jù)，要求一切原始憑證具有手續(xù)完備、完整、合法、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、清楚、日期和印章齊全，大、小寫相符等的法定憑證，不得用白條子報(bào)賬。(2)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員必須認(rèn)真審核各種原始憑證，遇有偽造或涂改情況，虛報(bào)冒領(lǐng)款項(xiàng)等行為，應(yīng)拒絕受理，并及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，對(duì)內(nèi)容不全，手續(xù)不齊，數(shù)字有差錯(cuò)的憑證，應(yīng)于退回，補(bǔ)填或更正，一切原始憑證經(jīng)審核無誤后，方能填寫記賬憑證以記賬。轉(zhuǎn)賬憑證要由經(jīng)管會(huì)計(jì)填制，并健全會(huì)計(jì)核算，一切記賬憑證必須經(jīng)指定的審核人員審定簽章后，方可記賬。有關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表賬冊(cè)和會(huì)計(jì)憑證的保存年限，均按上級(jí)規(guī)定辦理。(6)工程部、綜合部所承接的工程項(xiàng)目必須按正常的手續(xù)程序辦理工程預(yù)付款，進(jìn)度款和結(jié)算。其主要工作職責(zé)為：(1)貫徹執(zhí)行國家和上級(jí)有關(guān)財(cái)務(wù)管理方針、政策和法規(guī)，組織制定財(cái)務(wù)管理及核算制度，并負(fù)責(zé)督促檢查執(zhí)行情況。(3)負(fù)責(zé)編報(bào)公司年度、季度、月度的資產(chǎn)負(fù)債表。(4)負(fù)責(zé)公司資金的平衡，掌握和監(jiān)督資金的合理使用。(6)參與公司投資項(xiàng)目的可行性研究工作。(8)負(fù)責(zé)專控商品的審核和報(bào)批工作。(10)完成公司領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)安排的工作。(2)按經(jīng)濟(jì)核算原則，經(jīng)常檢查和分析財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)情況，挖掘增收節(jié)支的潛力，為公司多創(chuàng)效益。(4)及時(shí)編制會(huì)計(jì)報(bào)表，向領(lǐng)導(dǎo)提供有關(guān)數(shù)據(jù)資料。(6)嚴(yán)格遵守會(huì)計(jì)制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律，凡不符合規(guī)定的開支，有權(quán)拒付。(8)負(fù)責(zé)編制上級(jí)規(guī)定的各種會(huì)計(jì)報(bào)表。(六)出納員崗位職責(zé)(1)學(xué)習(xí)、宣傳、嚴(yán)格遵守國家有關(guān)財(cái)務(wù)政策，現(xiàn)金管理規(guī)定和銀行結(jié)算制度。(3)負(fù)責(zé)登記銀行存款現(xiàn)金日記賬，每月終與會(huì)計(jì)、銀行核對(duì)賬目。(5)認(rèn)真審查每一筆款項(xiàng)的支付和費(fèi)用報(bào)銷。(6)對(duì)各部門所開支票，規(guī)定在三～五天內(nèi)報(bào)賬，否則拒絕開出第二張支票。(七)財(cái)務(wù)核算特別提示各物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)自己經(jīng)營規(guī)模、管理特點(diǎn)及內(nèi)部經(jīng)營機(jī)制，建立一套適應(yīng)自身?xiàng)l件的財(cái)務(wù)核算制度及其核算方法。1要按財(cái)務(wù)核算單位和部門分別立賬核算。2要以人民幣作為會(huì)計(jì)賬目的記賬單位，經(jīng)營業(yè)務(wù)中有外幣收支時(shí)，應(yīng)折合人民幣記賬，應(yīng)同時(shí)注明當(dāng)時(shí)的外幣兌換率，采用借貸復(fù)式記賬法為宜。公司下屬各部門(各管理處)所收的經(jīng)營款項(xiàng)，包括管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、工程款、銷售收入款和營業(yè)款等，以收費(fèi)的多少定時(shí)上繳公司財(cái)務(wù)入賬。一般規(guī)定：月度會(huì)計(jì)報(bào)表在月終后10天內(nèi)報(bào)出、季度會(huì)計(jì)報(bào)表在季終后15天內(nèi)報(bào)出，年度會(huì)計(jì)報(bào)表在年終后20天內(nèi)報(bào)出。會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬冊(cè)和會(huì)計(jì)報(bào)表要根據(jù)實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行登記，符合會(huì)計(jì)制度的規(guī)定。轉(zhuǎn)賬憑證要由經(jīng)管會(huì)計(jì)填制，健全核算程序，一切記賬憑證必須經(jīng)指定的審核人員簽章后，才能記賬。一切原始憑證經(jīng)審核，內(nèi)容清楚、手續(xù)完備、數(shù)字無誤的，才可記賬結(jié)算。公司財(cái)務(wù)對(duì)一切原始憑證、記賬冊(cè)和報(bào)表負(fù)責(zé)，要定人定期歸檔妥善保管，以備檢查。二、物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析及分析技巧 (一)財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析是企業(yè)財(cái)務(wù)核算的工具，它通過一定的技術(shù)方法，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行分析和研究；依據(jù)一定的原則，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行科學(xué)的評(píng)價(jià)。物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析主要是分析物業(yè)經(jīng)營、房屋設(shè)施維修保養(yǎng)、綜合服務(wù)等業(yè)務(wù)活動(dòng)在經(jīng)濟(jì)效果方面的有關(guān)情況，也就是利用會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、業(yè)務(wù)核算、計(jì)劃等有關(guān)資料，對(duì)一定期間的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程及其結(jié)果進(jìn)行比較，運(yùn)用分析對(duì)比的方法，找出存在的問題及其原因，以便采取措施，挖掘內(nèi)部潛力，提高經(jīng)營管理水平的有效辦法。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析涉及物業(yè)經(jīng)營、服務(wù)、管理全過程的每一個(gè)環(huán)節(jié)。(1)對(duì)任何一項(xiàng)任務(wù)或項(xiàng)目都應(yīng)作出預(yù)測，確定計(jì)劃成本。(2)分析人力占用是否符合各項(xiàng)任務(wù)的定員標(biāo)準(zhǔn)，有無人力占用的浪費(fèi)現(xiàn)象。(3)從物資經(jīng)營的主要環(huán)節(jié)方面進(jìn)行分析。(4)分析房屋附屬電梯、管道、水暖等設(shè)施，修建施工機(jī)械設(shè)備使用情況。(5)對(duì)各項(xiàng)管理費(fèi)用的支出，要從所承擔(dān)的任務(wù)和組織機(jī)構(gòu)人員配備的變化、非生產(chǎn)人員的增減、各項(xiàng)開支的節(jié)約和浪費(fèi)等方面，分析開源節(jié)流的措施。物業(yè)經(jīng)營的資本來源主要依靠租金和物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收入，要掌握每月(季、年)完成的租金、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)數(shù)額和達(dá)到的收繳率水平，應(yīng)經(jīng)常分析影響租金和其他物業(yè)收入的因素，研究追繳欠租、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的具體措施。(7)分析房屋修繕費(fèi)用使用是否妥當(dāng)及其所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效果，這是分析重點(diǎn)。(8)對(duì)多種經(jīng)營的投資進(jìn)行分析。根據(jù)預(yù)算與實(shí)際耗用的人工、材料、機(jī)械臺(tái)班、金額的對(duì)比，找出其數(shù)量差異，并查明原因，檢查有無高估冒算、漏項(xiàng)，以及不合理收費(fèi)等現(xiàn)象。(1)按分析對(duì)象包括的范圍分類物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析，按分析對(duì)象所包括的范圍，可分為全面分析、部門分析和專題分析三類。(2)按分析進(jìn)行的時(shí)間分類物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析，按進(jìn)行時(shí)間可劃分為定期分析、日常分析和臨時(shí)性分析三類。定期分析與日常分析均屬于例行性的財(cái)務(wù)管理工作，無論是分析形式、分析方法，還是分析內(nèi)容，分析者均應(yīng)建立一整套規(guī)范化的標(biāo)準(zhǔn)。(3)按分析的目的分類物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析，按分析目的不同可分為總結(jié)性分析、控制性分析和預(yù)測性分析三類。②控制性分析發(fā)生在期中，如項(xiàng)目經(jīng)營活動(dòng)過程之中、承包期中等等，其主要作用在于控制經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程，揭示矛盾，采取對(duì)策。(4)按分析時(shí)所采用的數(shù)學(xué)方法分類財(cái)務(wù)分析工作離不開數(shù)學(xué)方法。①比較分析法。如實(shí)際完成指標(biāo)與平均指標(biāo)的對(duì)比，本期指標(biāo)與歷史指標(biāo)的對(duì)比，各下屬核算單位間實(shí)際完成指標(biāo)的對(duì)比，等等。它又稱連環(huán)代替法，是一種用于揭示某種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象影響因素及影響程度的方法。③平均分析法與平衡分析法。財(cái)務(wù)分析中常采用的平均數(shù)有簡單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)以及序時(shí)平均、平均速度、指數(shù)平均等動(dòng)態(tài)平均數(shù)。④經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)模型分析法?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程的復(fù)雜性說明，任何經(jīng)濟(jì)過程都要受到來自眾多因素的影響，單靠傳統(tǒng)的簡單數(shù)據(jù)計(jì)算和人工進(jìn)行數(shù)據(jù)處理已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不適應(yīng)了。第三節(jié) 物業(yè)經(jīng)理應(yīng)掌握的財(cái)務(wù)操作一、年度預(yù)算的操作在財(cái)政年度開始之前，物業(yè)經(jīng)理必須根據(jù)過去的有關(guān)數(shù)據(jù)和對(duì)以后12個(gè)月開支的預(yù)測做出年度預(yù)算，他/她須決定計(jì)劃內(nèi)和預(yù)防性維修項(xiàng)目所需的資金數(shù)額，然后還要對(duì)所要進(jìn)行的工作做出估計(jì)。預(yù)算樣本大廈名稱：(財(cái)政年度)收支預(yù)算支出項(xiàng)目 港元$廣告(用于招聘工作人員等) a壞賬 b拖車服務(wù)合同 c清潔 d社區(qū)和節(jié)日活動(dòng) e折舊 f房門電話維修合同 g電(公用部分) h花草(環(huán)境) i總務(wù)處各種費(fèi)用(租金、電話、用電等) j保險(xiǎn)(火警、第三者責(zé)任保險(xiǎn)、公共責(zé)任保險(xiǎn)) k電梯維修合同 l法律咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi) m水泵維修 n維修和養(yǎng)護(hù)(一般性) o重新裝修(計(jì)劃內(nèi)項(xiàng)目) p差餉 q薪金、工資、退休和醫(yī)療救濟(jì)金 r保安服務(wù)合同 s文具、印刷和辦公用品 t游泳池運(yùn)作費(fèi)用 u網(wǎng)球場地運(yùn)作費(fèi)用 v水費(fèi)(公用部分) w小計(jì) A物業(yè)經(jīng)理薪水(管理代理的凈收入) x大廈改進(jìn)基金(或重置儲(chǔ)金) y意外事故(總支出的2%～5%) z合計(jì) B收入拖車費(fèi) aa儲(chǔ)蓄利息 bb游泳池門票費(fèi) cc網(wǎng)球場租 dd其他收入 ee小計(jì)C凈開支 BC預(yù)計(jì)剩余c/f ff管理費(fèi)用 D按本年利率收繳的管理費(fèi) gg由增加管理費(fèi)用彌補(bǔ)之不足部分 hh下個(gè)財(cái)政年度的增加百分比 hhgg100%注：以上所列收支項(xiàng)目并非全部，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)要求決定最佳呈式和項(xiàng)目組合。這是為困難時(shí)日做準(zhǔn)備，在需要用資本基金支付主要更換項(xiàng)目時(shí)避免大幅增加管理費(fèi)，如修葺和刷新主要外墻、水泵、發(fā)電機(jī)、電梯等。換句話說，就是儲(chǔ)存適量現(xiàn)金收取利息，在上一年底應(yīng)已存夠現(xiàn)金以支付更換項(xiàng)目。在確定了儲(chǔ)蓄金應(yīng)付利息率后，可用償債基金要素計(jì)算出每月需儲(chǔ)蓄的金額。舉例一批如果現(xiàn)在更換須花費(fèi)50 000港幣的水泵，可正常運(yùn)作8年，那么，如果通貨膨脹率為5%，定期儲(chǔ)蓄利率為4%，需儲(chǔ)備多少償債基金?計(jì)算每月須儲(chǔ)存之?dāng)?shù)額 $668核對(duì)每年儲(chǔ)存金額 $80151元每年利息4%共8年所值(注) 92148年累計(jì)資本基金 $73 850注：1元每期附息后的未來所值，即：由于通貨膨脹和定期儲(chǔ)蓄利率的變動(dòng)，須每年復(fù)核計(jì)算，以便制定自己的財(cái)務(wù)政策。然而，許多資本支出項(xiàng)目累積起來，每年所需儲(chǔ)備金額數(shù)量相當(dāng)可觀，這將導(dǎo)致年度預(yù)算里的服務(wù)收費(fèi)的增加。四、信用控制的操作 通常，公契和/或管理協(xié)議里有條款規(guī)定，業(yè)主要在每月的第一天向管理代理繳納一定的金額，其數(shù)量是業(yè)主該年度按預(yù)算比例應(yīng)上繳債務(wù)的1/12，這筆金額就叫管理費(fèi)或服務(wù)費(fèi)。公契條款須對(duì)此加以規(guī)定，便于物業(yè)經(jīng)理按章行事。管理職員一個(gè)及時(shí)客氣的電話通知常常能促使問題得以盡早解決，以避免向業(yè)主發(fā)最后的征繳通告乃至采取法律措施。盡管發(fā)了最后催繳通知，管理人員又多次口頭提醒，但還會(huì)有個(gè)別業(yè)主習(xí)慣性拒繳或拖欠超過30天。這種根據(jù)公契或管理協(xié)議登記的指控，作為物業(yè)經(jīng)理向有關(guān)司法部門提起的正當(dāng)?shù)闹缚?，是可以?qiáng)制執(zhí)行的。2小額錢債審裁處(SCT)。如果涉及復(fù)雜的法律問題，審判官有權(quán)將案子移交地區(qū)法院。如果是公司(如管理公司)提起或被起訴，那么須派該公司的官員或職員做代表。首先，要向法院呈遞按規(guī)定格式寫的償債請(qǐng)求一式三份，內(nèi)容包括：(1)債權(quán)人姓名、地址；(2)被告人姓名、地址；(3)償還金額；(4)向被告人說明提出償債的理由及償還金額的計(jì)算方法。審理由具有法律資格的審判官主持，采取非正規(guī)的方式。審理之后，審判官會(huì)盡快作出他/她認(rèn)為合適的裁決。任何有利于債權(quán)人的仲裁裁決，可作為判決執(zhí)行，與一般法院判決相同。第四節(jié) 物業(yè)管理費(fèi)的核算技巧一、物業(yè)管理費(fèi)的組成物業(yè)管理公司在對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的過程中所發(fā)生的各項(xiàng)支出，一般稱之為物業(yè)管理費(fèi)用。一座物業(yè)投入管理運(yùn)行之前，必須進(jìn)行管理費(fèi)用的核算，運(yùn)行一年后，還要根據(jù)上年運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)整。物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的測算可以用下面一個(gè)簡單的公式來表示：P：代表求得的物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)(元/月m2)；F：代表費(fèi)用(元/月或元/年)；i：代表費(fèi)用項(xiàng)數(shù)(i=1,2,3……n)；Σ：表示對(duì)所有費(fèi)用項(xiàng)目算術(shù)之和；S：表示參加測算的物業(yè)總面積(m2)。具體到核算一個(gè)特定物業(yè)的管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，由于物業(yè)類型的不同，可能只用到上述費(fèi)用項(xiàng)目的一部分。為了測算與收費(fèi)管理的方便，一般又把上述項(xiàng)目按管理專業(yè)和專用設(shè)備歸類分別核算，即分為十一類：行政辦公費(fèi)、一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)、電梯費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)、綠化費(fèi)、保安費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理者酬金、稅項(xiàng)等。對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用的核算，是物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理工作中的一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容。費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算方案要經(jīng)物業(yè)管理公司審閱后提交業(yè)主管理委員會(huì)討論審核通過之后，方可公布執(zhí)行。m2或元/年上面列出了許多費(fèi)用項(xiàng)目，但絕不是全部?？偟恼f來，要想得到一個(gè)較為適用的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，除了合理預(yù)算每項(xiàng)費(fèi)用外，關(guān)鍵是不要漏項(xiàng)，要把所有發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目盡可能全部計(jì)算在內(nèi)。二、管理費(fèi)的核算具體技巧介紹 (一)行政辦公費(fèi)的核算此項(xiàng)費(fèi)用的核算可以用全年的費(fèi)用預(yù)算來折合出每月費(fèi)用(全年費(fèi)用/12)。其構(gòu)成為：1行政辦公人員費(fèi)用，包括工資、福利津貼、保險(xiǎn)和服裝費(fèi)等；2文具、辦公用品；3車輛使用費(fèi)，包括油費(fèi)、維修費(fèi)、折舊費(fèi)；4節(jié)日裝點(diǎn)費(fèi)；5公共交際費(fèi)；6宣傳廣告費(fèi)；7一切雜項(xiàng)。(二)一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)的核算其構(gòu)成為：1人員費(fèi)用。2公共照明系統(tǒng)。F8(元/月)6消防系統(tǒng)維修費(fèi)。F10(元/月)8以上2～7項(xiàng)之不可預(yù)見費(fèi)用，按10%計(jì)。(三)電梯費(fèi)的核算1電費(fèi)n：電梯數(shù)；W：電梯功率；a：電梯使用系數(shù)，由于寫字樓、商廈、公寓的電梯使用時(shí)間和頻率不同，會(huì)有差別，它可以通過統(tǒng)計(jì)的方法進(jìn)行估算，a大致在03～06這樣的范圍。3第一、二項(xiàng)之不可預(yù)見費(fèi)用，按10%計(jì)。