【正文】 ？ □ 是 □ 否 70．公司有設(shè)計(jì)過(guò)程的控制措施嗎？ □ 是 □ 否 71．公司邀請(qǐng)房地產(chǎn)各領(lǐng)域?qū)＜覅⑴c設(shè)計(jì)評(píng)審嗎？ □ 是 □ 否 72．發(fā)生設(shè)計(jì)變更時(shí)，公司做進(jìn)度和造價(jià)評(píng)審嗎？ □ 是 □ 否 73．工程量發(fā)生變化時(shí)，您放心并驗(yàn)證過(guò)現(xiàn)場(chǎng)工程師的測(cè)量結(jié)果嗎？ □ 是 □ 否 74．材料部和工程部在材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、驗(yàn)收方式等方面接口關(guān)系清楚嗎？ □ 是 □ 否 75．材料、設(shè)備付款前，您征詢工程部門(mén)的意見(jiàn)嗎？ □ 是 □ 否 76．公司有針對(duì)具體項(xiàng)目的進(jìn) 度、質(zhì)量、資金控制措施嗎？ □ 是 □ 否 77．您分析過(guò)進(jìn)度、資金的目標(biāo)偏差率及其原因嗎？ □ 是 □ 否 78．公司發(fā)生過(guò)工程款 “ 撥超 ” 的情況嗎？ □ 是 □ 否 79．您知道室外工程的造價(jià) “ 水分 ” 有多大嗎？ □ 是 □ 否 80．項(xiàng)目資金預(yù)算按照 “ 輕重緩急 ” 分類嗎？ □ 是 □ 否 81．項(xiàng)目工程結(jié)算和技術(shù)資料整理有時(shí)間限定嗎？ □ 是 □ 否 82．物業(yè)管理公司接管項(xiàng)目時(shí)，公司能嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)接管標(biāo)準(zhǔn)嗎？ □ 是 □ 否 83．交付給業(yè)主前，公司有預(yù)防入住糾紛的預(yù)案措施嗎？ □ 是 □ 否 84．房屋維修時(shí)，物業(yè)、工程、客服等相關(guān)部門(mén)的職責(zé)清晰嗎？ □ 是 □ 否 85．公司有專職的客戶服務(wù)部門(mén)嗎？ □ 是 □ 否 86．公司的營(yíng)銷策劃部、銷售部、客戶服務(wù)部等相關(guān)部門(mén)的接口關(guān)系清晰嗎？ □ 是 □ 否 87．公司制定的銷 售目標(biāo)能實(shí)現(xiàn)嗎？ □ 是 □ 否 88．有防止樣板間物品丟失的管理規(guī)定嗎？ □ 是 □ 否 89．銷售部與財(cái)務(wù)部定期核對(duì)銷售款嗎？ □ 是 □ 否 90．有減少或防止銷售人員 “ 跳槽 ” 的制度和措施嗎？ □ 是 □ 否 91．在房屋銷售后入住前，公司定期與客戶保持聯(lián)系嗎？ □ 是 □ 否 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁(yè) 共 64 頁(yè) 92．公司定期進(jìn)行客戶滿意度調(diào)查嗎？ □ 是 □ 否 93．公司派到參股子公司的 “ 外派董事 ” 的職權(quán)明確嗎？ □ 是 □ 否 94．公司外派的 “ 委派財(cái)務(wù)主管 ” 與其所在單位負(fù)責(zé)人的關(guān)系處理的好嗎？ □ 是 □ 否 95．公司有系統(tǒng)的信息管理規(guī)定嗎？ □ 是 □ 否 96．公司制度在執(zhí)行中，經(jīng)常發(fā)生變化或 “ 打折 ” 嗎？ □ 是 □ 否 97．您認(rèn)識(shí)到 “ 管理不規(guī)范是中高層人員跳槽和凝聚力下降 ” 的原因了嗎？ □ 是 □ 否 98．您 認(rèn)為公司的管理現(xiàn)狀與公司的業(yè)務(wù)發(fā)展相匹配嗎？ □ 是 □ 否 99．您還不認(rèn)為全面提升現(xiàn)在的管理水平極具緊迫性和現(xiàn)實(shí)意義嗎？ □ 是 □ 否 100．您有改進(jìn)管理或委托專業(yè)管理咨詢機(jī)構(gòu)的計(jì)劃嗎？ □ 是 □ 否 注： 80個(gè)以上 “ 否 ” ，說(shuō)明您企業(yè)有非常嚴(yán)重的管理問(wèn)題，必須馬上改進(jìn)管理； 70 個(gè)以上 “ 否 ” ，說(shuō)明您企業(yè)有比較嚴(yán)重的管理問(wèn)題，應(yīng)該有管理改進(jìn)的近期計(jì)劃； 60 個(gè)以上 “ 否 ” ，說(shuō)明您企業(yè)有一定的管理基礎(chǔ)，但有待進(jìn)一步細(xì)化和全面規(guī)范； 60 個(gè)以下 “ 否 ” ，說(shuō)明您企業(yè)的管理基礎(chǔ)較好，能基本保障公司的業(yè)務(wù)發(fā)展。 有利于職務(wù)本位的回歸 許多企業(yè)的董事長(zhǎng)們“放權(quán)不放心，攬權(quán)嫌費(fèi)心”；許多企業(yè)的總經(jīng)理們每天忙于對(duì)外公關(guān)、對(duì)內(nèi)協(xié)調(diào)，幾乎成了不斷開(kāi)會(huì)和協(xié)調(diào)的機(jī)器，而沒(méi)有時(shí)間深入思考。沒(méi)有管理作保障，就像沒(méi)有制導(dǎo)系統(tǒng)的炮彈一樣，往往是升得快，落得更快。如某異地連鎖開(kāi)發(fā)企業(yè)，負(fù)債額高達(dá)數(shù)十億，近期因資金供應(yīng)鏈斷裂而不得不宣布清算；另一個(gè)同類型企業(yè)，人力資源嚴(yán)重短缺，剛剛招聘的人員未經(jīng)培訓(xùn)就派到異地當(dāng)總經(jīng)理，結(jié)果可想而知。 有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展 許多房 地產(chǎn)企業(yè)為了“抓住機(jī)遇”，近幾年紛紛進(jìn)行快速擴(kuò)張，在項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目數(shù)量上擴(kuò)張速度之快令人瞠目結(jié)舌。而業(yè)務(wù)管理制度，如項(xiàng)目可行性研究控制程序、設(shè)計(jì)策劃規(guī)程、銷售價(jià)格策略及管理辦法等，已經(jīng)超越了管理制度的層面，上升到“其它公司是怎幺做的，有什幺經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)；根據(jù)本公司的經(jīng)驗(yàn)不足、人員能力差等實(shí)際情況，研究決定我們?cè)撛蹒圩觯绾伪苊馐д`和損失，如何才能更有效” —— 等于是“傳授給企業(yè)做業(yè)務(wù)的最有效方法”。我們用簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)模型可以表示為： F=k1f1+k2f2+k3f3+k4f4+?+knfn， K 是指各“分力”的權(quán)重系數(shù)， f 是各分力矢量值。一流的管理應(yīng)該是業(yè)務(wù)和管理一體化的管理。偏差率為 3％是幾乎看不出來(lái)的。例如，項(xiàng)目成本構(gòu)成之一的建安費(fèi)，可允許的偏差率為 5％。如《成 本控制目標(biāo)及責(zé)任制》、《土地投標(biāo)規(guī)程》，《項(xiàng)目可行性研究控制程序》、《項(xiàng)目成本管理辦法》、《項(xiàng)目成本核算管理辦法》、《資金控制細(xì)則》、《工程預(yù)算與決算審核程序》等。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁(yè) 共 64 頁(yè) 有利于降低成本 提高效率本身就意味著降低成本。房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入“速度致勝”時(shí)代。那幺，自覺(jué)遵守 制度和規(guī)程就能成為必然和習(xí)慣，就能最大程度的減少內(nèi)耗，有利于提高工作效率。規(guī)范的管理能減少工作矛盾，人人可以“愉快地工作”，使人才留戀于融洽協(xié)作的團(tuán)隊(duì)，而不愿輕易跳槽。 管理為什幺？ 有利于留住人才 許多房地產(chǎn)企業(yè)的總經(jīng)理經(jīng)常抱怨：為什幺企業(yè)發(fā)展這幺好，我給的薪酬待遇也不比其它公司低，他（她）跟了我這幺多年，怎幺就這幺毅然決然地走了呢？其實(shí)，許多企業(yè)在用人方面有一個(gè)誤區(qū)：一方面，為缺少合適的人才而不停地招聘 ，一方面又不重視現(xiàn)有的人才，沒(méi)有留人的機(jī)制，不多的人才在接二連三地流失。 其實(shí)，所有企業(yè)都存在管理問(wèn)題，有的企業(yè)甚至是比較嚴(yán)重，只不過(guò)多年的“好日子”掩蓋了房地產(chǎn)企業(yè)的管理問(wèn)題，使我們“無(wú)視問(wèn)題”。許多職業(yè)總經(jīng)理們認(rèn)為“我承認(rèn)管理有問(wèn)題，不就等于承認(rèn)自己管理能力低嗎”，于是就有意無(wú)意地掩蓋問(wèn)題，短期的打工思想使其只報(bào)喜不報(bào)憂。 九、無(wú)視問(wèn)題 無(wú)視問(wèn)題可以說(shuō)是業(yè)界企業(yè)的普遍現(xiàn)象。而絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)，幾乎沒(méi)有管理改進(jìn)計(jì)劃，更沒(méi)有管理費(fèi)用預(yù)算 —— 每年做哪些方面的管理改進(jìn)，花多少錢(qián)，找什幺管理咨詢公司等都是空白。因此，除了部分上市公司和明星企業(yè)外，缺乏企業(yè)文化成了當(dāng)今業(yè)界絕大多數(shù)企業(yè)的通病。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁(yè) 共 64 頁(yè) 因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)一般成立時(shí)間較短，規(guī)模較小，還沒(méi)有形成多少企業(yè)文化。同時(shí)，企業(yè)文化又能起到制度所無(wú)法起到的“軟作用”。 “文化品牌力”是企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要“分力”之一，是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的最高階段。 志不同，不相謀。這就是絕大多數(shù)管理書(shū)籍總給人遠(yuǎn)水難解近渴的原因。因?yàn)橹厮俣?、求利?rùn)，才是小企業(yè)的生存方法。 駱駝前進(jìn)需要穩(wěn)健，因?yàn)樗墓羌艽?，不能跑得太快，太快就散架了。比如，海爾的總資產(chǎn)是 GE 的 1/564，娃哈哈的年銷售額是 10 億美元，雀巢是 500 億美元，雀巢每增長(zhǎng) 2%，就是一個(gè)娃哈哈！他們所談的是管理駱駝的方法，這和我們養(yǎng)活兔子的方法沒(méi)有多少共同點(diǎn)。那幺我們問(wèn)：您看的什幺書(shū)， MBA 學(xué)的什幺課程？是不是學(xué)的是與房地產(chǎn)不沾邊的管理理論，看的是研究 HP、 GE、 IBM 的書(shū)？而管理理論與管理實(shí)踐有多大距離，自己的企業(yè)規(guī)模與 HP、 GE、IBM 們又有多大差距？ HP、 GE、 IBM 是世界上最優(yōu)秀的企業(yè)。因此，我們?cè)诖松埔獾靥嵝哑髽I(yè)管理者 ：在推行制度前，一定要考慮周全；在決定推行后，推行力一定要大于反作用力。有時(shí)，這種反作用力會(huì)驚人地大。 （ 3）忽略制度推行的反作用力 對(duì)于企業(yè)的絕大多數(shù)人員而言，他們都是現(xiàn)有制度和既得利益的享受者，不希望管理規(guī)范。任何一方面的監(jiān)督缺失，都會(huì)導(dǎo)致不執(zhí)行。 5）制度面前不平等所導(dǎo)致的不執(zhí)行： 在絕大多數(shù)企業(yè)，在制度面前，除了領(lǐng)導(dǎo)可以“理所當(dāng)然”地不執(zhí)行外，許多高層副職在違反了制度后，領(lǐng)導(dǎo)往往對(duì)他們“網(wǎng)開(kāi)一面”；中層人員在違反了制度后，領(lǐng)導(dǎo)和分管副 總往往以“有情可原”而不追究責(zé)任；對(duì)有的員工，因?yàn)槿饲殛P(guān)系等原因，可以“下不為例”??久而久之，口子越開(kāi)越大，進(jìn)而導(dǎo)致制度的“大面積塌方”。這在國(guó)有企業(yè)比較普遍。 4）執(zhí)行成本高于不執(zhí)行成本： 許多制度沒(méi)有獎(jiǎng)懲措施 —— 執(zhí)行的好，沒(méi)什幺獎(jiǎng)勵(lì)；執(zhí)行的不好，也沒(méi)什幺懲罰 —— 執(zhí)行和不執(zhí)行的成本都是零。即使是有好的結(jié)果，可能也是偶然的、個(gè)別的。事實(shí)上，過(guò)程是結(jié)果的必需，結(jié)果是過(guò)程的必然。 3）忽略過(guò)程、只重結(jié)果而導(dǎo)致的不執(zhí)行： 因?yàn)橹贫缺旧碛袉?wèn)題，如果執(zhí)行的話，要這個(gè)審核、那個(gè)簽字，很麻煩；不執(zhí)行，只要是結(jié)果一樣，領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同樣高興，甚至?xí)頁(yè)P(yáng)“干得好”。 2）領(lǐng)導(dǎo)帶頭不執(zhí)行： 制度頒布后，領(lǐng)導(dǎo)要求其它人執(zhí) 行，自己不執(zhí)行，如全面預(yù)算管理制度、考勤制度等，久而久之，上尤下效，大家都不執(zhí)行了，又回到了“人治”。比如，出現(xiàn)問(wèn)題而追溯制度時(shí)，往往沒(méi)有相對(duì)應(yīng)的條款。事實(shí)上 ，管理是一種過(guò)程，需要持續(xù)不斷地、堅(jiān)持不懈地推進(jìn)才能見(jiàn)效，既不不能“吃催生藥”，更不能“剖腹產(chǎn)”。再過(guò)段兒時(shí)間，又想起來(lái)了，又抓緊。緊的時(shí)候大會(huì)講，小會(huì)講，專人抓，自己也身體力行。“不是沒(méi)有制度，而是不執(zhí)行；現(xiàn)有的制度就不執(zhí)行，再建立更多的制度又有什幺用！”幾乎所有企業(yè)的管理者都有同樣的困惑和無(wú)奈。鑒于同業(yè)企業(yè)之間只交流“經(jīng)驗(yàn)”，不交流“教訓(xùn)”，鑒于蘭德有 200 多家房企的豐富咨詢經(jīng)驗(yàn)， GMS 管理模式貫徹以預(yù)防為主原則：通過(guò)制度創(chuàng)新使企業(yè)規(guī)避和預(yù)防將來(lái)可能發(fā)生的、可能給企業(yè)造成損失的問(wèn)題，防止企業(yè)犯其它企業(yè)已經(jīng)犯過(guò)的“同樣的錯(cuò)誤 ”。制度缺乏時(shí)效性，就像一個(gè)已經(jīng) 80KG 的人還穿著兩年前 60KG 時(shí)的衣服。最佳的狀態(tài)是：靜態(tài)中保 持動(dòng)態(tài)，動(dòng)態(tài)中保持靜態(tài)，動(dòng)靜結(jié)合。也就是說(shuō)，制度應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的。但到第二天可能就 98％了，一個(gè)月以后可能就 70％，一年以后可能才 50％棗幾乎失效了。 （ 5）制度的時(shí)效性差 翻閱一些企業(yè)的管理制度，許多都是一兩年前、甚至是三、四年前的，時(shí)效性極差，可以說(shuō)早就失效了，但 既不宣布作廢，又沒(méi)有修改。再比如，某企業(yè)非常關(guān)鍵的《委派財(cái)務(wù)主管職責(zé)》只有四句話，又過(guò)于簡(jiǎn)單。比如，某企業(yè)的《合同糾紛處理規(guī)程》由其法律顧問(wèn)起草的，《規(guī)程》有一萬(wàn) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁(yè) 共 64 頁(yè) 余字，其中“法律術(shù)語(yǔ)”部分和“辯護(hù)準(zhǔn)備”部分就占了約 70％的篇幅。這樣的制度，即使有又有何用？ （ 4）制度繁簡(jiǎn)無(wú)度 因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部缺乏《制度學(xué)》專業(yè)人員，絕大多數(shù)企業(yè)在制度的繁簡(jiǎn)度上把握不好。因?yàn)槠髽I(yè)中管理制度的起草人幾乎不懂“法理”，對(duì)制度學(xué)沒(méi)有研究，不知道制度的基本構(gòu)成，最關(guān)鍵的“流程描述”和“獎(jiǎng)懲措施”沒(méi)有。另外，許多制度本身與實(shí)際不符，也會(huì)導(dǎo)致無(wú)法執(zhí)行。在頒布前，審批人也沒(méi)有組織有接口關(guān)系的其它部門(mén)和人員進(jìn)行會(huì)審，就頒布施行了 。 （ 2）制度的適宜性差 一些企業(yè)的制度是主控部門(mén)或主控人起草的，比如《車輛管理制度》是辦公室起草的，《報(bào)銷管理制度》是財(cái)務(wù)部起草的，《工程款撥付管理辦法》是工程部起草的，《工程結(jié)算審核程序》是預(yù)算部起草的。意味著存在著 75％的管理漏洞， 75％的工作“無(wú) 法可依”。具體體現(xiàn)在： （ 1）制度的全面性差，覆蓋率低 根據(jù)企業(yè)規(guī)模的大小和項(xiàng)目的多少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，相對(duì)獨(dú)立的“事情”（或者工作流程）有 80150個(gè)，如《項(xiàng)目可行性研究控制程序》、《客戶投訴處理規(guī)程》、《預(yù)算管理辦法》、《考勤管理制度》等。 四、管理制度不健全 管理制度是企業(yè)管理“法治”的具體表現(xiàn)形式，是組織工作的依據(jù)。負(fù)責(zé)工作飽和度不均，忙的忙死、閑的閑死，好事?lián)屩?、許多事沒(méi)人干！ （ 6）沒(méi)有支持性的配套規(guī)定和協(xié)調(diào)控制體系 ，如《組織規(guī)程》、《會(huì)議制度》、《請(qǐng)示規(guī)程》等。 開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程比較復(fù)雜，需要 40 多個(gè)崗位（不是 40 多個(gè)人）、 90 多項(xiàng)工作，彼此交叉聯(lián)系。這就影響了其它部門(mén)的工作情緒，這就是管理問(wèn)題。 如許多企業(yè)將招投標(biāo)、預(yù)決算職能放在了工程部，工程部既負(fù)責(zé)選擇施工隊(duì)伍，有負(fù)責(zé)施工管理，包括變更簽證，還負(fù)責(zé)造價(jià)審核， 明顯地缺乏內(nèi)部監(jiān)督與約束機(jī)制。于是，扯