【正文】 協(xié)議中規(guī)定的公共設施也一并建成使用，否則購房者有權(quán)拒絕收樓。這樣更合乎公平原則，發(fā)展商也沒有理由拒絕這一提議。因為長期以來，面積縮水一直是房地產(chǎn)糾紛的投訴熱點之一。因為房地產(chǎn)是價格高昂的大宗商品，1％的差異造成的價款差異至少有幾千元甚至上萬元。 預售合同文本中約定建筑面積差異在 1％以內(nèi)（含 1％）的，為允許的合理差異，買賣雙方互相不退、不補。此外，購房者對實測面積有疑問的，也可以要 求重新測量。 要求發(fā)展商出具有房產(chǎn)測繪資格的單位出具的正式測繪報告。根據(jù)《建設工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定：建設承包單位出具的質(zhì)量保修書的最低保修期限為：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程 、有防水要求的衛(wèi)生間、房間、和外墻面的防滲漏，為 5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為 2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為 2年?！蹲≌|(zhì)量保證書》應當列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。 要求發(fā) 展商提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 查驗《深圳市建設工程竣工驗收備案證明書》及《建設工程質(zhì)量核驗證明書》。 關注八：《入住協(xié)議》 與《消防責任書》是購房者與管理處的入住約定，有些物管公司從便于自身管理出發(fā)，訂下一些雙方責權(quán)不對等的條款。必要時可向物價局、房管局投訴。 關注七：巧立名目的收費雖然物價局已對入 住的相關費用有明文規(guī)定，但一些發(fā)展商到收樓時仍巧立名目亂收費。最好同時用貼紙貼在出問題地方，并寫清自己的意見，以便整修時識別。 ”還大拍胸口讓業(yè)主放心，想方設法不將問題列進驗收文件里。根據(jù)買家意見，買賣雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整修內(nèi)容，應協(xié)商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過 天）。 驗樓是整個收樓過程的 “ 戲肉 ” 。可別小看這層土，往往裂縫呀、漏水漬呀、磚面不齊呀等等問題藏在這層土底下。 關注五：灰塵滿積清潔明凈一般較討好人，大多數(shù)發(fā)展商交樓時都會提前將屋內(nèi)打掃干凈。 關注四：疲勞戰(zhàn)收樓時要辦的手續(xù)很多，如換發(fā)票、填表、交費、入住登記，等等，不 少業(yè)主東奔西跑排了這隊排那隊，未進自家門已筋疲力盡，更沒精力驗樓、或無心就房屋問題與發(fā)展商干涉。 拆解招數(shù)：購房者在簽合 同時應將先驗房再收樓作為附加條款寫在合同里，不驗房不收樓。 第四步：驗樓細節(jié)不放過 查驗完各種證件后，收樓的關鍵時刻 —— 驗樓正式開始，先是需繳交身份證復印件、收樓通知書，領取房屋鑰匙，然后由商家接待人員（開發(fā)商代表或物管公司人員）帶領，到所購樓房依雙方約定的交樓標準查驗樓房狀況。 但是， “ 三書一證一表 ” 不齊全，是時下不少樓盤的通常做法，特別是《建筑工程質(zhì)量認定書》與《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》，往往因為樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收，沒有相應的證書。 ” 第十七條規(guī)定： “ 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付 使用。 第三步：查證 應要求發(fā)展商出示《建設工程質(zhì)量認定證書》，索取《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目 竣工綜合驗收合格證》，《竣工驗收備案表》（簡稱 ““ 三書一證一表 ” ），還有各種相關驗收表格，如《住戶驗房交接表》（房間功能分區(qū)及標的物詳列各項驗收內(nèi)容，如客廳樓板、陽臺地面等等）與驗收意見表（如《樓宇驗收記錄表》）等。附帶要準備的還有軟尺、小錘等收樓工具，以及飲料與點心，以備收樓時東奔西走又排隊又爬窗，又要與發(fā)展商爭論，腰酸腿疼口干肚餓時有能量補充。 其次，準備各種相關資料，包括申辦產(chǎn)權(quán)證需要的原購房合同（契約），各期還 款單據(jù)（發(fā)票或用于換發(fā)票的收據(jù)），如屬按揭購房的要帶上銀行貸款合同，還有業(yè)主本人的身份證、常住人員照片，收樓通知書，等等。首先應看清發(fā)展商約定的收樓時間，確定具體收樓日期。有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進行，也可及時與發(fā)展商聯(lián)系，商議另行約定時間，并有書面形式確認。有位林生就因為出差在外沒收到通知書錯過收樓期，結(jié)果吃了啞巴虧。收樓通知書一般以掛號信方式寄出。 第一步：接到收樓通知單 按合同約定，發(fā)展商會在收樓前十幾天通過掛號信將收樓通知單郵遞給買家，告知具體收樓的時間及須準備帶齊的資料。 ：不要為少跑幾趟路，上了物業(yè)的當。 ：千萬不要輕易簽字收樓。 (要蓋測繪隊公章 )。開發(fā)商不是白癡，又是有備而來。要有信心，因為正義在我們這里；但又不要抱幻想，無產(chǎn)階級不去斗爭， 資產(chǎn)階級就不會自動退出歷史舞臺。敵人是不會善罷甘休的。發(fā)動群眾、武裝群眾。收集盡可能多的有關法律、法規(guī)。缺點：容易給開發(fā)商留下 “ 經(jīng)理不在 ” 的借口。時間最好選在周末，一是大家容易聚齊，二是小區(qū)里人氣旺。 。 １８、檢查屋內(nèi)是否清潔？有無殘留建筑垃圾？查看所有可以拆開的空間內(nèi)是否有垃圾？ １９、要求開發(fā)商出具該樓盤的竣工備案表和測繪單位實測面積明細表。 １６、自來水水質(zhì)怎么樣？注意區(qū)分市政水和小區(qū)自供水。銅可以抑制細茵生長，增長水中的銅含 量，有益健康。 １３、供水管的材質(zhì)？目前大部分供水管采用銅管。 １２、頂棚有無水漬？裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。為了用電的安全和方便，國家出臺了《住宅設計規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于５個。 １１、試一下房屋內(nèi)所有的 開關、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座 的位置等，也應仔細了解。如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。 ３、房屋內(nèi)各處開關窗戶是否太緊？開啟關閉是否順暢？ ４、帶裝修的房屋地板有無松動、爆裂、撞凹、行走時是否吱吱作響？ ５、屋頂上是否有裂縫？一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻 角呈４５度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。 提供驗樓檢查項目 １、每間居室的門在開啟關閉的時候是否順暢？有些粗糙的樓盤偏偏就是門關不上。其計算方法，一種是將總使用面積再加上各段墻體的結(jié)構(gòu)面積；一種是直接計算自家軸線所圍成的幾何圖形面積。 各房間（包括：門廳、過道、廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜、陽臺等非固定結(jié)構(gòu)圍成的空間）使用面積之和為住宅總使用面積。測量出房間兩個方向的內(nèi)部尺寸，相乘即得房間使用面積。 白灰抹面 厚度一般為 2～ 3cm（具體圖紙中應標注）。一般來說，承重墻體是磚墻時，結(jié)構(gòu)厚 24cm，寒冷地區(qū)外墻結(jié)構(gòu)厚度為 37cm，混凝土墻結(jié)構(gòu)厚度 20cm 或 16cm，非承重墻 12cm、 10cm、 8cm 不等。也就是說，根據(jù)這個尺寸算出的面積并非是使用面積。 使用面積的測算。為了測算一戶面積，可以不 對全樓的面積進行測算。大部分住戶都在標準層，測量和計算主要根據(jù)標準層圖紙和面積。 根據(jù)詳細的住宅平面圖測量和計算才能方便而準確。 測量：主要是量取住宅的實際尺寸。 工具：普通皮尺、計算器。因為，我們在買房時，一般是由房產(chǎn)商提供現(xiàn)成的房屋面積數(shù)據(jù)。 衛(wèi)生間應作局部等電位聯(lián)結(jié)。 除空調(diào)電源插座外，其它電源插座電路應設置漏電保護裝置。住宅供電系統(tǒng)的設計，應符合下列基本安全要求： 電氣線路應采用符合安全和防火要求的敷設方法配線，導線 應采用銅線；每套住宅進戶線截面不應小于 10 平方米毫米。 1996年 6 月 1 日，建設部頒布了新的國家標準，不過，該標準只是一個最低要求，下面列舉一些重要配電項目的國家標準，以便購房者參考。 《住宅使用說明書》： 開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位； 結(jié)構(gòu)類型； 裝修、裝飾注意事項； 水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明； 有關設備、設施安裝預留位置的說明 和安裝注意事項； 防水層、陽臺等部位注意事項的說明； 其他須說明的問題。 附件 A：兩個證書的說明 《廣州市商品住宅質(zhì)量保證書》： 工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級； 地基基礎和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修； 正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期： A、屋面防水 3 年保修； B、墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏 1 年保修； C、門窗翹裂 、五金件損壞 1年保修； D、管道堵塞 2 個月保修； E、地面、頂棚抹灰層脫落 1 年保修； F、衛(wèi)生潔具 1年保修； G、燈具、電器開關 6 個月保修； H、地面飾面空鼓、開裂 1 年保修； I、其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自約定。 三、開發(fā)單位應向物業(yè)管理單位提供以下資料或復印件，以便作為今后管理、維修、養(yǎng)護的依據(jù)。 注 1：標價牌上未列示的收費項目，業(yè)主可拒付并向有關部門投訴。 3， 而業(yè)主在簽合同的同時，還要支付一筆一次性的管理費用，但千萬要記住，這些管理費用中是不包括供水、供電一戶一表（含抄表裝置） 設備費、信報箱與通郵費、電話管線費、裝修管理費等。 二、物業(yè)繳費 1， 當月管理費。 第四節(jié) 物業(yè)管理相關事項 一、合同、權(quán)利和義務 1， 按穗國房字（ 1999） 185 號文要求，業(yè)主應與物業(yè)公司簽定由市國土房管局監(jiān)制的《物業(yè)管理服務合同》確定雙方的權(quán)利和義務。墻在建筑中承擔的功能有承重、隔聲、隔熱、保溫。墻面 與地面的交接處應有踢腳線，其高度以 12～ 15 厘米為宜，色彩最好與地面相同。 3， 檢查墻角，墻體轉(zhuǎn)角線以直為好。倒水后，以地面上的水坑小而淺，均勻為宜。購房者可在室內(nèi)地面上倒一層水，以水不向任何一方聚集為好。此外，看窗還要留意窗臺，窗臺應平滑，不刮手。房屋內(nèi)各處開關窗戶是否太緊？開啟關閉是否順暢？最怕滲水，一下雨，雨水順著窗縫流得四處都是。還要留意門與地的縫隙，要預留出地面裝飾的縫隙，否則，水泥地面時開關自如，鋪了磚或地毯后，開門可費勁了。除了要留意門身修飾平滑與否外，還要試下門鎖，看看鎖舌兒與鎖鼻兒是否對位，鑰匙轉(zhuǎn)動是否方便。 1，門： 每間居室的門在開啟關閉的時候是否順暢？門鎖應安裝牢固。按套（單元）安裝電表或預留表位，并有接地裝置；照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確； 四、 裝修工程的驗收（包括衛(wèi)生潔具） 木地板、瓷磚、窗臺大理石等無裂縫和色差，平整無空鼓 （小錘敲起來不空洞）； 墻面、天花乳膠漆或白灰色澤正確、均勻，面層無剝落現(xiàn)象； 無木地板、地瓷磚時，水泥地面應大致平整； 鋁合金或鋼木門窗應安裝平正牢固，無扭曲變形，開關靈活，配件齊全，尤其是窗戶和陽臺落地玻璃門的安裝； 衛(wèi)生間內(nèi)坐廁、浴缸、洗手盆應無裂痕、崩角或刮傷；浴缸出水應正常； 坐廁的配附件應齊全，水箱出水口的密封膠圈嚴密；排氣扇要檢查它的馬達運轉(zhuǎn)是否無雜音，工作正常。為了用電的安全和方便，國家出臺了《住宅設計規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于５個。 三、 照明用電工程的驗收 檢查房內(nèi)電源總開關和漏電保護裝置的靈敏度（一般是以按動電器自有的檢測鈕觀察保護器能否工作為準）； 檢查戶內(nèi)電線鋪設走向是否合理與美觀； 三線插座是否已安裝接好地線； 燈具開關正常，插座可通電（不防帶上可充電剃須刀等物來試驗）； 門鈴、報警系統(tǒng)工作正常； 7，電力裝置、電話及天線： 試一下房屋內(nèi)所有的開關、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應仔細了解。 房、衛(wèi)生間的地面，要檢查其防漏性能。索要廚衛(wèi)精裝修物品的使用說明書，同時詢問這些物品 有關的保修事宜。自來水水質(zhì)怎么樣？注意區(qū)分市政水和小區(qū)自供水。銅可以抑制細茵生長，增長水中的銅含量，有益健康。 水龍頭及喉管：供水管的材質(zhì)？目前大部分供水管采用銅管。櫥柜，開關櫥柜柜門，看看是否方便，還要看看開門后，廚房通道是否暢順，櫥柜高度是否便于取存物品。 露臺：陽臺應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口平密，不滲漏。洗面臺臺面打磨修飾是否光身平滑？ 另外，水龍頭位置是否合適，下方的排水管是否通暢也要親手試一試。飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線 腳順直，無缺棱掉角；要注意衛(wèi)生間管道與頂部接縫處是否有滲漏，要檢查給排水管道是否通暢。 踢腳一要看高度是否合理，是否能保護墻體不受污染；二要看踢腳板是否平滑。若墻身出現(xiàn)裂紋或有被刮花的痕跡，可能是裝修工干活比較馬虎，也可能是質(zhì)量問題。 看看抹灰的墻上是否印跡均勻，如果墻面上顆粒較粗大，說明粉刷質(zhì) 量差。 2，墻 墻身頂棚有無部分隆起？用木棍敲一下有無空聲？ 墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最簡單的辦法是拿手電筒照射墻面和頂棚，有無凹凸一眼就能看出來。如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。 一、 土建