【正文】 目的、依據(jù)和范圍 （二）開發(fā)條件分析 土地現(xiàn)狀描述。有居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)和其它房地產(chǎn)等，也有以銷售為主的住宅商品房 開發(fā)和以出租經(jīng)營為主的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。一般規(guī)模的小項目和簡單項目，則只做詳細可行性研究。在實際研究工作中，根據(jù)項目規(guī)模大小和繁簡程度，可以實行三階段研究，也可以只進行兩階段或一階段研究，但詳細可行性研究是不可缺少的。 10%范圍內(nèi)。詳細可行性研究是詳盡、全面的論證，要在科學(xué)、準確的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，設(shè)計多種方案，進行比較、分析。 20%范圍內(nèi)。所以雖然名為輔助研究，實為關(guān)鍵性研究。輔助研究可以和初步可行性研究同時進行，也可以分別進行。在初步可行性研究中，如果認為某些部分對項目取舍具有決定性作用，則可以對這一部分進行獨立的專題研究，有時也叫輔助研究。其研究內(nèi)容，基本上與詳細可行性研究相同，但在深度上與最終可行性研究比較，仍然是粗淺的。這就是說，初步可行性研究有些是在投資機會研究基礎(chǔ)上進行的，有些則不是。所以可以說，初步可行性研究是介于機會研究和最終可行性研究的中間階段。 30%范圍內(nèi)。因為研究是對某一個項目而言的，如果可行，就會使意向變?yōu)橥顿Y建議，就可以促進項目下一階段的研究工作。 機會研究的目的在于激發(fā)投資者的興趣，也就是尋找最有利的投資機會。投資機會研究的主要任務(wù)是尋找投資機會，選擇開發(fā)項目，形成投資建議。根據(jù)開發(fā)項目的規(guī)模、類型、復(fù)雜程度和委托方的要求不同，可行性研究的工作階段可以適當調(diào)整、合并?？尚行匝芯繉儆谕顿Y前期所做的工作，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的特點，它可分為三個工作階段 ：投資機會選定階段，進行投資機會研究；初步選擇階段，進行初步可行性研究；項目擬定階段，進行技術(shù)經(jīng)濟可行性研究，俗稱為詳細可行性研究。 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的內(nèi)容和步驟 一、房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究階段的劃分 關(guān)于可行性研究的工作階段，依據(jù)各國實際條件和研究深淺程度和研究內(nèi)容寬窄不同，而各有差別。在可行性研究中，對功能、房型、層高、節(jié)能、環(huán)保、材料、設(shè)備及配套設(shè)施等考慮得深入和全面，今后出現(xiàn)的問題就會很少。 作為規(guī)劃設(shè)計方案和施工圖的依據(jù) 規(guī)劃設(shè)計和施工圖設(shè)計 是房地產(chǎn)開發(fā)重要的前期工作，為了保證開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量和按期交付使用，就必須提供可行的設(shè)計方案和合理的施工圖。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目立項必須提交《房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告》，只有取得有關(guān)政府部門的批準文件后，項目才可以進入下一步程序。 四、房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的作用 具體地說，房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究具有以下作用： 是項目投資決策的依據(jù) 可行性研究報告是投資決策者的決策依據(jù)，科學(xué)的決策會減少項目實施過程中的損失和浪費。多方案比較的方法是可行性研究的最大特點 ，尤其適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目。未來的實際發(fā)生的數(shù)值不可能也無法和可行性研究時的數(shù)值相同，僅僅是偏差的大小，但肯定會影響到現(xiàn)金流量的估算，從而影響評價和論證。成本費用包括擬開發(fā)項目的土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、財務(wù)費用和其它費用等； （ 3）總收益。這些預(yù)測包括以下內(nèi)容： （ 1）市場分析。只要依據(jù)定量指標體系和定性評 價標準，確保取得的資料是真實的和可靠的，采用的數(shù)據(jù)（如開發(fā)成本、取費標準和市場供求水平等）是符合實際的，分析過程是科學(xué)的、合理的，一般便能保證論證和評價結(jié)論的客觀性。作為房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究重要內(nèi)容的市場調(diào)查與預(yù)測、規(guī)劃設(shè)計方案、市場定位、經(jīng)營方式、租售價格的確定等之間，既相互聯(lián)系又相互影響和制約。 2．系統(tǒng)性 可 行性研究的系統(tǒng)性主要體現(xiàn)在全面和系統(tǒng)分析的方法上。其可行性研究多半是失敗的，不能稱之為“可行性研究”。這是確?？尚行匝芯砍晒目陀^、公正、可信的重要前提。堅持科學(xué)性與客觀性原則，不為任何單位或個人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動。 （ 1）要求編制人正確認識各種客觀存在的規(guī)劃要求、建設(shè)條件和經(jīng)濟能力，研究工作要求排除主觀臆想，要從實際出發(fā)； （ 2）要實事求是地運用客觀的資料作出符合科學(xué)和實際的決定和結(jié)論。 2．客觀性原則 也就是堅持從實際出發(fā)、實事求是 的原則。 三、可行性研究的原則和特點 （一）可行性研究的基本原則 可行性研究應(yīng)按照以下基本原則進行： 1．科學(xué)性原則 即要求按客觀規(guī)律辦事，這是可行性研究工作必須遵循的最基本的原則。因此，進行可行性研究時，廣泛搜集各種有關(guān)基礎(chǔ)資料是工作順利開展的前提條件。 二、房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的依據(jù) 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究需要進行經(jīng)濟評價和科學(xué)論證。不根據(jù)特定的對象進行必要的調(diào)查、收據(jù)收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗作分析、判斷，對一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進行處理用來滿足經(jīng)濟評價結(jié)果的需要。究其原因，有以下幾點： （ 1）可行性研究小組人員應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師、市場調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟分析專家、制作人員、社會學(xué)、環(huán)境科學(xué)專家等構(gòu)成，但有些可 行性研究報告的編制者可能就是一、二個人，不能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的多專業(yè)要求； （ 2）編制人員專業(yè)素質(zhì)低。但決策者在利用社會專業(yè)咨詢機構(gòu)方面仍存在著許多誤區(qū)，具體表現(xiàn)在： 1 決策者初涉房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，或者本身素質(zhì)低、能力差，一切聽從社會專業(yè)咨詢機構(gòu)的意見； 2 部分決策者認為社會專業(yè)咨詢機構(gòu)既然是專門來為決策者調(diào)查研究、預(yù)測評估和出謀劃策的，就應(yīng)該提出十全十美、萬無一失的方案； 3 選擇咨詢機構(gòu)時滲透著個人的感情色彩，往往缺乏理性的思考，偏好一些合心意的咨詢機構(gòu)； 4 決策者過分自信，他并不是真正要咨詢機構(gòu)進行分析，而是在做出某一問題的解決方案后，交給咨詢機構(gòu)進行事實論證。這種方式在國有企業(yè)或決策體系不健全的開發(fā)企業(yè)中較多； （ 2） 出于節(jié)約資金考慮，由企業(yè)內(nèi)部或委托社會個人進行。由于在理論上缺乏指導(dǎo)性，因此在房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告編制過程中 容易使人陷入以下誤區(qū)： （ 1）對市場預(yù)測、項目策劃等重要內(nèi)容分析依據(jù)不科學(xué)，缺乏指導(dǎo)性； （ 2）沒能考慮房地產(chǎn)市場多變的形勢，如供給和需求、產(chǎn)品品質(zhì)的先進性、租售價格和政策等因素的變化； （ 3）可行性研究報告?zhèn)戎赜诙糠治?，忽視定性分析。房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的現(xiàn)狀是令人擔(dān)憂的，出現(xiàn)了“可行的報告不可行”、“不可行的報告可能又可行了”“隨意編寫房地產(chǎn)可行性研究報告”等等現(xiàn)象，難免讓人對“房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究”產(chǎn)生懷疑 ，房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告已成為 “可批性報告”，其原因如下： 1．理論指導(dǎo)上存在缺陷，缺乏針對性 國家計委和建設(shè)部于 1993 年頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》和建設(shè)部于 2020年頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》中，作為房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究重要內(nèi)容的市場調(diào)查與預(yù)測、規(guī)劃設(shè)計、市場定位、經(jīng)營方式、租售價格的確定等，缺乏明確的、可操作性的指導(dǎo)意見。 究其原因，固然有房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)范化程度低、規(guī)范缺口多、約束力有限、規(guī)范效果不理想等客觀因素，但開發(fā)商以供給為導(dǎo)向、市場定位不準、選址不當、產(chǎn)品定位失誤、規(guī)劃設(shè)計落后等決策不當?shù)闹饔^因素還是造成這些問題的主要原因，而這些恰恰是房地產(chǎn)可行性研究的主要內(nèi)容和重點分析的對象，也可以說，不重視房地 產(chǎn)開發(fā)可行性研究，是造成房地產(chǎn)項目開發(fā)失敗的關(guān)鍵之一。九十年代以來，全國各地房地產(chǎn)開發(fā)不同程度出現(xiàn)了土地供應(yīng)總量失控、開發(fā)規(guī) 模過大、市場供給和需求脫節(jié)等問題，造成了供大于求、空置房面積居高不下和“半截子”項目的現(xiàn)象，對經(jīng)濟和社會發(fā)展帶來了不良影響。它是開發(fā)商投資決策和項目策劃的科學(xué)參考依據(jù)，是開發(fā)項目立項的必要文件，是環(huán)保等政府職能部門進行社會、環(huán)境評價的依據(jù)，是房地產(chǎn)開發(fā)項目實施的指導(dǎo)性文件。具體地講，房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是對開發(fā)項目的必要性、項目實施的市場條件（供給和需求）、項目選址和開發(fā)規(guī)模、企業(yè)的投融資能力、項目開發(fā)模式、開發(fā)經(jīng)營周期、投資效益等方面所做的調(diào)查研究和全面的技術(shù)經(jīng)濟分析論證。這里的“可行性”，是可行而不是最優(yōu)，但可行性 研究應(yīng)做到盡量地最優(yōu)，在可行的基礎(chǔ)上去保持最優(yōu)。簡單地說，就是研究、評價一個項目從技術(shù)和經(jīng)濟兩方面看是否可行，從而為投資決策者提供決策參考依據(jù)。 可行性研究是關(guān)于項目是否可行的研究，是項目投資決策前進行技術(shù)經(jīng)濟論證的一門科學(xué)。各國對這門科學(xué)的名稱并不一致。目前已形成一整套系統(tǒng)、科學(xué)的研究方法。第二次世界大戰(zhàn)以后，這種方法發(fā)展迅速，可行性研究不僅應(yīng)用在工程建設(shè)方面，而且還在生產(chǎn)領(lǐng)域中運用和推廣。 第二節(jié) 可行性研究的概念 一、可行性研究的含義及現(xiàn)狀 （一）可行性研究的含義 可行性研究這種方法最早出現(xiàn)于美國。 （七）中 介企業(yè) 房地產(chǎn)中介企業(yè)包括房地產(chǎn)中介代理、仲裁、房地產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)抵押、擔(dān)保、保險、物業(yè)管理等中介服務(wù)企業(yè)。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的功能定位、產(chǎn)品定位、選擇開發(fā)模式和制訂開發(fā)策略等方面，專業(yè)顧問所發(fā)揮的作用越來越大。 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，除了工程監(jiān)理（施工監(jiān)理和設(shè)計監(jiān)理）為強制性執(zhí)行外，是否委托項目咨詢、決策分析和決算審計由開發(fā)商根據(jù)需要自行決定。 （六）專業(yè)顧問 專業(yè)顧問是為房地產(chǎn)開發(fā)提供專業(yè)咨詢服務(wù)的個人或企業(yè)，是房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的承擔(dān)者。 1 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五條。隨著房地產(chǎn)市場的進一步健康發(fā)展，規(guī)范化、市場化程度的提高，第一種貸款總金額的比例在逐步降低，而第二種貸款總金額的比例在逐步升高，兩種貸款的總額在穩(wěn)步提高。 （五）金融機構(gòu) 金融機構(gòu)一般以資金（主要 ）提供者身份參與房地產(chǎn)開發(fā)。在計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期，政府部門對房地產(chǎn)開發(fā)及開發(fā)商的行為的作用尤為重要。 （四）政府部門 在 房地產(chǎn)開發(fā)過程中，政府部門既行使管理和監(jiān)督職能，又具有服務(wù)職能。決定著項目的開發(fā)成本，構(gòu)成房地產(chǎn)項目的實體質(zhì)量。 （三）設(shè)備材料供應(yīng)商 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要投入大量的人、財、物，這個物就可以理解是設(shè)備、材料。開發(fā)商在依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定選擇承包商時，不僅要綜合考察其業(yè)績、資金實力和施工技術(shù)水平，還要審核其具體施工方案、工期、質(zhì)量目標和報價，權(quán)衡各方面的因素確定工程承包商。勘測設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)的重要參與者，是開發(fā)項目能否按計劃進入建設(shè)階段的主要保證者，是項目能否實現(xiàn)目標利潤的主要成本控制者，是確保項目質(zhì)量目標的執(zhí)行者和監(jiān)督者。 省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員作出高于前款的規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)