房地產(chǎn)項目可行性研究概論(doc8)-地產(chǎn)可研-文庫吧資料
2024-08-21 14:42本頁面
【正文】 配套費，主要是由于新增房地產(chǎn)項目所引起的水電費。根據(jù)取得上地方式的不同，又可分為新征土地前期費、舊區(qū)改造前期費和土地批租費三種類型。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對項目的經(jīng)濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回 歸法、模擬法等。 步驟 C: 市場預測 a 需求預測 需求預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出為了市場對該類物業(yè)的需求。我國的經(jīng)濟特區(qū)、自由貿(mào)易娶、保稅區(qū)對國際資本依賴程度相對較低，即使在我國宏觀經(jīng)濟調(diào)整期間，國內(nèi)資金緊張的情況下，其國際資本所受影響較小，這些地區(qū)的項目受到?jīng)_擊也較小。 第 3 操作環(huán)節(jié) 設計成功的可行性研究流程 步驟 A 人員安排組合 項目 內(nèi)容 人數(shù) 負責項目 費用 時間 注冊房地產(chǎn)估價師 造價工程師 市場調(diào)查和分析人員 經(jīng)濟分析專家 制作人員 社會學，環(huán)境等專家 步驟 B：市場分析 a、宏觀因素分析 房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房 地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風俗習慣及宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭發(fā)生的可能性。房地產(chǎn)商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。 考察你的融資能力 每一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題。也許你的企業(yè)從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預售樓盤來滾動開發(fā)，那么對那些適合于長線開發(fā)的項目和適于長錢投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。當然，事情并不是絕對的，當你認為“經(jīng)驗”這一風險也值 得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領域進行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實現(xiàn)其市場價值的外在動因。 從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩(wěn)步上揚。 分析角度三：街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響 古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價何以如此昂貴？原來，由 80 年代起率先開發(fā)的第一個上海外貿(mào)區(qū) — 一虹橋開發(fā)區(qū)，隨著愈來愈多外商人駐辦公， 鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標。超前而科學的規(guī)劃、有效的規(guī)?？刂?、嚴格的規(guī)劃管理，使這兩個 城市的房地產(chǎn)開發(fā)避免 7 盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場基本上沒有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤的預售成績都很好。 分析角度二：當?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊? 一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。無論政府還是企業(yè)都會導致“先人為主”的決策傾向。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評 價合理取舍。當然，一個投資方案有成功的可能性，或者說其是可行的，也并不意味著該項目是合適的。 項目投資制勝第一法寶 一個房地產(chǎn)項目在實施之前，都必須進行投資可行性分析。 從房地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況來看，單從建筑施工技術上講，一般不存在一時無法突破的重大難點，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達 420 米、 88層的金茂大廈和高達 468米的東方明珠塔就是很好的佐證。 第 1 操作環(huán)節(jié)：成功近出投資第一步 1．透視民地產(chǎn)可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標植，以最終確定該項目是否可行 的綜合研究。 中國房地產(chǎn)發(fā)展的階段性局限，導致市場的不確定因素較多，項目成 敗的回旋
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