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興隆五百購物商場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(參考版)

2024-08-14 22:41本頁面
  

【正文】 ( 3)在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境。 ( 1)該項(xiàng)目的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益良好,建議上級(jí)主管部門和銀行給予支持,促使該項(xiàng)目早日上馬,早見成效。本項(xiàng)目實(shí)施將為承辦單位帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益。 ( 3)本項(xiàng)目建筑方案、工程方案、設(shè)備方案和環(huán)境保護(hù)方案可行,布局合理,投資規(guī)模適中。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 綜上所述,項(xiàng)目經(jīng)營收入 萬元,稅前利潤 萬元,稅后利潤 萬元,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %,投資回收期(稅后) 年,故本報(bào)告認(rèn)為 ,項(xiàng)目建設(shè)從經(jīng)濟(jì)角度分析是可行的。 根據(jù)項(xiàng)目成本與收入情況測算的主要指標(biāo)如下表所示: 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 44 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 全部投資內(nèi)部收益率 所得稅前 % 所得稅后 % 2 全部投資回收期 所得稅前 年 所得稅后 年 3 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值( Ic=12%) 所得稅前 萬元 所得稅后 萬元 項(xiàng)目敏感性分析 本報(bào)告作了所得稅后全部投資的敏感性分析,分別就銷售收入(即綜合價(jià)格)、項(xiàng)目總成本(主要為開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用)兩項(xiàng)主要指標(biāo)進(jìn)行了敏感性分析,分析其變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目收益的影響程度。 財(cái)務(wù)效益 分析 項(xiàng)目根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部 2020 年 4月頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第二版)的要求進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 項(xiàng)目總成本費(fèi)用 上述各項(xiàng)與項(xiàng)目開發(fā)成本之和即為項(xiàng)目總成本費(fèi)用。 營業(yè)費(fèi)用 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 43 營業(yè)費(fèi)用主要包括廣告費(fèi)、銷售人員的工資及福利費(fèi)等,按銷售收入的 2%估算: 營 業(yè)費(fèi)用: 2%= 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要包括辦公費(fèi)用、水電費(fèi)、招待費(fèi)、管理人員的工資及福利費(fèi)等,按銷售收入的 %估算: 管理費(fèi)用: %= 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用按建設(shè)期以外的銀行貸款利息估算。 ②銷售稅費(fèi) 稅(費(fèi))種 計(jì)稅依據(jù) 稅(費(fèi))率 營業(yè)稅 銷售收入 5% 土地增值稅 銷售收入 1% 城市維護(hù)建設(shè)稅 營業(yè)稅 7% 教育費(fèi)附加 營業(yè)稅 % 根據(jù)上述稅費(fèi)規(guī)定估算經(jīng)營期間銷售稅費(fèi)額: 營業(yè)稅: 5%= 土地增值稅: 1%= 城市維護(hù)建設(shè)稅: 7%= 教育費(fèi)附加: %= 合計(jì): 。 ( 1)價(jià)格預(yù)測 根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料以及對(duì)項(xiàng)目周邊地區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅、寫字樓、賓館、商場及門面銷售價(jià)格進(jìn)行 的 抽樣調(diào)查,本報(bào)告對(duì) 城區(qū) 區(qū) 域 的商品住宅、配套商業(yè)設(shè)施(超市)、地下車庫的價(jià)格預(yù)測如下:商品住宅均價(jià)為 4,600元 / m2,配套商業(yè)設(shè)施(超市)均價(jià)為 4,600元 / m2,車庫 12萬 元 /個(gè)。 經(jīng)營設(shè)計(jì)及營業(yè)收入 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)用途為商品住宅區(qū),項(xiàng)目建成后,共形成高層商品住宅 421200m2,地下車庫 33000m2( 2200個(gè)停車位),地上停車位 1000 個(gè),公共配套設(shè)施 14000m2。 資金籌措 項(xiàng)目總投資 98000萬元,所需資金擬申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款 40000萬元,項(xiàng)目資本金 48000萬元,預(yù)售收入投入 10000萬元。 ( 3)其他費(fèi)用中包括各種規(guī)費(fèi) 、征地拆遷費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。 ①土建工程:包括整個(gè)建筑物及其它構(gòu)筑物等投資; ②給排水、供配電工程:主要包括給水、排水、供水、配電、通訊等設(shè)備投資及安裝費(fèi)用; ③總圖:主要包括道路工程、綠地工程等投資。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 表 81 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 第 十一 章 投資估算及資金籌措 投資估算 項(xiàng)目規(guī)劃總用地為 28040m2,總建筑面積 49100m2,經(jīng)測算,項(xiàng)目總投資為 98000 萬元,其中:工程費(fèi)用 萬元,其它費(fèi)用 26980 萬元,預(yù)備費(fèi) 2020 萬元,項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金 3000萬元(詳見項(xiàng)目投資估算表)。定員的詳表如下: 職工定員表 序 號(hào) 部門 人員(人) 備 注 1 經(jīng)理辦公室 1 專職,設(shè)經(jīng)理 1名 2 管理部 2 負(fù)責(zé)日常衛(wèi)生、綠化、保安 3 財(cái)務(wù)部 2 由發(fā)展商專職 1人,外聘 1 名 4 多種 經(jīng)營部 1 實(shí)行有償服務(wù),負(fù)責(zé)開拓性經(jīng)營活動(dòng) 5 維修部 2 簡單的水、電及設(shè)備維修、維護(hù) 6 合 計(jì) 8 重大決策 業(yè)主代表大會(huì) 委 員 會(huì) 物業(yè)管理公司 辦公室 管理部 維修部 經(jīng)營部 保安部 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 第 十 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)期 24 個(gè)月 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 項(xiàng)目的建設(shè)得到了有關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)的大力支持,建設(shè)單位也做了大量的前期準(zhǔn)備工作,本報(bào)告認(rèn)為,為保證工程順利進(jìn)行,項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施過程中應(yīng)做到有條不紊,科學(xué)管理,注重施工安全和質(zhì)量,并協(xié)調(diào)好建設(shè)和周邊環(huán)境保護(hù)的關(guān)系,盡量減少對(duì)周邊居民生活、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)的影響。 組織機(jī)構(gòu)圖 ( 職工定員 此定員系指物業(yè)管理公司從事日常工作所需各部門定員(本報(bào)告只作初步分析)。重大問題由業(yè)主代表大會(huì)及其委員會(huì)與物業(yè)管理公司共同決策,日常管理則由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。經(jīng)與建設(shè)單位商定,定員的初步安排如下: 董 事 會(huì) 財(cái) 務(wù) 部 工 程 技 術(shù) 部 開 發(fā) 策 劃 部 拆 遷 安 置 部 行 政 人 事 部 營 銷 部 采 購 供 應(yīng) 部 總 經(jīng) 理 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 職工定員表 序號(hào) 部門 人員(人) 1 董事會(huì) 3 2 總經(jīng)理 1 3 行政人事部 2 4 財(cái)務(wù)部 2 5 采購供應(yīng)部 1 6 開發(fā)策劃部 1 7 工程技術(shù)部 2 8 營銷部 2 9 拆遷安置部 2 10 合 計(jì) 18 經(jīng)營管理階段 組織機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目建成后的物業(yè)管理,根據(jù)建設(shè)方的意見以及國家頒布的小區(qū)物業(yè)管理等有關(guān)文件精神,三年之內(nèi),擬由建設(shè)單位 興隆大家庭 有限公司聘請(qǐng)物管資深人士組建物業(yè)管理公司進(jìn)行管理,實(shí)行業(yè)主代表大會(huì)及其委員會(huì)與物業(yè)管理公司相結(jié)合的體制。 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 第 九 章 項(xiàng)目的組織管理 項(xiàng)目的組織管理分為兩個(gè)階段:建設(shè)階段和經(jīng)營管理階 段 建設(shè)階段 ( 1)組織機(jī)構(gòu) 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過程中建設(shè)單位的組成機(jī)構(gòu)、人員配備作出初步分析。 ( 4)噪音污染控制:在規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)禁鳴標(biāo)志,控制車速,要求汽車使用噪音凈化器,以減少由于汽車行駛鳴笛產(chǎn)生的噪音對(duì)居民的干擾,另外,嚴(yán)格控制空調(diào)使用的頻率。另外,嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車輛,推廣使用無鉛的高標(biāo)號(hào)汽油,大力提倡使用電動(dòng)車,達(dá)到改善汽車燃料結(jié)構(gòu)的目的。 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 ( 3)大氣污染:要求入住用戶生活燃料統(tǒng)一采用液化石油氣、管道煤氣或電,杜絕使用燃煤。 污染治理措施 ( 1)固體廢棄物:各類固體垃圾產(chǎn)生后,要求自覺投入設(shè)在各處的垃圾收集點(diǎn)內(nèi),由專人管理,定時(shí)清運(yùn)至城市垃圾中轉(zhuǎn)站或垃圾處理場內(nèi)。 ( 3)大氣污染:廚房的油煙、汽車尾氣、空調(diào)廢氣。 該項(xiàng)目建成后,通過分析,污染的產(chǎn)生主要有如下幾個(gè)方面: ( 1)固體廢棄物:如生活垃圾。安裝電動(dòng)設(shè)備均采用減振彈簧支吊架,樓板上安裝電動(dòng)設(shè)備隔振橡膠墊。 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 第八章 環(huán)境保護(hù) 該項(xiàng)目由于所處地段周邊環(huán)境和自身功能的需要,對(duì)自身的環(huán)境質(zhì)量和環(huán)境保護(hù)均有較高要求和標(biāo)準(zhǔn)。 主要結(jié)構(gòu)材料 (1)、鋼筋:梁、柱縱向筋采用 HRB400級(jí)鋼筋,剪力墻豎向分布筋、剪力墻水平分布筋、邊緣構(gòu)造構(gòu)件及箍筋采用 HRB400級(jí)鋼筋,梁、柱箍筋采用 HPB235鋼筋,樓 板筋采用 HRB400級(jí)鋼筋。 基礎(chǔ)選型 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 該項(xiàng)目地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)。 抗震墻抗震等級(jí)為二級(jí)。 采用框架和剪 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 力墻結(jié) 構(gòu),在樓、電梯間布置成筒體,增加整體剛度。根據(jù) 2020年 8月 1日實(shí)施的《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》測定,新建、擴(kuò)建、改建重大工程應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià),確定抗震設(shè)防要求。 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 第七章 地震安全性評(píng)價(jià)分析 及 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 概況及地震安全性評(píng)價(jià)分析要求 該公司新建的商住樓工程設(shè)計(jì)層數(shù)為三十三層,地下二層,建筑高度 99 米,根據(jù) 遼寧省 人民政府 164號(hào)令附件十一(五)之規(guī)定,屬于重大建設(shè)工程。實(shí)踐證明,只要采取一項(xiàng)措施或幾項(xiàng)措施兼用,其節(jié)水效果都將是顯著的。提高管材、附件和施工質(zhì)量,嚴(yán)格控制跑冒滴漏是節(jié)約用水的途徑之一。采用建筑中水系統(tǒng) ,可實(shí)現(xiàn)污、廢水資源化,使污、廢水經(jīng)處理后回用,既可節(jié)省水資源,又使污水無害化,起到保護(hù)環(huán)境,
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