【正文】 （ 3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境。 （ 1）該項(xiàng)目的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益良好，建議上級(jí)主管部門(mén)和銀行給予支持，促使該項(xiàng)目早日上馬，早見(jiàn)成效。本項(xiàng)目實(shí)施將為承辦單位帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。 （ 3）本項(xiàng)目建筑方案、工程方案、設(shè)備方案和環(huán)境保護(hù)方案可行，布局合理，投資規(guī)模適中。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 綜上所述，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元，稅前利潤(rùn) 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，投資回收期（稅后） 年，故本報(bào)告認(rèn)為 ，項(xiàng)目建設(shè)從經(jīng)濟(jì)角度分析是可行的。 根據(jù)項(xiàng)目成本與收入情況測(cè)算的主要指標(biāo)如下表所示： 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 44 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 指標(biāo) 備注 1 全部投資內(nèi)部收益率 所得稅前 % 所得稅后 % 2 全部投資回收期 所得稅前 年 所得稅后 年 3 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=12%） 所得稅前 萬(wàn)元 所得稅后 萬(wàn)元 項(xiàng)目敏感性分析 本報(bào)告作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就銷(xiāo)售收入（即綜合價(jià)格）、項(xiàng)目總成本（主要為開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用）兩項(xiàng)主要指標(biāo)進(jìn)行了敏感性分析，分析其變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目收益的影響程度。 財(cái)務(wù)效益 分析 項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部 2020 年 4月頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）的要求進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 項(xiàng)目總成本費(fèi)用 上述各項(xiàng)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本之和即為項(xiàng)目總成本費(fèi)用。 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 43 營(yíng)業(yè)費(fèi)用主要包括廣告費(fèi)、銷(xiāo)售人員的工資及福利費(fèi)等，按銷(xiāo)售收入的 2%估算： 營(yíng) 業(yè)費(fèi)用： 2%＝ 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要包括辦公費(fèi)用、水電費(fèi)、招待費(fèi)、管理人員的工資及福利費(fèi)等，按銷(xiāo)售收入的 %估算： 管理費(fèi)用： %＝ 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用按建設(shè)期以外的銀行貸款利息估算。 ②銷(xiāo)售稅費(fèi) 稅（費(fèi)）種 計(jì)稅依據(jù) 稅（費(fèi)）率 營(yíng)業(yè)稅 銷(xiāo)售收入 5% 土地增值稅 銷(xiāo)售收入 1% 城市維護(hù)建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅 7% 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅 % 根據(jù)上述稅費(fèi)規(guī)定估算經(jīng)營(yíng)期間銷(xiāo)售稅費(fèi)額： 營(yíng)業(yè)稅： 5%＝ 土地增值稅： 1%＝ 城市維護(hù)建設(shè)稅： 7%＝ 教育費(fèi)附加： %＝ 合計(jì)： 。 （ 1）價(jià)格預(yù)測(cè) 根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料以及對(duì)項(xiàng)目周邊地區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅、寫(xiě)字樓、賓館、商場(chǎng)及門(mén)面銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行 的 抽樣調(diào)查，本報(bào)告對(duì) 城區(qū) 區(qū) 域 的商品住宅、配套商業(yè)設(shè)施（超市）、地下車(chē)庫(kù)的價(jià)格預(yù)測(cè)如下：商品住宅均價(jià)為 4,600元 / m2，配套商業(yè)設(shè)施（超市）均價(jià)為 4,600元 / m2，車(chē)庫(kù) 12萬(wàn) 元 /個(gè)。 經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)及營(yíng)業(yè)收入 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)用途為商品住宅區(qū)，項(xiàng)目建成后，共形成高層商品住宅 421200m2，地下車(chē)庫(kù) 33000m2（ 2200個(gè)停車(chē)位），地上停車(chē)位 1000 個(gè)，公共配套設(shè)施 14000m2。 資金籌措 項(xiàng)目總投資 98000萬(wàn)元，所需資金擬申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款 40000萬(wàn)元，項(xiàng)目資本金 48000萬(wàn)元，預(yù)售收入投入 10000萬(wàn)元。 （ 3）其他費(fèi)用中包括各種規(guī)費(fèi) 、征地拆遷費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。 ①土建工程：包括整個(gè)建筑物及其它構(gòu)筑物等投資； ②給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配電、通訊等設(shè)備投資及安裝費(fèi)用； ③總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 表 81 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 第 十一 章 投資估算及資金籌措 投資估算 項(xiàng)目規(guī)劃總用地為 28040m2，總建筑面積 49100m2，經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資為 98000 萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用 萬(wàn)元，其它費(fèi)用 26980 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 2020 萬(wàn)元，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金 3000萬(wàn)元（詳見(jiàn)項(xiàng)目投資估算表）。定員的詳表如下： 職工定員表 序 號(hào) 部門(mén) 人員（人） 備 注 1 經(jīng)理辦公室 1 專(zhuān)職，設(shè)經(jīng)理 1名 2 管理部 2 負(fù)責(zé)日常衛(wèi)生、綠化、保安 3 財(cái)務(wù)部 2 由發(fā)展商專(zhuān)職 1人，外聘 1 名 4 多種 經(jīng)營(yíng)部 1 實(shí)行有償服務(wù)，負(fù)責(zé)開(kāi)拓性經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 5 維修部 2 簡(jiǎn)單的水、電及設(shè)備維修、維護(hù) 6 合 計(jì) 8 重大決策 業(yè)主代表大會(huì) 委 員 會(huì) 物業(yè)管理公司 辦公室 管理部 維修部 經(jīng)營(yíng)部 保安部 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 第 十 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)期 24 個(gè)月 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 項(xiàng)目的建設(shè)得到了有關(guān)部門(mén)及領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，建設(shè)單位也做了大量的前期準(zhǔn)備工作，本報(bào)告認(rèn)為，為保證工程順利進(jìn)行，項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施過(guò)程中應(yīng)做到有條不紊，科學(xué)管理，注重施工安全和質(zhì)量，并協(xié)調(diào)好建設(shè)和周邊環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，盡量減少對(duì)周邊居民生活、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)的影響。 組織機(jī)構(gòu)圖 （ 職工定員 此定員系指物業(yè)管理公司從事日常工作所需各部門(mén)定員（本報(bào)告只作初步分析）。重大問(wèn)題由業(yè)主代表大會(huì)及其委員會(huì)與物業(yè)管理公司共同決策，日常管理則由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。經(jīng)與建設(shè)單位商定，定員的初步安排如下： 董 事 會(huì) 財(cái) 務(wù) 部 工 程 技 術(shù) 部 開(kāi) 發(fā) 策 劃 部 拆 遷 安 置 部 行 政 人 事 部 營(yíng) 銷(xiāo) 部 采 購(gòu) 供 應(yīng) 部 總 經(jīng) 理 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 職工定員表 序號(hào) 部門(mén) 人員（人） 1 董事會(huì) 3 2 總經(jīng)理 1 3 行政人事部 2 4 財(cái)務(wù)部 2 5 采購(gòu)供應(yīng)部 1 6 開(kāi)發(fā)策劃部 1 7 工程技術(shù)部 2 8 營(yíng)銷(xiāo)部 2 9 拆遷安置部 2 10 合 計(jì) 18 經(jīng)營(yíng)管理階段 組織機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目建成后的物業(yè)管理，根據(jù)建設(shè)方的意見(jiàn)以及國(guó)家頒布的小區(qū)物業(yè)管理等有關(guān)文件精神，三年之內(nèi)，擬由建設(shè)單位 興隆大家庭 有限公司聘請(qǐng)物管資深人士組建物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，實(shí)行業(yè)主代表大會(huì)及其委員會(huì)與物業(yè)管理公司相結(jié)合的體制。 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 第 九 章 項(xiàng)目的組織管理 項(xiàng)目的組織管理分為兩個(gè)階段：建設(shè)階段和經(jīng)營(yíng)管理階 段 建設(shè)階段 （ 1）組織機(jī)構(gòu) 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過(guò)程中建設(shè)單位的組成機(jī)構(gòu)、人員配備作出初步分析。 （ 4）噪音污染控制：在規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)禁鳴標(biāo)志，控制車(chē)速，要求汽車(chē)使用噪音凈化器，以減少由于汽車(chē)行駛鳴笛產(chǎn)生的噪音對(duì)居民的干擾，另外，嚴(yán)格控制空調(diào)使用的頻率。另外，嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛，推廣使用無(wú)鉛的高標(biāo)號(hào)汽油，大力提倡使用電動(dòng)車(chē)，達(dá)到改善汽車(chē)燃料結(jié)構(gòu)的目的。 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 （ 3）大氣污染：要求入住用戶生活燃料統(tǒng)一采用液化石油氣、管道煤氣或電，杜絕使用燃煤。 污染治理措施 （ 1）固體廢棄物：各類(lèi)固體垃圾產(chǎn)生后，要求自覺(jué)投入設(shè)在各處的垃圾收集點(diǎn)內(nèi)，由專(zhuān)人管理，定時(shí)清運(yùn)至城市垃圾中轉(zhuǎn)站或垃圾處理場(chǎng)內(nèi)。 （ 3）大氣污染：廚房的油煙、汽車(chē)尾氣、空調(diào)廢氣。 該項(xiàng)目建成后，通過(guò)分析，污染的產(chǎn)生主要有如下幾個(gè)方面： （ 1）固體廢棄物：如生活垃圾。安裝電動(dòng)設(shè)備均采用減振彈簧支吊架，樓板上安裝電動(dòng)設(shè)備隔振橡膠墊。 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 第八章 環(huán)境保護(hù) 該項(xiàng)目由于所處地段周邊環(huán)境和自身功能的需要，對(duì)自身的環(huán)境質(zhì)量和環(huán)境保護(hù)均有較高要求和標(biāo)準(zhǔn)。 主要結(jié)構(gòu)材料 (1)、鋼筋：梁、柱縱向筋采用 HRB400級(jí)鋼筋，剪力墻豎向分布筋、剪力墻水平分布筋、邊緣構(gòu)造構(gòu)件及箍筋采用 HRB400級(jí)鋼筋，梁、柱箍筋采用 HPB235鋼筋，樓 板筋采用 HRB400級(jí)鋼筋。 基礎(chǔ)選型 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 該項(xiàng)目地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)。 抗震墻抗震等級(jí)為二級(jí)。 采用框架和剪 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 力墻結(jié) 構(gòu)，在樓、電梯間布置成筒體，增加整體剛度。根據(jù) 2020年 8月 1日實(shí)施的《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》測(cè)定，新建、擴(kuò)建、改建重大工程應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)，確定抗震設(shè)防要求。 興隆五百 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 第七章 地震安全性評(píng)價(jià)分析 及 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 概況及地震安全性評(píng)價(jià)分析要求 該公司新建的商住樓工程設(shè)計(jì)層數(shù)為三十三層，地下二層，建筑高度 99 米，根據(jù) 遼寧省 人民政府 164號(hào)令附件十一（五）之規(guī)定，屬于重大建設(shè)工程。實(shí)踐證明，只要采取一項(xiàng)措施或幾項(xiàng)措施兼用，其節(jié)水效果都將是顯著的。提高管材、附件和施工質(zhì)量，嚴(yán)格控制跑冒滴漏是節(jié)約用水的途徑之一。采用建筑中水系統(tǒng) ，可實(shí)現(xiàn)污、廢水資源化，使污、廢水經(jīng)處理后回用，既可節(jié)省水資源，又使污水無(wú)害化，起到保護(hù)環(huán)境，