【正文】 。（3）在建設中要充分注意公用設施、環(huán)境設施、生活環(huán)境建設。 （1）該項目的社會和經(jīng)濟效益良好，建議上級主管部門和銀行給予支持，促使該項目早日上馬，早見成效。本項目實施將為承辦單位帶來可觀的經(jīng)濟效益。（3）本項目建筑方案、工程方案、設備方案和環(huán)境保護方案可行，布局合理，投資規(guī)模適中。 經(jīng)濟評價結(jié)論綜上所述，%，投資回收期（稅后），故本報告認為，項目建設從經(jīng)濟角度分析是可行的。根據(jù)項目成本與收入情況測算的主要指標如下表所示：項目主要經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位指標備注1全部投資內(nèi)部收益率所得稅前%所得稅后%2全部投資回收期所得稅前年所得稅后年3全部投資財務凈現(xiàn)值（Ic=12%）所得稅前萬元 所得稅后萬元 項目敏感性分析本報告作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就銷售收入（即綜合價格）、項目總成本（主要為開發(fā)成本、管理費用、銷售費用）兩項主要指標進行了敏感性分析，分析其變動對項目收益的影響程度。 財務效益分析項目根據(jù)國家計委、建設部2008年4月頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）的要求進行經(jīng)濟評價。項目總成本費用上述各項與項目開發(fā)成本之和即為項目總成本費用。營業(yè)費用營業(yè)費用主要包括廣告費、銷售人員的工資及福利費等，按銷售收入的2%估算：營業(yè)費用：2%＝管理費用管理費用主要包括辦公費用、水電費、招待費、管理人員的工資及福利費等，%估算：管理費用：%＝財務費用財務費用按建設期以外的銀行貸款利息估算。②銷售稅費稅（費）種　　　　計稅依據(jù)　　　　稅（費）率營業(yè)稅　　　　 　 銷售收入　　　　　5%土地增值稅 銷售收入 1%城市維護建設稅 營業(yè)稅　 7%教育費附加　　　 　 營業(yè)稅　 % 根據(jù)上述稅費規(guī)定估算經(jīng)營期間銷售稅費額：營業(yè)稅：5%＝土地增值稅：1%＝城市維護建設稅：7%＝教育費附加：%＝合計：。（1）價格預測根據(jù)建設單位提供的有關資料以及對項目周邊地區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅、寫字樓、賓館、商場及門面銷售價格進行的抽樣調(diào)查，本報告對城區(qū)區(qū)域的商品住宅、配套商業(yè)設施（超市）、地下車庫的價格預測如下：商品住宅均價為4,600元/ m2，配套商業(yè)設施（超市）均價為4,600元/ m2，車庫12萬元/個。 經(jīng)營設計及營業(yè)收入本項目設計用途為商品住宅區(qū)，項目建成后，共形成高層商品住宅421200m2，地下車庫33000m2（2200個停車位），地上停車位1000個，公共配套設施14000m2。 資金籌措項目總投資98000萬元，所需資金擬申請商業(yè)銀行貸款40000萬元，項目資本金48000萬元，預售收入投入10000萬元。（3）其他費用中包括各種規(guī)費、征地拆遷費、建設單位管理費、勘察設計費、監(jiān)理費等。①土建工程：包括整個建筑物及其它構(gòu)筑物等投資；②給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配電、通訊等設備投資及安裝費用；③總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資。項目實施進度表 表81 第十一章 投資估算及資金籌措 投資估算項目規(guī)劃總用地為28040m2，總建筑面積49100m2，經(jīng)測算，項目總投資為98000萬元，其中：，其它費用26980萬元，預備費2000萬元，項目周轉(zhuǎn)用流動資金3000萬元（詳見項目投資估算表）。定員的詳表如下：職工定員表序 號部門人員（人）備 注1經(jīng)理辦公室1專職，設經(jīng)理1名2管理部2負責日常衛(wèi)生、綠化、保安3財務部2由發(fā)展商專職1人，外聘1名4多種經(jīng)營部1實行有償服務，負責開拓性經(jīng)營活動5維修部2簡單的水、電及設備維修、維護6合 計845 第十章 項目實施進度 項目建設期本項目建設期24個月 項目實施計劃項目的建設得到了有關部門及領導的大力支持，建設單位也做了大量的前期準備工作，本報告認為，為保證工程順利進行，項目的建設實施過程中應做到有條不紊，科學管理，注重施工安全和質(zhì)量，并協(xié)調(diào)好建設和周邊環(huán)境保護的關系，盡量減少對周邊居民生活、生產(chǎn)、學習的影響。組織機構(gòu)圖重大決策業(yè)主代表大會委 員 會物業(yè)管理公司辦公室管理部維修部經(jīng)營部保安部（職工定員此定員系指物業(yè)管理公司從事日常工作所需各部門定員（本報告只作初步分析）。重大問題由業(yè)主代表大會及其委員會與物業(yè)管理公司共同決策，日常管理則由物業(yè)管理公司負責。經(jīng)與建設單位商定，定員的初步安排如下：職工定員表序號部門人員（人）1董事會32總經(jīng)理13行政人事部24財務部25采購供應部16開發(fā)策劃部17工程技術(shù)部28營銷部29拆遷安置部210合 計18 經(jīng)營管理階段組織機構(gòu)項目建成后的物業(yè)管理，根據(jù)建設方的意見以及國家頒布的小區(qū)物業(yè)管理等有關文件精神，三年之內(nèi)，擬由建設單位興隆大家庭有限公司聘請物管資深人士組建物業(yè)管理公司進行管理，實行業(yè)主代表大會及其委員會與物業(yè)管理公司相結(jié)合的體制。第九章 項目的組織管理項目的組織管理分為兩個階段：建設階段和經(jīng)營管理階段 建設階段（1）組織機構(gòu)對項目建設實施過程中建設單位的組成機構(gòu)、人員配備作出初步分析。（4）噪音污染控制：在規(guī)劃范圍內(nèi)設禁鳴標志，控制車速，要求汽車使用噪音凈化器，以減少由于汽車行駛鳴笛產(chǎn)生的噪音對居民的干擾，另外，嚴格控制空調(diào)使用的頻率。另外，嚴格控制進入小區(qū)內(nèi)的機動車輛，推廣使用無鉛的高標號汽油，大力提倡使用電動車，達到改善汽車燃料結(jié)構(gòu)的目的。（3）大氣污染：要求入住用戶生活燃料統(tǒng)一采用液化石油氣、管道煤氣或電，杜絕使用燃煤。污染治理措施（1）固體廢棄物：各類固體垃圾產(chǎn)生后，要求自覺投入設在各處的垃圾收集點內(nèi)，由專人管理，定時清運至城市垃圾中轉(zhuǎn)站或垃圾處理場內(nèi)。（3）大氣污染：廚房的油煙、汽車尾氣、空調(diào)廢氣。該項目建成后，通過分析，污染的產(chǎn)生主要有如下幾個方面：（1）固體廢棄物：如生活垃圾。安裝電動設備均采用減振彈簧支吊架，樓板上安裝電動設備隔振橡膠墊。第八章 環(huán)境保護該項目由于所處地段周邊環(huán)境和自身功能的需要，對自身的環(huán)境質(zhì)量和環(huán)境保護均有較高要求和標準。(1)、鋼筋：梁、柱縱向筋采用HRB400級鋼筋，剪力墻豎向分布筋、剪力墻水平分布筋、邊緣構(gòu)造構(gòu)件及箍筋采用HRB400級鋼筋，梁、柱箍筋采用HPB235鋼筋，樓板筋采用HRB400級鋼筋?；A選型該項目地基基礎設計等級為乙級。抗震墻抗震等級為二級。采用框架和剪力墻結(jié)構(gòu)，在樓、電梯間布置成筒體，增加整體剛度。根據(jù)2009年8月1日實施的《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》測定，新建、擴建、改建重大工程應當進行地震安全性評價，確定抗震設防要求。第七章 地震安全