【正文】 （2）建議認真做好工程的招標、施工圖設計和施工工作，加強工程質量監(jiān)控，保證工程質量和施工進度。項目的敏感性分析情況見下表：項目敏感性分析表序號項 目財務內(nèi)部收益率（%）財務凈現(xiàn)值（i=12%)項目凈利潤1現(xiàn)有指標2銷售收入下降5%1,14, 3項目總成本上升5%1, 1, 從以上分析看出，本項目當銷售收入下降5%或總成本支出上升5%時，項目仍有較好的財務指標，說明項目的抗風險能力較強。 營業(yè)成本費用估算經(jīng)營期間成本費用主要有營業(yè)費用、管理費用和財務費用。征地費，根據(jù)建設單位提供的取得國有土地使用權所支付的成本進行估算；（4）預備費：主要是指因設計變更及施工中增減工程量引起的不可預見費部分，以及考慮價格變動帶來的費用增加。除聘請全國資深物管人士2人專職外，其余各人員均實行外聘。設置空調外機隔音網(wǎng)，提供使用環(huán)保型靜音空調。（4）噪音污染：汽車行駛和鳴笛產(chǎn)生的噪音，空調外機工作時產(chǎn)生的噪音。(2)、混凝土：基礎、梁、板均采用C30，（地下室頂部梁板、擋土墻采用C35），墻柱采用C35至C30。 自然條件本工程位于雙臺子區(qū)紅旗大街火車站附近區(qū)區(qū)，基本資料如下：基本風壓值 (地面粗糙度為B類)基本雪壓值 抗震設防烈度 不設防遼寧省雙臺子區(qū)興隆五百為三十三層商住樓。 ⑸、提高管材、附件和施工質量，嚴格控制跑冒滴漏 　　民用建筑給水系統(tǒng)中，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象較為普遍，水資源浪費嚴重，這通常情況下與管材、附件質量有關，也與施工質量有關。小型洗衣機的開發(fā)推廣，不僅方便了人們的生活，也收到了節(jié)水的效果。節(jié)約用水應是防止水資源危機，解決供需矛盾的長期的必要的方針。還有設計通風屋面、蓄水屋面等節(jié)能措施。⑵、增強建筑維護結構的保溫隔熱性能使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過圍護結構的傳熱，從而減少各主要設備的容量，達到顯著的節(jié)能效果。節(jié)能措施近年來建筑節(jié)能技術已成為全世界關注的熱點，也是當前國內(nèi)外節(jié)能領域的一個熱點研究課題。地上部分每個單元之間設置防火墻，每個單元為一個防火分區(qū)。（2）雨污管道一律采用暗裝，主污水干管管徑為DN300,次干管為DN200,雨水管管徑為DN200—DN500，雨污管采用混凝土管。用戶采用一戶一根電纜引到戶，同時設置光纖寬帶、閉路電視監(jiān)控、家居智能化、家庭安防報警系統(tǒng)。（2）樓面貨載：。同時充分利用地形，車庫采用半掩埋形式、階梯狀由北及南逐級降低，在減少投資的基礎上，保證了車庫的連通性、整體性，最大程度的滿足了日照要求及人居住環(huán)境的要求。尊重場地環(huán)境特征，合理利用地形地貌，塑造具有識別性與歸屬感的居住小區(qū)。其中，近50次4級左右地震發(fā)生在盤錦，地震分布特點東強西弱，大于5級的地震有2次，均發(fā)生在今大洼縣的遼濱葦場。田家鎮(zhèn)地勢低洼平坦開闊，地表為第四系沉積物覆蓋，從上到下分別為亞粘土層、亞砂土層、粉砂層及淤質亞粘土層，地震烈度7度。根據(jù)項目的定位，以及雙臺子區(qū)城區(qū)總體房價水平，預計本項目2012年至2016年住宅銷售平均價為4800元/平方米，地下車庫平均銷售價為12萬元/個，超市20,000元/平方米。它們共同揭示了中國房地產(chǎn)市場發(fā)展不可估量的潛力。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展提出了要求。三、項目的建設，符合國家關于加快實現(xiàn)城市住房商品化和社會化的政策，有利于促進雙臺子區(qū)城區(qū)住房貨幣化分配進程，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住宅消費需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。 建議（1）該項目的社會和經(jīng)濟效益良好，建議上級主管部門和銀行給予支持，促使該項目早日上馬，早見成效。（2）本項目建設用地處于紅旗大街，位于火車站附近，區(qū)位獨特，商業(yè)服務設施及各項市政設施如水、電、路、通信等基礎設施均較完備，地理優(yōu)勢明顯，是一幅優(yōu)質福地，是商務辦公、居住的理想之地，開發(fā)前景良好。項目規(guī)劃用地面積28040M2，其中：住宅用地面積14040 M2，公建、綠化及道路用地14000 M2，2層地下車庫，13層為商業(yè)辦公裙樓，433層為商住房的大廈一座，每層有八個戶型，分別為二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二位。企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：430524000005930；經(jīng)營期限為20年。房地產(chǎn)開發(fā)資質為為三級。項目總投資98000萬元，總建筑面積491000 M2，停車位近2200個，居住戶數(shù)2400戶，%，是一個大氣、時尚、新穎的高檔純住宅小區(qū)。（3）項目總投資為98000萬元，其中：，其它費用26980萬元（），預備費2000萬元，項目周轉用流動資金3000萬元；建設資金總額98000萬元，其中：項目資本金48000萬元，申請商業(yè)銀行貸款40000萬元，預售收入投入10000萬元。（2）建議認真做好工程的招標、施工圖設計和施工工作，加強工程質量監(jiān)控，保證工程質量和施工進度。同時，該項目的建設，可以帶動眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費，促進雙臺子區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。不僅如此，中國到目前為止已經(jīng)歷了長達30年的經(jīng)濟持續(xù)高速增長，人民收入水平的提高和對生活質量的追求，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了強勁動力。只要這些因素沒有改變，房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢就不會改變。根據(jù)雙臺子區(qū)目前商品房的銷售價格及未來趨勢，結合本項目的特點，本報告認為該價格在雙臺子區(qū)具有較強的競爭力。氣溫雙臺子區(qū)地處北溫帶，屬暖溫帶大陸性豐潤季風氣候，四季分明，雨熱同季，干冷同期，溫度適宜，光照充浴，℃。第四章 建設規(guī)模和建設內(nèi)容 建設規(guī)模項目總投資98000萬元，項目規(guī)劃用地面積28040M2，其中：住宅用地面積14040M2，公建、綠化及道路用地14000M2，2層地下車庫，13層為商業(yè)辦公裙樓，433層為商住房的大廈一座，每層有八個戶型，分別為二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二位?！耙匀藶楸尽?，充分考慮居民的行為模式與心理需求，合理組織交通和空間布局，盡能提升居住空間的環(huán)境品質。充分考慮住宅的基本功能，采用緊湊的平面布局、良好的通風采光布局，通過設置較大的入戶花園、空中庭院及大陽臺，提升居住品質。結構選型根據(jù)用地周邊已建成結構選型，結構設計按6度抗震設防，高層住宅采用框架剪力墻結構，抗震墻抗震等級為二級。給水（1）用水量預測生活用水量按300升/人室內(nèi)排水管采用UPVC材料。（4）室內(nèi)消防栓系統(tǒng)采用環(huán)狀布置，環(huán)網(wǎng)設在地下室及室外地坪以下。西方發(fā)達國家，建筑能耗占社會總能耗的30%～45%。采用新型墻體材料與復合墻體圍護結構。⑷、空調系統(tǒng)節(jié)能技術措施降低系統(tǒng)的設計負荷；冷熱源節(jié)能；減少輸送系統(tǒng)的動力能耗；提高供回水溫差；選用低流速流體；提高輸配系統(tǒng)的效率；采用變流量水系統(tǒng)；采用變風量系統(tǒng)；空調機組應該選用機組風機風量、風壓匹配合理，漏風量少，空氣輸送系數(shù)大的機組；提高送風溫差及合理調節(jié)新風比；利用冷卻塔供冷技術；采用蓄冷技術；采用熱回收與熱交換裝置；充分利用自然冷源；⑸、運行管理節(jié)能技術措施在實際運行中,對于系統(tǒng)形式相同和建筑規(guī)模相似的建筑物,其運行能耗也存在較大的差別。 ⑴、增強公民節(jié)水意識 　　對于城市生活用水的廣大用戶來說，一部分人認為水是取之不盡、用之不竭的，沒必要珍惜，節(jié)約用水意識極為淡薄。推廣節(jié)水型洗碗機也是節(jié)約生活用水的途徑之一。提高管材、附件和施工質量，嚴格控制跑冒滴漏是節(jié)約用水的途徑之一。采用框架和剪力墻結構，在樓、電梯間布置成筒體，增加整體剛度。第八章 環(huán)境保護該項目由于所處地段周邊環(huán)境和自身功能的需要，對自身的環(huán)境質量和環(huán)境保護均有較高要求和標準。污染治理措施（1）固體廢棄物：各