【正文】 當(dāng)三種不確定因素變化幅度為10%時(shí)，各因素財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率仍優(yōu)于基準(zhǔn)值要求，說明該項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。八、不確定性分析根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，不確定性分析，主要采用敏感性分析的方法。五、利潤及利潤分配情況項(xiàng)目在建設(shè)期，自開工半年后的兩年間，共實(shí)現(xiàn)利潤6160萬元，扣除所得稅1848萬元后，可實(shí)現(xiàn)稅后利潤4312萬元。修理費(fèi)按固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的30%提取，年修理費(fèi)為107萬元。土地增值稅為銷售收入的1%,估算額為303萬元。詳見附表4。其中出售面積為47237平方米，%；出租面積為21441平方米，%。在項(xiàng)目進(jìn)入經(jīng)營期后需投入運(yùn)營資金212萬元。本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資為26325萬元，詳見附表2。本項(xiàng)目建設(shè)期銷售費(fèi)用按照總銷售收入的5%進(jìn)行估算，估算為1517萬元。詳見表103。本項(xiàng)目前期工程費(fèi)為491萬元。項(xiàng)目各階段工程進(jìn)度大體分為臨建工程、基礎(chǔ)工程、地上主體工程、室內(nèi)外裝飾裝修工程、設(shè)備安裝工程、配套工程施工（包括外管網(wǎng)、綠化等）、竣工驗(yàn)收等幾個(gè)階段。二、人力資源配置根據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)的需要，項(xiàng)目定員40人,其中管理人員23人,各部門的管理人員配置如下：。（二）各部門職能財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)組織本項(xiàng)目的日常財(cái)務(wù)管理工作。（二）消防措施項(xiàng)目布置嚴(yán)格按照現(xiàn)行防火規(guī)范設(shè)計(jì)，以滿足防火和消防要求。施工時(shí)期：加強(qiáng)對高空作業(yè)人員的保護(hù)，配置安全帶和高空安全防護(hù)網(wǎng)。五、環(huán)境影響評價(jià)項(xiàng)目在施工期對周圍環(huán)境質(zhì)量所造成的影響，因其不確定性而較難控制，但這部分污染具有短期性和可逆性，項(xiàng)目可以通過采取一定措施和進(jìn)行嚴(yán)格的施工現(xiàn)場管理，減輕這一時(shí)段的環(huán)境影響。生活廢水利用現(xiàn)有的城市下水管網(wǎng)集中排放，建筑廢水和清洗設(shè)備廢水經(jīng)沉淀池后，回收用于撒水降塵，未經(jīng)處理，不得隨意排放，也不可直接排入城市下水管網(wǎng)。實(shí)現(xiàn)工藝?yán)鋮s水的循環(huán)再利用。項(xiàng)目所選設(shè)備應(yīng)采用國家推薦的節(jié)能產(chǎn)品，嚴(yán)禁采用國家明令淘汰的低效高耗能產(chǎn)品。電梯機(jī)房設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)。電話、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)綜合布線系統(tǒng)本項(xiàng)目一層設(shè)置電話、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)總機(jī)房，在每層弱電管井內(nèi)設(shè)電話網(wǎng)絡(luò)接線箱，公寓部分戶內(nèi)客廳起居室、主臥室設(shè)置電話、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)出線端口，辦公樓部分按10M2辦公工作區(qū)設(shè)置一個(gè)語音、數(shù)據(jù)雙孔信息插座。同時(shí)考慮在裙房屋面設(shè)置屋頂花園，以立體綠化的方式增加綠地面積。其商業(yè)建筑與公寓式住宅凝練為一體，與周邊建筑物協(xié)調(diào)呼應(yīng)，共同構(gòu)成一個(gè)完善的城市空間群體形象，對鐵西區(qū)城市建設(shè)起到了積極的美化作用。建筑特征與結(jié)構(gòu)（1）建筑特征**項(xiàng)目裙房部分為大型商業(yè)建筑，采用鋼化玻璃及石材外飾面，建筑形式處理活潑并具有較強(qiáng)的商業(yè)氣氛。沈陽市建筑施工隊(duì)伍較多，技術(shù)力量雄厚，項(xiàng)目施工隊(duì)伍的選擇可以在本地招標(biāo)解決。在商業(yè)服務(wù)設(shè)施方面，以本項(xiàng)目為中心，其周邊地區(qū)聚集了大量的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，有利于本區(qū)域中心商圈的形成。項(xiàng)目所在地周邊公共設(shè)施完備，生活條件便利，加上臨近沈陽火車站，人流、物流、信息流匯集，人氣旺盛，商機(jī)無限，為置業(yè)者提供了良好的生活環(huán)境和發(fā)展空間。（2）水文地質(zhì)條件在勘察鉆探深度內(nèi)均見有地下水，場區(qū)地下水類型為潛水，受大氣降水及區(qū)域水文地質(zhì)的補(bǔ)給，～，～(2004年05月16日～05月18日測；2004年10月14日～10月16日測)，水位隨季節(jié)變化明顯，變化幅度1米左右。分布連續(xù)，～。第三章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件一、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目用地位于沈陽市鐵西區(qū)建設(shè)中路南側(cè)，（），地下兩層、地上二十六層。方案如下：媒體選擇及其作用：報(bào)紙媒體：相對其他媒體，沈陽日報(bào)和遼沈晚報(bào)在沈陽地區(qū)具有較強(qiáng)的閱讀量，推廣宣傳應(yīng)以沈陽日報(bào)為主，遼沈晚報(bào)為輔，其信息傳遞準(zhǔn)確，可用于企業(yè)、項(xiàng)目宣傳形象、傳遞項(xiàng)目進(jìn)程信息等。應(yīng)抓住消費(fèi)者心理訴求點(diǎn)進(jìn)行宣傳推廣。分析其營銷策略和銷售方式等。隨著沈陽高速的發(fā)展，高級“白領(lǐng)”人才不斷的涌入，未來三年，預(yù)計(jì)高檔公寓式住宅的銷售率平均將達(dá)到90％以上。隨著鐵西區(qū)的發(fā)展，企業(yè)日益增多，高級“白領(lǐng)”人群不斷壯大，現(xiàn)有的高檔公寓式住宅不能滿足高級人才的居住要求。在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資的跨國公司83家，其中世界五百強(qiáng)企業(yè)25家。隨著鐵西新區(qū)的不斷發(fā)展，外來人口的不斷增加，目前的商場遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足未來發(fā)展的需要。本項(xiàng)目競爭優(yōu)勢主要體現(xiàn)在：（一）100萬人口容量引爆區(qū)域開發(fā)大市場鐵西新區(qū)位于沈陽市西南部，由鐵西區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)連接組成，新區(qū)總面積74平方公里，人口總數(shù)為100萬人（沈陽目前人口最多的區(qū)）。北國之春、鑫豐雅苑等項(xiàng)目，鐵西新區(qū)的中高檔房地產(chǎn)開發(fā)將繼續(xù)“發(fā)燒”。從2004年起，鐵西區(qū)開發(fā)建設(shè)的住宅項(xiàng)目價(jià)格逐年攀升，上漲趨勢明顯。從供應(yīng)情況來看，沈陽樓盤幾乎看不到死盤，無論是華新國際、萬科的高檔房，還是中低價(jià)位房，幾乎所剩無幾。二、沈陽房地產(chǎn)市場分析2003年“東北振興，沈陽先行”號(hào)角已經(jīng)吹響，沈陽市的城市建設(shè)也進(jìn)入了新一輪加快改造的發(fā)展時(shí)期，這給房地產(chǎn)建設(shè)、投資和消費(fèi)帶來了加快發(fā)展的新機(jī)遇，企業(yè)、個(gè)人投資購房成為市場主流。％；交易面積900萬平方米，交易額300億元，同比分別增長17％和22％。最近，針對少數(shù)大城市房價(jià)上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂的局面。以上建設(shè)條件，為該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和后期的銷售創(chuàng)造了良好的條件。其中：商業(yè)建筑面積：21163平方米（含地下一層5689平方米），公寓式住宅建筑面積：，辦公寫字間建筑面積：。合營公司的期限合資公司的期限為40年（三）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》國家計(jì)委辦公廳關(guān)于出版《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》的通知（計(jì)辦投資號(hào)）《沈陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃》建筑設(shè)計(jì)院提供的該項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案委托方提供的其他材料（四）項(xiàng)目提出的理由沈陽是東北的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，伴隨著中央提出振興東北老工業(yè)基地的舉措，沈陽正實(shí)現(xiàn)跨越式的發(fā)展，一些國內(nèi)外的知名企業(yè)云集沈城。**公司**建設(shè)項(xiàng)目第一章 總 論一、項(xiàng)目背景與概況（一）項(xiàng)目名稱**（二）承辦單位情況公司名稱公司名稱：**公司英文名稱：S法定地址5公司宗旨公司的經(jīng)營宗旨是：以沈陽市的國際化發(fā)展為契機(jī)，利用合資雙方的各自優(yōu)勢，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)合作，堅(jiān)持不斷創(chuàng)新，使城市房地產(chǎn)具有先進(jìn)理念和突出人文特征的可居住性，促進(jìn)沈陽房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，使投資者獲得合理的經(jīng)濟(jì)效益。且該項(xiàng)目所在地鐵西區(qū)是沈陽重點(diǎn)開發(fā)的城區(qū)，沈陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也位于鐵西新區(qū)，匯集了眾多國內(nèi)外著名公司。（七）預(yù)期目標(biāo)項(xiàng)目建成后將為業(yè)主提供一流的辦公和生活環(huán)境，處處以人為本的設(shè)計(jì)理念，智能環(huán)保的配套設(shè)施，以及星級酒店標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)。二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑占地面積：總建筑面積：其中：地下建筑面積：地上建筑面積：建筑占地面積：4070平方米容積率：綠化率：30%建筑密度：55%項(xiàng)目建設(shè)期：項(xiàng)目建設(shè)總投資：26537萬元開發(fā)建設(shè)投資：26325萬元自有資金:12000萬元銀行貸款:12000萬元(本金11407萬元,建設(shè)期利息593萬元)商品房銷售總收入:30345萬元自營部分年收入:2931萬元土地增值稅:303萬元全投資稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：FIRR=25% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：FNPV=7000萬元（Ic=10%） 投資回收期（含建設(shè)期）：Pt=三、問題與建議（一）問題該項(xiàng)目主要包括soho寫字樓、大中型商業(yè)中心、公寓式住宅三個(gè)部分，根據(jù)該項(xiàng)目所處的地理位置， soho寫字樓、大中型商業(yè)中心的銷售或出租前景看好；根據(jù)沈陽目前的情況，公寓式住宅將面臨一定的競爭。國家先后出臺(tái)了“國八條”、“新六條”等一系列宏觀調(diào)控政策?？傊蜿栐谡衽d東北老工業(yè)基地的進(jìn)程中，重新煥發(fā)出活力。利好趨勢的出現(xiàn)顯示了沈陽房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的旺盛勢頭，并因此迎來了大眾住房消費(fèi)的新時(shí)代。（二）沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%，；%%，主導(dǎo)地位得到了進(jìn)一步加強(qiáng)。但與和平、沈河、皇姑等區(qū)域相比，仍具備價(jià)格優(yōu)勢。地鐵物業(yè)房價(jià)攀高施工中的沈陽地鐵1號(hào)線，將通過鐵西的中心區(qū)域，地鐵因素已經(jīng)成為鐵西房價(jià)上漲的加速器。龐大的人口增量勢必會(huì)催生巨大的居住需求，帶來區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的逐漸升溫。鐵西區(qū)和于洪區(qū)接壤，于洪區(qū)有56萬人口，并且距離市中心比較遠(yuǎn)，購物很不方便。高級“白領(lǐng)”人才大約在5萬人左右。五、銷售預(yù)測(一)銷售供需分析商業(yè)2005年沈陽地區(qū)商業(yè)公建銷售情況如下：各方面條件都好的樓盤銷售率在90％以上，條件相對差的銷售率在30％以上。(二)銷售價(jià)格預(yù)測產(chǎn)品銷售價(jià)格房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售價(jià)格，應(yīng)在對周邊乃至整個(gè)沈陽市現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場價(jià)位作充分調(diào)查的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況分析以后得出。（二）提煉項(xiàng)目賣點(diǎn)將產(chǎn)品的優(yōu)勢最大化的展現(xiàn)給目標(biāo)客戶群如：地段：鐵西區(qū)中心位置，標(biāo)志性建筑。房地產(chǎn)經(jīng)營的成功，50%在于地塊選擇；30%在于規(guī)劃設(shè)計(jì)，20%歸功于銷售執(zhí)行，但關(guān)鍵的是前面的80%是得由后面的20%來加以實(shí)現(xiàn)的，由此可見銷售管理的重要性。電視媒體：由于廣告的增多單一媒體的有效性在逐漸削弱，眾多開發(fā)商已從單一媒體的宣傳逐漸向多媒體組合宣傳發(fā)展，電視媒體可生動(dòng)形象地將產(chǎn)品展現(xiàn)于消費(fèi)者面前。結(jié)構(gòu)形式：框剪建筑性質(zhì)：公建二、項(xiàng)目現(xiàn)況概況地點(diǎn)與地理位置項(xiàng)目場地（遠(yuǎn)處為鐵西區(qū)國稅局）項(xiàng)目位于沈陽市鐵西區(qū)建設(shè)中路1號(hào)。③礫砂：黃褐色，以長石、石英為主，含少量云母，粒徑不均勻，中密～密實(shí)，稍濕～飽和，分布連續(xù)，局部地段呈圓礫狀。場區(qū)地下水對混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中鋼筋在干濕交替環(huán)境中有弱腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)有弱腐蝕性。城市規(guī)劃條件項(xiàng)目擬用地經(jīng)沈陽市人民政府規(guī)劃部門核定為商業(yè)項(xiàng)目用地。周邊地區(qū)設(shè)有多家金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，又有若干規(guī)模較大的綜合市場及餐飲娛樂設(shè)施，為項(xiàng)目建成后的市場營銷創(chuàng)造了有利條件。第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案一、建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則（一）指導(dǎo)思想：根據(jù)國家近期對房地產(chǎn)業(yè)所制定的一系列調(diào)控政策，沈陽市對項(xiàng)目區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃要求、規(guī)劃建設(shè)條件及周邊地區(qū)的市場分析，結(jié)合項(xiàng)目獨(dú)具特色的地理位置，項(xiàng)目定位要立足于面向各類中小型公司和中高級白領(lǐng)階層，高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量，以人為本，科學(xué)設(shè)計(jì)，建成體現(xiàn)建筑美感，環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)施齊全、服務(wù)周到的集寫字間、公寓式住宅和商場為一體的綜合大廈。塔樓主體外墻作石材飾面，結(jié)合體采用玻璃幕墻，結(jié)合平面功能布局，形體上具有體塊相互穿插的構(gòu)圖特點(diǎn)。（二）主體工程與輔助工程平面布置和功能要求（1）平面布置項(xiàng)目用地平面基本呈正方形。 （三）主要工藝設(shè)備系統(tǒng)電梯大廈內(nèi)設(shè)10部電梯，每部電梯載重量為1000KG?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)本項(xiàng)目設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，每層均設(shè)自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)，滿足消防規(guī)范要求。采暖供熱系統(tǒng)本項(xiàng)目采用城市熱網(wǎng)集中供熱，一次熱媒為80/60℃熱水，二次熱媒為50/60℃熱水。（三）節(jié)能措施●供、配電設(shè)計(jì)符合《評價(jià)企業(yè)合理用電導(dǎo)則》（GB/T34851998）的有關(guān)規(guī)定，優(yōu)先采用低壓電容器作為無功功率補(bǔ)償，以降低無功損耗。第六章 環(huán)境影響評價(jià)一、環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)該項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)及監(jiān)管依據(jù)將參照以下標(biāo)準(zhǔn)；《中華人民共和國環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095—96）；《中華人民共和國污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB89781996）；《中華人民共和國城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—93）；《中華人民共和國工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB1234890）；《中華人民共和國建筑施工場界噪聲限值》（GB1252390）二、項(xiàng)目建址環(huán)境現(xiàn)況根據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095—96）的標(biāo)準(zhǔn)衡量，可吸入顆粒物、SONOCO都低于標(biāo)準(zhǔn)值，環(huán)境空氣質(zhì)量達(dá)標(biāo)；根據(jù)《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—93），區(qū)域晝間和夜間等效聲級均未超過國家標(biāo)準(zhǔn)。施工噪聲防治措施合理布局施工場地，將噪聲源遠(yuǎn)離辦公、居住區(qū)布置；降低聲源的噪聲強(qiáng)度；采用局部吸聲、隔音、降噪技術(shù)并合理安排施工時(shí)間，加強(qiáng)現(xiàn)場管理，減少人為噪聲。在運(yùn)營期對污染物采取相應(yīng)的治理措施后，均可達(dá)標(biāo)排放，不會(huì)對相鄰單位、附近居民和周圍環(huán)境產(chǎn)生污染影響。加強(qiáng)對施工人員的安全教育，所有現(xiàn)場施工人員必修嚴(yán)格遵守安全施工守則，共同作好施工安全工作。建筑物周邊設(shè)消防通道以供消防車通行。合同審算部負(fù)責(zé)有關(guān)合同簽定、審核與管理方面的工作。：會(huì)計(jì)2人，出納1人。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排為了縮短工期，確保工程進(jìn)度及質(zhì)量，各工序之間應(yīng)統(tǒng)籌安排，嚴(yán)格監(jiān)理，把好質(zhì)量關(guān)。詳見表101。主要設(shè)備購置安裝費(fèi)估算表表103 單位:萬元序 號(hào)項(xiàng) 目單位數(shù)量單價(jià)購置費(fèi)安裝費(fèi)估算額1客用電梯部7110 770 77 847 2商場客用電梯部190 90 9 99 3貨用電梯工程部245 90 9 99 4扶梯工程部280 160 16 176 5智能化設(shè)施套1230 230 23 253 6中央空調(diào)系統(tǒng)套11014 1014 101 1115 　合計(jì)　　　2354 235 2589 工程建設(shè)其他費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用主要包括工程施工監(jiān)理費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、房屋測繪費(fèi)等費(fèi)用。開發(fā)期稅費(fèi)項(xiàng)目投資估算中還包括與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。（三）經(jīng)營資金經(jīng)營資金是指項(xiàng)目建成后，建設(shè)單位用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。投資使用計(jì)劃詳見表107及附表3（二）