【正文】 興隆五百建設(shè)項目可行性研究報告興隆五百建設(shè)項目可行性研究報告第一章 總 論 項目概況 項目名稱興隆五百建設(shè)項目可行性研究報告 承辦單位及承辦單位概況承辦單位：興隆大家庭有限公司。承辦單位概況：興隆大家庭有限公司成立于2009年2月。注冊資本（實收資本）人民幣8000萬元；法人代表李威隆。企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：430524000005930；經(jīng)營期限為20年。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為為三級。是一家引進現(xiàn)代企業(yè)管理模式的新型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司人才隊伍充實，現(xiàn)有職工28人，其中：工程及其他技術(shù)人員15人，其它管理人員16人。組織結(jié)構(gòu)完善，下設(shè)工程技術(shù)部、開發(fā)策劃部、營銷部、財務(wù)部、拆遷安置部、材料設(shè)備采購供應(yīng)部、行政人事部等職能部門。 項目擬建地點盤錦市雙臺子區(qū)紅旗大街 項目建設(shè)工期 按照統(tǒng)一規(guī)劃，計劃24個月內(nèi)完成，即從2014年6月開始立項規(guī)劃，2016年5月底建成。隨著雙臺子區(qū)城市建設(shè)的發(fā)展，雙臺子區(qū)迅速崛起了許多商住小區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁。本次研究項目位于紅旗大街，雙臺子區(qū)廣火車站附近，交通方便；地段環(huán)境優(yōu)越，超市、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套完善，工作、學(xué)習(xí)、休閑娛樂十分便利。項目規(guī)劃用地面積28040M2，其中：住宅用地面積14040 M2，公建、綠化及道路用地14000 M2，2層地下車庫，13層為商業(yè)辦公裙樓，433層為商住房的大廈一座，每層有八個戶型，分別為二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二位。項目總投資98000萬元，總建筑面積491000 M2，停車位近2200個，居住戶數(shù)2400戶，%，是一個大氣、時尚、新穎的高檔純住宅小區(qū)。該地段房產(chǎn)開發(fā)前景好、升值潛力大。本項目的開發(fā)建設(shè)將完善該地段城市整體功能，改變周邊環(huán)境，提升該地段城市品位，力求使本項目成為雙臺子區(qū)建筑標桿、商住標桿。 主要依據(jù)：（1）《盤錦市城總體規(guī)劃》（20062020年）（2）建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》的通知”｛建標（2013）205號｝（3）國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改投資[2006]1625號文發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）（4）雙臺子區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃條件通知書》（5）《建設(shè)項目環(huán)境影響報告表》（6）中華人民共和國《國有土地使用證》（7）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、中華人民共和國房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書（8）相關(guān)各專業(yè)的國家設(shè)計規(guī)范（9）建設(shè)單位提供的其它相關(guān)資料 研究范圍：本報告主要依據(jù)國家有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程對項目建設(shè)的合法性、必要性、市場分析、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護、投資估算、經(jīng)濟效益評價等方面進行研究，側(cè)重點在財務(wù)評價。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號名 稱單位數(shù)量比例%備注1規(guī)劃總用地面積m2 28040其中：住宅用地m214040公建、綠化及道路用地m2140002規(guī)劃總建筑面積m2491000其中：住宅建筑面積m2421200公建配套設(shè)施m242120地下建筑（車庫）面積m2330003居住戶（套）數(shù)戶（套）24004居住人口人80005容積率/6建筑密度%7停車位個22008項目總投資萬元980009銷售收入萬元10項目凈利潤萬元稅后14內(nèi)部收益率%12投資回收期年16建設(shè)總工期月24 結(jié)論與建議（1）本項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合國家宏觀經(jīng)濟政策。本項目的建設(shè)可促進區(qū)域經(jīng)濟及城市建設(shè)的發(fā)展，改善市民居住條件。（2）本項目的建設(shè)，符合雙臺子區(qū)總體規(guī)劃，較好地貫徹了縣政府加快中心城區(qū)改造與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的決定。（2）本項目建設(shè)用地處于紅旗大街，位于火車站附近，區(qū)位獨特，商業(yè)服務(wù)設(shè)施及各項市政設(shè)施如水、電、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施均較完備，地理優(yōu)勢明顯，是一幅優(yōu)質(zhì)福地，是商務(wù)辦公、居住的理想之地，開發(fā)前景良好。（3）項目總投資為98000萬元，其中：，其它費用26980萬元（），預(yù)備費2000萬元，項目周轉(zhuǎn)用流動資金3000萬元；建設(shè)資金總額98000萬元，其中：項目資本金48000萬元，申請商業(yè)銀行貸款40000萬元，預(yù)售收入投入10000萬元。（4）從項目建設(shè)的經(jīng)濟效益評價來看，，%。從以上指標看出，項目有較好的經(jīng)濟效益。且項目當(dāng)經(jīng)營收入下降5%，項目投資增加5%時，仍有較好的經(jīng)濟指標，項目抗風(fēng)險能力較強。因此，從經(jīng)濟角度分析，本報告認為項目是可行的。從以上分析可以看出，該項目啟動的各項基礎(chǔ)條件已具備，項目的各項優(yōu)勢明顯，具有投資穩(wěn)定，風(fēng)險小的特點，既符合國家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生客觀的經(jīng)濟效益和良好的機會效益。因此該項目可行。 建議（1）該項目的社會和經(jīng)濟效益良好，建議上級主管部門和銀行給予支持，促使該項目早日上馬，早見成效。（2）建議認真做好工程的招標、施工圖設(shè)計和施工工作，加強工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進度。（3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)。（4）精心編制工程實施計劃，在確保工程質(zhì)量和進度的同時，要嚴格控制建設(shè)投資，加強營銷運作，加強營銷運作，以盡快回收資金和減少資金投資；同時狠抓項目建設(shè)質(zhì)量，爭取獲得最佳的經(jīng)濟和社會效益。第二章 項目建設(shè)的必要性及市場前景分析 項目建設(shè)的必要性一、項目的建設(shè)，符合雙臺子區(qū)城區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃，是雙臺子區(qū)城區(qū)建設(shè)和發(fā)展的需要，是不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。該項目的建設(shè)對實現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略、推進城市提質(zhì)擴容是有幫助的。二、項目的建設(shè)，有利于完善城區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)，有利于加強城市總體功能，促進土地升值，繁榮市場經(jīng)濟，進一步促進該區(qū)域城市次中心地位的提升。同時，該項目的建設(shè)，有助于增加財政收入，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。三、項目的建設(shè)，符合國家關(guān)于加快實現(xiàn)城市住房商品化和社會化的政策，有利于促進雙臺子區(qū)城區(qū)住房貨幣化分配進程，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住宅消費需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。同時，該項目的建設(shè)，可以帶動眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費，促進雙臺子區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。四、項目的建設(shè)，有利于建設(shè)單位興隆大家庭有限公司提高企業(yè)的知名度和社會信譽度，提升企業(yè)形象，提搞企業(yè)的經(jīng)營效益，壯大企業(yè)實力。 市場前景分析自2003年開始升溫以來，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)增長了將近八年，到2010年達到了頂峰，雖然這種勢頭在2010年宏觀調(diào)控下出現(xiàn)緩漲、滯漲，但GDP仍保持了9%以上的增長。在我們欠發(fā)達的內(nèi)地城區(qū)，隨著人們生活水平的提高，農(nóng)民工入城務(wù)工、經(jīng)商、農(nóng)村孩子入城就學(xué)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍有巨大的潛力。這源于相互影響的三方面事實：第一，中國是一個經(jīng)濟轉(zhuǎn)型國家。對于一個發(fā)展中國家來說，城鎮(zhèn)化是一個不可避免的問題。自1978年推行市場化改革以來，中國的城鎮(zhèn)化就開始持續(xù)進行，1996年以后步伐明顯加快。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展提出了要求。不僅如此，中國到目前為止已經(jīng)歷了長達30年的經(jīng)濟持續(xù)高速增長，人民收入水平的提高和對生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了強勁動力。第二，中國是一個體制轉(zhuǎn)型國家。