【正文】 中國(guó)正從嚴(yán)格傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制國(guó)家逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)體制國(guó)家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在則已基本由市場(chǎng)解決。住房推向市場(chǎng)，促成了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)生和發(fā)展。除了這兩個(gè)方面以外，中國(guó)還是一個(gè)人口大國(guó)，十幾億的人口總量在世界各國(guó)之中絕無(wú)僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對(duì)住房的需求。 以上三個(gè)方面，分別從不同層面反應(yīng)了中國(guó)的現(xiàn)狀和特色。它們共同揭示了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不可估量的潛力。只要這些因素沒(méi)有改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)就不會(huì)改變。而在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，這些因素很難改變。因此，我們對(duì)房地產(chǎn)前景保持樂(lè)觀。 近幾年來(lái)雙臺(tái)子區(qū)城區(qū)房地產(chǎn)狀況及發(fā)展趨勢(shì)近幾年來(lái)，房地產(chǎn)作為雙臺(tái)子區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和城市居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)，對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需（包括投資與消費(fèi)需求）拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，加快城區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)步伐，改善居民住房條件和提高人民生活質(zhì)量等方面作出了積極的貢獻(xiàn)。近幾年來(lái)，隨著福利房全面停止上市和城區(qū)建設(shè)步伐的加快，雙臺(tái)子區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟。目前，雙臺(tái)子區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格總體來(lái)說(shuō)比較合理。項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析位于城區(qū)紅旗大街，其銷售價(jià)高達(dá)3800元/平方米左右；本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、景觀資源、區(qū)域位置等方面擁有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。根據(jù)項(xiàng)目的定位，以及雙臺(tái)子區(qū)城區(qū)總體房?jī)r(jià)水平，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目2012年至2016年住宅銷售平均價(jià)為4800元/平方米，地下車庫(kù)平均銷售價(jià)為12萬(wàn)元/個(gè)，超市20,000元/平方米。根據(jù)雙臺(tái)子區(qū)目前商品房的銷售價(jià)格及未來(lái)趨勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本報(bào)告認(rèn)為該價(jià)格在雙臺(tái)子區(qū)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。銷售前景分析本項(xiàng)目定位明確，位置優(yōu)越，資源豐富，交通便利，設(shè)計(jì)獨(dú)特，較其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比具有十分明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，本項(xiàng)目具有良好的銷售前景。第三章 建設(shè)地點(diǎn)及自然條件 建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目位于城區(qū)紅旗大街，火車站附近，交通方便；地段環(huán)境優(yōu)越，超市、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套完善，緊鄰城區(qū)城東南工業(yè)主園區(qū)，工作、學(xué)習(xí)、休閑娛樂(lè)十分便利。 自然條件雙臺(tái)子城區(qū)處于華北陸臺(tái)，燕遼沉降帶東端，遼河斷陷南部，西為南北走向的醫(yī)巫閭山山脈，東為縱向的長(zhǎng)白山系的千山山脈，境內(nèi)成凹狀地質(zhì)骨架，而中央凸起，是典型的三角洲地貌，海拔高程在24 m之間，地勢(shì)平坦，多水無(wú)山；系沉積性退海平原，地勢(shì)平坦，雙河環(huán)抱。雙臺(tái)子區(qū)四季分明，氣候宜人，屬暖溫帶半濕潤(rùn)氣候?！妫隉o(wú)霜期為178天左右。田家鎮(zhèn)地勢(shì)低洼平坦開(kāi)闊，地表為第四系沉積物覆蓋，從上到下分別為亞粘土層、亞砂土層、粉砂層及淤質(zhì)亞粘土層，地震烈度7度。氣溫雙臺(tái)子區(qū)地處北溫帶，屬暖溫帶大陸性豐潤(rùn)季風(fēng)氣候，四季分明，雨熱同季，干冷同期，溫度適宜，光照充浴，℃。降雨 mm， mm， mm，雨量多集中在8月份。風(fēng)向年主導(dǎo)風(fēng)向，夏季為西南風(fēng)，冬季為東北風(fēng)，相對(duì)濕度66%。 m年雷電日數(shù)平均23天，最多39天。雙臺(tái)子區(qū)資源豐富，地下蘊(yùn)藏著大量的石油、天然氣和井鹽等礦產(chǎn)資源，是中國(guó)重要的石油化工基地、商品糧基地和蘆葦產(chǎn)地。 本境位于下遼河斷陷盆地。據(jù)史料記載，下遼河盆地及周邊地區(qū)在公元294～1949年間至少有72次有感地震發(fā)生。其中，近50次4級(jí)左右地震發(fā)生在盤(pán)錦，地震分布特點(diǎn)東強(qiáng)西弱，大于5級(jí)的地震有2次，均發(fā)生在今大洼縣的遼濱葦場(chǎng)。第四章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總投資98000萬(wàn)元，項(xiàng)目規(guī)劃用地面積28040M2，其中：住宅用地面積14040M2，公建、綠化及道路用地14000M2，2層地下車庫(kù)，13層為商業(yè)辦公裙樓，433層為商住房的大廈一座，每層有八個(gè)戶型，分別為二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二位。停車位2200個(gè)，2400套商住房，總建筑面積491000M2。 建設(shè)內(nèi)容該項(xiàng)目計(jì)劃依紅旗大街而建，依據(jù)城市規(guī)劃和提升雙臺(tái)子區(qū)的城市形象，計(jì)劃建一座紅旗大街形象大廈—興隆五百大廈。（1）大廈計(jì)劃建設(shè)高度為98米，計(jì)劃層數(shù)為33層，地下2層，地上33層；建筑面積2至 1層為33000 M2，地上1—3層為42120 M2/層，4—33層為14040M2/層，總建筑面積為491000M2。大廈地下2層為地下停車場(chǎng)，1—3層計(jì)劃為公司的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或超市、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，4—33層為商住。各功能區(qū)域獨(dú)立運(yùn)行，相互輔助，內(nèi)設(shè)區(qū)域獨(dú)立電梯，高檔智能化專用電梯及智能化樓宇技術(shù)，打造高檔、智能、舒適、節(jié)能、先進(jìn)的綜合性服務(wù)場(chǎng)所，力爭(zhēng)建成雙臺(tái)子區(qū)紅旗大街的標(biāo)志性建筑。（2）環(huán)保設(shè)施：污水處理設(shè)施、油煙治理設(shè)施、固體廢棄物收集處理設(shè)施、防噪音設(shè)施 （4）室外工程：給排水管網(wǎng)、供電線網(wǎng)、消防設(shè)施、消防水池、消防供水管網(wǎng)、道路 第五章 建筑主要技術(shù)方案 設(shè)計(jì)原則符合“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、配套建設(shè)”的原則，符合城市規(guī)劃要求，滿足消防、交通、安全疏散、環(huán)境保護(hù)等要求。尊重場(chǎng)地環(huán)境特征，合理利用地形地貌，塑造具有識(shí)別性與歸屬感的居住小區(qū)?！耙匀藶楸尽保浞挚紤]居民的行為模式與心理需求，合理組織交通和空間布局，盡能提升居住空間的環(huán)境品質(zhì)。消防、環(huán)保必須做到“三個(gè)同時(shí)”。 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》《城市規(guī)劃編制辦法》（2006年4月1日實(shí)施）《遼寧?。ǔ鞘幸?guī)劃法）實(shí)施辦法》《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5018093(2002年版）《雙臺(tái)子區(qū)城區(qū)總體規(guī)劃（20052020年）綱要》 建設(shè)方提供的相關(guān)資料 總體規(guī)劃及總平面布置以“觀念新穎、整體協(xié)調(diào)、定位恰當(dāng)、切合市場(chǎng)”為指導(dǎo)思想，解決“建筑、人、建筑”三要素的密切關(guān)系，使建筑融入到環(huán)境中，提高居住質(zhì)量。根據(jù)位置不同，采用不同的組合方式，豐富了小區(qū)的整體形態(tài)。從城市設(shè)計(jì)的高度出發(fā)，力圖在周邊繁雜無(wú)序的背景上，創(chuàng)造出一組完整、大氣、時(shí)尚、新穎的高檔小區(qū)，結(jié)構(gòu)由北向南分延伸式設(shè)計(jì)，采用行列式的布局方式，形成層次鮮明，錯(cuò)落有致的建筑布局。采用塔樓式的布局方式，以節(jié)約更多用地，形成開(kāi)闊空間。綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、視覺(jué)、衛(wèi)生等要求，合理確定建筑物間距，滿足視覺(jué)、私密性、通風(fēng)及綠化空間景觀要求，實(shí)現(xiàn)“大視野、大尺度、大自然”的居住環(huán)境品質(zhì)。同時(shí)充分利用地形，車庫(kù)采用半掩埋形式、階梯狀由北及南逐級(jí)降低，在減少投資的基礎(chǔ)上，保證了車庫(kù)的連通性、整體性，最大程度的滿足了日照要求及人居住環(huán)境的要求。充分考慮住宅的基本功能，采用緊湊的平面布局、良好的通風(fēng)采光布局，通過(guò)設(shè)置較大的入戶花園、空中庭院及大陽(yáng)臺(tái)，提升居住品質(zhì)。單元式住宅每套面積范圍控制在80~160m2之間。通過(guò)用建筑空間語(yǔ)言書(shū)寫(xiě)建筑形象，用輕巧的構(gòu)件去概括零散瑣碎的窗、陽(yáng)臺(tái)等界面，在局部細(xì)節(jié)上重點(diǎn)刻畫(huà)比例、機(jī)理來(lái)確立小區(qū)的清新形象，在總體簡(jiǎn)潔的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)塔樓頂部屋頂?shù)闹攸c(diǎn)處理而突出小區(qū)的個(gè)性特征。小區(qū)的對(duì)外交通主要是通過(guò)人車分流形式。小區(qū)配套布置綜合商店、餐飲、社區(qū)服務(wù)中心、物業(yè)管理用房、配電房等公共服務(wù)設(shè)施。配套設(shè)施采用集中布置和就近利用的原則。荷載（1）基本風(fēng)壓：W0=，基本雪壓：S0=。（2）樓面貨載：。結(jié)構(gòu)選型根據(jù)用地周邊已建成結(jié)構(gòu)選型，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按6度抗震設(shè)防，高層住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震墻抗震等級(jí)為二級(jí)。電力負(fù)荷預(yù)測(cè)用電量取值：，，則小區(qū)總變配電量為：1000KVA。供配電消防及應(yīng)急照明用電按一級(jí)負(fù)荷，客梯、水泵用電按二級(jí)負(fù)荷，一般電力照明用電按三級(jí)負(fù)荷。該小區(qū)用電電源由桃洪路旁的10KV城市供電網(wǎng)采用高壓電纜從室外埋地接入到配電室。電信電話系統(tǒng)分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)一個(gè)電話光節(jié)點(diǎn)機(jī)房，由桃