【正文】 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 45 序號 項 目 財務(wù)內(nèi)部收 益率（ %） 財務(wù)凈現(xiàn)值（ i=12%) 項目 凈利潤 3 項目總成本上升 5% 1, 1, 從以上分析看出，本項目當(dāng)銷售收入下降 5%或總成本支出上升 5%時，項目仍有較好的財務(wù)指標(biāo)，說明項目的抗風(fēng)險能力較強。 （ 2）建議認真做好工程的 招標(biāo)、施工圖設(shè)計和施工工作，加強工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進度。 （ 4）財務(wù)評價表明，本項目經(jīng)濟效益較好，財務(wù)風(fēng)險較小。經(jīng)測算，其總成本為 （詳見總成本及費用估算表）。除 13 層裙樓 、市政配套房建筑用于物業(yè)公司管理使用外，其它建筑均以出售形式經(jīng)營。 項目投資估算表 單位：（萬元） 工程項目或費用名稱 建筑工程費 設(shè)備及安裝工程費 其它費用 合計 一 工程費用 1 住宅及地下車庫 2 公建配套設(shè)施 工程費用合計 3900 二 其它費用 1 征地費（ 畝） 4500 4500 2 建設(shè)單位管理費 3 勘察設(shè)計費 2020 2020 4 監(jiān)理費 5 建設(shè)期的借款利息 6 其他規(guī)費等 8200 8200 其它費用合計 26980 26980 三 預(yù)備費 2020 1500 四 項目周轉(zhuǎn)用流動資金 3000 2020 建設(shè)投資合計 3900 31980 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 39 （ 1）工程費用，根據(jù) 遼寧省 建設(shè)廳頒發(fā)的 遼 建價（ 2020）第72 號文件《 遼寧省 建筑工程概算定額》估算，同時參照 盤錦市 目前同類建筑單位工程造價。三年以后，由業(yè)主代表大會決議是否需要對外公開招標(biāo)聘物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理。廚房的油煙可以建議用專用設(shè)備過濾后 通過煙道排入天空。部分重要區(qū)域的設(shè)備基礎(chǔ)采用彈簧減振墊。 墻體 外墻、樓梯間墻、分戶墻采用粘土多孔磚砌 180厚墻，內(nèi)墻采用粘土多孔磚 120厚墻，砌體均采用 M5混合砂漿砌筑?！皥猿珠_發(fā)與節(jié) 約并舉，把節(jié)約放在首位”，不僅能取得 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 27 顯著的經(jīng)濟效益，而且能在一定程度上緩解城市用水供需矛盾，解決高峰期缺水問題 ，還能減少污水排放量，保護環(huán)境，取得較好的社會效益和環(huán)境效益。在高層、超高層建筑中，為使系統(tǒng)安全可靠及經(jīng)濟合理，豎向分區(qū)供水、安裝減壓閥、減壓孔板等措施也間接地起到了節(jié)水作用。目前新建和改建工程，一般都設(shè)有水表，合理定價，按表收費，取消了用水包費制，讓用水者直接承擔(dān)經(jīng)濟責(zé)任，事實證明節(jié)水效果明顯。 為了實現(xiàn) 我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，建筑節(jié)能勢在必行。在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下，盡量減少外門窗洞口的面積。 建筑節(jié)能可分為二部分：一、建筑物自身的節(jié)能，二、空調(diào) 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 23 系統(tǒng)的節(jié)能。 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 22 第六章 能源消耗及節(jié)能方案 能源消耗 本項目建成后主要消耗的能源為： 水： /年（ 15L/㎡ .天估算）； 電： 萬 (每住戶平均 8 、商業(yè)建筑㎡ .天估算、地下建筑及配套建筑 ㎡ .天估算 )； 燃氣（管道天然氣）： 萬立方 /年（每住戶平均以 60 立方 /月估算）。 （ 3）防火分區(qū) 整個小區(qū)按地上、地下室分別設(shè)置防火分區(qū)。給水網(wǎng)管：給水網(wǎng)呈環(huán)狀布置，室外給水管道為生活消防合用系統(tǒng)，主管管徑為DN100，支管管徑為 DN25DN50。該小區(qū)用電電源由 桃洪 路旁的 10KV城市供電網(wǎng)采用高壓電纜從室外埋地接入到配電室。 小區(qū)的對外交通主要是通過人車分流形式。根據(jù)位置不同，采用不同的組合方式，豐富了小區(qū)的整體形態(tài)。 （ 1） 大廈 計劃建設(shè)高度為 98米，計 劃層數(shù)為 33層，地下 2層，地上 33層；建筑面積 2至 1層 為 33000 M2， 地上 1— 3層為 42120 M2/層， 4— 33 層為 14040M2/層，總建筑面積為 491000M2。 場地凍結(jié)深度 m 年雷電日數(shù)平均 23天，最多 39 天。 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 13 第 三 章 建設(shè)地點及自然條件 建設(shè)地點 項目位于 城區(qū) 紅旗大街，火車站附近 ，交通方便；地段環(huán)境優(yōu)越，超市、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套完善，緊鄰 城區(qū) 城東南工業(yè)主園區(qū)，工作、學(xué)習(xí)、休閑娛樂十分便利。 近幾年來 雙臺子區(qū) 城區(qū) 房地產(chǎn)狀況及發(fā)展趨勢 近幾年來，房地產(chǎn)作為 雙臺子區(qū) 新的經(jīng)濟增長點和城市居民新的消費熱點，對于擴大內(nèi)需（包括投資與消費需求）拉動經(jīng)濟增長，加快城區(qū)擴容提質(zhì)步伐，改善居民住房條件和提高人民生活質(zhì)量等方面作出了積極的貢獻。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在則已基本由市場解決。在 我們欠發(fā)達的內(nèi)地 城區(qū) ， 隨著人們生活水平的提高，農(nóng)民工入城務(wù)工、經(jīng)商、農(nóng)村孩子入城就學(xué)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍有巨大的潛力。 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 10 第二章 項目建設(shè)的必要性及 市場 前景 分析 項目建設(shè)的必要性 一、項目的建設(shè)，符合 雙臺子區(qū) 城區(qū) 發(fā)展總體規(guī)劃，是 雙臺子區(qū)城區(qū) 建設(shè)和發(fā)展的需要，是不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。且項目當(dāng)經(jīng)營收入下降 5%，項目投資增加 5%時，仍有較好的經(jīng)濟指標(biāo)，項目抗風(fēng)險能力較強。 可行性報告編制依據(jù) 主要依據(jù)： （ 1） 《 盤錦市 城總體規(guī)劃》 （ 20202020 年） （ 2）建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法 》的通知”｛建標(biāo)（ 2020） 205 號｝ （ 3）國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改投資 [2020]1625 號文發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版） （ 4） 雙臺子區(qū) 城鄉(xiāng)規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃條件通知書》 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 6（ 5）《建設(shè)項目環(huán)境影響報告表》 （ 6）中華人民共和國《國有土地使用證》 （ 7）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、中華人民共和國房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書 （ 8）相關(guān)各專業(yè)的 國家設(shè)計規(guī)范 （ 9）建設(shè)單位提供的其它相關(guān)資料 研究范圍： 本報告主要依據(jù)國家有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程對項目建設(shè)的合法性、必要性、市場分析、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護、投資估算、經(jīng)濟效益評價等方面進行研究，側(cè)重點在財務(wù)評價。組織結(jié)構(gòu)完善，下設(shè)工程技術(shù)部、開發(fā)策劃部、營銷部、財務(wù)部、拆遷安置部、 材料設(shè)備采購供應(yīng)部、行政人事部等職能部門。 興隆五百 建設(shè)項目 可行性研究報告 2020 年 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 2目 錄 第一章 總 論 4 項目概況 4 5 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 6 結(jié)論與建議 7 第二章 項目建設(shè)的必要性及 市場前景分析 10 項目建設(shè)的必要性 10 市場前景分析 10 第三章 建設(shè) 地點及自然條件 15 建設(shè)地點 15 自然條件 15 第四章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 13 建設(shè)規(guī)模 13 建設(shè)內(nèi)容 15 第五章 建筑 主要技術(shù) 方案 17 17 規(guī)劃設(shè)計依據(jù) 17 總體規(guī)劃及總平面布置圖 17 結(jié)構(gòu)方案 19 供配電 及電信工程 19 20 第六章 能源消耗及 節(jié)能 方案