【正文】 如維修需暫停某設(shè)備時 ,由工程部相關(guān)負責(zé)人報公司領(lǐng)導(dǎo)批準后 ,轉(zhuǎn)告相關(guān)部門 ,如有影響到業(yè)主 /客戶 ,應(yīng)及時告知。 維修人員完成后 ,經(jīng)所屬主管確認后 ,返回到客戶服 務(wù)部 /客戶服務(wù)中心存檔。 維修人員完成后將內(nèi)部派工單填寫完畢后返回到主管處 ,由主管確認簽字后保存。 處理完畢后由工程部相關(guān)主管確認后補填 “ 內(nèi)部工作派 工單 ” ，并保存。 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 日常維修工作操作規(guī)程 版本 1 頁碼 第 2 頁，共 4 頁 文件編號 HBQCGC11 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準不得復(fù)制 Page 29 of 131 ,由工程部提交工程決算書 ,經(jīng)業(yè)主 /客戶簽字認可后收取費用交客戶服務(wù)部。 處理大型加裝設(shè)備特約服務(wù) 如業(yè)主 /客戶需對室內(nèi)的設(shè)備進行改造并指定由工程部完成時 ,由客戶服務(wù)部通知工程部相關(guān)負責(zé)人到場 ,與業(yè)主 /客戶協(xié)商 ,及時遞交工程預(yù)算書。工作時要動作敏捷、輕穩(wěn)，講究效率，盡量減少出入業(yè)主 /客戶房間的次數(shù)。 ” 向業(yè)主 /客戶告辭 ,規(guī)范用語為： “ 今后有問題，請隨時與客戶服務(wù)部聯(lián)系，我們會馬上安排 ，再見。 如故障是由業(yè)主 /客戶使用不當(dāng)或自行改造不當(dāng)造成的 ,應(yīng)向客戶講解引起故障的原因 ,介紹基本的使用及維護常識 ,或建議改進辦法 .如維修員無法解除故障 ,應(yīng)向業(yè)主 /客戶至歉 ,并講明原因及處理方式。工作服或工具所上的灰塵應(yīng)于出了業(yè)主 /客戶房間后再做清理 ,不允許在業(yè)主 /客戶房內(nèi)拍打。 經(jīng)業(yè)主 /客戶許可進門服務(wù) ,初步查看需維修項目 ,向業(yè)主講明服務(wù)價格及所需零件配置 ,雙方商定后 ,選定業(yè)主 /客戶同意的地方放置工具 ,可以這樣說： “ 先生 (小姐 /女士 ),工具放在這里可以嗎 ?” 征得同意后鋪開維修布 ,即可開始維修。穿上鞋套 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 日常維修工作操作規(guī)程 版本 1 頁碼 第 1 頁，共 4 頁 文件編號 HBQCGC11 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準不得復(fù)制 Page 28 of 131 進入房間后 ,不應(yīng)將房門關(guān)嚴 ,而應(yīng)將門半掩。沒有門鈴時輕輕扣門三聲 ,無人應(yīng)答再次扣門 ,扣門節(jié)奏漸快 ,力度漸強 ,嚴禁接連不斷地在門上敲打 ,更 不允許用腳踹門。 部門主管收到管理處客戶服務(wù)部派發(fā)的 “ 維修單 ” 后 ,根據(jù)維修單上規(guī)定的預(yù)約時間之前安排維修員帶上工具到達維修地點進行維修服務(wù)。 通知施工單位的保修要填寫施工聯(lián)系單，客戶服務(wù)部代為保修的要填維修單。 保修期限：業(yè)主（住戶）從房屋竣工驗收之日起，按現(xiàn)行國家建設(shè)部相關(guān)部門的相關(guān)條款執(zhí)行。 適用范圍 適用于工程部職責(zé)范圍內(nèi)的各類維修工作 職責(zé) 各管理 處維修人員負責(zé)本管轄區(qū)的維修工作 操作規(guī)程 保修 保修原則：工程部組織建筑施工單位維修，維修費用由建筑施工單位支付或從保修款中扣除。 弱電設(shè)備 設(shè)備外觀清潔干凈 ,線路連接整齊有序，安全系統(tǒng)靈敏。 各類繩、輪、鋼帶 (輪 )無松動 ,潤滑適量 ,轉(zhuǎn)動無噪聲、無 磨損。 安全鉗裝置、連桿、契塊無松動 ,動作正常。 滾輪臂及開關(guān)功能靈活可靠 ,動作有效。 電梯 轎廂內(nèi)部設(shè)施完好 ,底坑清潔無積水 ,運行環(huán)境良好。 對壓縮機進行解體檢查 ,清潔和更換易損部件。 檢查油泵和油系統(tǒng) ,確保油泵中轉(zhuǎn)子與定子間隙在允許范圍內(nèi) ,對其磨損、腐蝕進行修復(fù)或更換 ,確保油管路無堵塞。 停機后維保 ： 檢查安全保護項目 ,即各水路、油路的保護整定值在設(shè)計值以內(nèi)。 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 設(shè)備設(shè)施維護管理標(biāo)準 版本 1 頁碼 第 3 頁，共 4 頁 文件編號 HBQCGC10 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準不得復(fù)制 Page 26 of 131 確保油路系統(tǒng)正?？煽?,壓縮機中油位、油壓正常 ,油溫及各軸承溫度在運行許可范圍內(nèi) ,并且機組振動正常。 水泵與電機同心度校正符合要求 :允許偏差為 ～ 毫米。 滾動軸承光滑完好 ,無研磨、殘缺現(xiàn)象。 水泵類 水泵外觀清潔 ,底座牢靠 ,配套電機符合電機維護標(biāo)準。 電機部分符合電機維護要求。 冷卻塔 配水系統(tǒng)配水均勻 ,管道、噴霧清潔 ,集水槽、百葉窗清潔 ,能保持進風(fēng)口通暢。 各磨擦部位溫度正常。 風(fēng)機底座、減振器無變形和損壞現(xiàn)象 ,并且應(yīng)整潔 ,地腳螺栓牢靠。 潤滑裝置無異常 ,潤滑油脂符合技術(shù)要求。 防雷接地引下線固定牢靠 ,斷線卡設(shè)置便于檢測 ,與接地體連接部位鍍鋅或鍍錫完整 ,螺栓與緊固件齊全。 電機外殼接地 (接零 )支線敷設(shè)連接緊密、牢固。 電機軸芯線圈絕緣層完好 ,內(nèi)部清潔 ,通風(fēng)孔道無堵塞 ,軸承工作面光滑清潔、無銹蝕或裂紋 ,轉(zhuǎn)子平衡塊緊固 ,平衡螺絲鎖緊 ,風(fēng)扇葉片無裂紋。 接地支線敷設(shè)連接緊密、牢固。 導(dǎo)線 與器具連接牢固緊密、不傷芯線。 電磁鐵芯的表面無銹斑及油垢 ,吸臺、釋放正常 ,通電后無異常噪聲 ,注油的電器油位正確、指示清晰 ,貯油部分無滲漏現(xiàn)象 操作機構(gòu)動作靈活 ,觸頭動作一致 ,各聯(lián)鎖、傳動裝置位置正確可靠 ,操作時無較大振動和異常噪聲 ,需潤滑的部位潤滑良好。 低壓電器 電器表面整潔 ,引出導(dǎo)線整齊、固定可靠 ,電器及其支架油漆完整。 二次接線準確、固定牢靠 .導(dǎo)線與電器或端子排的連接緊密 ,標(biāo)志清晰、齊全。 配電柜及動力開關(guān) 柜 柜標(biāo)志牌、標(biāo)志柜齊全 ,正確并且清晰。 開關(guān)固定牢靠、完整 ,操動部分靈活 ,充油部分無滲油現(xiàn)象。 接地支線敷設(shè)連接緊密、牢固 ,需防腐部分涂漆均勻無遺漏。 與油箱直接連通的附件內(nèi)部清洗干凈、安裝牢固、 連接嚴密、無滲油現(xiàn)象 .有載調(diào)壓開關(guān)的傳動部分潤滑良好 ,動作靈活準確。 相關(guān)記錄 《工作日志》 （ HBQDXZ49） 《 月 采購計劃單》 （ HBQDXZ42） 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 設(shè)備巡視檢查制度 版本 1 頁碼 第 1 頁，共 1 頁 文件編號 HBQCGC09 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準不得復(fù)制 Page 23 of 131 目的 保證各管轄區(qū)公共設(shè)備設(shè)施始終處于良好運行狀態(tài)。同時對各設(shè)備房進行檢查，包括設(shè)備運行情況、衛(wèi)生情況等內(nèi)容。如維修配件需臨時購買時，維修人員應(yīng)及時上報主管，由主管填寫 “ 采購計劃單 ” ，交采購員購買。 職責(zé) 工程部各值班巡視檢查人員負責(zé)本管轄區(qū)設(shè)備設(shè)施的巡視檢查 ,保障管轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)備、設(shè)施的完好率 ,滿足使用要求。 相關(guān)記錄 《 設(shè)備對外委托維修申請表 》 (HBQDGC09) 《房屋 /公共設(shè)施設(shè)備定期保養(yǎng)記錄》 (HBQDGC16) 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 設(shè)備預(yù)防檢修報告制度 版本 1 頁碼 第 2 頁，共 2 頁 文件編號 HBQCGC08 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準不得復(fù)制 Page 22 of 131 目的 保證各管轄區(qū)公共設(shè)備設(shè)施始終處于良好運行狀態(tài)。 部門經(jīng)理核實后 ,提交公司領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于設(shè)備故障原因及更換要求的書面報告。 經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準后 ,實施外委維修 ,工作完成后填寫 “ 設(shè)備外委維修記錄表 ” 。 需外委的設(shè)備檢修 出現(xiàn)設(shè)備設(shè) 施故障 ,經(jīng)主管確認部門內(nèi)無法完成檢修任務(wù)時 ,上報部門經(jīng)理。 如巡查保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可導(dǎo)致嚴重故障的缺陷事項，必須立即填寫記錄表格，上報 領(lǐng)導(dǎo)審閱；如須更換并購買大型維修配件 ,應(yīng)書面報告公司領(lǐng)導(dǎo)批準后實施檢修。 維修方案制定完后 ,交部門經(jīng)理審核 ,部門經(jīng)理審核完后交公司領(lǐng)導(dǎo)審批 ,同意后由主 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 設(shè)備預(yù)防檢 修報告制度 版本 1 頁碼 第 1 頁，共 2 頁 文件編號 HBQCGC08 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準不得復(fù)制 Page 21 of 131 管組織人員進行檢修工作。 部門內(nèi)的設(shè)備檢修 設(shè)備的檢查保養(yǎng)分日、周、月、季、 半年、年度，由工程主管按保養(yǎng)項目、內(nèi)容、參數(shù)制訂的保養(yǎng)維修計劃，交領(lǐng)班實施； 各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和工程領(lǐng)班填寫保養(yǎng)記錄并存檔； 設(shè)備的維修分小修、中修、大修三種，由工程經(jīng)理根據(jù)設(shè)備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交工程主管執(zhí)行； 小修項目如一般的零部件修補或更換，由熟練技工負責(zé)； 中修項目如較重要又有一定工藝難度的零部件檢修或更換，由工程領(lǐng)班負責(zé)； 大修項目如關(guān)鍵主件檢修或更換，由工程主管負責(zé)。 設(shè)備管理員在接到維保任務(wù)后 ,按《設(shè)備維修保養(yǎng)標(biāo)準》中的專業(yè)標(biāo)準進行維保工作。 本年度維保計劃必須于上年度未制訂出 ,并經(jīng)部門經(jīng)理、公司領(lǐng)導(dǎo)批準 后 ,頒布實施 工程部必須嚴格執(zhí)行《設(shè)備設(shè)施維保計劃》 ,由專人跟進檢查、落實。 職責(zé) 工程部全體成員負責(zé)本管轄區(qū)設(shè)備設(shè)施的預(yù)防檢修。 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 設(shè)備運行管 理制度 版本 1 頁碼 第 1 頁，共 1 頁 文件編號 HBQCGC07 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準不得復(fù)制 Page 20 of 131 目的 加強設(shè)備故障的預(yù)防檢修工作 ,減少檢修頻次 ,提高使用壽命。 設(shè)備故障排除后 ,以確認一切正常后 ,方能重新開機運行。 設(shè)備設(shè)施的運行檢查工作 設(shè)備運行前 ,要對設(shè)備的情況進行詳細檢查 ,以確定設(shè)備是否符合開機條件。 對運行設(shè)備進行隨機檢查 ,發(fā)現(xiàn)問題后及時組織人員 討論 ,督促改進。 出現(xiàn)故障及時組織人員檢修、排除；事后配合部門經(jīng)理查明原因、完成設(shè)備故障的糾正預(yù)防措施的制定并上報公司領(lǐng)導(dǎo)。 運行值班人員應(yīng)積極發(fā)現(xiàn)運行中存在的不良隱患 ,并提出改進辦法。 管理制度 運行操作員的工作要求 運行操作員嚴格按各類設(shè)備操作規(guī)程完成設(shè)備的運行操作。 適用范圍 適用于工程部管轄區(qū)內(nèi)的所有設(shè)備運行。 保持機房的安靜、嚴肅、整潔，嚴禁在機房內(nèi)聚會、聊天、睡覺等，不得有影響工作、分散注意力的行為； 嚴禁攜帶火種進入易燃易爆的設(shè)備場所和電子類機房，嚴禁在機房內(nèi)吸煙，未經(jīng)書面批準并落實安全措施，不得在機房內(nèi)進行動火類作業(yè)； 各機房工作人員必須按要求如實認真填寫各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了； 設(shè)備房鑰匙統(tǒng)一由工程部資料員負責(zé)管理，必須按鑰匙管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，確保設(shè)備房安全。 管理制度 設(shè)備房衛(wèi)生清潔采用值班管理制度，根據(jù)排班表責(zé)任到人，每周進行大掃除，以確保設(shè) 備房及設(shè)備的清潔衛(wèi)生。 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 設(shè)備機房防火規(guī)定 版本 1 頁碼 第 1 頁，共 1 頁 文件編號 HBQCGC05 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準不得復(fù)制 Page 18 of 131 目的 保證工程部管轄區(qū)內(nèi)的所有設(shè)備房安全和清潔。如發(fā)現(xiàn)火勢難以控制時及時撥打 “ 119” 向消防中心救援。 維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄，機房內(nèi)不得存放易燃物品。 適用范圍 各項目各機房用地。 C. 電、氣焊工作時，未經(jīng)考試合格不許操作，應(yīng)嚴格遵守焊接安全操作規(guī)程。 搞協(xié)助時，應(yīng)注意事項： A. 配合電、氣焊時，要戴好防護眼鏡，以免弧光傷眼。 B. 使用管鉗子要注意，不能以大代小，裝卸絲扣時，管鉗子要咬緊，嚴防滑脫。 使用工具注意事項。 B. 煨管用砂必須烘干，慢填慢敲后用堵頭堵死。 烘爐操作注意事項。 j. 因需要而切斷水源，必須通知有關(guān)單位方 可切斷。 h. 修理有害有毒管道時，必須在有關(guān)單位的指導(dǎo)下， 按照技術(shù)規(guī)定進行，修理后的工具、物品，應(yīng)認真清洗。停氣修理時，事先必須聯(lián)系好，同意后方可進行，并在蒸氣門上掛停氣牌，嚴防發(fā)生嚴重人身及設(shè)備事故。 e. 水壓試驗時，注意壓力表的指示是否靈活、正確，打壓時必須在指定壓力下操作。抬大管時，