股權(quán)收購房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律實(shí)務(wù)(參考版)
2024-12-19 06:40本頁面
【正文】 （作者：上海協(xié)力律師事務(wù)所律師）。 交割前的陳述與保證條款通常會要求交易對方作出如下各個方面的陳述與保證： 交易標(biāo)的物處置的合法性和有效性，即交易對方有權(quán)簽約、履約，且履約無障礙 /爭議； 項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)管理方面，即財(cái)務(wù)信息準(zhǔn)確、真實(shí)、無遺漏以及無遺 漏披露債權(quán)債務(wù)； 資產(chǎn)方面，即資產(chǎn)完整、權(quán)屬無瑕疵、性能良好；項(xiàng)目本身方面，各項(xiàng)手續(xù)合法、且項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)符合批準(zhǔn)要求； 稅務(wù)方面，無偷漏稅行為、無稅務(wù)爭議存在； 重大交易方面，在過渡期內(nèi)不損益經(jīng)營、不舉借負(fù)債經(jīng)營、妥善處置資產(chǎn)、不提供擔(dān)保、維持良好的財(cái)務(wù)狀況等； 其他方面。 通過交割前的陳述與保證條款防范風(fēng)險(xiǎn) 一份并購協(xié)議中交割前的陳述與保證條款占據(jù)了較大部分的內(nèi)容，收購方之所以需要在并購協(xié)議中要求交易對方進(jìn)行長篇累牘的作 出各類陳述與保證，其最終目的就是擬通過該條款的設(shè)置防范交易對方在協(xié)議簽訂前 /時向收購方所披露的、作為收購方作出收購與否的決策依據(jù)即項(xiàng)目公司有關(guān)的信息、資料是真實(shí)的、全面的、詳盡的，防范虛假陳述風(fēng)險(xiǎn)，完善違約救濟(jì)措施。即在并購協(xié)議中，對于過 渡期內(nèi)交易各方的權(quán)利與義務(wù)予以明確，提出先期進(jìn)駐并參與項(xiàng)目公司的管理等具體措施，如派駐總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)，以便適當(dāng)?shù)?、及時地、準(zhǔn)確地實(shí)現(xiàn)管理權(quán)交接。 故為了使得項(xiàng)目公司的現(xiàn)狀得以維持，以及防止交易對方利用其尚對項(xiàng)目公司的實(shí)際控制權(quán)，變相從公司獲取其他利益，或者采取惡意行為致使項(xiàng)目公司資產(chǎn)價(jià)值減少、債務(wù)增加。對于收購方而言，因尚未正式取得項(xiàng)目公司控制權(quán)，從而無法直接參與項(xiàng)目公司的經(jīng)營，但項(xiàng)目公司的任何經(jīng)營、資產(chǎn)、債務(wù)、人事等事實(shí)上正在發(fā)生或變更，都與收購方自身在項(xiàng) 目公司的未來利益有密切和必然的聯(lián)系。過渡期的長短視雙方意愿以及各種法定程序的履行和法律文件的審批的時間而定。 通過過渡期條款防范風(fēng)險(xiǎn) 通常，在并購交易中，并購協(xié)議的簽訂僅是整個交易行為的開始，只有到了交割日，辦理完成變更登記手續(xù)之后，才是交易行為的終結(jié)。 通過先決條件條款防范風(fēng)險(xiǎn) 所謂先決條件條款是指 ,并購雙方在并購協(xié)議中明確約定當(dāng)某特定情形或條件發(fā)生及成就時雙方或一方方負(fù)有履行并購協(xié)議約定的某特定義務(wù)，或者并購協(xié)議方可生效。為防止項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后出現(xiàn)未經(jīng)披露的債務(wù)，可以約定保留一定數(shù)額的對價(jià)作為擔(dān)?；蜻`約金。通過完善、周密的并購協(xié)議防范風(fēng)險(xiǎn)的主要措施有： 通過定價(jià)與支付條款防范風(fēng)險(xiǎn) 可通過設(shè)立一個獨(dú)立第三方的托管賬戶來保管并購對價(jià)（適用于股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易）的價(jià)款。 ㈡ 通過完善、周密的并購協(xié)議防范風(fēng)險(xiǎn) 并購協(xié)議是并購交易的法律表現(xiàn)，完善、周密的并購協(xié)議條款是主動防范各類已知和未 知法律風(fēng)險(xiǎn)的重要保障。 簡而言之，盡職調(diào)查在企業(yè)并購中具有從法律上、財(cái)務(wù)上、項(xiàng)目可行性上發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、判斷風(fēng)險(xiǎn)、評估風(fēng)險(xiǎn)的獨(dú)特作用。由收購方委托專業(yè)律師、會計(jì)師以及行業(yè)專家對項(xiàng)目公司進(jìn)行全面的、詳盡的審慎調(diào)查，通過調(diào)查，律師、會計(jì)師以及行業(yè)專家將調(diào)查收集的資料、信息整理匯總，形成盡職調(diào)查報(bào)告，并對收購的可行性、可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防方案發(fā)表意見，為收購方提供決策依據(jù)。 ㈥項(xiàng)目公司并購中的其他法律風(fēng)險(xiǎn) 除了以上必須要關(guān)注的法律風(fēng)險(xiǎn)外，作為收購方還必須審查項(xiàng)目公司勞動人事法律風(fēng)險(xiǎn)，即審查項(xiàng)目公司中高層管理人員的處置、項(xiàng)目公司的薪資、規(guī)章制度、工作交接等問題是否妥善解決；必須審查項(xiàng)目公司是否涉及或者是否即將會發(fā)生重大訴訟和仲裁；審查項(xiàng)目公司并購中是否存在國有股權(quán)、是否存在行政處罰（工商、稅務(wù)等行政機(jī)關(guān)處罰）、項(xiàng)目公司的股東持有項(xiàng)目公司 的股權(quán)比例及股東會決議、土地使用權(quán)出讓條款中是否存在限制項(xiàng)目公司并購的條款，等等這些在項(xiàng)目公司并購中不得不考慮的其他諸多法律風(fēng)險(xiǎn)。 ㈤項(xiàng)目公司重大合同風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中通常會涉及重大的合同，例如項(xiàng)目承包人的建筑工程合同、重大資產(chǎn)采購合同等等
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