房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)(參考版)
2025-01-03 01:13本頁(yè)面
【正文】 至此，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓正式完成，但是股權(quán)受讓方仍然要以公司名義從事開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為。公司未及時(shí)履行義務(wù)的，受讓人可以起訴公司，公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。根據(jù)我國(guó)《公司法》的相關(guān)規(guī)定，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓結(jié)果記載于股東名冊(cè)是公司的義務(wù)。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的履行方面，轉(zhuǎn)讓方的主要義務(wù)是向受讓方轉(zhuǎn)移股權(quán)，受讓方的主要義務(wù)是按照約定向轉(zhuǎn)讓方支付轉(zhuǎn)讓款。即使在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效后，也尚需當(dāng)事人的適當(dāng)履行，股權(quán)轉(zhuǎn)讓才能實(shí)現(xiàn)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的生效是指對(duì)合同當(dāng)事人產(chǎn)生法律約束力的問(wèn)題，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的生效是指股權(quán)何時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移的問(wèn)題，即受讓方何時(shí)取得股東身份的問(wèn)題，兩者不能混為一談?！ ?三)合同履行階段 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂并生效后，并不會(huì)自然發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效果。合同的生效及公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的生效。公司印章的移交以及移交前后的界限劃分?！ 】傊?，在簽訂合同時(shí)，需要特別注意的重要條款是：公司信息的披露義務(wù)及披露不實(shí)的違約責(zé)任。若轉(zhuǎn)讓方披露的內(nèi)容不真實(shí)或易產(chǎn)生誤導(dǎo)，受讓方可以解除合同，并追究轉(zhuǎn)讓方的違約責(zé)任。為控制這一風(fēng)險(xiǎn)，股權(quán)受讓方可要求轉(zhuǎn)讓方對(duì)目標(biāo)公司情況進(jìn)行披露并承擔(dān)披露不實(shí)的違約責(zé)任。但是，這種內(nèi)部協(xié)議條款以及轉(zhuǎn)讓方的單方承諾不能對(duì)抗善意的第三人，當(dāng)債務(wù)人要求房地產(chǎn)項(xiàng)目公司清償債務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司不能以股權(quán)受讓方與轉(zhuǎn)讓方約定的債務(wù)承擔(dān)方式為由拒絕承擔(dān)債務(wù)，而只能在對(duì)外承擔(dān)債務(wù)之后再向轉(zhuǎn)讓方追償。轉(zhuǎn)讓無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)完全可以通過(guò)受讓方及其聘請(qǐng)的專業(yè)人士的審慎行事得以避免。中外合資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓沒(méi)有經(jīng)過(guò)外經(jīng)委審批。如：股權(quán)轉(zhuǎn)讓不符合公司章程的特別約定?！ 」竟蓹?quán)轉(zhuǎn)讓的主要風(fēng)險(xiǎn)是轉(zhuǎn)讓無(wú)效。(11)違約責(zé)任。(9)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)渡期間的權(quán)利行使及責(zé)任。(7)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及支付時(shí)間和方式。 C、項(xiàng)目涉及的土地或工程的權(quán)利限制情況。(5)項(xiàng)目現(xiàn)狀： A、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文。(3)項(xiàng)目概況(包括：座落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等)?！ 」蓹?quán)轉(zhuǎn)讓合同的主要條款有：(1)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的名稱(姓名)、住所?！ ?二)合同簽訂階段 合同簽訂是法律關(guān)系確立和合同履行的基礎(chǔ)，較之合同履行更為重要。目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身是否存在對(duì)外債務(wù)(如工程款)、房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)屬是否明確、清晰、無(wú)瑕疵(如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證內(nèi)是否標(biāo)注有他項(xiàng)權(quán)利的登記、是否被國(guó)家權(quán)力部門查封、是否對(duì)外提供擔(dān)保以及擔(dān)保范圍)。項(xiàng)目規(guī)劃是否合理、有無(wú)存在超規(guī)劃的情況。項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度情況(是否存在尚未拆遷完畢、需受讓方承擔(dān)拆遷補(bǔ)償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn))。律師應(yīng)結(jié)合我國(guó)法律規(guī)定及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，審查與項(xiàng)目有關(guān)的各類合同和審批文件，并充分考慮可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)土地使用權(quán)的取得方式及其合法性。 其次，應(yīng)著重針對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身進(jìn)行調(diào)查，這是是否進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的決定性因素，也是律師對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)揮控制作用的最主要的階段。對(duì)外擔(dān)保情況、對(duì)外債權(quán)債務(wù)關(guān)系。財(cái)務(wù)、稅收狀況、股東出資情況。 (一)前期盡職調(diào)查階段 在此階段，律師的調(diào)查工作主要圍繞目標(biāo)公司和目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目，調(diào)查對(duì)象是一切可能影響股權(quán)受讓方潛在利益的因素?！ ∪?、律師在預(yù)防和控制法律風(fēng)險(xiǎn)方面的作用。因擔(dān)保物權(quán)如欲發(fā)生法律效力或者對(duì)抗第三人的效力，必須辦理登記，這就要求股權(quán)受讓人及時(shí)到相關(guān)登記主管部門查詢核實(shí)，如目標(biāo)房地產(chǎn)公司所在地的房地產(chǎn)管理部門、國(guó)有土地管理部門、工商行政管理部門、交通運(yùn)輸工具管理部門、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)、信貸征信機(jī)構(gòu)等等。在房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，為了清楚地判斷股權(quán)的價(jià)值，股權(quán)受讓方必須對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的資產(chǎn)有比較充分的了解?！ ?五)《物權(quán)法》的擔(dān)保物權(quán)制度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目影響 我國(guó)《物權(quán)法》在《擔(dān)保法》的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)踐中出現(xiàn)的一些新情況、新問(wèn)題，充分吸收國(guó)外擔(dān)保物權(quán)立法的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)擔(dān)保物權(quán)制度作了補(bǔ)充、修改和完善，擴(kuò)大了可擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的范圍，實(shí)現(xiàn)了從“依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)”到“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)均可設(shè)定抵押”的轉(zhuǎn)變并增加了浮動(dòng)抵押、基金份額質(zhì)押、應(yīng)收帳款質(zhì)押、最高額質(zhì)押等規(guī)定。在分層出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，不同層次的權(quán)利人是按照同樣的規(guī)定取得土地使用權(quán)的，在法律上他們的權(quán)利和義務(wù)是相同的，只不
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