房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)-文庫(kù)吧資料
2025-01-05 01:13本頁(yè)面
【正文】 過其使用權(quán)所占用的空間范圍有所區(qū)別。比如，同一塊土地地下10米至地上70米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建寫字樓。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)”。但是，在《物權(quán)法》出臺(tái)之前，我國(guó)還沒有專門對(duì)土地分層利用進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)，同一宗土地上只能存在一個(gè)土地使用權(quán)，這使得現(xiàn)實(shí)中一些專門利用地下或者地上空間的權(quán)利性質(zhì)變得不明確，相關(guān)設(shè)施的權(quán)利人的權(quán)利也得不到確認(rèn)與保護(hù)。因此，如果一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建造已與周邊的單位和居民產(chǎn)生的矛盾十分緊張時(shí)，就需要慎重考慮，因?yàn)檫@種矛盾的存在會(huì)造成工期大大延期，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響。” 根據(jù)上述法律規(guī)定，新建的建筑物不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照，即使取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，證明建筑行為是合法的，但只要導(dǎo)致鄰近建筑物的通風(fēng)、采光和日照沒有達(dá)到規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為給鄰近住戶造成了生活上的妨礙，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。由于城市土地價(jià)值的提升，導(dǎo)致建筑物之間的距離比過去縮小，高層建筑進(jìn)一步普及，這些變化使得建筑物相鄰關(guān)系的糾紛日益增多，尤其是在通風(fēng)、采光和日照等方面的矛盾越來(lái)越多?！庇纱丝梢?，我國(guó)物權(quán)法嚴(yán)格限制了征收條件，細(xì)化了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，必將使我國(guó)現(xiàn)行征收拆遷補(bǔ)償制度發(fā)生顛覆性的變化，無(wú)疑會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本，同時(shí)有可能延緩拆遷的進(jìn)度進(jìn)而影響房地產(chǎn)開發(fā)的速度。征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件”。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。隨著《物權(quán)法》的正式實(shí)施，投資者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)該更為謹(jǐn)慎，對(duì)其法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有更為充分的評(píng)估。”因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司仍可能面臨拆遷補(bǔ)償?shù)膯栴}。根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十二條之規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人?！奔刺幱陂_發(fā)不同階段的地上建筑物(包括在建、停建、緩建、已建成但尚未銷售的、已銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目)已經(jīng)辦理了合法的批準(zhǔn)手續(xù)，即已獲得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證等。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)?！狈康禺a(chǎn)項(xiàng)目公司是否取得土地使用權(quán)，不僅要看《國(guó)有土地使用證》，還應(yīng)該核實(shí)國(guó)有土地使用證記載的事項(xiàng)是否與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致，如不一致，應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致。其次，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第九條、第十六條之規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。首先，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第九條之規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。因此，審查房地產(chǎn)項(xiàng)目合法性的關(guān)鍵在于：目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否權(quán)屬清晰、有沒有瑕疵或其他隱患，尤其是目標(biāo)公司從他人處受讓而得的房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須辦理完一切法定手續(xù)。但不論在哪種情況下，股權(quán)受讓方均應(yīng)當(dāng)結(jié)合我國(guó)《物權(quán)法》關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定，做好風(fēng)險(xiǎn)防范和控制。在第一種情況下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)由目標(biāo)房地產(chǎn)公司設(shè)立，其上所存在的債權(quán)債務(wù)關(guān)系較為簡(jiǎn)單，股權(quán)受讓方的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 (一)《物權(quán)法》的物權(quán)變動(dòng)制度與房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性 從目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的來(lái)源上看，可能由目標(biāo)房地產(chǎn)公司第一手開發(fā)，未經(jīng)過轉(zhuǎn)讓程序。實(shí)際上，在以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的過程中，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制更為重要，也更具有現(xiàn)實(shí)意義?！ 《⑽餀?quán)法與房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)及其控制 以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓為目的的公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓不同于一般的公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓：前者收購(gòu)股權(quán)具有目的的單一性，僅僅為了獲得土地使用權(quán)及房地產(chǎn)項(xiàng)目。需注意的是，本文的探討建立在以下兩個(gè)前提之上：第一，假設(shè)受讓方收購(gòu)了目標(biāo)房地產(chǎn)公司的全部股權(quán)。目前，我國(guó)法律對(duì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒有禁止性規(guī)定，這種轉(zhuǎn)讓
合同協(xié)議相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1