股權(quán)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律實(shí)務(wù)-文庫(kù)吧
2024-11-25 06:40 本頁(yè)面
【正文】 項(xiàng)目公司的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，故只需針對(duì)擬收購(gòu)的特定資產(chǎn)的權(quán)屬取得的合法合規(guī)性以及權(quán)屬狀況進(jìn)行審查認(rèn)定即可，而無(wú)需實(shí)施為摸清項(xiàng)目公司家底而另需委托諸如律師事務(wù)所、審計(jì)事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目公司開(kāi)展周期較強(qiáng)、內(nèi)容繁雜的項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)與法律盡職調(diào)查。 資產(chǎn)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的劣勢(shì)：（ 1）交易手續(xù)繁瑣，該交易行為涉及資產(chǎn)權(quán)屬、項(xiàng)目批文的變更，要從立項(xiàng)開(kāi)始，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)、用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、 施工許可證等各環(huán)節(jié)逐一辦理變更手續(xù)，有的甚至還有可能面臨被調(diào)整用地面積、容積率、土地用途等及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)。（ 2）交易環(huán)節(jié)產(chǎn)生的稅負(fù)較重，收購(gòu)方應(yīng)繳納印花稅、契稅以及交易手續(xù)費(fèi)等，被收購(gòu)方即轉(zhuǎn)讓方應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及其附加、土地增值稅、印花稅、所得稅等，收購(gòu)環(huán)節(jié)的稅負(fù)較股權(quán)收購(gòu)相對(duì)重很多。（ 3）交易行為的可行性受到法律的嚴(yán)格限制，如擬收購(gòu)的資產(chǎn)為項(xiàng)目公司的土地使用權(quán)的話，則該資產(chǎn)的交易受《城市房地產(chǎn)管理法》第 3 38 條的限制，特別是開(kāi)發(fā)投資需達(dá) 25%的限制。 三、股權(quán)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的流程 股權(quán)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目 的基本流程大致可以分為以下幾個(gè)步驟： 前期準(zhǔn)備階段 主要包括了解項(xiàng)目公司的基本經(jīng)營(yíng)情況和法律狀況、出售股權(quán)及定向增資擴(kuò)股的動(dòng)機(jī)、收購(gòu)中存在的法律和財(cái)務(wù)障礙等，并成立收購(gòu)小組，包括收購(gòu)方自身專(zhuān)業(yè)人員（如開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、法律等）、第三方談判協(xié)作人員、律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師等，以便于后續(xù)收購(gòu)的盡職調(diào)查、談判和合同擬定等工作的開(kāi)展。 與交易對(duì)方開(kāi)始首輪談判，并簽訂收購(gòu)意向書(shū) 并購(gòu)雙方經(jīng)過(guò)初步接觸后，就會(huì)簽訂并購(gòu)意向書(shū)。意向書(shū)主要是為后面的并購(gòu)活動(dòng)提供一個(gè)合作框架，以保證后續(xù)活動(dòng)的順利開(kāi)展。一般 來(lái)說(shuō)，并購(gòu)意向書(shū)的主要內(nèi)容包含收購(gòu)標(biāo)的、收購(gòu)方式及收購(gòu)合同主體、收購(gòu)價(jià)款及確定價(jià)格的方式、提供資料及信息條款、鎖定條款、費(fèi)用分?jǐn)倵l款、保密條款以及終止條款等。 對(duì)項(xiàng)目公司盡職調(diào)查階段 盡職調(diào)查的目的是使收購(gòu)方盡可能地發(fā)現(xiàn)與項(xiàng)目公司企業(yè)資產(chǎn)的全部信息，摸清項(xiàng)目公司的家底。一方面作為雙方確定收購(gòu)價(jià)格的參考因素，從另一方面來(lái)講，盡職調(diào)查也就是風(fēng)險(xiǎn)管理。一旦通過(guò)盡職調(diào)查明確了存在哪些風(fēng)險(xiǎn)和法律問(wèn)題，整合雙方便可以就相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和義務(wù)應(yīng)由哪方承擔(dān)進(jìn)行談判，必要情況下還可通過(guò)政府的能力解決相關(guān)的問(wèn)題，也為下一步談判策略 的擬定及合同談判奠定基礎(chǔ)，從而在合同談判及合同的擬定中合理設(shè)定雙方的權(quán)利義務(wù)，使交易雙方在公平、合理、合法的基礎(chǔ)上達(dá)成最終協(xié)議。 一般而言，盡職調(diào)查包括以下范圍：公司概況、公司經(jīng)營(yíng)情況、動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、勞動(dòng)、重大債權(quán)債務(wù)、保險(xiǎn)、稅收、環(huán)保、擔(dān)保事項(xiàng)、重大合同、訴訟、仲裁、行政復(fù)議及其他需要調(diào)查的事項(xiàng)。但對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)來(lái)說(shuō)，除了上述一般公司應(yīng)調(diào)查的基本內(nèi)容外，關(guān)注重點(diǎn)為土地使用權(quán)情況、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合法性和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，包括項(xiàng)目公司的開(kāi)發(fā)資質(zhì)、土地使用權(quán)取得及存續(xù)、項(xiàng)目基本概況、項(xiàng)目性質(zhì)、容積率等規(guī)劃指標(biāo)、項(xiàng)目應(yīng) 取得的包括五證在內(nèi)的相應(yīng)政府批文、實(shí)際開(kāi)發(fā)情況與項(xiàng)目批文以及規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工質(zhì)量、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)重大合同的簽署及履行、項(xiàng)目的銷(xiāo)售等。 編制收購(gòu)項(xiàng)目的可行性研究和收購(gòu)方案 此階段一般與盡職調(diào)查同時(shí)開(kāi)展，主要通過(guò)對(duì)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)前景及項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位研究、項(xiàng)目初步規(guī)劃和建設(shè)方案擬定、項(xiàng)目成本及靜態(tài)和動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析、項(xiàng)目法律、經(jīng)濟(jì)以及政策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等各個(gè)方面編制項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，在公司經(jīng)營(yíng)管理層決策通過(guò)的情況下，確定收購(gòu)的合理價(jià)格，并擬訂全面的收購(gòu)方案。 正式收購(gòu)談判并擬訂、簽署收購(gòu)協(xié)議 收購(gòu)交割 收 購(gòu)合同生效后，雙方按照合同約定履行資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、經(jīng)營(yíng)管理權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，依法辦理包括股東及注冊(cè)資本變更登記手續(xù)。 四、股權(quán)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn) ㈠項(xiàng)目公司的設(shè)立風(fēng)險(xiǎn) 在項(xiàng)目公司設(shè)立方面，涉及對(duì)項(xiàng)目公司合法權(quán)益會(huì)產(chǎn)生
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