中國物權法與房地產(chǎn)項目公司股權轉讓的法律風險控制-文庫吧
2025-07-15 00:14 本頁面
【正文】 此投資者每開發(fā)一個房地產(chǎn)項目即成立一個公司，各個房地產(chǎn)項目彼此互不影響。據(jù)此，本文所稱的“房地產(chǎn)項目公司”是指投資者專為開發(fā)特定的房地產(chǎn)項目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。房地產(chǎn)項目公司轉讓就是指投資者注冊成立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，然后以公司股權轉讓的方式實現(xiàn)房地產(chǎn)項目轉讓。這種轉讓是以轉讓公司股權的方式達到房地產(chǎn)項目投資主體的更替的目的。如上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓具有審批手續(xù)過繁，耗時過久，交易成本過高等缺點。因此，在實踐操作中，投資者往往避開直接的房地產(chǎn)項目轉讓形式，而以轉讓房地產(chǎn)項目公司股權的方式實現(xiàn)房地產(chǎn)項目轉讓，即投資者將其持有的目標房地產(chǎn)項目公司的股權轉讓給他人，從而由受讓方間接取得房地產(chǎn)項目的全部權益。在股權轉讓形式下，轉讓的標的是公司的股權而不是房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)項目收益作為一種公司資產(chǎn)隨公司投資主體變化而自然轉移，因此不需辦理權屬變更登記等手續(xù)，從而可以高效、簡便、低成本地實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的轉讓。目前，我國法律對以股權轉讓方式轉讓房地產(chǎn)項目并沒有禁止性規(guī)定，這種轉讓方式在實踐操作中被廣泛采用，但司法實踐中的糾紛頻頻出現(xiàn)，如何防范和控制風險成為突出的問題。本文將結合我國《物權法》的相關規(guī)定，基于目標房地產(chǎn)項目公司股權受讓方的利益考慮，從專業(yè)律師角度出發(fā)，對以股權轉讓的方式實現(xiàn)房地產(chǎn)項目轉讓的法律風險及其控制提出建議。須注意的是，本文的探討建立在以下兩個前提之上：第一，假設受讓方收購了目標房地產(chǎn)項目公司的全部股權；第二，僅限于對法律風險的探討。二、我國《物權法》與房地產(chǎn)項目公司股權轉讓的法律風險及其控制以實現(xiàn)房地產(chǎn)項目轉讓為目的的公司股權轉讓不同于一般的公司股權轉讓：前者收購股權具有目的的單一性，僅僅為了獲得土地使用權及房地產(chǎn)項目。所以，對于房地產(chǎn)項目受讓方而言，一方面要避免股權轉讓過程中的法律風險，另一方面更為重要的是防范轉讓的房地產(chǎn)項目本身存在的各種法律風險，如果事實上不能實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的收購，那么股權轉讓也就失去了意義。實際上，在以股權轉讓方式實現(xiàn)房地產(chǎn)項目轉讓的過程中，對房地產(chǎn)項目本身的風險防范和控制更為重要，也更具有現(xiàn)實意義。以股權轉讓方式轉讓房地產(chǎn)項目雖然不必履行程序上的轉讓房地產(chǎn)項目的繁瑣手續(xù)，但是必須在實體上加強防范和控制目標房地產(chǎn)項目本身可能存在的權利瑕疵和潛在風險，才能真正實現(xiàn)股權轉讓的目的。（一）《物權法》的物權變動制度與房地產(chǎn)項目的合法性從目標房地產(chǎn)項目的來源上看，可能由目標房地產(chǎn)公司第一手開發(fā)，未經(jīng)過轉讓程序；也可能由目標房地產(chǎn)公司從其他方處受讓所得。在第一種情況下，不動產(chǎn)物權由目標房地產(chǎn)公司設立，其上所存在的債權債務關系較為簡單，股權受讓方的風險相對較小。在第二種情況下，不動產(chǎn)物權經(jīng)過轉讓和變更，原轉讓方與受讓方的債權債務關系、房地產(chǎn)項目轉讓審批手續(xù)的合法性、轉讓行為的法律效力等因素都具有很大的不確定性，股權受讓方的風險也隨之增大。但不論在哪種情況下，股權受讓方均應當結合我國《物權法》關于物權變動的規(guī)定，做好風險防范和控制。如前所述，房地產(chǎn)項目轉讓的實質(zhì)就是土地使用權的轉讓。因此，審查房地產(chǎn)項目的合法性的關鍵在于：目標房地產(chǎn)項目否權屬清晰、有沒有瑕疵或其他隱患，尤其是目標公司從他人處受讓而得的房地產(chǎn)項目，必須辦理完一切法定手續(xù)。即目標房地產(chǎn)項目合法取得了國有土地使用權，這是房地產(chǎn)項目轉讓的基礎。首先，根據(jù)我國《物權法》第九條之規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，房地產(chǎn)項目公司不僅要簽訂了《國有土地出讓合同》，還必須依法辦理了土地使用權的登記手續(xù)，非經(jīng)依法登記，則房地產(chǎn)項目公司尚未取得土地使用權。其次，根據(jù)我國《物權法》第十四條、第十七條之規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！薄安粍赢a(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準?！狈康禺a(chǎn)項目公司是否取得土地使用權，不僅要看《國有土地使用證》，還應該核實國有土地使用證記載的事項與不動產(chǎn)登記簿是否一致，如不一致，應當以不動產(chǎn)登記簿為準。此外，房地產(chǎn)項目開發(fā)還必須符合我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的相關規(guī)定
環(huán)評公示相關推薦
鄂ICP備17016276號-1