中國(guó)物權(quán)法與房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)控制-文庫吧資料
2024-08-12 00:14本頁面
【正文】 建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建寫宇樓；地下20米至40米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建一地下商場(chǎng)。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)”。但是，在《物權(quán)法》出臺(tái)之前，我國(guó)還沒有專門對(duì)土地分層次利用進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)，同一宗土地上只能存在一個(gè)土地使用權(quán)，這使得現(xiàn)實(shí)中一些專門利用地下或者地上空間的權(quán)利性質(zhì)變得不明確，相關(guān)設(shè)施的權(quán)利人的權(quán)利也得不到確認(rèn)與保護(hù)。因此，如果一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過程中已經(jīng)與周邊的單位和居民產(chǎn)生的矛盾十分緊張時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)受讓人就需要慎重考慮，因?yàn)檫@些矛盾的存在可能會(huì)造成工期大大延期，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生較大的負(fù)面影響?！备鶕?jù)上述法律規(guī)定，新建的建筑物不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照，即使取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，證明建筑行為是合法的，但只要導(dǎo)致鄰近建筑物的通風(fēng)、采光和日照沒有達(dá)到規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為給鄰近住戶造成了生活上的妨礙，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。由于城市土地價(jià)值的提升，導(dǎo)致建筑物之間的距離比過去縮小，高層建筑進(jìn)一步普及，這些變化使得建筑物相鄰關(guān)系的糾紛日益增多，尤其是在通風(fēng)、采光和日照等方面的矛盾越來越多?！庇纱丝梢?，我國(guó)物權(quán)法更加嚴(yán)格地限制了征收條件，細(xì)化了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這必將使我國(guó)現(xiàn)行的征收拆遷補(bǔ)償制度發(fā)生顛覆性的變化，無疑會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本，同時(shí)有可能延緩拆遷的進(jìn)度進(jìn)而影響房地產(chǎn)開發(fā)的速度。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件”。我國(guó)《物權(quán)法》第四十二條、第一百四十八條規(guī)定，“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)，“拆遷難”成為普遍問題。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。（二）《物權(quán)法》的拆遷補(bǔ)償制度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響房地產(chǎn)開發(fā)往往離不開房屋拆遷。” 2. “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)還必須符合我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，如：1. “以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。其次，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第十四條、第十七條之規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。即目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目合法取得了國(guó)有土地使用權(quán)，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)。如前所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)就是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。在第二種情況下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)過轉(zhuǎn)讓和變更，原轉(zhuǎn)讓方與受讓方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓審批手續(xù)的合法性、轉(zhuǎn)讓行為的法律效力等因素都具有很大的不確定性，股權(quán)受讓方的風(fēng)險(xiǎn)也隨之增大。（一）《物權(quán)法》的物權(quán)變動(dòng)制度與房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性從目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的來源上看，可能由目標(biāo)房地產(chǎn)公司第一手開發(fā)，未經(jīng)過轉(zhuǎn)讓程序；也可能由目標(biāo)房地產(chǎn)公司從其他方處受讓所得。實(shí)際上，在以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的過程中，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制更為重要，也更具有現(xiàn)實(shí)意義。二、我國(guó)《物權(quán)法》與房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)及其控制以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓為目的的公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓不同于一般的公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓：前者收購(gòu)股權(quán)具有目的的單一性，僅僅為了獲得土地使用權(quán)及房地產(chǎn)項(xiàng)目。本文將結(jié)合我國(guó)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，基于目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)受讓方的利益考慮，從專業(yè)律師角度出發(fā)，對(duì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)及其控制提出建議。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是公司的股權(quán)而不是房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目收益作為一種公司資產(chǎn)隨公司投資主體變化而自然轉(zhuǎn)移，因此不需辦理權(quán)屬變更登記等手續(xù)，從而可以高效、簡(jiǎn)便、低成本地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。如上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓具有審批手續(xù)過繁，耗時(shí)過久，交易成本過高等缺點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓就是指投資者注冊(cè)成立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，然后以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，投資者發(fā)現(xiàn)設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司可以合理地規(guī)避市
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