房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與規(guī)避-文庫(kù)吧
2025-06-22 13:57 本頁(yè)面
【正文】 制執(zhí)行效力和法律要件效力，并可以在域外發(fā)生法律效力；而房地產(chǎn)估價(jià)行為一般不具有此種法律效力。就內(nèi)容而言，公證能證明各種法律行為、有法律意義的事實(shí)和文書，不受行業(yè)、當(dāng)事人類別、行為性質(zhì)和內(nèi)容的限制，公證證明的內(nèi)容不僅要證明對(duì)象的真實(shí)性，還必須證明其合法性；而估價(jià)則是在公證活動(dòng)的基礎(chǔ)上衍生出的以事實(shí)判斷和價(jià)值判斷為主要內(nèi)容的專業(yè)服務(wù)。房地產(chǎn)估價(jià)屬于經(jīng)濟(jì)鑒證范疇鑒證由鑒別和舉證兩個(gè)部分組成。鑒別是專家依據(jù)專業(yè)原則對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及其結(jié)果做出的獨(dú)立判斷。舉證則是為該判斷提供理論和事實(shí)支撐，使之做到言之有理，持之有據(jù)。這類行為一般具有獨(dú)立、客觀和專業(yè)的特征。房地產(chǎn)估價(jià)具有鑒證的特征。因?yàn)椋?一是房地產(chǎn)估價(jià)要從事以專業(yè)鑒別和舉證為主要內(nèi)容的工作； 二是評(píng)估行業(yè)的存續(xù)取決于其在資產(chǎn)價(jià)值鑒證方面具備的整體能力； 三是盡管這種鑒證活動(dòng)一般不具有法律效力，但仍然是房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)當(dāng)事人各方進(jìn)行決策的重要依據(jù)，所以估價(jià)師也必須對(duì)自己的行為承擔(dān)相應(yīng)的專業(yè)責(zé)任、民事責(zé)任和刑事責(zé)任。在此，需要強(qiáng)調(diào)指出的是評(píng)估從事的是價(jià)值鑒證，不是權(quán)屬鑒證。我們不能模糊公證與經(jīng)濟(jì)鑒證的區(qū)別，更不能以經(jīng)濟(jì)鑒證取代公證。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)活動(dòng)中標(biāo)的物的權(quán)屬狀況應(yīng)以當(dāng)事人明了為前提，如有必要當(dāng)事人應(yīng)辦理公證手續(xù)。房地產(chǎn)估價(jià)提供的鑒證服務(wù)本質(zhì)是咨詢服務(wù)。 一是評(píng)估源于詢價(jià)，是商品交換活動(dòng)的產(chǎn)物。二是評(píng)估經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期發(fā)展，已成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不能須臾缺少的一項(xiàng)基礎(chǔ)性專業(yè)咨詢活動(dòng)，在服務(wù)銀行信貸、政府征稅、企業(yè)改制、公司上市和司法裁決方面發(fā)揮了其他專業(yè)咨詢服務(wù)行業(yè)不可替代的作用。認(rèn)為房地產(chǎn)估價(jià)是對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行分析和判斷的專業(yè)經(jīng)濟(jì)鑒證，同時(shí)也可以是專業(yè)咨詢。根據(jù)估價(jià)目的，估價(jià)報(bào)告可以分為鑒證性報(bào)告，如拆遷、抵押、拍賣、處分國(guó)有資產(chǎn)等和咨詢性報(bào)告：為交易的一方提供價(jià)格參考、為投資者提供不動(dòng)產(chǎn)投資潛力分析等。鑒證性報(bào)告的作用有法律法規(guī)的要求和約束，咨詢性報(bào)告的作用根據(jù)委托方的要求。在估價(jià)對(duì)象界定、假設(shè)限制條件等方面，鑒證性報(bào)告不能任意或隨意設(shè)定，必須依法依規(guī)，符合合法原則；咨詢性報(bào)告可以依據(jù)委托方的意圖和要求，合理、適當(dāng)進(jìn)行假設(shè)，以滿足委托方的服務(wù)需求。此時(shí)，對(duì)報(bào)告的用途必須進(jìn)行嚴(yán)格限制。 同時(shí)，估價(jià)工作要體現(xiàn)出服務(wù)性，在估價(jià)工作中要充分了解委托方意圖，充分發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)狀況分析、變現(xiàn)能力分析、房地產(chǎn)使用分析等方面充分提供專業(yè)意見(jiàn)。二、 認(rèn)識(shí)和規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求：房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正。：估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到下列幾點(diǎn)： 全面性：應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過(guò)程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套； 公正性和客觀性：應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格或價(jià)值的因素進(jìn)行客觀的介紹、分析和評(píng)論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)；準(zhǔn)確性：用語(yǔ)應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對(duì)未經(jīng)查實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫入，對(duì)難以確定的事項(xiàng)應(yīng)予以說(shuō)明，并描述其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響； 概括性：應(yīng)用簡(jiǎn)潔的文字對(duì)估價(jià)中所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，對(duì)獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來(lái)說(shuō)明情況和表達(dá)觀點(diǎn)。 但此處，并未對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的性質(zhì)、作用作出說(shuō)明和界定。綜合各方觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是： 記
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