【正文】 ；二是實(shí)際開發(fā)成本超出預(yù)算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)。因此雖然大多數(shù)企業(yè)成本費(fèi)用的列支取得的票據(jù)是合法的，但稅務(wù)部門審核時(shí)對(duì)其支出的真實(shí)性和合法性難以準(zhǔn)確界定。 三是成本費(fèi)用支出不實(shí)。 二是延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。其方式一是將預(yù)收購(gòu)房者的預(yù)付款掛在“其他應(yīng)付款”往來賬上或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預(yù)收房款，存入非基本賬 戶或個(gè)人銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強(qiáng)。 一、目前我局房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理現(xiàn)狀 (一 )企業(yè)現(xiàn)狀與問題 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅申報(bào)方面普遍存在故意少申報(bào)預(yù)售房收入多申報(bào)成本、費(fèi)用，少計(jì)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的現(xiàn)象。從目前我局日常征管和專項(xiàng)評(píng)估了解的情況看，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理 現(xiàn)狀不容樂觀，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理還存在諸多不完善地方，亟待認(rèn)真地研究和探討。 淺談我局房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理中存在的問題與對(duì)策 日期： 20211020 作者：周柒林 來源：黃州區(qū)國(guó)家稅務(wù)局 【選擇字號(hào)：大 中 小】 近年來，黃州城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍發(fā)展迅猛，這對(duì)于推動(dòng)黃州經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展，提升形象，改善居民居住條件起到了較好的促進(jìn)作用。特別是對(duì)于因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本以及為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的共同成本，要按各個(gè)成本對(duì)象占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配，分別計(jì)入相應(yīng)的成本對(duì)象。四是規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅前扣除，加強(qiáng)成本費(fèi)用的管理。通過實(shí)地調(diào)查和帳務(wù)檢查等方式，及時(shí)掌握投資方、銷售公司和其它關(guān)聯(lián)方的相關(guān)情況，解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，看其收入、費(fèi)用的劃分是否合理合法，保證 預(yù)收房款和銷售信息真實(shí)準(zhǔn)確，確保稅款 “ 顆粒歸倉(cāng) ” 內(nèi)部職工等作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，對(duì)查實(shí)偷稅的要嚴(yán)格按規(guī)定補(bǔ)稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機(jī)關(guān)處理。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的專項(xiàng)檢查，特別是加強(qiáng)對(duì)虧損、微利、低價(jià)出售等疑點(diǎn)納稅戶的重點(diǎn)檢查。要充分利用納稅人的各種納稅申報(bào)資料、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表，結(jié)合日常管理中掌握的納稅人納稅信用度，按季度依照納稅評(píng)估的操作規(guī)程，利用數(shù)據(jù)指標(biāo)和科學(xué)方法，從收入、成本費(fèi)用等方面評(píng)估、分析、判斷開發(fā)企業(yè)履行納稅義務(wù)的程度。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的納稅輔導(dǎo)，以防止納稅人因不了解有關(guān)政策而導(dǎo)致計(jì)算和申報(bào)稅款的錯(cuò)誤。 五）進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管措施，加大相關(guān)政策的執(zhí)行力度 一是要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的宣傳輔導(dǎo)。 四）有針對(duì)性地采取多種形式強(qiáng)化對(duì)一線人員的教育培訓(xùn)，提高對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的業(yè)務(wù)技能 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅已成為國(guó)稅新辦房地產(chǎn)企業(yè)所得稅重要組成部分，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又熟悉相關(guān)稅收政策的高素質(zhì)專職稅務(wù)人員來管理。實(shí)行集中管理的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是集中有限的高素質(zhì)的人力資源解決工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，用少而精的兵力打殲滅戰(zhàn)，達(dá)到工作效率的最大化；二是執(zhí)行政策統(tǒng)一；三是能全面掌握轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的情況，開展行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率、成本利潤(rùn)率、銷售收入利潤(rùn)率、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率等指標(biāo)的分析，發(fā)現(xiàn)指標(biāo)異常的企業(yè)，列入評(píng)估對(duì)象，實(shí)施及時(shí)控管。 三）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅理順征管 機(jī)構(gòu)管轄權(quán)關(guān)系 長(zhǎng)期以來在稅收管理上一直采取的按地段區(qū)域管理，導(dǎo)致征收管理上的條塊分割、信息不通、執(zhí)行混亂的局面。 二）設(shè)立規(guī)范統(tǒng)一的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征收管理臺(tái)帳以及建立與之相配套的管理制度 利用征收管理臺(tái)帳來加強(qiáng)管理的要點(diǎn)在于：一是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等設(shè)計(jì)專門的表格，由企業(yè)每個(gè)月報(bào)國(guó)稅部門備查。一個(gè)季度召開一次有招商、國(guó)土、房管、建委、規(guī)劃、財(cái)政、國(guó)稅、地稅 等部門參加的聯(lián)席會(huì)議以研究對(duì)策，點(diǎn)評(píng)各部門信息傳遞工作的情況。 五）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅漏征漏管現(xiàn)象客觀存在 由于投資主體多元化、納稅人對(duì)稅法遵從度不高以及稅收管理滯后而導(dǎo)致國(guó)稅機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的登記管理難度增大，并在一定程度上存在所得稅征管盲區(qū)。 四）國(guó)稅機(jī)關(guān)缺乏對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅有效控管的手段 國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征收管理作出重大調(diào)整后，凡 2021 年 1 月 1 日后新辦企業(yè)的所得稅均由國(guó)稅機(jī)關(guān)征管。城建、房管、銀行等與房地產(chǎn)比較密切的部門掌握著大量的信息，但往往各自為政，不能有效實(shí)現(xiàn)資源共享和信息互換，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)社會(huì)化綜合協(xié)調(diào)管理的水平尚處于較低層次。 二、稅務(wù)部門在房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理中存在不足 一）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管一線力量不能滿足對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行精細(xì)化管理的業(yè)務(wù)需求 自 1994 年實(shí)行 “ 分稅制 ” 以來，國(guó)稅機(jī)關(guān)以管理增值稅、消費(fèi)稅等流轉(zhuǎn)稅為主，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅及房地產(chǎn)業(yè)等特殊行業(yè)的稅收政策相對(duì)陌生，缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，使房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征管質(zhì)量得不到充分的保證 778 論文在線。由于工程尚未完工，其總成本無法確定，則干脆按工程預(yù)算計(jì)算開發(fā)成本。三是按工程的預(yù)算預(yù)估開發(fā)成本?，F(xiàn)有的大部分開發(fā)企業(yè)均為項(xiàng)目開發(fā)，單個(gè)的開發(fā)項(xiàng)目雖不大，但多數(shù)是分期滾動(dòng)開發(fā)，這就使企業(yè)人為加大先期開發(fā)費(fèi)用有機(jī)可乘。第二種情況下由于拆遷戶很大部分是自然人，因此不能提供拆遷補(bǔ)償費(fèi)的發(fā)票，只能根據(jù)拆遷協(xié)議和收條入帳，導(dǎo)致此部分成本費(fèi)用難以核實(shí)，成為少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)節(jié)成本利潤(rùn)侵吞房地產(chǎn)企業(yè)所得稅 黑洞。房地產(chǎn)企業(yè)組織拆遷工作一般有兩種方式：一是委托有關(guān)單位拆遷，二是自行拆遷。五是部分享受所得稅期間減免的房地產(chǎn)企業(yè)將減免期到期后取得的收入通過各種手段記入減免期內(nèi)，違規(guī)享受減免偷逃稅款。三是收到銀行撥付的按揭款后不及時(shí)入賬，開設(shè)賬外收入或掛在短期借款 ” 科目。 三）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅偷逃形式 采取多種方式隱瞞銷售收入 一是利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，成立仍屬于自已的房地產(chǎn)銷售公司，將部分房款存到銷售公司賬上少開票作收入或推遲作收入，轉(zhuǎn) 移收入利潤(rùn)，少繳或推遲繳稅。 一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅偷逃的主要表現(xiàn)形式 一）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅偷逃形式 隱瞞預(yù)售收入 一是將預(yù)收購(gòu)房者的預(yù)付款掛在其他應(yīng)付款 ” 等往來賬上，或記入 “ 短期借款 ” 等科目，賬面不反映收入；二是用自制憑證收取預(yù)收房款或定金，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏。 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和居民收入的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)得到迅猛發(fā)展，但稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的有效控管則顯得相對(duì)滯后。 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理中的問題與對(duì)策有哪些？ 房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，但稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的有效控管則顯得相對(duì)滯后。對(duì)涉嫌偷漏稅款的，及時(shí)移送稽查依法查處。鑒于房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)具有經(jīng)營(yíng)方式活、成本項(xiàng)目“雜”和涉稅金額大等特點(diǎn)，且日常監(jiān)控難以對(duì)納稅申報(bào)的真實(shí)性和及時(shí)性作出準(zhǔn)確判斷。同時(shí)進(jìn)一步完善有關(guān)獎(jiǎng)懲措施，對(duì)管理到位、監(jiān)控及時(shí)、確保應(yīng)納稅款按期足額入庫(kù)的，給予必要的 表揚(yáng)或激勵(lì)；對(duì)工作不負(fù)責(zé)任，管理措施不到位，照成漏征漏管或稅款流失的，嚴(yán)格按規(guī)定予以責(zé)任追究。并在此基礎(chǔ)上，有針對(duì)性地開展好房地產(chǎn)業(yè)所得稅政策及相關(guān)財(cái)務(wù)核算知識(shí)的專項(xiàng)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，為實(shí)施精細(xì)化管理打下良好的基礎(chǔ)； 五是明確管理責(zé)任，完善獎(jiǎng)懲措施。如：完工標(biāo)準(zhǔn)的界定；企業(yè)是否可以按照能夠確認(rèn)的銷售和成本按實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)算未完工工程的當(dāng)期應(yīng)稅所得；滯納金的掌握與加收等問題，均需進(jìn)一步明確，以便于基層實(shí)際操作執(zhí)行；在此基礎(chǔ)上，管理責(zé)任人應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)相關(guān)政策的宣傳輔導(dǎo)，以防止納稅人因不了解有關(guān)政策規(guī)定，而導(dǎo)致計(jì)算和申報(bào)稅款的錯(cuò)誤； 四是強(qiáng)化教育培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)技能。一方面通過信息的分析比對(duì)，對(duì)差異戶采取有針對(duì)性的實(shí)地核查，防止漏征漏管現(xiàn)象的發(fā)生；另一方面通過信息交換，有助于一線人員進(jìn)一步掌握與了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律和運(yùn)行質(zhì)態(tài)，增強(qiáng)稅收管理措施的 實(shí)時(shí)性、針對(duì)性和有效性； 三是完善稅收政策，加強(qiáng)宣傳輔導(dǎo)。以有效保障所有開發(fā)項(xiàng)目均能納入稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管范疇； 二是加強(qiáng)橫向聯(lián)系，密切部門協(xié)調(diào)。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，營(yíng)造公平有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，確保國(guó)家稅款及時(shí)足額的組織入庫(kù)。而少數(shù)基層干部對(duì)此還缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，疏于管理或管理滯后的問題在一定程度上有所存在，因管理不到位而造成稅收隱患和執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)上升的情況客觀存在。如何在較短的時(shí)間內(nèi)有效提高一線人員的專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平以適應(yīng)精細(xì)化管理的要求，已是擺在各級(jí)國(guó)稅機(jī)關(guān)尤其是基層國(guó)稅機(jī)關(guān)面前的現(xiàn)實(shí)問題； 三是“風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)”有待于進(jìn)一步增強(qiáng)。具體到國(guó)稅機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的所得稅征管來看，由于該行業(yè)屬于新生產(chǎn)業(yè)且具有投資主體多、經(jīng)營(yíng)周期短、經(jīng)營(yíng)方式活、成本項(xiàng)目“雜”和涉稅金額大等較為特殊的行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，給一線 人員管住、管好該行業(yè)的稅源提出了很高的專業(yè)技能要求。而要有效改變這一狀況，實(shí)現(xiàn)由管事 制向管事制與管戶制相結(jié)合的轉(zhuǎn)變，基層一線人員無論是思想觀念還是工作重點(diǎn)均有待于進(jìn)一步轉(zhuǎn)變；二是專業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)有待于進(jìn)一步提高。 一是思想觀念有待于進(jìn)一步轉(zhuǎn)變。此外 ，一線分局還需應(yīng)付各類名目繁多的主題教育和創(chuàng)建活動(dòng)，基層工作壓力日漸加大。另一方面，工作任務(wù)日漸繁重。一方面，增事不增人的矛盾較為突出。自國(guó)務(wù)院對(duì)企業(yè)所得稅的征收管理作出重大調(diào)整后，凡 2021 年 1 月 1 日后新辦企業(yè)的所得稅征管均由國(guó)稅機(jī)關(guān)擔(dān)負(fù)。而房地產(chǎn)行業(yè)本身所具有相對(duì)于制造業(yè)和“三產(chǎn)”經(jīng) 營(yíng)周期短的特點(diǎn)也導(dǎo)致了少數(shù)不法開發(fā)商偷稅僥幸心理增加，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理惡性膨脹。如：部分房地產(chǎn)開發(fā)商在未向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理稅務(wù)登記的情況下，照樣可以通過開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批和資質(zhì)審查； （二）少數(shù)開發(fā)商對(duì)稅法遵從度差。具體分析，主要有以下幾方面： （一）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)缺乏綜合協(xié)調(diào)管理。投資主體多元化和納稅人對(duì)稅法遵從度不高以及稅收管理滯后而導(dǎo)致國(guó)稅 機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的登記管理難度增大，并在一定程度上存在所得稅征管盲區(qū)。如：樣品房、經(jīng)營(yíng)用房及抵償債務(wù)用房等視同銷售收入，納稅人如不主動(dòng)申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)往往難以監(jiān)控管理到位。應(yīng)納所得稅額通常達(dá)幾十萬元或百萬元以上；其二：投資主體多元化以及異地投資開發(fā)項(xiàng)目增多和開發(fā)項(xiàng)目所具有的較短周期，使開發(fā)商轉(zhuǎn)移資金和逃避納稅義務(wù)的機(jī)會(huì)增多，稅收隱患和執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)加大。其一：經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目標(biāo)的較大，項(xiàng)目資金往往在千萬元甚至在億元以上 。 （四）潛在著較大的稅收隱患和執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。由于工程尚未完工，其總成本無法確定，則采用預(yù)算成本進(jìn)行配比。如：一次性全額列支借款費(fèi)用、預(yù)提維修基金、擅自擴(kuò)大廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)計(jì)提范圍等；四是混淆預(yù)售與銷售的概念。部分企業(yè)以不了解相關(guān)規(guī)定為由，對(duì)取得的預(yù)售收入未納入當(dāng)期應(yīng)稅所得申報(bào)納稅；二是少列收入。 （三）當(dāng)期應(yīng)稅所得申報(bào)不足的情況較為普遍。 （二）一線力量尚不能滿足對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行精細(xì)化管理的業(yè)務(wù)需求。 一、房地產(chǎn)業(yè)所得稅的稅收管理存在的主要問題 （一）相關(guān)政策尚不夠具體明確。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在近幾年內(nèi)得到了蓬勃發(fā)展，新增開發(fā)項(xiàng)目與開發(fā)商增速較快。雖然國(guó)、地稅部門的征管對(duì)象、稅源有新變化，但權(quán)衡利弊，利還是較大的。姑且不論政策調(diào)整的初衷是什么，在實(shí)際執(zhí)行過程中，國(guó)、地稅部門爭(zhēng)稅源，企業(yè)中間受氣現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，且會(huì)繼續(xù)存在。 （六）調(diào)整稅收政策，體現(xiàn)簡(jiǎn)化、方便操作的原則。完善管理制度，落實(shí)管戶管事責(zé)任，有效防范稅收?qǐng)?zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。 （五）建立內(nèi)控機(jī)制，引入風(fēng)險(xiǎn)控制管理理念，提高國(guó)稅隊(duì)伍素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)管理涉及政府多個(gè)部門，國(guó)稅部門要主動(dòng)加強(qiáng)與地稅、國(guó)土、建設(shè)、房管等 部門的溝通協(xié)調(diào)，在當(dāng)?shù)卣疇款^下，建立聯(lián)系制度和協(xié)調(diào)機(jī)制，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，增加財(cái)稅收入。要繼續(xù)加強(qiáng)國(guó)、地稅之間的溝通、協(xié)調(diào)，取得共識(shí)，優(yōu)化納稅服務(wù)。在對(duì)梅江區(qū)局管轄某房地產(chǎn)公司開展稅務(wù)稽查時(shí)，就發(fā)現(xiàn)了企業(yè)的實(shí)際銷售收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于被地稅“帶征”的銷售收入。要督促企業(yè)依法及時(shí)、足額申報(bào)，不能以所得稅已被“帶征”為由，不申報(bào)或申報(bào)不實(shí)。如 2021 年 8 月市局對(duì) 15 戶房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)出核查通知，經(jīng)反饋核查有問題 10戶，調(diào)增所得額 310 萬元，核減虧損額 805 萬元，補(bǔ)繳所得稅 65 萬元。抓重點(diǎn)企業(yè)、重點(diǎn)項(xiàng)目，就抓住重點(diǎn)稅源，就為組織收入提供了保證。開展有效的納稅評(píng)估工作，在掌握每個(gè)工程項(xiàng)目基本信息 基礎(chǔ)上，按照納稅評(píng)估的要求，參照行業(yè)納稅評(píng)估指標(biāo)體系，針對(duì)疑點(diǎn)或存在問題，開展預(yù)警分析。從健全基礎(chǔ)管理著手，按照精細(xì)化管理的要求，采集第三方信息，健全以項(xiàng)目為主的資料檔案。如落實(shí)企業(yè)所得稅預(yù)繳管理、匯算清繳管理、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理辦法等政策制度，依法穩(wěn)妥解決梅州城區(qū)“爭(zhēng)稅源”現(xiàn)象。 三、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅管理的對(duì)策 （一）依法治稅，加大稅收?qǐng)?zhí)法力度。因此，今年新辦的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅歸屬地稅征管。 （五）稅收政策的不完善增加了稅收管理上的難度。梅江區(qū)國(guó)稅局管轄房地產(chǎn)企業(yè)所得稅就有被地稅“帶征”現(xiàn)象， 2021 年 1－ 11 月有 6 戶，稅款 350 萬元。房地產(chǎn)行業(yè)管理涉及多個(gè)部門，而稅務(wù)管理又處于管理的下游環(huán)節(jié)。未能建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估體系，