【正文】 。無疑會為本項(xiàng)目地的開發(fā)和升值帶來良好的契機(jī)和空間； 隨著 本地 區(qū)科學(xué)的規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施配套的不斷完善， 高檔住宅小區(qū) 的建成，景觀綠化工程的不斷完工，這里更加適宜人們對居住環(huán)境的要求； 根據(jù)有關(guān)方面透露，政府對本項(xiàng)目地有化整為零拍賣，以便賣個(gè)好價(jià)格的意向，因此，盡早取得本項(xiàng)目用地是英明之舉； 本項(xiàng)目地目前是寶雞最大 的住宅用地，一定規(guī)模的大盤具有規(guī)劃、分期、施工、抄作、銷售等方面相對較大的優(yōu)勢； 伴隨著周邊樓盤的相繼落成，這里的人氣必將大增，這既是挑戰(zhàn)更是機(jī)遇； 區(qū)域內(nèi)有寶雞教育學(xué)院，長壽中學(xué)等名校， 這對本項(xiàng)目是極好的機(jī)會； 寶雞項(xiàng)目地考查分析報(bào)告 陜西君安咨詢策劃有限公司 31 寶雞市用地主要是沿渭河兩岸川道用地，城市發(fā)展也是沿川道發(fā)展，川道用地的供給是有限度的，隨城市中心東移和發(fā)展，項(xiàng)目地的土地升值潛力巨大。 167。 植物園生態(tài)小區(qū) 】 、 【 新福園小區(qū) 】、【 陽光百翠園 】 在 地價(jià)上取得的成本優(yōu)勢，對本項(xiàng)目的價(jià)格定位 會有一定影響。 167。 167。 寶雞項(xiàng)目地考查分析報(bào)告 陜西君安咨詢策劃有限公司 29 第三部分 項(xiàng)目地 SWOT 分析 167。 在工程建設(shè)方面，在西區(qū)形成心的大型住宅區(qū)，大的樓盤有陽光百翠園、聚豐 植物園 生態(tài)小區(qū)、以及 北坡搬遷工程 的 幸福園安置小區(qū) 等 。在 “綠色家園”建 設(shè)活動中，栽植各類苗木 萬株，建成了紅硤等 10 個(gè)“綠色家園”示范村。 2021 年秋季，金臺區(qū)又啟動了旨在改善農(nóng)民居住環(huán)境，擴(kuò)大鄉(xiāng)村綠化面積的“綠色家園”生態(tài)示范村建設(shè)活動。 做好市區(qū)與鄉(xiāng)村的綠化銜接，是金臺區(qū)綠化工作中的又一著力點(diǎn)。此外，在金臺綠地廣場、陳倉大道、 行政大道、人民街、龍泉中學(xué)門前等城區(qū)改建、新建的背街小巷、綠地廣場，區(qū)上栽植各類喬灌木 萬株。在此過程中，他們把公路、城區(qū)的修建與綠化緊密結(jié)合起來，做到道 路建設(shè)到哪里，綠化工作就延伸到哪里；城區(qū)修建到的哪里，哪里就有林帶、綠地出現(xiàn)。沿鐵路、渭河、引渭渠兩岸綠化和南北水系兩側(cè)設(shè)置防護(hù)林，中期 32公頃，遠(yuǎn)期 45 公頃，同時(shí)搞好居住區(qū)和 單位綠化，提高綠化水平 ,遠(yuǎn)期規(guī)劃綠地總面積 平方公里，城市綠地率達(dá)到 ％，綠化覆蓋率 %。開發(fā)天臺山國家風(fēng)景名勝區(qū)、引渭渠首城郊風(fēng)景區(qū)、釣魚臺風(fēng)景名勝區(qū)、王家崖水上游覽區(qū)。 寶雞生態(tài)城市建設(shè)堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略思 想，突出寶雞市“山、塬、水、林、城”融為一體的城市特色。新建九個(gè)公園和十三個(gè)游園街頭綠地，公園分別為石鼓山公園、兒童公園、陳倉公園、西虢公園、引渭渠首公園、鳳凰山公園、下馬營垂釣樂園、千河公園、西河灘公園，公園總面積達(dá)到 公頃，街頭綠地總面寶雞項(xiàng)目地考查分析報(bào)告 陜西君安咨詢策劃有限公司 27 積達(dá)到 公頃。 167。到 2020 年規(guī)劃城市廣場 公頃，其中市級廣場 3 個(gè)，區(qū)級廣場 2 個(gè)。城市干道網(wǎng)由東西向一條快速路和主次干道加外環(huán)路組成骨架，通過南北向三條主要干道聯(lián)系，構(gòu)成城市的大外環(huán)和東西四個(gè)主串環(huán)的“串環(huán)式”干線道路網(wǎng)。遠(yuǎn)期改造鳳翔田家莊軍用機(jī)場為“軍民兩用”，開展民航業(yè)務(wù)。城市對外公路交通形成平行的四個(gè)環(huán)。 城市綜合交通 寶雞市的對外交通，在鐵 路方面規(guī)劃新建南環(huán)鐵路、下馬營編組站和黨家村站，擴(kuò)建寶雞東站、臥龍寺站、虢鎮(zhèn)車站，修建寶成、寶天和寶中鐵路復(fù)線，全面提高鐵路運(yùn)輸能力；公路方面城市對外交通以外環(huán)加聯(lián)絡(luò)線的結(jié)構(gòu)形式，北環(huán)線沿引渭渠南岸而過，南環(huán)線沿秦嶺北麓和鐵路南環(huán)線并行而過， 310 國道從虢鎮(zhèn)東過河；外環(huán)線和聯(lián)絡(luò)線以對外交通為主，兼顧城市內(nèi)部區(qū)域交通。 其中東西 向景觀軸 (帶 )為 渭河、經(jīng)二路 —— 寶虢路、火炬路 —— 寶鈦路三個(gè)景觀軸； 南北向?yàn)?千河、金陵河、清姜河及清姜路 —— 寶平路、福譚路、斗中路、十馬路為 7 個(gè)景觀帶；景觀區(qū)包括炎帝陵、秦嶺、北塬和各集團(tuán) (組團(tuán) )等 7 個(gè)重點(diǎn)景區(qū)；環(huán)城生態(tài)圈是指渭河及其支流水系，秦嶺、北塬以及由其組成的自然生態(tài)區(qū)域；城市“門戶”是指進(jìn)入城市的標(biāo)志地區(qū)，包括李家村、高家村、益門堡、溫家寨東西南北 4 大“門戶”； 高層建筑區(qū)主要位于中心集團(tuán)的經(jīng)二路地段、馬營路中段和兩個(gè)副中心的中心地段。 167。其中神農(nóng)組團(tuán)由清姜區(qū)和國家級風(fēng)景名勝區(qū)天臺山組成，總面積 平方公里；福譚組團(tuán)由福臨堡和譚家村地區(qū)組成，面積 平方公里，是城市的綜合工業(yè)區(qū)；陳倉組團(tuán)由十里鋪、臥龍寺、石羊廟鄉(xiāng)、下馬營鎮(zhèn)和八魚鎮(zhèn)的川道地區(qū)組成，面積 平方公里，是以鈦材加工和輕紡工業(yè)為主的綜合工業(yè)區(qū)；西虢組團(tuán)由虢鎮(zhèn)、千河鎮(zhèn)和清溪鄉(xiāng)的川道地區(qū)組成，面積 平方公里。本次規(guī)劃在上一輪總體規(guī)劃分區(qū)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，規(guī)劃了一個(gè)中心集團(tuán)，四個(gè)外圍組團(tuán)，形成以南山北塬為依托，渭河水系為開敞空間，中心集團(tuán)為主體，區(qū)間綠地為間隔的“山、塬、水、林、城”融為一體的“帶狀布局、組團(tuán)結(jié)構(gòu)”。四個(gè)衛(wèi)星鎮(zhèn)──長青鎮(zhèn)、陽平鎮(zhèn)、賈村鎮(zhèn)和縣功鎮(zhèn)。中心城市 — 寶雞市區(qū)，由金臺區(qū) (含石羊廟 )、渭濱區(qū) (含八魚鄉(xiāng) )和西虢區(qū) (含千河鎮(zhèn)、虢鎮(zhèn)鎮(zhèn)、清溪鄉(xiāng) )三區(qū)組成，面積168 平方公里，是市域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 167。 城市性質(zhì)和規(guī)模 寶雞城市的性質(zhì)為：炎帝故里，周秦王朝發(fā)祥地；新亞歐大陸橋上的重要城市；聯(lián)接中原、西南、西北的交通樞紐；工貿(mào)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化區(qū)域中心城市。 2021 年全市域規(guī)劃總?cè)丝跀?shù) 403 萬人，城市總?cè)丝跒?181 萬人，城市化水平達(dá)到 45％； 2020 年全市域總?cè)丝跀?shù) 432 萬人，城市總?cè)丝跒?238 萬人，城市化水平達(dá)到 55％。 167。 城市發(fā)展目標(biāo)確定將寶雞市建設(shè)成為陜西西部和陜、甘、 寧、川四省毗鄰地區(qū)的中心城市，達(dá)到科教先進(jìn)、工業(yè)發(fā)達(dá)、交通便捷、商貿(mào)繁榮、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化大城市。規(guī)劃建設(shè)區(qū)由三個(gè)行政區(qū)的川道地區(qū)組成，東到李家村、西至引渭渠首，南到益門堡、北至王家崖水庫和溫家寨，總面積 168 平方公里 (其中可建設(shè)用地 127 平方公里 )。 寶雞項(xiàng)目地考查分析報(bào)告 陜西君安咨詢策劃有限公司 21 167。第二個(gè)階段是 1981～ 2021 年城市總體規(guī)劃，在當(dāng)時(shí)的規(guī)劃指導(dǎo)思想下，確定寶雞的城市性質(zhì)是：“以機(jī)、電工業(yè)為主的新興工業(yè)城市 ,是通往祖國西南、西北的鐵路交通樞紐”；至 2021 年城市人口規(guī)模由 1980 年的 萬發(fā)展至 35 萬。 寶雞項(xiàng)目地考查分析報(bào)告 陜西君安咨詢策劃有限公司 20 167。 第一章 項(xiàng)目地性質(zhì)與功能定位 167。 【地段】 西區(qū)新福路西段 ； 【交通】 34 路公交車可直達(dá)城市中心 ； 寶雞項(xiàng)目地考查分析報(bào)告 陜西君安咨詢策劃有限公司 18 【配套】 在小區(qū)中，物業(yè)管理用房、社區(qū)管理用房、商業(yè)用房齊備，幼兒園、小學(xué)、市場、醫(yī)療、文化、體育、娛樂等設(shè)施俱全 ； 【服務(wù)】 24 小時(shí)保安、電視監(jiān)控，智能對講系統(tǒng)； 【項(xiàng)目定位】 低收入家庭 的 廉租住房小區(qū) 【開發(fā)商】 寶雞市舊城改造投資公司 寶雞項(xiàng)目地考查分析報(bào)告 陜西君安咨詢策劃有限公司 19 第二部分 項(xiàng)目地未來規(guī)劃建設(shè)背景 本項(xiàng)目地處