高爾夫別墅項目策劃成果匯報(參考版)
2024-11-19 22:07本頁面
【正文】 24.11.182024年11月18日星期一4時19分52秒24.11.18,謝謝大家！,。24.11.1824.11.1804:1904:19:5204:19:52Nov24 務(wù)實，奮斗，成就，成功。2024年11月18日星期一4時19分52秒04:19:5218 November 2024 好的事情馬上就會到來，一切都是最好的安排。2024年11月18日星期一上午4時19分52秒04:19:5224.11.18 嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。24.11.1824.11.1804:19:5204:19:52November 18, 2024 加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)個人的休養(yǎng)。24.11.1804:19:5204:19Nov2418Nov24 重于泰山，輕于鴻毛。24.11.1824.11.18Monday, November 18, 2024 弄虛作假要不得，踏實肯干第一名。 本次經(jīng)濟(jì)測算的預(yù)期為項目初始階段即進(jìn)入穩(wěn)定、健康的銷售狀態(tài)；酒店的先期實現(xiàn)對保障上述營銷目標(biāo)有巨大支持作用，同時考慮到項目的各項利潤指標(biāo)結(jié)果良好，建議酒店可于項目一期實現(xiàn)，以降低項目的市場營銷風(fēng)險。銷售價格變動對凈利潤變動的敏感程度高于建安成本，達(dá)兩倍左右。同時考慮到建安成本投入、銷售價格等因素的聯(lián)動效應(yīng)，以及對項目利潤率的影響，分別以項目建安成本和銷售價格的變化作為主要導(dǎo)因進(jìn)行敏感度的簡要分析。,77,五、不確定性分析,如前表所示，根據(jù)本案設(shè)定的成本及銷售價格測算，項目整體投資凈利潤率和投資毛利率均表現(xiàn)良好。遠(yuǎn)高于一般城市住宅開發(fā)的收益水平； 因項目采用滾動型輪次開發(fā)，占用資金量的峰值遠(yuǎn)小于項目的總投資額。,75,四、贏利性分析,1.項目整體投資盈虧平衡分析,盈虧平衡點測算說明： 保本銷售收入：項目完成92673萬元的銷售收入，即能夠收回所有成本； 保本銷售面積/銷售率：按照既定的銷售價格，完成6.748萬平米、總量44.99％的銷售進(jìn)度后，即實現(xiàn)項目的全部成本回收； 保本銷售價格：完成全部的銷售面積，每平米實現(xiàn)6178元的銷售價格，即可實現(xiàn)保本目的。,69,二、銷售進(jìn)程計劃和銷售收入,1.銷售進(jìn)程計劃,則本案的預(yù)期銷售計劃如下：,70,二、銷售進(jìn)程計劃和銷售收入,2.銷售收入,銷售收入的計算基礎(chǔ)依據(jù) 別墅部分實現(xiàn)銷售均價為15000元/平米； 公寓實現(xiàn)銷售均價11000元/平米； 酒店單方價值等同于公寓的銷售價格； 據(jù)保守預(yù)期，別墅部分，項目成熟期的銷售價格對比初期將有30～40％的攀升； 公寓部分，項目成熟期的銷售價格對比初期將有10～20％的攀升。銷售計劃主要參考依據(jù)如下： 本案應(yīng)具有良好的賣場環(huán)境再行面市銷售，故項目開盤時間應(yīng)為07年的年中； 別墅、公寓物業(yè)為非住宅立項，應(yīng)工程竣工后再進(jìn)行銷售工作； 在主銷售期內(nèi)，別墅的月均銷售套數(shù)為4～6套，公寓月均銷售套數(shù)為15套； 酒店作為持有型的物業(yè)，存在既定的資本價值。 公寓擁有良好的回款能力和速度，安排于一期建設(shè)、銷售，酒店則于三期開工。 考慮到A、B、C三期地塊相對獨立，市政和內(nèi)部路網(wǎng)等公共建設(shè)應(yīng)一體完成。,61,六、價格定位,2.公寓價格定位,建議本案高爾夫公寓的售價為 11000元/平米 （含1800元/平米裝修和配置家電費用）,62,匯報框架,PART Ⅴ 項目初步經(jīng)濟(jì)分析,63,PART Ⅴ 項目初步經(jīng)濟(jì)分析,64,一、項目開發(fā)成本估算,1.項目開發(fā)成本估算的初始設(shè)定,此部分經(jīng)濟(jì)分析所指“項目”，僅針對別墅、公寓和酒店部分，高爾夫球場、會所的投資和收益不包括在內(nèi)； 各項開發(fā)成本均按開發(fā)商自有資金投入計算，不考慮項目開發(fā)財務(wù)費用； 地上建筑面積：別墅10萬平方米；公寓3萬平方米；酒店2萬平方米； 規(guī)劃指標(biāo)中，地下建筑面積以地上面積的0.45倍估算； 土地的取得費用于首期一次性投入； 項目別墅部分的前期費用于首期一次性投入； 其他的各項開發(fā)成本按照各分期的時間段依次投入。,60,六、價格定位,2.公寓價格定位,鑒于市場上有眾多成熟經(jīng)營的度假村可資借鑒，公寓定價可以采用收益還原法確定。,莊園式別墅產(chǎn)品建議采取定制化銷售，視單棟別墅最終確定的用地規(guī)模為主要參照因素進(jìn)行定價。,58,六、價格定位,1.別墅價格定位,參照比較項目的銷售價格，按照市場比較法原理進(jìn)行綜合評估，本案別墅產(chǎn)品的可接受價格區(qū)間為13000～18000元/平米。,55,四、產(chǎn)品定位,56,五、物業(yè)管理和服務(wù)定位,57,六、價格定位,1.別墅價格定位,（1）基于本案的特殊性，別墅產(chǎn)品的價格定位以目標(biāo)客戶調(diào)查的基礎(chǔ)，結(jié)合市場個案比較確定。,50,二、客群定位,4.購房價值觀,“物以類聚，人以群分”高度看中人文環(huán)境； 物業(yè)管理和服務(wù)是購房時考慮的最重要因素之一； 購買決策簡單、明確而果斷； 對自然資源的追求遠(yuǎn)甚于房子本身； 品牌意識對其購房決策有一定影響； 對安全和私屬領(lǐng)地圈的要求很高； 愿意體驗新事物、積累新經(jīng)驗、甚至愿意為小小的新
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