高爾夫別墅項(xiàng)目策劃成果匯報(bào)-展示頁
2024-11-19 22:07本頁面
【正文】 人們生活水平的穩(wěn)定提高，懷柔旅游業(yè)已成為北京風(fēng)景旅游的重要支柱。,二、區(qū)域分析,20,2.區(qū)域發(fā)展特征,（2）以生態(tài)資源為核心的經(jīng)濟(jì)格局 優(yōu)質(zhì)的生態(tài)資源是懷柔經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心源動(dòng)力。根據(jù)《北京市懷柔區(qū)國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》，將加強(qiáng)湯河口等重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)。時(shí)至今日，北部山區(qū)的發(fā)展仍比較落后，除帽山、喇叭山等景區(qū)初步開發(fā)外，多數(shù)地區(qū)仍人煙罕至，而南部核心區(qū)則已展現(xiàn)繁華的城鎮(zhèn)甚至是城市風(fēng)貌。在區(qū)域發(fā)展的歷史沿革中，由于平原更利于農(nóng)作物的種植，產(chǎn)生更多的生產(chǎn)資料和勞動(dòng)力，必然成為區(qū)域發(fā)展的起點(diǎn)。 懷北鎮(zhèn)位于北京東北方向60公里處，坐落在燕山腳下，是懷柔山區(qū)與平原的結(jié)合部位。用地西側(cè)為111國道懷豐路段及京通鐵路，北側(cè)為龍各莊村，東側(cè)為東莊村，南側(cè)為西莊村。 高爾夫項(xiàng)目中公寓售價(jià)一般為別墅售價(jià)的65％－80％。 品牌服務(wù)及廣泛的聲譽(yù)高爾夫項(xiàng)目的成功有巨大的幫助。 高爾夫別墅高品質(zhì)、高售價(jià)，但房型面積仍然應(yīng)控制在300500㎡/棟的區(qū)間內(nèi)，同時(shí)可配置少量超大面積的特殊標(biāo)簽產(chǎn)品。,14,高爾夫概念地產(chǎn)研究對本案的啟示,高爾夫概念是高端物業(yè)的良好標(biāo)簽，足以支持項(xiàng)目的高端定位。 高球族的購房價(jià)值觀及其決策取向有其明顯的特征。,13,四、高爾夫概念地產(chǎn)及高球族購房行為的研究及其啟示,高球族購房行為的研究結(jié)論,北京購房者中有14％的人群是高爾夫球消費(fèi)一族，已經(jīng)是一支不可忽視的消費(fèi)力量。,12,三、北京非第一居所別墅市場評估和啟示,北京非第一居所別墅市場對本案的啟示,本案的發(fā)展必須跳脫現(xiàn)實(shí)的市場環(huán)境，才能保證足夠的贏利性并真正降低風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域優(yōu)越的自然環(huán)境資源條件，也支持懷柔成為度假休閑別墅的相對熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)，長期的發(fā)展空間尤其值得期待。目前北京非第一居所別墅市場基本上還是一個(gè)邊緣化的市場，表現(xiàn)為低品質(zhì)低價(jià)格競爭。 在可預(yù)見的未來，期望項(xiàng)目能夠躋身第一居所別墅市場并不現(xiàn)實(shí)。 未來別墅市場整體上將表現(xiàn)價(jià)格穩(wěn)定增長，市場規(guī)模相對穩(wěn)定，供求關(guān)系在較長時(shí)間內(nèi)都將保持目前的寬松局面。,9,二、整體別墅市場評估和啟示,整體別墅市場評估,隨著別墅消費(fèi)人群的不斷擴(kuò)大，別墅市場的規(guī)模在穩(wěn)定擴(kuò)展。 一方面土地資源日益稀缺，加之低密度住宅開發(fā)將受到嚴(yán)格控制，從長遠(yuǎn)來看，本案的土地資源價(jià)值將持續(xù)提升；另一個(gè)方面，未來幾年行業(yè)發(fā)展和市場走勢的高度不確定性，也意味著更大的風(fēng)險(xiǎn)。表現(xiàn)為：房地產(chǎn)投資增長大幅波動(dòng)，土地供應(yīng)持續(xù)萎縮，商品房入市規(guī)模連續(xù)六個(gè)季度大幅負(fù)增長，商品房市場總體規(guī)模趨于穩(wěn)定，房價(jià)過速上漲，風(fēng)險(xiǎn)不斷累積。2024/11/18,懷柔京鷹高爾夫別墅 項(xiàng)目成果匯報(bào),謹(jǐn)呈:北京雁棲湖置業(yè)有限公司,2,成果報(bào)告清單,《市場環(huán)境研究報(bào)告》,《項(xiàng)目定位研究報(bào)告》,《概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及產(chǎn)品設(shè)計(jì)指導(dǎo)建議》,《附件：典型個(gè)案分析》,3,匯報(bào)框架,PARTⅠ 項(xiàng)目開發(fā)市場環(huán)境總結(jié),4,匯報(bào)框架,PARTⅠ 項(xiàng)目開發(fā)市場環(huán)境總結(jié),5,PARTⅠ 項(xiàng)目開發(fā)市場環(huán)境總結(jié),6,一、整體市場環(huán)境評估和啟示,自1997年房改基本到位以來，北京房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了長達(dá)七年的穩(wěn)定而又快速的成長階段。 2009年以來受宏觀調(diào)控和土地供應(yīng)制度改革的雙重影響，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整期，市場表現(xiàn)出高度的不穩(wěn)定性。,7,一、整體市場環(huán)境評估和啟示,8,一、整體市場環(huán)境評估和啟示,整體市場環(huán)境對本案的啟示,新一輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)全面啟動(dòng)，《國六條》和《國十五條》出臺(tái)實(shí)施將對房地產(chǎn)進(jìn)行重新定義，未來兩年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)全面轉(zhuǎn)軌期。本案運(yùn)作應(yīng)當(dāng)努力控制好進(jìn)程節(jié)奏，高度重視對各種風(fēng)險(xiǎn)因素的有效管控。 北京別墅開發(fā)供應(yīng)規(guī)模十分龐大，存量供應(yīng)達(dá)250萬平方米，約9000套，加之新開發(fā)項(xiàng)目的潛在供應(yīng)，未來供應(yīng)總量達(dá)400萬平方米，足以滿足市場4～5年需要。,10,二、整體別墅市場評估和啟示,整體別墅市場對本案的啟示,隨著別墅整體價(jià)格的水漲船高，加之距離因素總體上將逐漸弱化的影響，本案開發(fā)可望贏得更好的價(jià)格定位。,11,三、北京非第一居所別墅市場評估和啟示,北京非第一居所別墅市場評估,北京非第一居所消費(fèi)雖然已經(jīng)有所啟動(dòng)，但在未來幾年內(nèi)不會(huì)有長足的發(fā)展。 本案所在的懷柔區(qū)因其與中心城區(qū)的位置關(guān)系，是一個(gè)典型的非第一居所別墅開發(fā)為主的區(qū)域。 非第一居所別墅市場以低端項(xiàng)目為主，高端高品質(zhì)品牌項(xiàng)目尚未出現(xiàn)。 定位于高端市場，以項(xiàng)目自身的品質(zhì)引導(dǎo)并激發(fā)財(cái)富階層的消費(fèi)需求，著眼于相對長周期運(yùn)作，力求成為北京度假休閑別墅項(xiàng)目的第一品牌，才能真正打開項(xiàng)目發(fā)展空間。本案的發(fā)展應(yīng)該充分發(fā)掘這一客群的購買潛力，并將其作為最基本客戶基礎(chǔ)予以持續(xù)關(guān)注。項(xiàng)目運(yùn)作從一開始就應(yīng)當(dāng)圍繞“高爾夫”元素的價(jià)值進(jìn)行全面資源整合和挖掘，并力求與高球族特別是其中高端人群的個(gè)性需要進(jìn)行無縫對接，這是本案全案成功的運(yùn)作點(diǎn)。 高爾夫地產(chǎn)走復(fù)合功能定位，可以更好地挖掘潛在價(jià)值。 高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目可以也有必要配置適量的公寓產(chǎn)品。 高爾夫別墅較一般別墅在同等條件
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