【正文】 律師：業(yè)主可以直接入住 開發(fā)商方面那么把房子做為最后一個砝碼一些不容易談攏的問題要盡快搞定希望業(yè)主對有些問題能不計較就別計較要知道你的房子鑰匙攥在別人手上。同時業(yè)主也不愿意簽署?物業(yè)理公約?他們認(rèn)為開發(fā)商無權(quán)以此作為交屋條件在入住時業(yè)主也不愿意將公共維修交給開發(fā)商業(yè)主也提出不預(yù)交物業(yè)理費或其他任何費用要核查收費的合理性并且希望物業(yè)先提供效勞后交物業(yè)費。更有甚者有的開發(fā)商雖然成認(rèn)房子有問題卻不成認(rèn)違約。特別是契稅規(guī)定業(yè)主在獲得產(chǎn)權(quán)證時才交可有些開發(fā)商讓購房人提早繳納。 “美麗的承諾〞沒有蹤跡；綠化不達(dá)標(biāo)；公攤面積模糊；無故增大容積率；綠地成工地；墻體裂縫地板不平；私自改變墻體位置；保溫板裂縫裝修偷工減料；售后效勞體系不完善；物業(yè)費用過高；四通不通屋頂和水漏水；門的質(zhì)量和樣板間不一樣；產(chǎn)權(quán)歸屬有爭議；買房定金難退；采光與通風(fēng)條件不具備；周邊配套交通得不到及時解決等等。 導(dǎo)火索在哪里 業(yè)主收房為何糾紛不斷？購房者如何在入住時減少自己的損失？業(yè)內(nèi)人士發(fā)表了自己的看法。業(yè)主收房為何糾紛不斷？購房者如何在入住時減少自己的損失？業(yè)內(nèi)人士發(fā)表了自己的看法。 83 來源：一旦房屋面積與不符合假設(shè)是由于測繪技術(shù)引起的測繪承擔(dān)法律責(zé)任。按??規(guī)定開發(fā)商在預(yù)售商品住宅之前應(yīng)當(dāng)有資質(zhì)的測繪出具的預(yù)售面積測繪技術(shù)書和公用建筑面積分?jǐn)偳闆r分?jǐn)偟膬?nèi)容有：被分?jǐn)偛课坏拿Q、用途、所在位置、面積；參與分?jǐn)偟纳唐贩棵Q、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；不分?jǐn)偟牟课弧！　?不公攤部位為業(yè)主所有　　該第十三條明確規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時相應(yīng)的公共局部、公共設(shè)備的權(quán)利份額一并轉(zhuǎn)讓；按和本有關(guān)規(guī)定可以單獨轉(zhuǎn)讓的地下車庫等附屬建筑物不伴隨轉(zhuǎn)讓的應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明沒有載明的視為一并轉(zhuǎn)讓也就是說不公攤的面積可視做買房人所有。套內(nèi)面積并不是一般的消費者者拿著一把尺就能準(zhǔn)確算出來的。開發(fā)商用套內(nèi)面積計價同時也提供建筑面積的詳細(xì)數(shù)據(jù)。對此專家說公共設(shè)施的大小、樓梯寬窄、電梯多少建筑技術(shù)都有相關(guān)規(guī)定公攤面積不大可能縮小?！　?公攤面積不大可能縮小　　房屋面積測量本來就比較專業(yè)哪些共有共用、哪些不能分?jǐn)倢嵲谑亲屓祟^疼?！　?面積誤差超3購房人有權(quán)退房　　套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和臺建筑面積這三局部。 1面積誤差超3購房人有權(quán)退房 套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面　　近日出臺的?北京城房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓理?讓眾多購房者看到了希望。近日出臺的?北京城房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓理?讓眾多購房者看到了希望。 74 來源：一些開發(fā)商正是利用了這樣的缺陷設(shè)下了面積縮水、面積欺詐等。但是出現(xiàn)這些糾紛又不應(yīng)該只責(zé)備開發(fā)商因為現(xiàn)行制度有缺陷。消費者肯花50元錢就是因為袋子里的面是25公斤。 但是即使是采取“按套銷售〞的交易方式合同中也要注明該房的使用面積和建筑面積。并且該房買賣合同簽訂前婁已實地勘察了房產(chǎn)也明確說明了該房現(xiàn)狀銷售按套計價。 開發(fā)商雖然成認(rèn)計算面積時出現(xiàn)了誤差但否認(rèn)在該房買賣中存在欺詐行為。婁先生要求開發(fā)商退回多收的6平方米房款近1萬元錢并按照?消費者權(quán)益保護法?第49條之規(guī)定加倍賠償。 一方面是消費者抱怨面積縮水另一方面那么是開發(fā)商指責(zé)消費者不懂規(guī)矩：房屋套賣甭面積。但是記者日前從有關(guān)方面理解到“按套售房〞糾紛正在呈現(xiàn)上升消費者反映的問題多是所購房屋面積明顯少于產(chǎn)權(quán)證標(biāo)注面積。〞此前房地產(chǎn)開發(fā)商采用的售房方式主要是按建筑面積計算和按使用面積計算?！疤踪u不也得標(biāo)明面積嗎？〞 套方式購置該房。 哈爾濱消費者佟士日前接到了敗訴判決。佟認(rèn)為開發(fā)商多收了9000元房款。 購房者掉進“按套售房〞 面積縮水還被數(shù)落070824 03:08:29下水道不可使用塑料軟。用一個金屬小錘輕輕敲打墻地磚的四角與中間不應(yīng)有空洞的聲音。 看地板有無明顯的縫隙和不平整地板與踢腳板接合部是否合；涂料(墻面)應(yīng)外表平整陰角平直黏結(jié)結(jié)實不可有裂紋、刷紋。假設(shè)缺乏上述措施一旦開發(fā)商提供的配套設(shè)施不配套費事就多了。如開發(fā)商提供交通車能長嗎？二是調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門所認(rèn)可。 有些稱“精裝修〞的房子住進去卻滿不是那么回事兒沒住幾天不是地板翹了墻面裂了就是設(shè)備壞了。到了交樓的時候根本不是那么回事。找到這些名牌廠家一檢查全是假冒到了交樓的時候根本不是那么回事。 購房十大“經(jīng)典〞騙招之配套設(shè)施移花接木070824 03:08:59　　因此筆者提醒所有購房人在簽訂買房合同時都能牢記建立部?商品房銷售理?第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。您收房子時由于是空房感覺會差不多但一放家具就會發(fā)現(xiàn)不是那回事了?！　≠彿咳丝礃影彘g時千萬別被長高的空間和根據(jù)裝修需要放大的房屋尺寸所迷惑。因此筆者也希望購房人認(rèn)識到建立部?商品房銷售理?第三十一條規(guī)定的：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致未作說明的實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。假設(shè)房地產(chǎn)商成立或委托一個注冊資金很少的代理銷售廣告由這個代理委托廣告去做房子賣出后再將這家解散追究廣告責(zé)任將非常困難。筆者不否認(rèn)?廣告法?對虛假廣告的限制作用但更希望購房人能明白以下幾個問題：　　?廣告法?屬于行政法它只是規(guī)定了對做虛假廣告的處分而無法規(guī)定做虛假廣告的對受虛假廣告欺騙人的詳細(xì)賠償也就是說工商理部門打擊房地產(chǎn)商的虛假廣告可以收到罰款但購房人無法得到賠款。通俗地講購房人寧愿相信房地產(chǎn)商廣告中但凡不愿寫進合同的都是“欺騙〞更現(xiàn)實一些。當(dāng)事人約定采用書面形式的應(yīng)當(dāng)采用書面形式?！　?合同法?0條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同有書面形式、口頭形式和其他形式。由于房地產(chǎn)商在廣告上事先埋下了伏筆所以在糾紛發(fā)生后往往會主張廣告即使算為要約購房人正式簽署合同后沒寫進合同的要約已經(jīng)撤消因為發(fā)出廣告要約在前簽訂合同在后所以廣告要約在簽訂合同之后已經(jīng)沒有了實際意義。〞“一切資料均以最后批準(zhǔn)之圖那么及法律為準(zhǔn)。　　購房人看廣告不僅要看漂亮的圖畫和大字更要學(xué)會看那些幾乎不用放大鏡就看不清的提示諸如“圖那么僅作示意用途如有修改恕不另行。因此北京房地產(chǎn)商在宣傳上花的功夫和本錢不僅在中國恐怕在世界上都能堪稱第一。仍需防樓書、廣告可視為要約但不會自動成為合同的一局部；樣板間應(yīng)與實際交付的商品房一致但執(zhí)行起來難專家提醒買房人雖然一些有利于消費者維權(quán)的新規(guī)定已開始施行但是購房仍需防 看廣告要用放大鏡 設(shè)計精巧的廣告經(jīng)常是吹得天花亂墜很多購房人買某一個 44 來源：也就是說簽收樓之前先揭開“〞的紅蓋頭看一看“〞是否五官端正只有這樣才不至讓無良開展商有機可趁。當(dāng)你進得房間才發(fā)現(xiàn)玻璃門有裂痕電線不翼而飛你找物業(yè)理他叫你找開展商你找開展商他說已不關(guān)他的事自己被開展商和物業(yè)耍太極玩得團團亂轉(zhuǎn)?！　〉诹缶褪恰盎焖~——趁黑推你入洞房〞。〞未經(jīng)歷收合格無異于一鍋“夾生飯〞。但為了掩蓋丑陋盡快銷售開展商就會火速發(fā)出收樓書催你收樓同時還大言不慚聲稱：提早幾個月開工?！　〉谖宕缶褪恰跋嚷晩Z人走為上計——夾生飯煮了喂你吃〞。于是你終于證一個道理：眼見為虛的事在世上也并不少見。但是這些又不寫在合同里面沒有法律效力。為了促銷開展商常常吹噓自己的樓盤環(huán)境是如何小橋流水配套是如何齊備如何讓人流連忘返反正開展商絕對不會臉紅心跳比之?dāng)[空城計的高手——諸葛亮的心理素質(zhì)簡直是青出于藍(lán)而勝于藍(lán)。只認(rèn)準(zhǔn)格式契約(主制定)非格式契約不簽。許多置業(yè)者不知其所以然貿(mào)然就簽了待“東窗事發(fā)〞才喊爹喊娘大呼受騙。　　第三大就是“連哄帶騙、挾天子以諸侯〞。置業(yè)者要“不以物喜不以己悲〞、眼不饞心不貪。這人不由想起網(wǎng)絡(luò)作家痞子蔡?第一次親接觸?里的經(jīng)典名句：假設(shè)我有一千萬我就能買一棟房子我有一千萬嗎？沒有。有時只是畫餅充饑望梅止渴。比方“購房送全屋豪華裝修〞、“送全屋高級家具〞“購房返租〞等。對付這一的絕招就是“咬定青山不放松〞所謂“青山〞又分為“小青山〞(?商品房預(yù)售容許證?)、“大青山〞(現(xiàn)樓)怎樣才可以放松呢？現(xiàn)樓容易理解為見到?商品房預(yù)售容許證?也可以放松呢？按現(xiàn)行規(guī)定開展商要想拿到預(yù)售容許證必須先把房子做到一定程度再和銀行簽定協(xié)議從而使其售房資金受到控制只有這樣才能拿到?商品房預(yù)售容許證?。反正從落訂那天起你就娶定了那套房子——哪怕它一而再再而三推延“婚〞哪怕它“花容月貌〞變“殘花敗柳〞?！　〉谝淮缶褪恰爸粶?zhǔn)結(jié)婚不準(zhǔn)離婚將愛情進展到底〞。 據(jù)南方報道商品房相對其他商品的特征就是房銷售也正是因為不是現(xiàn)成的導(dǎo)致可設(shè)的空間很大讓人防不勝防。購房者要順利買到放心房就需要有孫悟空的火眼金睛、豬八戒的靈敏嗅覺、唐僧的通天靈性還要有一套防陷絕招。 購房時別被“美言〞沖昏頭腦070824 04:08:18　　五、對于中高層、高層樓房應(yīng)注意電梯的消費廠家和質(zhì)量合格證應(yīng)注意位于地下室的水泵的振動與噪音的處理情況。門窗開啟、推拉靈敏無倒翹。(7)門窗安裝結(jié)實橫平豎直上下一致。(6)政線是否集中布置衛(wèi)生間是否都有2～3個電源插座有無漏電保護裝置。(5)設(shè)計要有超前性室內(nèi)隔墻承重墻少以利室內(nèi)改變格。(4)滿足采光、照明、日照、隔聲、保溫、隔熱的室內(nèi)環(huán)境要求選擇有三面朝向(其中有1～2間房朝南向)。浴廁要通風(fēng)、采光門也不要開向客。廚房要緊鄰戶門、餐并遠(yuǎn)離主臥室以免油煙竄入并防止西向為宜。(2)住房布緊湊、功能明確滿足睡覺、相聚、吃飯、衛(wèi)生、洗涮、儲藏的需要。　　三、綜合考察住房的地理位置、小區(qū)環(huán)境(是否遠(yuǎn)離污染源政配套、小區(qū)配套設(shè)施是否齊全)和周邊環(huán)境(人文、信息、等)交通便捷道路利于疏散有停車場地；物業(yè)理、平安保衛(wèi)、售后效勞是否到位等?！　《?、理解一下開發(fā)、設(shè)計、建筑、質(zhì)量監(jiān)理的等級和信譽。在此有關(guān)專家提醒您在買房的時候應(yīng)該考慮周全注意以下幾個問題：　　一、驗五證：主要包括?國有土地使用證?、?建立用地規(guī)劃容許證?、?建立工程規(guī)劃容許證?、?開工容許證?、?北京商品房預(yù)售(銷售)容許證?。人一生有2／3的時間是在房子里度過所以挑選一處舒適、實用、平安、美觀的商品房非常重要。 108 來源：因此購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同時也要注意約定當(dāng)因開發(fā)商過錯導(dǎo)致退房時開發(fā)商除返還房款外還應(yīng)承擔(dān)何種違約責(zé)任的條款如此才能真正到達(dá)制約開發(fā)商的目的。商品房交付使用后買受人認(rèn)為主體構(gòu)造質(zhì)量不合格的可以按照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗經(jīng)核驗確屬主體構(gòu)造質(zhì)量不合格的購房者有權(quán)退房。假設(shè)開發(fā)商未在規(guī)定時限內(nèi)的購房者有權(quán)要求退房?！　∽兏?guī)劃、設(shè)計導(dǎo)致退房。即合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差到達(dá)一定比例。根據(jù)?商品房銷售理?第十九條的規(guī)定按套(單元)計價的預(yù)售房屋套型與設(shè)計圖紙不一致時或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍合同中對此未約定處理方式的購房人可以退房。要防止此種情形的出現(xiàn)購房者應(yīng)盡量要求開發(fā)商將其每一項承諾落實為文字并予以簽字認(rèn)可。2)開發(fā)商存在欺詐情形。從理來看造成購房合同無效的常見情形有：1)開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)。法定條件那么是根據(jù)法律規(guī)定購房者可以退房的條件綜合起來主要包括以下幾項：　　購房合同無效。另外購房者也可在合同中約定如小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書、房屋交付后在一定限內(nèi)無法獲得產(chǎn)權(quán)證等退房條件。約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。如房產(chǎn)商延遲交房超過一定限購房人可以要求退房。從目前的法律規(guī)定與審訊理來看可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。 152 來源：　　當(dāng)然對于熱銷樓盤開發(fā)商一般不會考慮讓價的問題而對于銷售狀況一般或者是滯銷的樓盤購房者不妨用上述一試。而對于現(xiàn)房假設(shè)樓盤的規(guī)模比較大一般議價的空間就比較小因為個案數(shù)量多給某個購房者大幅度讓價的話可能會引起大的混亂開發(fā)商通常不會冒這么大風(fēng)險的。當(dāng)購房者和業(yè)務(wù)主談價時要從挑剔房屋著手如對公共設(shè)施的計算、相關(guān)線的設(shè)計、營建本錢等方面提出合理的看法；或者是對小區(qū)綠化、房屋朝向、電梯數(shù)量等挑出合理的缺點后業(yè)務(wù)主才有可能做出進一步讓價的考慮。這樣銷售人員一般就會請出業(yè)務(wù)主來和購房者談詳細(xì)價格只有讓銷售人員請出業(yè)務(wù)主購房者才有可能進一步把價格給談下去?！　≡敿?xì)來說對于房銷售人員最初會房的某些缺乏之處對于購房者提出的讓價要求可能會在權(quán)限范圍內(nèi)每平方米讓個幾十元。擅長砍價者用低于表價甚至低于底價的價格來作為成交價就是真正得到了實惠。對于目前商品房的銷售價格大致可分為底價、表價和成交價三種底價是開發(fā)商自己或者是委托銷售銷售的最后底線價格；表價是開發(fā)商做廣告對外所聲稱的價格；而成交價就是購房者和開發(fā)商經(jīng)過協(xié)商以后簽訂購房合同時所確定的價格在底價和表價之間每平方米相差可能有幾百元之多?！　∈紫确治鲆幌律唐贩績r格的構(gòu)成。因　　商品房的價格大致可分為底價、表價和成交價三種；擅長“砍價〞者用低于表價甚至低于底價的價格來作為成交價就是真正得到了實惠———　　人們在買一般商品時首先想到的是價格能否廉價一些而房屋的本質(zhì)是一種商品肯定有其議價的空間這也是購房過程中很重要的地方。 買家攻略：買房怎樣“砍價〞070824 04:08:55購房人即使經(jīng)多方考察一般也很難通過個人的努力搞清問題的癥結(jié)所在?！　∽詈笠獙W(xué)會依靠專業(yè)人士、拿起法律武器維護自己的權(quán)利。在簽署合同時一定要認(rèn)真審查每一個條款把相關(guān)問題問清楚、搞清楚；您希望得到的一切承諾和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容務(wù)必以書面形式記錄下來以免日后空口無憑?！　≡俅我J(rèn)真簽約保存好證據(jù)。目前在房地產(chǎn)交易過程中開發(fā)商(售樓人員)處在強勢地位與購房者之間信息極不對稱存在種種開發(fā)商(售樓人員)以強凌弱、做買賣的現(xiàn)象?！　∑浯我浞中惺狗少x予的權(quán)利在交易過程中始終堅持平等互利、協(xié)商一致的原那么。我們要看到在尚不的房地產(chǎn)中無處不在?！　榉乐官彿咳顺蕴澥茯_我們提出防止的對策如下：　　第一要有強烈的法律意識。這實際上只是限制購房人開發(fā)商自