【正文】 “‘按套售房’與花50元錢買一袋面是一個(gè)道理。婁先生認(rèn)為，合同中既然標(biāo)注了面積，就應(yīng)該被視為買賣雙方對(duì)面積有一種約定，必須遵守。開發(fā)商認(rèn)為，雙方所簽商品房買賣合同第四條“計(jì)價(jià)方式與價(jià)款”中明確約定，該房按套計(jì)價(jià)，也就是說，不論面積多少，一套就是10萬元。可交錢入住后，婁先生發(fā)現(xiàn)該房使用面積明顯不足，經(jīng)查開發(fā)商的底案得知。 一方面是消費(fèi)者抱怨面積縮水，另一方面則是開發(fā)商指責(zé)消費(fèi)者不懂規(guī)矩：房屋論套賣，甭管面積是多少。但是記者日前從有關(guān)方面了解到，“按套售房”糾紛正在呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，消費(fèi)者反映的問題多是所購房屋面積明顯少于產(chǎn)權(quán)證標(biāo)注面積?！贝饲?，房地產(chǎn)開發(fā)商采用的售房方式主要是按建筑面積計(jì)算和按使用面積計(jì)算?！罢撎踪u不也得標(biāo)明面積嗎？” 套方式購買該房。可產(chǎn)權(quán)證下來后，佟女士發(fā)現(xiàn)。 哈爾濱市消費(fèi)者佟女士日前接到了敗訴判決。佟認(rèn)為開發(fā)商多收了9000元房款。去年4月，她在極樂小區(qū)購得一套住房，售價(jià)48萬元。 作者：購房者掉進(jìn)“按套售房”陷阱 面積縮水還被數(shù)落070824 03:08:29下水管道不可使用塑料軟管。用一個(gè)金屬小錘輕輕敲打墻地磚的四角與中間，不應(yīng)有空洞的聲音。 看地板有無明顯的縫隙和不平整，地板與踢腳板接合部是否密合；涂料(墻面)應(yīng)表面平整，陰陽角平直，黏結(jié)牢固，不可有裂紋、刷紋。假如缺乏上述措施，一旦開發(fā)商提供的配套設(shè)施不配套，麻煩就多了。如開發(fā)商提供免費(fèi)交通車，能長期免費(fèi)嗎？二是調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門所認(rèn)可。 有些號(hào)稱“精裝修”的房子住進(jìn)去卻滿不是那么回事兒，沒住幾天不是地板翹了，墻面裂了，就是設(shè)備壞了。到了交樓的時(shí)候根本不是那么回事。找到這些名牌廠家一檢查，全是假冒到了交樓的時(shí)候根本不是那么回事。 作者：購房十大“經(jīng)典”騙招之配套設(shè)施移花接木070824 03:08:59　　因此，筆者提醒所有購房人在簽訂買房合同時(shí)，都能牢記建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。您收房子時(shí)，由于是空房，感覺會(huì)差不多，但一放家具就會(huì)發(fā)現(xiàn)不是那回事了?！　≠彿咳丝礃影彘g時(shí)，千萬別被長高的空間和根據(jù)裝修需要放大的房屋尺寸所迷惑。因此筆者也希望購房人認(rèn)識(shí)到建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十一條規(guī)定的：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。如果房地產(chǎn)商成立或委托一個(gè)注冊(cè)資金很少的有限公司代理銷售，廣告由這個(gè)代理公司委托廣告公司去做，房子賣出后，再將這家公司解散，追究廣告責(zé)任將非常困難。筆者不否認(rèn)《廣告法》對(duì)虛假廣告的限制作用，但更希望購房人能明白以下幾個(gè)問題：　　《廣告法》屬于行政法，它只是規(guī)定了對(duì)做虛假廣告的處罰標(biāo)準(zhǔn)，而無法規(guī)定做虛假廣告的對(duì)受虛假廣告欺騙人的具體賠償，也就是說，工商管理部門打擊房地產(chǎn)商的虛假廣告，國家可以收到罰款，但購房人無法得到賠款。通俗地講，購房人寧愿相信房地產(chǎn)商廣告中凡是不愿寫進(jìn)合同的都是“欺騙”更現(xiàn)實(shí)一些。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。　　《合同法》第10條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。由于房地產(chǎn)商在廣告上事先埋下了伏筆，所以在糾紛發(fā)生后，往往會(huì)主張廣告即使算為要約，購房人正式簽署合同后，沒寫進(jìn)合同的要約已經(jīng)撤消，因?yàn)榘l(fā)出廣告要約在前，簽訂合同在后，所以廣告要約在簽訂合同之后已經(jīng)沒有了實(shí)際意義?！薄耙磺匈Y料均以政府最后批準(zhǔn)之圖則及法律文件為準(zhǔn)?！　≠彿咳丝磸V告不僅要看漂亮的圖畫和大字，更要學(xué)會(huì)看那些幾乎不用放大鏡就看不清的提示，諸如“圖則僅作示意用途，如有修改，恕不另行通知。因此，北京房地產(chǎn)商在宣傳上花的功夫和本錢不僅在中國，恐怕在世界上都能堪稱第一。仍需防樓書、廣告可視為要約，但不會(huì)自動(dòng)成為合同的一部分；樣板間應(yīng)與實(shí)際交付的商品房一致，但執(zhí)行起來難專家提醒買房人，雖然一些有利于消費(fèi)者維權(quán)的新規(guī)定已開始實(shí)施，但是購房陷阱仍需防 看廣告要用放大鏡 設(shè)計(jì)精美的廣告經(jīng)常是吹得天花亂墜，很多購房人買某一個(gè) 44 來源：也就是說，簽收樓文件之前，先揭開“新娘”的紅蓋頭，看一看“新娘”是否五官端正，只有這樣才不至讓無良發(fā)展商有機(jī)可趁。當(dāng)你進(jìn)得房間，才發(fā)現(xiàn)玻璃門有裂痕，電線不翼而飛，你找物業(yè)管理公司，他叫你找發(fā)展商，你找發(fā)展商，他說已不關(guān)他的事，自己被發(fā)展商和物業(yè)公司耍太極，玩得團(tuán)團(tuán)亂轉(zhuǎn)?！　〉诹笙葳寰褪恰盎焖~——趁黑推你入洞房”?！蔽唇?jīng)驗(yàn)收合格，無異于一鍋“夾生飯”。但為了掩蓋丑陋盡快銷售，發(fā)展商就會(huì)火速發(fā)出收樓通知書催你收樓，同時(shí)還大言不慚宣稱：提前幾個(gè)月竣工?！　〉谖宕笙葳寰褪恰跋嚷晩Z人，走為上計(jì)——夾生飯煮了喂你吃”。于是你終于論證一個(gè)道理：眼見為虛的事在世上也并不少見。但是這些又不寫在合同里面，沒有法律效力。為了促銷，發(fā)展商常常吹噓自己的樓盤環(huán)境是如何小橋流水，配套是如何齊備，如何讓人流連忘返，反正發(fā)展商絕對(duì)不會(huì)臉紅心跳，比之?dāng)[空城計(jì)的高手——諸葛亮的心理素質(zhì)，簡直是青出于藍(lán)而勝于藍(lán)。只認(rèn)準(zhǔn)格式契約(國家主管機(jī)關(guān)制定)，非格式契約不簽。許多置業(yè)者不知其所以然，貿(mào)然就簽了，待“東窗事發(fā)”才喊爹喊娘，大呼上當(dāng)?！　〉谌笙葳寰褪恰斑B哄帶騙、挾天子以令諸侯”。置業(yè)者要“不以物喜，不以己悲”、眼不饞，心不貪。這令人不由想起網(wǎng)絡(luò)作家痞子蔡《第一次親密接觸》里的經(jīng)典名句：如果我有一千萬，我就能買一棟房子，我有一千萬嗎？沒有。有時(shí)只是畫餅充饑，望梅止渴。比如“購房送全屋豪華裝修”、“送全屋高級(jí)家具”“購房返租”等。對(duì)付這一陷阱的絕招就是“咬定青山不放松”，所謂“青山”又分為“小青山”(《商品房預(yù)售許可證》)、“大青山”(現(xiàn)樓)，怎樣才可以放松呢？現(xiàn)樓容易理解，為什么見到《商品房預(yù)售許可證》也可以放松呢？按現(xiàn)行規(guī)定，發(fā)展商要想拿到預(yù)售許可證，必須先把房子做到一定程度，再和銀行簽定協(xié)議，從而使其售房資金受到控制，只有這樣才能拿到《商品房預(yù)售許可證》。反正從落訂那天起，你就娶定了那套房子——哪怕它一而再再而三推遲“婚期”，哪怕它“花容月貌”變“殘花敗柳”?！　〉谝淮笙葳寰褪恰爸粶?zhǔn)結(jié)婚，不準(zhǔn)離婚，將愛情進(jìn)行到底”。 據(jù)南方日?qǐng)?bào)報(bào)道，商品房相對(duì)其他商品的最大特征就是期房銷售，也正是因?yàn)楫a(chǎn)品不是現(xiàn)成的，導(dǎo)致可設(shè)陷阱的空間很大，讓人防不勝防。購房者要順利買到放心房，就需要有孫悟空的火眼金睛、豬八戒的靈敏嗅覺、唐僧的通天靈性，還要有一套防陷絕招。 作者：購房時(shí)別被“美言”沖昏頭腦070824 04:08:18　　五、對(duì)于中高層、高層樓房應(yīng)注意電梯的生產(chǎn)廠家和質(zhì)量合格證，應(yīng)注意位于地下室的水泵的振動(dòng)與噪音的處理情況。門窗開啟、推拉靈活，無倒翹。(7)門窗安裝牢固，橫平豎直，高低一致。(6)市政管線是否集中布置，衛(wèi)生間是否都有2～3個(gè)電源插座，有無漏電保護(hù)裝置。(5)設(shè)計(jì)要有超前性，室內(nèi)隔墻承重墻少，以利室內(nèi)改變格局。(4)滿足采光、照明、日照、隔聲、保溫、隔熱的室內(nèi)環(huán)境要求，選擇有三面朝向(其中有1～2間房朝南向)。浴廁要通風(fēng)、采光，門也不要開向客廳。廚房要緊鄰戶門、餐廳，并遠(yuǎn)離主臥室，以免油煙竄入，并避免西向?yàn)橐恕?2)住房布局緊湊、功能明確，滿足睡覺、相聚、吃飯、衛(wèi)生、洗涮、儲(chǔ)藏的需要?！　∪⒕C合考察住房的地理位置、小區(qū)環(huán)境(是否遠(yuǎn)離污染源，市政配套、小區(qū)配套設(shè)施是否齊全)和周邊環(huán)境(人文、信息、通訊等)，交通便捷，道路利于疏散，有停車場地；物業(yè)管理、安全保衛(wèi)、售后服務(wù)是否到位等?！　《?、最好了解一下開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、建筑單位、質(zhì)量監(jiān)理單位的等級(jí)和信譽(yù)。在此，有關(guān)專家提醒您，在買房的時(shí)候應(yīng)該考慮周全，注意以下幾個(gè)問題：　　一、驗(yàn)五證：主要包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《開工許可證》、《北京市商品房預(yù)售(銷售)許可證》。人一生有2／3的時(shí)間是在房子里度過，所以挑選一處舒適、實(shí)用、安全、美觀的商品房非常重要。 108 來源：因此，購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，也要注意約定，當(dāng)因開發(fā)商過錯(cuò)導(dǎo)致退房時(shí)，開發(fā)商除返還房款外還應(yīng)承擔(dān)何種違約責(zé)任的條款，如此才能真正達(dá)到制約開發(fā)商的目的。商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房者有權(quán)退房。若開發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知的，購房者有權(quán)要求退房?！　∽兏?guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致退房。即合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差達(dá)到一定比例。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十九條的規(guī)定，按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致時(shí)，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對(duì)此未約定處理方式的，購房人可以退房。要防止此種情形的出現(xiàn)，購房者應(yīng)盡量要求開發(fā)商將其每一項(xiàng)承諾落實(shí)為文字并予以簽字認(rèn)可。2)開發(fā)商存在欺詐情形。從實(shí)踐來看，造成購房合同無效的常見情形有：1)開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)。法定條件則是根據(jù)法律規(guī)定，購房者可以退房的條件，綜合起來主要包括以下幾項(xiàng)：　　購房合同無效。另外，購房者也可在合同中約定如小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書、房屋交付后在一定期限內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證等退房條件。約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。如房產(chǎn)商延遲交房超過一定期限，購房人可以要求退房。從目前的法律規(guī)定與法院審判實(shí)踐來看，可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。 152 來源：　　當(dāng)然，對(duì)于熱銷樓盤，開發(fā)商一般不會(huì)考慮讓價(jià)的問題，而對(duì)于銷售狀況一般或者是滯銷的樓盤，購房者不妨用上述辦法一試。而對(duì)于現(xiàn)房，如果樓盤的規(guī)模比較大，一般議價(jià)的空間就比較小，因?yàn)閭€(gè)案數(shù)量多，給某個(gè)購房者大幅度讓價(jià)的話，可能會(huì)引起大的混亂，開發(fā)商通常不會(huì)冒這么大風(fēng)險(xiǎn)的。當(dāng)購房者和業(yè)務(wù)主管談價(jià)時(shí)，要從挑剔房屋著手，如對(duì)公共設(shè)施的計(jì)算、相關(guān)管線的設(shè)計(jì)、營建成本等方面提出合理的看法；或者是對(duì)小區(qū)綠化、房屋朝向、電梯數(shù)量等挑出合理的毛病后，業(yè)務(wù)主管才有可能做出進(jìn)一步讓價(jià)的考慮。這樣，銷售人員一般就會(huì)請(qǐng)出業(yè)務(wù)主管來和購房者談具體價(jià)格，只有讓銷售人員請(qǐng)出業(yè)務(wù)主管，購房者才有可能進(jìn)一步把價(jià)格給談下去。　　具體來說，對(duì)于期房，銷售人員最初會(huì)基于期房的某些不足之處，對(duì)于購房者提出的讓價(jià)要求，可能會(huì)在權(quán)限范圍內(nèi)每平方米讓個(gè)幾十元。善于砍價(jià)者，用低于表價(jià)，甚至低于底價(jià)的價(jià)格來作為成交價(jià)，就是真正得到了實(shí)惠。對(duì)于目前商品房的銷售價(jià)格，大致可分為底價(jià)、表價(jià)和成交價(jià)三種，底價(jià)是開發(fā)商自己或者是委托銷售公司銷售的最后底線價(jià)格；表價(jià)是開發(fā)商做廣告對(duì)外所宣稱的價(jià)格；而成交價(jià)就是購房者和開發(fā)商經(jīng)過協(xié)商以后簽訂購房合同時(shí)所確定的價(jià)格，在底價(jià)和表價(jià)之間每平方米相差可能有幾百元之多。　　首先，分析一下商品房價(jià)格的構(gòu)成。因　　商品房的價(jià)格，大致可分為底價(jià)、表價(jià)和成交價(jià)三種；善于“砍價(jià)”者，用低于表價(jià)，甚至低于底價(jià)的價(jià)格來作為成交價(jià)，就是真正得到了實(shí)惠———　　人們?cè)谫I一般商品時(shí)，首先想到的是價(jià)格能否便宜一些，而房屋的本質(zhì)是一種商品，肯定有其議價(jià)的空間，這也是購房過程中很重要的地方。 作者：買家攻略：買房怎樣“砍價(jià)”070824 04:08:55購房人即使經(jīng)多方考察，一般也很難通過個(gè)人的努力搞清問題的癥結(jié)所在?！　∽詈?，要學(xué)會(huì)依靠專業(yè)人士、拿起法律武器維護(hù)自己的權(quán)利。在簽署合同時(shí)一定要認(rèn)真審查每一個(gè)條款，把相關(guān)問題問清楚、搞清楚；您希望得到的一切承諾，和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容，務(wù)必以書面形式記錄下來，以免日后空口無憑?！　≡俅?，要認(rèn)真簽約，保留好證據(jù)。目前在房地產(chǎn)交易過程中，開發(fā)商(售樓人員)處在強(qiáng)勢(shì)地位，與購房者之間信息極不對(duì)稱，存在種種開發(fā)商(售樓人員)以強(qiáng)凌弱、做霸王買賣的現(xiàn)象?！　∑浯?，要充分行使法律賦予的權(quán)利，在交易過程中始終堅(jiān)持平等互利、協(xié)商一致的原則。我們要看到在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場中，陷阱無處不在?！　楸苊赓彿咳顺蕴澤袭?dāng)，我們提出防止陷阱的對(duì)策如下：　　第一，要有強(qiáng)烈的法律意識(shí)。這實(shí)際上只是限制購房人，開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實(shí)際不公平。前不久我們從報(bào)上看到過這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付96元。這時(shí)，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件?！　『贤葳濉　捉?jīng)斟酌后，客戶便要決定購房了，因此得與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。但在實(shí)踐中，有些開發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關(guān)文件在報(bào)批某項(xiàng)手續(xù)，要么就說文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部?！　　拔遄C”陷阱　　一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。因?yàn)?，我們看到的認(rèn)購協(xié)議書經(jīng)常會(huì)有這樣的條款：“如果在約定的時(shí)間內(nèi)未能簽約，所付訂金不予退還”。如果客戶說沒有帶夠訂金，售樓人員就會(huì)要求客戶先交五百到一千元的“小訂”，簽訂認(rèn)購協(xié)議書，然后要求客戶次日交齊“大訂”。其四，設(shè)置訂金陷阱。面積縮水、虛假廣告、延期交房、拖延辦證、零風(fēng)險(xiǎn)投資等讓購房人吃虧上　　其三，大力營造現(xiàn)場道具和售樓氣氛。現(xiàn)如今，人們的衣食都有了保障，便越發(fā)關(guān)心起了住房問題。 作者：簽訂購房合同注意事項(xiàng)070824 04:08:55一般而言，剛開始銷售(開盤)時(shí)，開發(fā)商往往一般總會(huì)把價(jià)格定得低一些，以所謂的“最低價(jià)”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來吸引客戶，而一旦有客戶來購房，那個(gè)“最低價(jià)”也就不翼而飛了。當(dāng)然，這其中也要混雜一些好房型，否則會(huì)造成目標(biāo)客戶的流失。開發(fā)商的做法是推出預(yù)售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對(duì)所推出的單元進(jìn)行精心搭配?！　∑涠?，制造假象，在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價(jià)格的制定上做文章。然而，內(nèi)部認(rèn)購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷