【正文】 在?物權(quán)法?公布之前我國的一些地方性法規(guī)就明確規(guī)定在一定的情形下當(dāng)事人有權(quán)單方進(jìn)展預(yù)告登記例如。④預(yù)告登記可以根據(jù)當(dāng)事人的協(xié)議進(jìn)展也可以根據(jù)法律的規(guī)定。申言之只有存在懇求權(quán)時(shí)才能進(jìn)展預(yù)告登記假設(shè)以獲得、變更和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為目的的債權(quán)懇求權(quán)因履行、免除、訴訟時(shí)效經(jīng)過、債權(quán)合同無效或被撤銷等原因此消滅時(shí)那么預(yù)告登記也隨之自動(dòng)消滅；當(dāng)債權(quán)懇求權(quán)已經(jīng)獲得實(shí)現(xiàn)時(shí)預(yù)告登記也依法消滅；假設(shè)不動(dòng)產(chǎn)因的判決、的征收而了新的登記時(shí)預(yù)告登記也歸于消滅。至于或其他有權(quán)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)展查封、預(yù)查封等限制不動(dòng)產(chǎn)處分的情形不能適用預(yù)告登記。詳細(xì)來說就是“ 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議〞而產(chǎn)生的債權(quán)懇求權(quán)。它限制債務(wù)人違犯其義務(wù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)展處分的權(quán)限使得債權(quán)人在債務(wù)人違犯義務(wù)進(jìn)展處分的情況下也可以獲得物權(quán)。A從?物權(quán)法?第20 條的規(guī)定來看預(yù)告登記制度具有以下特征：①預(yù)告登記的目的在于“ 保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)〞。但是這些地方性法規(guī)對(duì)于預(yù)告登記的適用范圍、效力等問題的規(guī)定不盡一樣。此種登記在性質(zhì)上屬于預(yù)備登記即它是在本登記之前進(jìn)展的一項(xiàng)登記該登記并不具有終的、確定的效力其針對(duì)的是將來會(huì)產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而非已經(jīng)現(xiàn)實(shí)存在的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)針對(duì)已存在的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記屬于“ 本登記〞或“ 終登記〞〕。預(yù)告登記后債權(quán)消滅或者自可以進(jìn)展不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的預(yù)告登記失效。［分析］ 預(yù)告登記制度系?物權(quán)法?于2007年10月1日生效后新創(chuàng)其內(nèi)容見?物權(quán)法?第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。商品房交付時(shí)出賣人應(yīng)當(dāng)將登記相關(guān)信息書面告知買受人。②買受人不退房出賣人自約定日至實(shí)際交付權(quán)屬證書或登記證明之日止按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款 的違約金。買受人自行】委托出賣人】該商品房轉(zhuǎn)移登記。出賣人負(fù)責(zé)申請(qǐng)?jiān)撋唐贩克袡?quán)初始登記獲得該商品房?房屋所有權(quán)證?。就該商品房預(yù)告登記有關(guān)事項(xiàng)當(dāng)事人約定于附件五。新版合同中違約的固定責(zé)任是補(bǔ)償單倍差價(jià)并處責(zé)任局部交由當(dāng)事人另行確定相比之下更為靈敏。假設(shè)雙方未在附件四中相應(yīng)約定的話當(dāng)然也不需要承擔(dān)任何法律責(zé)任。達(dá)不到約定的出賣人補(bǔ)償裝飾、設(shè)備差價(jià)并承擔(dān)違約責(zé)任如下： [主要變化] 增加精裝修房的詳細(xì)約定要求； 取消舊版中違約責(zé)任的選擇性形式新版中采取“固定責(zé)任加并〕商定責(zé)任〞的形式。 第十四條 出賣人裝飾、設(shè)備承諾的違約責(zé)任 雙方將該商品房的裝飾、設(shè)備約定于本合同附件四如為精裝修房雙方應(yīng)當(dāng)約定裝修使用的主要材料和設(shè)備的品牌、產(chǎn)地、規(guī)格、數(shù)量等內(nèi)容。[對(duì)策/建議] 如上分析假設(shè)開發(fā)企業(yè)隱瞞抵押該隱瞞行為本身并不導(dǎo)致其承擔(dān)任何法律責(zé)任而僅在出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p害買受人利益的情況下可能承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任理中假設(shè)開發(fā)商于起訴前注銷抵押的一般不支持買受人提出的雙倍賠償懇求。從這個(gè)角度觀察新版合同中的此處變化無異于為開發(fā)企業(yè)創(chuàng)設(shè)一項(xiàng)新的義務(wù)從而增加了銷售的難度。 查現(xiàn)行法律、法規(guī)未見抵押人于轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)應(yīng)向買受人披露轉(zhuǎn)讓標(biāo)的已抵押的規(guī)定。〞故土地抵押亦可能導(dǎo)致買受人無法獲得房屋的結(jié)果； 在建工程抵押目前尚未在寧波地區(qū)執(zhí)行但僅僅是相關(guān)部門暫未出臺(tái)操作細(xì)那么?物權(quán)法?已為其預(yù)留了足夠空間將來肯定施行的在建工程抵押包括建立用地使用權(quán)抵押與地上新增建筑物抵押在內(nèi)。 為限度制止上述情況的發(fā)生人民于２００３年３月２４日公布施行的?審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?第八、九條作出懲罰性規(guī)定： “第八條 具有以下情形之一導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的無法獲得房屋的買受人可以懇求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失并可以懇求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：一〕商品房買賣合同訂立后出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)具有以下情形之一導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的買受人可以懇求返還已付購房款及利息、賠償損失并可以懇求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：二〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的；〞 雖然該規(guī)定中并未涉及土地抵押的情況但根據(jù)?物權(quán)法?第200條的規(guī)定“建立用地使用權(quán)抵押后該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。 [主要變化] 增加土地使用權(quán)與在建工程抵押披露的內(nèi)容。因出賣人原因造成該商品房不能產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。 第十三條 抵押與相關(guān)債權(quán)債務(wù) 與本合同商品房有關(guān)的土地使用權(quán)及在建工程存在抵押情形的出賣人將相關(guān)情況登記、抵押當(dāng)事人、債務(wù)人、被擔(dān)保的主債權(quán)的數(shù)額、登記時(shí)間等〕告知如下： 。建議將交鑰匙程序移至查驗(yàn)房屋之前同時(shí)要求客戶簽署?鑰匙交接單?其法律意義等同于房屋交接單。因此要躲避可能的違約風(fēng)險(xiǎn)需要重新考慮交鑰匙與簽署交接單的次序安排。新版合同要求將驗(yàn)房程序前置于簽署房屋交接單假設(shè)買受人以沙漿不勻、地面不平、墻體有色差之類的理由拒不簽署房屋交接單或者每次查驗(yàn)僅提出局部問題整改后再次提出另外一些問題一而再、再而三地拖延下去甚至任何本質(zhì)性問題也提不出來但就是以感覺不好為由拒不簽署房屋交接單是否都應(yīng)由開發(fā)商按約定比例賠付違約金呢？確實(shí)存在這樣的風(fēng)險(xiǎn)。之前的交房理中多數(shù)企業(yè)均按以下步驟操作：簽到→結(jié)算面積差額款項(xiàng)→簽署房屋交接單→收交物業(yè)費(fèi)用→交鑰匙→驗(yàn)房。經(jīng)本人與局部地產(chǎn)企業(yè)討對(duì)于新版中的此處變化多數(shù)企業(yè)最關(guān)心倒并非質(zhì)量異議本身對(duì)于房屋中確實(shí)存在的質(zhì)量問題包括墻體或地面空鼓、局部墻角滲漏、細(xì)微裂縫等建筑物質(zhì)量通病任何一家正規(guī)的負(fù)責(zé)任的企業(yè)都不會(huì)逃避整改維修的責(zé)任多數(shù)企業(yè)關(guān)心的是――因此可能導(dǎo)致的違約責(zé)任假設(shè)因個(gè)別瑕疵導(dǎo)致買受回絕簽署房屋交接單甚至檢測(cè)機(jī)構(gòu)因此提出返修的確有瑕疵情況下這幾乎是必然的〕是否可認(rèn)定為房屋不合格并因此構(gòu)成交付逾呢？但新版合同中對(duì)此沒有明確的態(tài)度而且也沒有在條款中留下可以填補(bǔ)的空間需要通過附件八的補(bǔ)充約定予以明確。在分析交付條件時(shí)曾指出房屋是否具備交付條件既是買賣雙方間的民事關(guān)系同時(shí)又是建立與主部門之間的行政理關(guān)系考慮到購房者并非專業(yè)人士及個(gè)別不影響正常居住使用的細(xì)微瑕疵應(yīng)屬正常等因素應(yīng)主要由行政部門而非購房者個(gè)人來嚴(yán)把房屋質(zhì)量關(guān)才是合理的。〞可見主部門將質(zhì)量異議的提出時(shí)間限定為“交付使用后〞且將異議的范圍限定為“主體構(gòu)造質(zhì)量〞而新版合同將異議時(shí)間提早至“簽署房屋交接單前〞并將異議范圍擴(kuò)及“房屋及裝修質(zhì)量公共設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量〞此變化可謂宏大對(duì)地產(chǎn)企業(yè)存在嚴(yán)重影響。［風(fēng)險(xiǎn)提示］ 對(duì)于商品房的質(zhì)量異議建立部第88公布、自2001年6月1日起施行的?商品房銷售理?規(guī)定： “第三十五條 商品房交付使用后買受人認(rèn)為主體構(gòu)造質(zhì)量不合格的可以按照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。由于買受人原因未能按交付的雙方同意按以下方式處理： 。雙方對(duì)檢測(cè)費(fèi)用墊付和結(jié)算約定為 。出賣人不出示證明或出示證明不齊全買受人有權(quán)回絕交接由此產(chǎn)生的延交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。在簽署房屋交接單前出賣人不得回絕買受人查驗(yàn)房屋。 第十二條 交接 商品房到達(dá)交付使用條件后出賣人應(yīng)當(dāng)書面買受人交付手續(xù)。如上文分析補(bǔ)充協(xié)議的意圖應(yīng)僅在于由雙方重新明確商品房的特征、指標(biāo)假設(shè)因客戶額外提出索賠或降價(jià)要求而無法有約定限內(nèi)簽訂補(bǔ)充協(xié)議的應(yīng)推定為其承受該變更。［對(duì)策/建議］ 如分析為躲避可能的違約風(fēng)險(xiǎn)可將房、樓層、臺(tái)數(shù)量等變化填寫在第2項(xiàng)空白處；因規(guī)劃設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致面積差異的本地多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)均在舊版合同“面積差異及處理〞條款中補(bǔ)充約定以下內(nèi)容：“因規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更造成面積差異的雙方不解除合同無該面積差異的絕對(duì)值是否超過3％均按實(shí)結(jié)算價(jià)款〞。本人認(rèn)為房屋交付前業(yè)主團(tuán)體尚未正式形成適用多數(shù)決機(jī)制的條件并不具備客戶的選擇僅在加不參加業(yè)主團(tuán)體或者說退不退房之間除此沒有任何討價(jià)還價(jià)的余地。對(duì)上述糾紛至今尚無明確的規(guī)定可以參照各地在審訊中的判決情況也大相徑庭。曾有類似糾紛：規(guī)劃設(shè)計(jì)變更發(fā)生后開發(fā)商及時(shí)向每位購房者發(fā)出絕大多數(shù)購客戶均表示同意或未提出書面答復(fù)但個(gè)別業(yè)主在到達(dá)15日內(nèi)答復(fù)開發(fā)商稱其不承受變更但也不打算退房并希望開發(fā)商容許其索賠或降價(jià)的要求。因此新版合同將“規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更〞改為“規(guī)劃設(shè)計(jì)變更〞且嚴(yán)格限定其范圍是合理、必要的。在工程建立過程中施工圖設(shè)計(jì)的變更是經(jīng)常且正常的假設(shè)事無巨細(xì)均須按舊版合同的要求嚴(yán)格執(zhí)行是不現(xiàn)實(shí)的特別是許多施工技術(shù)措施的變化并不改變商品房的約定品質(zhì)仍要求每位買受人對(duì)出賣人和買受人都是沉重負(fù)擔(dān)。假設(shè)未涉及規(guī)模的大幅變化獲得立項(xiàng)一般不再調(diào)整概念設(shè)計(jì)；假設(shè)客觀情況確需變更概念設(shè)計(jì)的那么工程本身即須變更相應(yīng)的立項(xiàng)亦須重新報(bào)經(jīng)發(fā)改委〕核準(zhǔn)。從房地產(chǎn)開發(fā)全過程上建立工程設(shè)計(jì)依先后次序可大致分為三個(gè)階段：概念設(shè)計(jì)概算設(shè)計(jì)〕、初步設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)、估算設(shè)計(jì)〕、施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)〕后一類設(shè)計(jì)在前一類根底上展開并進(jìn)一步完善、細(xì)化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)買受人的買受人有權(quán)退房；買受人退房的由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。買受人有權(quán)在到達(dá)之日起１５日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。商品房銷售后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。增加買受人不退房情況下雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議的時(shí)間限制。 。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)買受人的買受人有權(quán)退房。 。 第十一條 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定 經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)同意、規(guī)劃行政主部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致以下情形一般為影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能等〕之一的出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)書面買受人：該商品房構(gòu)造形式、戶型、空間尺寸、朝向變化。相關(guān)的討在新版合同第十二條“交接〞中還會(huì)涉及此處暫略。但假設(shè)合同中明確將“合同中的全部約定〞作為交付條件的就要另當(dāng)別了。B房屋屬大件商品即使存在個(gè)別不影響正常居住使用的細(xì)微瑕疵應(yīng)屬正常。房屋是否具備交付條件既是買賣雙方間的民事關(guān)系同時(shí)又是建立與主部門之間的行政理關(guān)系在中國現(xiàn)行體制下行政理關(guān)系的色彩更濃重一些這樣的制度安排是必要、合理的新版合同表達(dá)出這樣的側(cè)重點(diǎn)也是科學(xué)的、和諧的。舉個(gè)典型的例子某開發(fā)商的銷售合同附件三“裝飾、設(shè)備〞中承諾“臺(tái)欄桿使用鑄鐵材質(zhì)〞實(shí)際使用的卻是鋁合金的交付時(shí)有局部客戶據(jù)此拒收房屋認(rèn)為雖然綜合驗(yàn)收通過了但并不符合合同約定的全部條件因此仍應(yīng)視為不滿足交付條件要求開發(fā)商立即整改并按約定賠償每天萬分之五的違約金。理中小區(qū)內(nèi)的道、線路都已鋪設(shè)完畢并經(jīng)歷收合格相關(guān)的配套費(fèi)用也已經(jīng)繳納結(jié)清但由于水、電、氣、等相關(guān)的問題小區(qū)內(nèi)線與公共線間的銜接沒有及時(shí)搞好或者銜接搞好了但壓力、容量不夠等等致使不能具備商品房正常使用功能的本來要打在這些屁股上的板子就要先打在開發(fā)商屁股上啦。〞從上述規(guī)定不難看出假設(shè)缺少了規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、根底配套、公共設(shè)施、物業(yè)理等驗(yàn)收單是建筑工程本身通過開工驗(yàn)收即向業(yè)主交付是行為；理中新版合同規(guī)定的看似嚴(yán)格的交付條件均已為本地各地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遵照施行新版合同的修訂只是對(duì)慣常作法的書面確認(rèn)而已?！　〉谑藯l 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)工程開工應(yīng)當(dāng)按照本第十七條的規(guī)定和以下要求進(jìn)展綜合驗(yàn)收：　　一〕城規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；　　二〕城規(guī)劃要求配套的根底設(shè)施和公共設(shè)施的建立情況；　　三〕單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；　　四〕拆遷安置方案的落實(shí)情況；　　五〕物業(yè)理的落實(shí)情況。　　房地產(chǎn)開發(fā)工程開工后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向工程所在地的級(jí)以上地方人民房地產(chǎn)開發(fā)主部門提出開工驗(yàn)收申請(qǐng)。單純從文字角度理解新版合同中對(duì)交付條件的要求相比舊版嚴(yán)格了許多但從操作層面上理解卻并非如此。［風(fēng)險(xiǎn)提示］ 舊版中原有的“按照和地方人民的有關(guān)規(guī)定〞的內(nèi)容實(shí)為廢話――刪除后是否就可不按照和地方人民的有關(guān)規(guī)定進(jìn)展交付呢？假設(shè)真的違犯規(guī)定的話開工驗(yàn)收備案作不出想交也交不了啊。 。但如遇到以下特殊原因除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外出賣人可據(jù)實(shí)予以延：遭遇不可抗力且出賣人在發(fā)生之日起 內(nèi)告知買受人的。［對(duì)策/建議］ 與之前填寫內(nèi)容一致。［分析］上述措辭上的修改不影響雙方權(quán)利義務(wù)但在意思表達(dá)上更為精準(zhǔn)。 。出賣人解除合同的買受人按累計(jì)應(yīng)付款的 向出賣人支付違約金；出賣人愿意繼續(xù)履行合同的合同繼續(xù)履行自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止買受人按日向出賣人支付逾應(yīng)付款萬分之 該比率應(yīng)不小于第①項(xiàng)中的比率〕的違約金。 第八條 買受人逾付款的違約責(zé)任 買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款按以下第 種方式處理： 按逾時(shí)間分別處理不作累加〕。從這個(gè)角度上新版合同中所作的調(diào)整是必要的、科學(xué)的。針對(duì)第一種解釋假設(shè)未同時(shí)約定誤差范圍的話假設(shè)差異極大仍堅(jiān)持不調(diào)整價(jià)款那么有失公平；本律師認(rèn)為第二種解釋更符合法理和院解釋也符合情理和一般交易習(xí)慣。交付時(shí)需補(bǔ)交差額款的局部客戶提出按合同第五條規(guī)定“當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的不適用本條約定〞故拒不交付面積補(bǔ)差款；同時(shí)因面積缺乏可向開發(fā)商索要差額款的客戶也提出按自行約定的內(nèi)容開發(fā)商仍應(yīng)向客戶退還局部款項(xiàng)。但是假設(shè)系預(yù)售房屋按套計(jì)價(jià)時(shí)未同時(shí)約定誤差范圍的未明確處理方式。〞建立部的規(guī)定明確