【正文】 達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，出賣人補(bǔ)償裝飾、設(shè)備差價，并承擔(dān)違約責(zé)任如下： [主要變化] 增加關(guān)于精裝修房的詳細(xì)約定要求； 取消舊版中關(guān)于違約責(zé)任的選擇性模式，新。 第十四條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任 雙方將該商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)約定于本合同附件四，如為精裝修房，雙方應(yīng)當(dāng)約定裝修使用的主要材料和設(shè)備的品牌、產(chǎn)地、規(guī)格、數(shù)量等內(nèi)容。[對策/建議] 如上分析，若開發(fā)企業(yè)隱瞞抵押事實(shí)，該隱瞞行為本身并不導(dǎo)致其承擔(dān)任何法律責(zé)任，而僅在出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p害買受人利益的情況下可能承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任，司法實(shí)踐中，若開發(fā)商于起訴前注銷抵押的，一般不支持買受人提出的雙倍賠償請求。從這個角度觀察，新版合同中的此處變化，無異于為開發(fā)企業(yè)創(chuàng)設(shè)一項(xiàng)新的義務(wù)，從而增加了銷售的難度。 查現(xiàn)行法律、法規(guī)，未見關(guān)于抵押人于轉(zhuǎn)讓抵押物時應(yīng)向買受人披露轉(zhuǎn)讓標(biāo)的已抵押的規(guī)定?！惫释恋氐盅阂嗫赡軐?dǎo)致買受人無法取得房屋的結(jié)果； 在建工程抵押目前尚未在寧波地區(qū)執(zhí)行，但僅僅是相關(guān)部門暫未出臺操作細(xì)則，《物權(quán)法》已為其預(yù)留了足夠空間，將來肯定實(shí)施的在建工程抵押包括建設(shè)用地使用權(quán)抵押與地上新增建筑物抵押在內(nèi)。 為最大限度制止上述情況的發(fā)生，最高人民法院于２００３年３月２４日頒布實(shí)施的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八、九條作出懲罰性規(guī)定： “第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；” 雖然該規(guī)定中并未涉及土地抵押的情況，但根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第200條的規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。 [主要變化] 增加關(guān)于土地使用權(quán)與在建工程抵押披露的內(nèi)容。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。 第十三條 抵押與相關(guān)債權(quán)債務(wù) 與本合同商品房有關(guān)的土地使用權(quán)及在建工程存在抵押情形的，出賣人將相關(guān)情況（登記機(jī)關(guān)、抵押當(dāng)事人、債務(wù)人、被擔(dān)保的主債權(quán)的數(shù)額、登記時間等）告知如下： 。建議將交鑰匙程序移至查驗(yàn)房屋之前，同時要求客戶簽署《鑰匙交接單》，其法律意義等同于房屋交接單。因此，要規(guī)避可能的違約風(fēng)險，需要重新考慮交鑰匙與簽署交接單的次序安排。新版合同要求將驗(yàn)房程序前置于簽署房屋交接單，如果買受人以沙漿不勻、地面不平、墻體有色差之類的理由拒不簽署房屋交接單，或者每次查驗(yàn)僅提出部分問題，整改后再次提出另外一些問題，一而再、再而三地拖延下去，甚至任何實(shí)質(zhì)性問題也提不出來但就是以感覺不好為由拒不簽署房屋交接單，是否都應(yīng)由開發(fā)商按約定比例賠付違約金呢？的確存在這樣的風(fēng)險。之前的交房實(shí)踐中多數(shù)企業(yè)均按以下步驟操作：簽到→結(jié)算面積差額款項(xiàng)→簽署房屋交接單→收交物業(yè)費(fèi)用→交鑰匙→驗(yàn)房。經(jīng)本人與部分地產(chǎn)企業(yè)討論，對于新版中的此處變化多數(shù)企業(yè)最關(guān)心倒并非質(zhì)量異議本身，對于房屋中的確存在的質(zhì)量問題，包括墻體或地面空鼓、局部墻角滲漏、細(xì)微裂縫等建筑物質(zhì)量通病，任何一家正規(guī)的負(fù)責(zé)任的企業(yè)都不會逃避整改維修的責(zé)任，多數(shù)企業(yè)關(guān)心的是――因此可能導(dǎo)致的違約責(zé)任，若因個別瑕疵導(dǎo)致買受拒絕簽署房屋交接單，甚至檢測機(jī)構(gòu)因此提出返修意見的（確有瑕疵情況下這幾乎是必然的），是否可認(rèn)定為房屋不合格并因此構(gòu)成交付逾期呢？但新版合同中對此沒有明確的態(tài)度，而且也沒有在條款中留下可以填補(bǔ)的空間，需要通過附件八的補(bǔ)充約定予以明確。前文在分析交付條件時曾指出，房屋是否具備交付條件，既是買賣雙方間的民事關(guān)系，同時又是建設(shè)單位與主管部門之間的行政管理關(guān)系，考慮到購房者并非專業(yè)人士及個別不影響正常居住使用的細(xì)微瑕疵應(yīng)屬正常等因素，應(yīng)主要由行政部門而非購房者個人來嚴(yán)把房屋質(zhì)量關(guān)才是合理的?！笨梢姡鞴懿块T將質(zhì)量異議的提出時間限定為“交付使用后”，且將異議的范圍限定為“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量”，而新版合同將異議時間提前至“簽署房屋交接單前”并將異議范圍擴(kuò)及“房屋及裝修質(zhì)量，公共設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量”，此變化可謂巨大，對地產(chǎn)企業(yè)存在嚴(yán)重影響。［風(fēng)險提示］ 對于商品房的質(zhì)量異議，建設(shè)部令第88號公布、自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定： “第三十五條 商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理： 。雙方對檢測費(fèi)用墊付和結(jié)算約定為 。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。在簽署房屋交接單前，出賣人不得拒絕買受人查驗(yàn)房屋。 第十二條 交接 商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。如上文分析，補(bǔ)充協(xié)議的意圖應(yīng)僅在于由雙方重新明確商品房的特征、指標(biāo)，若因客戶額外提出索賠或降價要求而無法有約定期限內(nèi)簽訂補(bǔ)充協(xié)議的，應(yīng)推定為其接受該變更。［對策/建議］ 如前文分析，為規(guī)避可能的違約風(fēng)險，可將房號、樓層、陽臺數(shù)量等變化填寫在第2項(xiàng)空白處；因規(guī)劃設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致面積差異的，本地多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)均在舊版合同“面積差異及處理”條款中補(bǔ)充約定以下內(nèi)容：“因規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更造成面積差異的，雙方不解除合同，無論該面積差異的絕對值是否超過3％，均按實(shí)結(jié)算價款”。本人認(rèn)為，房屋交付前，業(yè)主團(tuán)體尚未正式形成，適用多數(shù)決機(jī)制的條件并不具備，客戶的選擇自由僅在加不加入業(yè)主團(tuán)體或者說退不退房之間，除此沒有任何討價還價的余地。對上述糾紛至今尚無明確的規(guī)定可以參照，各地法院在司法審判中的判決情況也大相徑庭。曾有類似糾紛：規(guī)劃設(shè)計(jì)變更發(fā)生后，開發(fā)商及時向每位購房者發(fā)出通知，絕大多數(shù)購客戶均表示同意或未提出書面答復(fù)，但個別業(yè)主在通知到達(dá)15日內(nèi)答復(fù)開發(fā)商稱其不接受變更但也不打算退房，并希望開發(fā)商答應(yīng)其索賠或降價的要求。因此，新版合同將“規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更”改為“規(guī)劃設(shè)計(jì)變更”且嚴(yán)格限定其范圍，是合理、必要的。在工程建設(shè)過程中，施工圖設(shè)計(jì)的變更是經(jīng)常且正常的，若事無巨細(xì)均須按舊版合同的要求嚴(yán)格執(zhí)行是不現(xiàn)實(shí)的，特別是許多施工技術(shù)措施的變化并不改變商品房的約定品質(zhì)，仍要求通知每位買受人對出賣人和買受人都是沉重負(fù)擔(dān)。若未涉及投資規(guī)模的大幅變化，取得立項(xiàng)批復(fù)一般不再調(diào)整概念設(shè)計(jì)；若客觀情況確需變更概念設(shè)計(jì)的，則項(xiàng)目本身即須變更，相應(yīng)的投資立項(xiàng)亦須重新報(bào)經(jīng)發(fā)改委（局）核準(zhǔn)。從房地產(chǎn)開發(fā)全過程上，建設(shè)工程設(shè)計(jì)依先后次序可大致分為三個階段：概念設(shè)計(jì)（概算設(shè)計(jì)）、初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)、估算設(shè)計(jì)）、施工圖設(shè)計(jì)（預(yù)算設(shè)計(jì)），后一類設(shè)計(jì)在前一類基礎(chǔ)上展開并進(jìn)一步完善、細(xì)化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起１５日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。增加買受人不退房情況下雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議的時間限制。 。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。 。 第十一條 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定 經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位同意、規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致下列情形（一般為影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能等）之一的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化。相關(guān)的討論，在新版合同第十二條“交接”中還會涉及，此處暫略。但如果合同中明確將“合同中的全部約定”作為交付條件的，就要另當(dāng)別論了。B房屋屬大件商品，即使存在個別不影響正常居住使用的細(xì)微瑕疵，應(yīng)屬正常。房屋是否具備交付條件，既是買賣雙方間的民事關(guān)系，同時又是建設(shè)單位與主管部門之間的行政管理關(guān)系，在中國現(xiàn)行體制下，行政管理關(guān)系的色彩更濃重一些，這樣的制度安排是必要、合理的，新版合同體現(xiàn)出這樣的側(cè)重點(diǎn)，也是科學(xué)的、和諧的。舉個典型的例子，某開發(fā)商的銷售合同附件三關(guān)于“裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”中承諾“陽臺欄桿使用鑄鐵材質(zhì)”，實(shí)際使用的卻是鋁合金的，交付時有部分客戶據(jù)此拒收房屋，認(rèn)為雖然綜合驗(yàn)收通過了，但并不符合合同約定的全部條件，因此仍應(yīng)視為不滿足交付條件，要求開發(fā)商立即整改并按約定賠償每天萬分之五的違約金。實(shí)踐中，小區(qū)內(nèi)的管道、線路都已鋪設(shè)完畢并經(jīng)驗(yàn)收合格，相關(guān)的配套費(fèi)用也已經(jīng)繳納結(jié)清，但由于水、電、氣、通訊等相關(guān)單位的問題小區(qū)內(nèi)管線與公共管線間的銜接沒有及時搞好，或者銜接搞好了但壓力、容量不夠等等致使不能具備商品房正常使用功能的，原本要打在這些單位屁股上的板子就要先打在開發(fā)商屁股上啦?！睆纳鲜鲆?guī)定不難看出，如果缺少了規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、基礎(chǔ)配套、公共設(shè)施、物業(yè)管理等驗(yàn)收，單是建筑工程本身通過竣工驗(yàn)收即向業(yè)主交付是違法行為；實(shí)踐中，新版合同規(guī)定的看似嚴(yán)格的交付條件均已為本地各地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遵照實(shí)施，新版合同的修訂只是對慣常作法的書面確認(rèn)而已?！　〉谑藯l 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：　?。ㄒ唬┏鞘幸?guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；　?。ǘ┏鞘幸?guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；　　（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；　?。ㄋ模┎疬w安置方案的落實(shí)情況；　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理的落實(shí)情況?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。單純從文字角度理解，新版合同中對交付條件的要求相比舊版嚴(yán)格了許多，但從操作層面上理解，卻并非如此。［風(fēng)險提示］ 舊版中原有的“依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定”的內(nèi)容，實(shí)為廢話――刪除后是否就可不依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行交付呢？若真的違反規(guī)定的話，竣工驗(yàn)收備案作不出，想交也交不了啊。 。但如遇到下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起 內(nèi)告知買受人的。［對策/建議］ 與之前填寫內(nèi)容一致。［分析］上述措辭上的修改不影響雙方權(quán)利義務(wù)，但在意思表達(dá)上更為精準(zhǔn)。 。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的 %向出賣人支付違約金；出賣人愿意繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之 （該比率應(yīng)不小于第①項(xiàng)中的比率）的違約金。 第八條 買受人逾期付款的違約責(zé)任 買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第 種方式處理： 按逾期時間，分別處理（不作累加）。從這個角度上，新版合同中所作的調(diào)整是必要的、科學(xué)的。針對第一種解釋，若未同時約定誤差范圍的話，如果差異極大，仍堅(jiān)持不調(diào)整價款則有失公平；本律師認(rèn)為第二種解釋更符合法理和最高院司法解釋，也符合情理和一般交易習(xí)慣。交付時，需補(bǔ)交差額款的部分客戶提出按合同第五條規(guī)定，“當(dāng)事人選擇按套計(jì)價的，不適用本條約定”，故拒不交付面積補(bǔ)差款；同時因面積不足可向開發(fā)商索要差額款的客戶也提出，按自行約定的內(nèi)容，開發(fā)商仍應(yīng)向客戶退還部分款項(xiàng)。但是，若系預(yù)售房屋按套計(jì)價時未同時約定誤差范圍的，未明確處理方式?！苯ㄔO(shè)部的規(guī)定明確區(qū)分按面積計(jì)價與按套計(jì)價的不同情況對面積誤差按不同方式處理。面積誤差比＝產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積合同約定面積100%因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。合同未作約定的，接以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。建設(shè)部令第88號公布、自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“第十九條　按套（單元）計(jì)價的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價款。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。［風(fēng)險提示］ 關(guān)于面積差異的處理，目前有兩個存在差異的規(guī)定。②