【正文】 十、 各類(lèi)附件 ? 附件一 區(qū)域位置圖 ? 附件二 旅游體系規(guī)劃圖 ? 附件三 電力電信規(guī)劃圖 ? 附件四 給水排水規(guī)劃圖 ? 附件五 熱力燃?xì)庖?guī)劃圖 ? 附件六 道路系統(tǒng)規(guī)劃圖 ? 附件七 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流 量表 ? 附件八 蒙特卡羅法模擬分析 過(guò)程 。由于項(xiàng)目的建設(shè)較為迫切，建議予以相應(yīng)的政策扶持，根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的投資、收益、分配情況，制定相應(yīng)的政策，以利于項(xiàng)目加快建設(shè)。 2． 建議 由于地塊現(xiàn)為無(wú)人空置地，建筑施工缺乏相應(yīng)的基本配套條 件。 九、 項(xiàng)目結(jié)論及建議 1． 結(jié)論 本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家及省市有關(guān)規(guī)定和要求，有利于城鎮(zhèn)旅游業(yè)的發(fā)展，有利于推進(jìn)城市基礎(chǔ)建設(shè)和小城鎮(zhèn)改造建設(shè)步伐的加快，為城鄉(xiāng)居民提供良好的居住條件，有效改善城市生態(tài)環(huán)境，提高當(dāng)?shù)鼐用竦恼w素質(zhì)，社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益明顯；擬建區(qū)位優(yōu)越，市場(chǎng)空間大，前景廣闊。當(dāng)采用折現(xiàn)系數(shù)為 20％時(shí)， NPV 最小值 907 萬(wàn)元，最大值是 10383 萬(wàn)元，平均值是 4499 萬(wàn)元，標(biāo)準(zhǔn)差是 1745。各 按以下概率分布。土地費(fèi)用、補(bǔ)償費(fèi)用、前期費(fèi)用為 常量，保持不變。 變化幅度 敏感性因素 增加 10% 減少 10% 備注 建安成本 % % 配套 % % 售價(jià) % % 銷(xiāo)售周期 % % 共 46 頁(yè) 第 44 頁(yè) 建安成本和配套成本這 兩個(gè) 不確定因素對(duì)本項(xiàng)目的影響相對(duì)較小， 但是在施工過(guò)程中注意合理利用資源，集約開(kāi)發(fā)，必然能更好的提高利潤(rùn)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 所以本項(xiàng)目一定要及早推出，加大營(yíng)銷(xiāo)力度，爭(zhēng)取盡快的回籠資金。 因此價(jià)格的高低將對(duì)本項(xiàng)目的利潤(rùn)產(chǎn)生巨大的影響，本項(xiàng)目整體形象，以較高的價(jià)位推出。以求盡可能的控制風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)為，建筑成本因 建筑材料 價(jià) 各 變動(dòng)或施工工藝 不同而浮動(dòng)變化 ； 項(xiàng)目配套存在較大 的不確定因素；銷(xiāo)售價(jià)格因市場(chǎng)的變化而浮動(dòng) ；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致銷(xiāo)售周期延長(zhǎng)等。 （ 3）投資 指標(biāo) ： 本項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期 ： 41+（ 9781/12924）＝ 年 共 46 頁(yè) 第 42 頁(yè) 本項(xiàng)目的 動(dòng) 態(tài)投資回收期： 51+（ 1670/5499）＝ 年 投資利潤(rùn)率（稅前）： （ 5712040292） /40292＝ ％ 八、 投資風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)因素 本項(xiàng)目作為大型綜合性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金占用大，投資風(fēng)險(xiǎn)很大。利用 EXCEL 自帶函數(shù)計(jì)算項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 ％，大于項(xiàng)目可以接受的最低收益率。因此 項(xiàng)目 最低可以接受的投資收益率確定為 20％。詳見(jiàn)表 71 投資計(jì)劃與資金籌措表 表 71 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 項(xiàng)目總投資 40292 萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 40292 萬(wàn)元 2 資金籌措 其中：自有資金 15292 萬(wàn)元 共 46 頁(yè) 第 40 頁(yè) 預(yù)售房屋 15000 萬(wàn)元 債券融資 5000 萬(wàn)元 銀行貸款 5000 萬(wàn)元 3．銷(xiāo)售收入 本項(xiàng)目投資收益來(lái)源于商品房的對(duì)外銷(xiāo)售，收入和利潤(rùn)計(jì)算的主要基礎(chǔ)依據(jù)如下： 總收入 57120 萬(wàn)元 銷(xiāo)售價(jià)格 單體別墅 4000 元 /㎡ 聯(lián)排別墅 3700 元 /㎡ 產(chǎn)權(quán)式公寓 3500 元 /㎡ 銷(xiāo)售面積 單體別墅 50400 平方米 聯(lián)排別墅 84000 平方米 產(chǎn)權(quán)式公寓 16800 平方米 各項(xiàng) 稅 費(fèi) 率： % 企業(yè) 所得稅 ： 33% 詳見(jiàn)表 72 產(chǎn)品銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 表 72 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 數(shù)量 總量（平方米） 168000 ㎡ 共 46 頁(yè) 第 41 頁(yè) 銷(xiāo)售量： 151200 ㎡ 單體別墅 4000 元 /㎡ 50400 ㎡ 聯(lián)排別墅 3700 元 /㎡ 84000 ㎡ 產(chǎn)權(quán)式公寓 3500 元 /㎡ 16800 ㎡ 1 產(chǎn)品銷(xiāo)售收入 57120 萬(wàn)元 2 銷(xiāo)售稅金 5312 萬(wàn)元 4．財(cái)務(wù)分析 （ 1） 財(cái)務(wù) 現(xiàn)金流量表：見(jiàn)附件 “ 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量 表 ” （ 2） NPV 分析： 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境比較樂(lè)觀，投資的收益一般比較大，以投資的機(jī)會(huì)成本 比較高。 七、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 1． 項(xiàng)目總投資預(yù)算 本項(xiàng)目總投資額 40292 萬(wàn)元，各項(xiàng)投資構(gòu)成如下： ? 土地費(fèi)用： 6300 萬(wàn)元 ? 補(bǔ)償費(fèi)用： 600 萬(wàn)元 ? 建安費(fèi)用： 13440 萬(wàn)元 ? 配套費(fèi)用： 10080 萬(wàn)元 ? 前期 費(fèi)用： 1418 萬(wàn)元 ? 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用： 1142 萬(wàn)元 ? 其他 費(fèi)用： 20xx 萬(wàn)元 ? 稅 費(fèi) （ %） ： 5312 萬(wàn)元 2．資金來(lái)源與償付 本項(xiàng)目總投資 40292 萬(wàn)元。 ? 建筑結(jié)構(gòu)采用冷拔螺紋鋼或冷拔帶筋鋼等。 ? 水器具采用節(jié)水環(huán)保型，特別住宅衛(wèi)生間節(jié)水措施，選用節(jié) 水型衛(wèi)生潔具 ，盡量使用凈化后的污水。 ? 外墻盡可能采用輕質(zhì)砌塊和多孔模數(shù)磚，屋面保溫防水采用新建料在保溫隔音上要有新突破，達(dá)到節(jié)能 50%的節(jié)能型住宅標(biāo)準(zhǔn)。 （ 7） 綠化 良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且有利于保護(hù)環(huán)境和區(qū)內(nèi)生態(tài)微循環(huán)，一切可施以綠化的可利用地塊均實(shí)現(xiàn)綠化，充分發(fā)揮綠地的保護(hù)功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時(shí)可考慮空間垂直綠化，擴(kuò) 大綠化覆蓋面積 ，起到綠色植被防塵、隔噪，確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔，空氣清新舒暢。 （ 6） 噪音 使用隔音環(huán)保建材。 （ 5） 廢物 本項(xiàng)目廢物主要為生活垃圾，垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織物業(yè)公司專(zhuān)職衛(wèi)生保潔員同意收集清掃、集中。污水管道、雨水管道布置，依照《給水排水規(guī)劃圖》執(zhí)行，各住戶(hù)產(chǎn)生的生活污水及糞便進(jìn)入污水 處理設(shè)備后，達(dá)標(biāo)排放指定區(qū)。為確保小區(qū)自身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生影響，對(duì)上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?。如再采取一些必要的措施，可完全達(dá)到國(guó)家規(guī)定的環(huán)保要求。 詳見(jiàn)表 61 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表 表 61 建設(shè)內(nèi)容 建設(shè) 時(shí)間 （半年） 03下 04 上 04 下 05上 05 下 06 上 06 下 基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè) 土建主體建設(shè) 共 46 頁(yè) 第 36 頁(yè) 建筑裝修及室內(nèi)外裝修配套 竣工交付 人力資源安排 為把本項(xiàng)目建設(shè)成 “低 成本、 高 質(zhì)量 ” 的精品工程，確保工程的順利實(shí)施，在項(xiàng)目建設(shè)期應(yīng)建立一強(qiáng)有力的、責(zé)任心強(qiáng)的指揮管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)整個(gè)工程的指揮、組織、管理和協(xié)調(diào)工作，并對(duì)工程投資、進(jìn)度、質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和檢查。 共 46 頁(yè) 第 35 頁(yè) ? 物業(yè)類(lèi)型配比： 表 51 戶(hù)型面積（㎡） 面積比例 獨(dú)立別墅（花園洋房） 250400 30% 聯(lián)排別墅（包括雙拼、疊加結(jié)構(gòu)） 200280 50% 產(chǎn)權(quán)式公寓 10% 公 建 16000 10% 注：按住宅總面積以 。 （ 4） 建筑物排距（日照間距）：不低于 1： ，樓間距不小于 18米。 （ 2） 該項(xiàng)目建筑四周后退地界線(xiàn) 10米。地塊距岙山衛(wèi)鎮(zhèn)政府 3 公里，距即墨市中心約 20 公里，距青島市區(qū)約43 公里；項(xiàng)目周邊 1 公里范圍內(nèi)多為未開(kāi)發(fā)規(guī)劃用地。 項(xiàng)目地勢(shì)地貌較為平坦、開(kāi)闊。 項(xiàng)目占地與規(guī)劃條件 項(xiàng) 目位于青島即墨市岙山衛(wèi)鎮(zhèn)鶴山腳下。青島市 嶗山區(qū) 計(jì)劃 明 年將開(kāi)通浮山隧道， 隧道 打通后， 從項(xiàng)目 進(jìn)入青島市中心僅車(chē)程 20 多分鐘，岙山衛(wèi)鎮(zhèn)將融入青島半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)。通過(guò)這幾條公路，我門(mén)一刻很方便的從項(xiàng)目到達(dá)市區(qū)、流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)、濟(jì)青高速公路、青銀高速公路等， 交通十分方便。 （見(jiàn)附件六道路系統(tǒng)規(guī)劃圖） 青萊 路到嶗山區(qū)界后分成兩條路，一條通過(guò)嶗山風(fēng)景區(qū)沿海濱進(jìn)入青島市 ， 車(chē)程約 40 分鐘 （擴(kuò)寬后將成為青島沿海 280 公里的濱海大道的一部分，行車(chē)時(shí)間必然會(huì)大大的降低）； 一條向西繞過(guò)風(fēng)景區(qū)從市區(qū)北部進(jìn)入青島市 。 （見(jiàn)附件五熱力燃?xì)庖?guī)劃圖） （ 7） 材料來(lái)源 地產(chǎn)材料就近解決（ 20 公里以?xún)?nèi)），其他材料市場(chǎng)采購(gòu)。 （見(jiàn)附件三電力電信規(guī)劃圖） （ 5） 熱源 項(xiàng)目所處位置區(qū)域尚不具備集中供熱條件，冬季采暖擬用獨(dú)立采暖設(shè)備分戶(hù)供熱。污水處理后部分回用，其余排入河道及黃海。 依據(jù)鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)鎮(zhèn)總體布局、地形條件及城鎮(zhèn)主導(dǎo)風(fēng)向，除各用水單位各設(shè)獨(dú)立的污水處理系統(tǒng)外，規(guī)劃確定在鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)北部設(shè)一座污水處理站。 強(qiáng)調(diào)中水利用，各用水單位污水自行處理后部分回用，其余排 入城鎮(zhèn)污水管道。 據(jù)鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)規(guī)劃 ，鎮(zhèn)政府將 在現(xiàn)狀供水的基礎(chǔ)上進(jìn)行工藝改造及擴(kuò)建水廠供水規(guī)模，地下水供水規(guī)模為 5000 米 3/日，地表水供水規(guī) 共 46 頁(yè) 第 32 頁(yè) 模為 10000 米 3/日。按每天 200 升 /人計(jì)算 ，每天生活用水需 385 噸，加消防用水，能滿(mǎn)足項(xiàng)目需要。按別墅大房型高檔物業(yè)用電需求，每戶(hù)用電 10KVA， 別墅、公寓 需 5500 KVA，公建 1500 KVA，總共7000KVA。 外部配套條件 （ 1） 供電 項(xiàng)目用電主要為生活用電。 目前建設(shè)單位已對(duì)地質(zhì)進(jìn)行勘察，此地域不是地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)。 （ 3） 地質(zhì) 共 46 頁(yè) 第 31 頁(yè) 岙山衛(wèi)鎮(zhèn)屬沿海丘陵地帶，系嶗山山脈延伸部，地形西高東低，現(xiàn)狀鎮(zhèn)駐地內(nèi)東西高差為 米，南北高差為 米。潮流基本上是往復(fù)流，屬半日型潮流，漲潮時(shí)流向左旋，落潮時(shí)流向紊亂。鎮(zhèn)駐地四周多灣多塘，常年積水。 （ 2）水文 鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)水系比較發(fā)達(dá)，多系沖溝直接入海。 風(fēng)能資源 據(jù)測(cè)定有效風(fēng)能密度 瓦 /平方米，有效風(fēng)能年平均時(shí)間達(dá) 6485 小時(shí)。年平均氣壓 ，年平均風(fēng)速 ，以南東風(fēng)為主導(dǎo)風(fēng)向，年平均相對(duì)濕度 73%， 7 月份最高，為 89%； 12 月份最低，為68%。年降水量最多為 （ 1911）年，最少為 （ 1981），降水的年變率為 62%。全年 8 月份最熱，平均氣溫 ℃； 1 月份最冷，平均氣溫 ℃。春季溫度回升緩慢，較內(nèi)陸遲 1 個(gè)月；夏季濕熱多雨，但無(wú)酷暑；秋季天高氣爽，降水少，蒸發(fā)強(qiáng)；冬季風(fēng)大溫低，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。 五、 項(xiàng)目規(guī)模和項(xiàng)目選址情況 地質(zhì)、氣象、水文 （ 1） 氣象條件 青島地處北溫帶季風(fēng)區(qū)域，屬溫帶季風(fēng)氣候。如果我們搶占本區(qū)域的市場(chǎng)制高點(diǎn)，實(shí)施綜合開(kāi)發(fā)路線(xiàn)，完善項(xiàng)目周邊的旅游配套，締造可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)旅游度假村 ， 必然成為本區(qū)域旅游度假地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊。 目前 有效供給基本 仍然 沒(méi)有， 雖然以后會(huì)有更多的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)供給會(huì)急劇擴(kuò)大。本區(qū)域的 投資 價(jià)值已經(jīng)凸 顯 ，這必將吸引大量的 投資性 資金投入。 青島濱海大道和嶗山隧道在最近幾年會(huì)逐步建成，這將會(huì)大大縮短本區(qū)域與市中心的心理距離，本區(qū)域?qū)⑷谌?城市半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)。 項(xiàng)目所在位置近山， 溫潤(rùn)相濟(jì)，氣候宜人，夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒，是得天獨(dú)厚的避暑佳境。青島市周邊發(fā)展較快的成熟市鎮(zhèn)成為理想之地。這一人群由于經(jīng)濟(jì)收入較高，有一定積蓄，其再置業(yè)的可能性大，趨向?yàn)橥顿Y性選擇和度假休閑。而且其自身?yè)碛胸S富的旅游資源 ， 是典型的 生態(tài)型海濱旅游度假小城鎮(zhèn) ， 可以成為青島環(huán)海旅游帶的一顆明珠。現(xiàn)代都市人崇尚返樸歸真，回歸自然，青島中心城區(qū)的周邊小城鎮(zhèn)，交通便捷，既能享城市便利又基本保留了自然生態(tài)原貌的 溫潤(rùn)自然環(huán)境是他們的最佳選擇。 因此我門(mén)既應(yīng)該注意目前的旺