【正文】 三、開(kāi)盤熱銷階段 （ 1）時(shí)間跨度： 08 年 7月至 12 月 （ 2）營(yíng)銷執(zhí)行 階段目標(biāo) ◆首批房源銷售完成 70％； ◆客戶持續(xù)積累達(dá) 500批； 重點(diǎn)工作 ◆以項(xiàng)目銷售為核心，實(shí)現(xiàn)首批推售房源銷售目標(biāo) ； ◆增強(qiáng)客戶對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知度，加強(qiáng)項(xiàng)目核心賣點(diǎn)的宣傳； 營(yíng)銷活動(dòng) ◆ 7 月，大型開(kāi)盤活動(dòng)； ◆ 10月，重點(diǎn)單位推介活動(dòng)； （ 3）推廣執(zhí)行 推廣策略 ◆以項(xiàng)目開(kāi)盤熱銷為核心，深化項(xiàng)目形象，釋放項(xiàng)目賣點(diǎn)； ◆圍繞營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)行互動(dòng)式、密集性、立體化推廣； 第七部分 費(fèi)用預(yù)算（略） 第八部分 包裝策略（略） 陳 勇 13971321047 。新商圈”進(jìn)行系列軟文硬廣炒作，提升市場(chǎng)觀關(guān)注度；結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)子展示等項(xiàng)目外部環(huán)境及賣點(diǎn)深化項(xiàng)目形象。新商圈”的核心訴求，來(lái)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格和價(jià)值進(jìn)行演繹和闡述，同 時(shí)通過(guò)產(chǎn)品核 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 —— 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 —— 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 心賣點(diǎn)、產(chǎn)品特色來(lái)對(duì)階段主訴求進(jìn)行有力支撐。 階段推廣主題 新漢陽(yáng) 媒介組合：報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、公關(guān)活動(dòng)為主，小眾媒體為輔。 三、營(yíng)銷推廣組織計(jì)劃安排 考慮到市場(chǎng)變化及銷售周期等因素，在此將營(yíng)銷推廣組織計(jì)劃做到 2020年底，后面具體的營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案按此組織計(jì)劃進(jìn)行，具體如下： 總體營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)安排： 2020 年 3 月，項(xiàng)目整體入市，營(yíng)銷中心對(duì)外開(kāi)放，開(kāi)始客戶積累； 2020 年 5 月，首批房源正式對(duì)外公開(kāi)認(rèn)籌； 營(yíng)銷 客戶積累階段 認(rèn)籌階段 開(kāi)盤持銷階段 階段 08 年 3 月 4 月 5 月 7 月 10 月 12 月 營(yíng)銷 入 市 認(rèn)籌 開(kāi)盤 加推 節(jié)點(diǎn) 推廣 區(qū)域價(jià)值挖掘和項(xiàng)目形象 組織 建立、同時(shí)釋放產(chǎn)品信息 產(chǎn)品核心價(jià)值最大化 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 —— 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 —— 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 2020 年 7 月底，首批房源正式對(duì)外銷售； 2020 年 10 月，根據(jù)房源銷售情況，加推房源； 總體推廣線索安排： 2020 年 3 月 —— 5 月，項(xiàng)目形象導(dǎo)入及區(qū)域價(jià)值挖掘； 2020 年 7 月 —— 12 月，項(xiàng)目形象最大化，產(chǎn)品信息及價(jià)值最大化； 第六部分 各階段營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案 一、客戶積累階段 （一）時(shí)間跨度 2020 年 3 月 —— 5 月 （二）營(yíng)銷執(zhí)行 階段目標(biāo) ◆進(jìn)行“新漢陽(yáng)”、“新商圈”的區(qū)域概念炒作，導(dǎo)入并強(qiáng)化項(xiàng)目品牌形象，獲得客戶心理認(rèn)同，引起目標(biāo)客戶群體的關(guān)注； ◆拓寬積累客戶的渠道，與重點(diǎn)單位、重點(diǎn)客戶建立深度關(guān)系； ◆完成 200批誠(chéng)意客戶的積客量。 價(jià)格策略 通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目?jī)r(jià)格的調(diào)研及未來(lái)價(jià)格的走勢(shì)分析，我對(duì)項(xiàng)目入市的價(jià)格預(yù)期為 7800/㎡。 營(yíng)銷總思路 分時(shí)運(yùn)作，小步快推，逐步消化 項(xiàng)目總體量 3萬(wàn)方，在前期項(xiàng)目品牌形象尚未建立階段，不宜大規(guī)模推盤，同時(shí)也是為使項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化，項(xiàng)目可分兩次集中推盤，并對(duì)各種戶型和樓層進(jìn)行搭配，同時(shí)運(yùn)用銷控手段，做到項(xiàng)目產(chǎn)品均勻消化。 媒體組合策略 大眾媒體樹(shù)立形象，小眾媒體精確制導(dǎo) 大眾媒體：如報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、車身廣告等大眾媒體的投入，通過(guò) 報(bào)紙軟文對(duì)區(qū)域價(jià)值的挖掘、戶外和車身等戶外媒體對(duì)項(xiàng)目形象的塑造，迅速樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象。外場(chǎng)推銷重在外場(chǎng)推廣中除了要有能觸動(dòng)客戶神經(jīng)的點(diǎn)外，還要有一定的產(chǎn)品核心賣點(diǎn)信息，形成對(duì)客戶的直接利益承諾，避免空泛的口號(hào)，從而讓項(xiàng)目對(duì)客戶的觸動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)樾袆?dòng)。 內(nèi)場(chǎng)促銷：營(yíng)銷內(nèi)場(chǎng)主要是指銷售現(xiàn)場(chǎng)、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、看房通道的包裝及銷售人員的講解與服務(wù)，內(nèi)場(chǎng)促銷，重在對(duì)項(xiàng)目賣點(diǎn)的闡述，加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，增強(qiáng)客戶的現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)感，產(chǎn)生購(gòu)買的沖動(dòng)。 二、營(yíng)銷推廣總策略 營(yíng)銷推廣線索 綜觀本項(xiàng)目，地段好，配套全，物業(yè)特征成熟，具備打造高端物業(yè)的條件；客戶定位于高端，對(duì)價(jià)值需求以及投資收益比較注重。因此，項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略需要遵守以下原則： A．不能簡(jiǎn)單停留 在產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)層面上（這是規(guī)模高端和營(yíng)銷時(shí)間跨度的要求）； B．所謂高端層面競(jìng)爭(zhēng)，一定是（目標(biāo)客戶）境界或價(jià)值觀方面的競(jìng)爭(zhēng)； C．對(duì)于高消費(fèi)人群來(lái)說(shuō)，價(jià)格不是最關(guān)注的問(wèn)題：房子值不值才是關(guān)鍵。 馬斯洛需求層次論 按照馬斯洛需求層次論：當(dāng)客戶物質(zhì)化基礎(chǔ)已經(jīng)得到實(shí)現(xiàn)情況下，更希望得到價(jià)值認(rèn)同和心理層面的利益獲取。 綜觀多數(shù)高端 物業(yè)的推廣，但凡取得成功者，都具備以下幾個(gè)特點(diǎn)： A．注重品牌推廣，綜合渠道推廣； B．注重配套建設(shè)； C．依靠的資源很重要，比如稀缺資源，沒(méi)有稀缺資源則要?jiǎng)?chuàng)造新型產(chǎn)品或新概念，以圖實(shí)現(xiàn)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷。而房地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是高端物業(yè)的營(yíng)銷，同樣存在相應(yīng)的順