【正文】 對(duì)有償維修服務(wù)，維修應(yīng)按照《有償維修服務(wù)項(xiàng)目表及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》收費(fèi)并在《維修單》。 維修完畢，要將所在維修垃圾裝入塑料膠袋帶走并將所維修部件及周圍環(huán)境抹干凈 。 待用戶開門后首先問“您好”，“我是 康茂 物業(yè)工程部維修人員”，然后禮貌客氣地詢問是否有電器（或某項(xiàng)目）需要維修，用戶首肯后才進(jìn)屋維修。 維修戶內(nèi)電器 維修人員接到維修指令后 10 分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好工具袋，帶上必備的工具及針對(duì)維修項(xiàng)目備用零配件若干、干凈毛巾 1 條、干凈工作手套 1 副、塑料袋 1 個(gè)。 對(duì)有償維修服務(wù)，維修應(yīng)按照《有償維修服務(wù)項(xiàng)目表及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》收費(fèi)并在《維修單》上注明應(yīng)收的各項(xiàng)費(fèi)用金額。 維修完畢，要將所有維修垃圾裝入塑膠袋帶走，并將所維修部件和周圍環(huán)境擦抹干凈 ，做到“工完場清” 。 在維修時(shí)，應(yīng)盡量保持戶內(nèi)環(huán)境干靜，不擴(kuò)散波及太大范圍，要舉止得體，嚴(yán)禁高聲喧嘩、散漫放蕩。 身著干凈工裝、戴干凈工作手套、鞋套，配帶工作牌、持維修單按門鈴（敲門）。 工程部 主管 負(fù)責(zé)維修工作的監(jiān)督及對(duì)《有償維修服務(wù)項(xiàng)目表》以外的報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。 職責(zé) 物業(yè)部負(fù)責(zé)記錄報(bào)修內(nèi)容，并傳達(dá)至工程部。 相關(guān)記錄 《回訪工作規(guī)程》 《房屋（設(shè)施）年度養(yǎng)護(hù)檢修計(jì)劃》 《房屋（設(shè)施）日常養(yǎng)護(hù)記錄表》 《維修單》 五、 服務(wù)管理規(guī)范 （一） 入戶維修工作程序 目的 盡快處理業(yè)戶 的報(bào)修，規(guī)范維修服務(wù)工作，確保為 業(yè)戶 提供滿意的服務(wù)。 維修工作的檢查 a） 工程部主管每周將《維修單》整理一次，以檢查服務(wù)的及時(shí)性和用戶的反映，對(duì)服務(wù)過程中發(fā)現(xiàn)的不合格和發(fā)現(xiàn)的隱患應(yīng)立即查找原因，并采取糾正措施。 時(shí)間要求 a）接到《維修單》后立即安排人員進(jìn)行處理，無特殊情況時(shí)不起過 25 分鐘，一般性維修不超過 7 小時(shí)，較困難復(fù)雜的維修要求 72 小時(shí)內(nèi)完成（工藝技術(shù)要求特殊的除外）；同時(shí)應(yīng)向用戶解釋原因。 換鎖 拆下壞鎖后先檢查是體處壞，如能修理及時(shí)修理，無法修理好的可通知用戶更換新鎖。 疏通地漏 同本章 處理辦法。 浴缸堵塞、漏水 a） 如管道堵塞見 ）進(jìn)行處理； b） 浴缸缸體漏水應(yīng)建議用戶更換，如檢查是接口漏水應(yīng)征得用戶同意打開修理待修理部位干燥后試水，檢查有無再漏現(xiàn)象。 馬桶不通 檢查堵塞的原因，用馬桶抽子或疏通機(jī)進(jìn)行疏通，使其排水暢通。 插座無電 a）由于市政停電或線路維修造成的停電應(yīng)通知用戶； b）插座接線端子松動(dòng)，可拆開插座板緊固接線頭后重新安裝，檢查試電情況； c）線路短路造成的停電參見本章 ）進(jìn)行處理； 水龍頭漏水 a）關(guān)閉戶內(nèi)水閥門，拆卸下水龍頭并檢查出故障點(diǎn)； b） 根據(jù)用戶需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭；如因水龍頭有砂眼漏水的，必須更換新的水龍頭。 線路檢測 a）線路停電檢修應(yīng)及時(shí)通知用戶； b）用戶開關(guān)燒壞的處理見本章 維修開關(guān)進(jìn)行處理； c）電表損壞的維修見本章 更換電表進(jìn)行處理； d）進(jìn)戶接線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固； e）線路短路時(shí)可用萬用表對(duì)線路逐一檢查，找出故障原因并及時(shí)處理； f）當(dāng)確認(rèn)故障排除后方可送電。 燈管、白熾燈的維修 a） 切斷電源、取出白熾燈，如果燈絲已經(jīng)燒斷，可更換同一型號(hào)的卡口或螺旋頭燈泡安裝上去，試電查看是否正常； b） 燈管不亮可先檢查啟輝器，如損壞可更換新的；試電檢查如不亮?xí)r，取出燈管并更換同規(guī)格、同型號(hào)的燈管，再次試電檢查，如仍不亮?xí)r可檢查接線和鎮(zhèn)流器，查出故障立即排除，恢復(fù)正常照明。 維修開關(guān) a）分析造成低壓開關(guān)跳閘或燒壞的原因； b）如果是短路故障，道先將空氣開關(guān)置于“ OFF”位置，用萬用表（兆歐表）檢查線路，查出故障點(diǎn)后給予排除； c）經(jīng)試電后如確認(rèn)需要更換空氣開關(guān)或熔斷器時(shí)，必須采用同一技術(shù)規(guī)格的合格配件 進(jìn)行調(diào)換安裝。檢查水表 的接頭膠圈，如已經(jīng)斷裂或變形時(shí)應(yīng)選同一型號(hào)、規(guī)格的具有合格證的水表安裝上去； b）安裝時(shí)注意水表的水流方向與供水方向保持一致； c）維修結(jié)束后，打開閥門檢查有無滲漏，表針轉(zhuǎn)動(dòng)是否正常； d）維修人員會(huì)同物業(yè)管理部做好用戶新啟用水表底數(shù)記錄。 修繕 一般性的修繕。 工程人員按《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃》的規(guī)定具體實(shí)施養(yǎng)護(hù)工作并記錄于《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)記錄表》內(nèi)。 工作程序 工程部主管 于每年 12 月制訂本物業(yè)下年度《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃》并報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審批、 總 經(jīng)理審核 。 工程部主管 負(fù)責(zé)外委養(yǎng)護(hù)和維修項(xiàng)目的聯(lián)絡(luò)、實(shí)行情況檢查和監(jiān)督工作，并組織驗(yàn)收。 職責(zé) 物業(yè)工程部（或值班工程師）負(fù)責(zé)對(duì)房屋本體狀況進(jìn)行巡查，并接受業(yè)主的投訴，對(duì)發(fā)現(xiàn)的異常情況及時(shí)向直接上級(jí)反映。 （十） 房屋（設(shè)備設(shè)施）養(yǎng)護(hù)和修繕作業(yè)指導(dǎo) 目的 定期對(duì)房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和修繕，保持或恢復(fù)其使用功能。 通知通力電梯公司維保人員進(jìn)行檢修。 重新關(guān)好電梯門。 使電梯歸首層。將電梯完全斷電。觀察判斷轎廂所在位置。如果轎廂門處于半開狀態(tài)，服務(wù)部值班員應(yīng)將轎廂門完全關(guān)閉。 工作程序 當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時(shí)，工程部值班員應(yīng)迅速到達(dá)事故現(xiàn)場，通過電梯內(nèi)的電話或直接喊話與被困乘客取得聯(lián)系，務(wù)必使其保持鎮(zhèn)靜，靜心等待救援。 范圍 適用于 惠安建筑業(yè)發(fā)展中心服務(wù)處 內(nèi)電梯困人救援工作 職責(zé) 工程部主管負(fù)責(zé)電梯困人后救援工作的組織實(shí)施。 （ 2）巡視所有空調(diào)機(jī)，檢查有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，直至水壓達(dá)到要求，并做記錄。 （ 6）空調(diào)主機(jī)翅片的清掃。 （ 4）熱交換器的清洗保養(yǎng)。 （ 2）冷水系統(tǒng)的保水。 巡查程序： 、溫度是否正常； ，風(fēng)門開度是否正常； ，在《 康茂 物業(yè)空調(diào)機(jī)巡視表》上填寫巡查記錄。 空調(diào)維修工負(fù)責(zé)巡視、檢查、記錄。 范圍 適用于 惠安建筑業(yè)發(fā)展中心服務(wù)處 內(nèi)所有空調(diào)主機(jī)。 在《設(shè)備卡片》中填寫風(fēng)機(jī)盤管的保養(yǎng)記錄。 檢查溫控器狀態(tài)是否正常，如有異常則進(jìn)行維修或更換。 用翅片梳子將倒伏的翅片扶起，進(jìn)行修整。 操作規(guī)程 風(fēng)機(jī)盤管應(yīng)定期進(jìn)行清洗和檢修，時(shí)間安排在換季期間，每年一至兩次。 職責(zé) 設(shè)備工程師及主管對(duì)樣板區(qū)內(nèi)風(fēng)機(jī)盤管的清洗、檢 修制定計(jì)劃并安排實(shí)施及檢查。 （五 ） 風(fēng)機(jī)盤管清洗及檢修作業(yè)指導(dǎo) 目的 及時(shí)正確地對(duì)風(fēng)機(jī)盤管進(jìn)行保養(yǎng)，為業(yè)戶提供舒適的環(huán)境。每天巡視應(yīng)不少于兩次。 總水表井：每天抄表一次，計(jì)算每日用水量。 水泵房給水泵：檢查水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常；盤根是否正常；電機(jī)和泵體發(fā)熱情況是否正常。 工作規(guī)程 水箱間：檢查水位是否正常；穩(wěn)壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常；地面是否積水。 職責(zé) 領(lǐng)班負(fù)責(zé)制定巡視計(jì)劃、安排班次并負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施。 （四 ） 水工巡查作業(yè)指導(dǎo) 目的 確保設(shè)備的安全運(yùn)行，將事故消滅在隱患之中。 。 。檢查是否有污物堵塞水泵或液位控制閥失靈的情況發(fā)生。 《設(shè)備卡片》上填寫保養(yǎng)記錄。 。 。 加壓泵及電氣控制設(shè)備 加壓泵及電氣控制設(shè)備應(yīng)每年進(jìn)行一次維修、保養(yǎng)。 。 。 。 消防水泵 消防水泵的保養(yǎng)應(yīng)每月進(jìn)行 1 次，平時(shí)要隨時(shí)注油，并且每年要換一次新油。 ，應(yīng)通知值班人員備案，并報(bào)告上級(jí)主管作出維修方案。 。 。 。 工作規(guī)程 生活水泵 生活水泵的保養(yǎng)應(yīng)每月進(jìn)行 1 次，水泵要隨時(shí)注油，且每年要換 1～ 2 次新油。 職責(zé) 給排水工程師及主管應(yīng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有水泵的用途、性能、保養(yǎng)周期了如指掌。 （三 ） 水泵作業(yè)指導(dǎo) 目的 確保各類水泵的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，滿足使用要求。 嚴(yán)禁帶電拉動(dòng)導(dǎo)線以免發(fā)生觸電危險(xiǎn)。 保養(yǎng)人員要熟悉所保養(yǎng)設(shè)備的各種功能及用處，與設(shè)備無關(guān)的不許亂動(dòng)。嚴(yán)禁使用偽劣低容量或不配套的零件。 維護(hù)保養(yǎng) 及時(shí)清理巡查中所發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)更換損壞的零件，如∶主開關(guān)、接觸器、熱繼電器、指示燈、轉(zhuǎn)換開關(guān)等。 巡查人員必須聽從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指揮，認(rèn)真完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)巡查任務(wù)。 檢查中負(fù)荷不得超出該設(shè)備的額定值，導(dǎo)線及開關(guān)等應(yīng)無過熱冒火、無異味、無異常聲音等現(xiàn)象。 在巡查中發(fā)現(xiàn)問題能處理的要及時(shí)處理，不能立即處理的應(yīng)立即采取臨時(shí)措施并上報(bào)。 巡查制度 檢查人員必須定期按時(shí)巡查，每周檢查一次。 注意事項(xiàng) 對(duì)強(qiáng)電箱檢修時(shí)，嚴(yán)禁帶電作業(yè)。測量電阻時(shí)要斷開被測物的電源，嚴(yán)禁帶電測量。每次測量完成后要 把電流量程切換到高檔位，以免下次使用時(shí)因未經(jīng)選擇量程就進(jìn)行測量而造成儀表的損壞。 測量電流時(shí)應(yīng)正確使用鉗形表，測量時(shí)要依次從大電流檔位向小電流檔位換檔，測量過程中不可換擋。 工作終結(jié)后，應(yīng)對(duì)現(xiàn)場進(jìn)行清理及認(rèn)真檢查，在確認(rèn)沒有影響電器設(shè)備安全及人身安全的隱患后方可送電。 操作人員應(yīng)聽從監(jiān)護(hù)人的指揮，監(jiān)護(hù)人員在監(jiān)護(hù)時(shí)不應(yīng)做其它工作，監(jiān)護(hù)人發(fā)現(xiàn)操作人不正確操作檢 查時(shí)有權(quán)令其停止工作。 。在開關(guān)的兩側(cè)進(jìn)行驗(yàn)電時(shí)，要先驗(yàn)低壓側(cè)后驗(yàn)高壓側(cè)，先驗(yàn)下層后驗(yàn)上層。 操作規(guī)程 準(zhǔn)備 維修人員必須使用電壓等級(jí)相同的合格的安全用具進(jìn)行操作檢查 操作 在對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查時(shí)，必須將與該設(shè)備連接的所有電源斷開，停電檢查時(shí)要掛標(biāo)示牌。 職責(zé) （ 1）維修領(lǐng)班應(yīng)對(duì)各機(jī)房設(shè)備參數(shù)及運(yùn)行狀況有詳細(xì)了解。 （二） 空調(diào)機(jī)控制箱及、水泵控制箱作業(yè)指導(dǎo) 目的 正確操作、檢修、水泵的強(qiáng)電箱，保證人身及設(shè)備安全，延長設(shè)備使用壽命，保證所管轄項(xiàng)目空調(diào)及水系統(tǒng)正常運(yùn)行。 變壓器新裝或停用 48 小時(shí)以上，送電后應(yīng)空載運(yùn)行 24 小時(shí)后才可帶負(fù)荷。 安全注意事項(xiàng)： 變壓器停電 48 小時(shí)以上 ,送電前用 2500V 兆歐表搖測一次線圈絕緣電阻 ,阻值在 300MΩ以上時(shí)，方可送電。 、二次母線及零線松動(dòng)，應(yīng)停電緊固。 檢查發(fā)現(xiàn)有異常情況應(yīng)及時(shí)做好記錄并上報(bào)，及時(shí)修理。 母線卡子、接頭無松動(dòng)，瓷瓶清潔，有無裂紋和碰傷，無放電痕跡，外殼接地線良好。 變壓器檢查內(nèi)容： 、電壓、溫升、聲音變化情況。 變壓器使用中的檢查： ： (a)運(yùn)行中的變壓器每班檢查一次。 設(shè)備維護(hù)規(guī)程： 變壓器供電范圍系統(tǒng)示意圖： 變壓器定時(shí)清掃規(guī)定： 運(yùn)行中的變壓器每季停電清掃一次，確因需要不能隨時(shí)倒路停電的變壓器，必須利用檢修時(shí)進(jìn)行清掃，兩次清掃時(shí)間間隔不得超過三個(gè)月，由主管負(fù)責(zé)安排組織。 變壓器發(fā)生火災(zāi)，首先應(yīng)將一次側(cè)開關(guān)及二次側(cè)進(jìn)線開關(guān)斷開，再用“ 1211”或干粉滅火器撲救。若故障原因?yàn)槎蝹?cè)接地、短路，故障未處理完不得合低壓母聯(lián)。 變壓器在安裝、配線、檢修過程中，注意不得使螺母、墊圈等異物掉入變壓器中。 變壓器運(yùn)行中發(fā)生一次側(cè)開關(guān)掉閘或一次熔絲熔斷，應(yīng)立即進(jìn)行停電檢查，故障處理后再送電。 380V～ 420V 之間，并且三相電壓平衡。 變壓器送電操作順序： 。 溫控器完好，溫度報(bào)警值在 140 攝氏度 ,超溫跳閘值在 150 攝氏度 ,自動(dòng)起風(fēng) 機(jī)值在 90 攝氏度 ,自動(dòng)停風(fēng)機(jī)值在 80攝氏度。 。 設(shè)備操作步驟： 變壓器操作前檢查： 變壓器投入運(yùn)行前，應(yīng)先將變壓器各部清掃擦拭干凈，器身、母線上無雜物。 設(shè)備使用交接班內(nèi)容： 、檢修、實(shí)驗(yàn)情況。 。 非經(jīng)專業(yè)批準(zhǔn)，任何人不得隨意增減、改變低壓配電柜上任何元器件及接線。 設(shè)備維護(hù)中的安全注意事項(xiàng)： 、再用“ 1211”、干粉滅火器滅火。 。 電磁鐵芯吸合噪音過大，應(yīng)立即調(diào)整或打磨接觸器部位。 常見故障排除方法： 各配電裝置的元器件的固定、連接部位，應(yīng)定期利用停電時(shí)間及時(shí)緊固。 (b)低壓配 電柜：結(jié)構(gòu)、框架無變形、地腳無松動(dòng)；柜內(nèi)元器件、母線無損傷，各連接部位緊固，無過熱變色；絕緣子表面及螺絲表面清潔，無裂紋、損傷；儀表指示正常。 設(shè)備檢查的規(guī)定： ，由值班電工負(fù)責(zé)。因連續(xù)工作不能停電的設(shè)備應(yīng)充分利用停產(chǎn)檢修時(shí)間進(jìn)行清掃，由主管負(fù)責(zé)安排清掃工作。 設(shè)備維護(hù)規(guī)程： 設(shè)備電氣原理圖： 設(shè)備清掃規(guī)定： ，由值班電工負(fù)責(zé)。 部分設(shè)備停電應(yīng)查明原因，甩開故障點(diǎn)后先恢復(fù)送電，再聯(lián)系處理故障設(shè)備。 總母線停電時(shí)，應(yīng)先斷開進(jìn)線開關(guān)，再斷開各分路開關(guān)。 ，應(yīng)查明原因并處理后再送電。 設(shè)備運(yùn)行中故障排除： ，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并停電檢查處理。 設(shè)備使用安全注意事項(xiàng)： 。 (c)確認(rèn)好后將開關(guān)搖至工作位置，合閘送電，觀察母線電壓正常后，分送各出線開