【正文】 對于需。處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜，不得違反安全規(guī)程。根據(jù)表計的指示和設(shè)備的外部征象，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速的排除危及人員與設(shè)備安全的因素。 2）故障處理通則發(fā)生故障時，值班員應(yīng)立即處理，一般故障應(yīng)先匯報后處理，事后做好記錄。重大故障包括：人身傷 亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬元以上；因故障引起整個大廈停水、停電、聽空調(diào)、停氣，發(fā)生火災(zāi)等。當(dāng)發(fā)生電梯困人等事故時，按電梯困人救援程序及時處理。在非辦公時間，相關(guān)人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達(dá)授權(quán)可達(dá)的樓層，無卡人員則操作不了電梯。另外可利用瀚宇物業(yè)公司首創(chuàng)的電梯智能運行管理 裝置解決非辦公時間的安全保衛(wèi)和同行方便的矛盾。 6）電梯系統(tǒng) 電梯系統(tǒng)是大樓必不可少的運輸工具，管理人員將按規(guī)定檢查其運行情況以及平層是否準(zhǔn)確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。消防管理人員定期巡視檢查，真正做到“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。 5）消 防系統(tǒng) 消防系統(tǒng)是整個大廈消防安全的保證。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。 4）照明系統(tǒng) 照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到大樓的整體形象。并按政府規(guī)定，定期清洗二次供水蓄水池，確保二次供水無污染隱患。 3）給排水系統(tǒng) 建立大廈用水、供水管理制度。當(dāng)發(fā)生運行故障時，維修人員及時到場，按應(yīng)急處理與安及時處理，恢復(fù)系統(tǒng)正常運行。 2）采暖空調(diào)系統(tǒng) 采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)節(jié)樓內(nèi)溫度、相對濕度、氣流速度和空氣潔凈度，為辦公人員創(chuàng)造一個舒適環(huán)境。 設(shè)備系統(tǒng)的日常運行 1）變配電系統(tǒng) 南京瀚宇物業(yè)管理服務(wù)有限公司 新城發(fā)展中心大廈物業(yè)管理方案 29 變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng)，是樓宇設(shè)備正常運行的最基本保障，運行人員將對變配電設(shè)備運行狀態(tài)進(jìn)行全面監(jiān)控，結(jié)合 大廈樓宇自動控制系統(tǒng)對變配電室進(jìn)行巡視檢查，監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運行參數(shù)，一旦發(fā)現(xiàn)問題，給予及時處理。其次設(shè)備的運行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運 行狀況， 以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。設(shè)備運行、維護(hù)管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個系統(tǒng)能夠達(dá)到原有的設(shè)計性能與服務(wù)年限，關(guān)系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常，關(guān)系到能否保障 大廈運行安全。在設(shè)備管理概念中，瀚宇物業(yè)公司又進(jìn)一步注重預(yù)防檢修，即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護(hù)，而且通過制定、實施周密合理的設(shè)備定期 檢修計劃，以預(yù)防重于補救之觀念，提高樓宇設(shè)備的運行效率，確保樓宇設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無故障運行，提供一個良好舒適的工作環(huán)境。高層樓宇的大量涌現(xiàn)，使人們對樓宇設(shè)備的依賴性越來越強，同時也對樓宇設(shè)備的運行提出了更高的要求。 工作進(jìn)度 根據(jù)大廈實際情況和行業(yè)慣例，建議在定標(biāo)后 10 天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標(biāo) 15 天后開展前期管理。 此階段瀚宇物業(yè)公司將實施派出由副總經(jīng)理帶隊的專業(yè)人員 35人參與接管驗收，擬定大廈《物業(yè)管理接管驗收方案》，協(xié)助服務(wù)中心開展工作。負(fù)責(zé)引導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作 2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé) 成立以工程部經(jīng)理為組長，由配電、給排水、空調(diào)、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場，參與設(shè)備 調(diào)試期觀摩，負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè) 備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導(dǎo)書等。 三 、前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進(jìn)度 人員安排計劃 根據(jù)前期管理工作計劃，大廈服務(wù)中心的員工將按計劃逐步招調(diào)到位。 南京瀚宇物業(yè)管理服務(wù)有限公司 新城發(fā)展中心大廈物業(yè)管理方案 27 客戶全面進(jìn)駐準(zhǔn)備 在大廈客戶全面進(jìn)駐之前，瀚宇物業(yè)公司將主動與客戶協(xié)調(diào)，確定包括潛入單位的辦公場所、日期、時間、搬運物資數(shù)量、停車地點、搬遷路線、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。服務(wù)中心將對施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產(chǎn)的安全。 二、其他前期準(zhǔn)備工作 消防及安全管理的前期介入 大廈的消防工作注重從根本上杜絕或原籍控制易燃材料。驗收報告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效； 3）針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修，一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請發(fā)展商認(rèn)可；屬于無法返修的項目，報告發(fā)展商記錄備案。 其他交接 1）設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等； 2）具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等； 3）公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。 現(xiàn)場驗收主要項目 1）土建工程：包括各屋面排水坡度，伸縮縫、地面有無滲水；地下室墻面有無滲水，地面有無空鼓及滲水，進(jìn)出口坡道防滑等；前廣場及架空層綠化小品，地面有無空鼓及開裂等；消防門、通道、樓梯等； 2）裝飾工程：包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾；門和門框及附件；護(hù)欄及扶手；燈具及其他小電氣設(shè)施；外墻面（包括各涂料、裝飾 及玻幕）；公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾；各種標(biāo)識及區(qū)域圖示；公共洗手間、會議室、垃圾轉(zhuǎn)運站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等； 3）供配電系統(tǒng)：包括正常供配電設(shè)備；應(yīng)急供配電設(shè)備；油箱及油庫、各配電房的防鼠；各強電檢查井內(nèi)管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等； 4）給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機(jī)等；各水箱；給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等；檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等；人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等； 5）電梯系統(tǒng)：各電梯運行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等； 6）空 調(diào)系統(tǒng)：空調(diào)制冷機(jī)組、汽水交換器、風(fēng)柜、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口；空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）；空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機(jī)、各檢修口等；通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等； 7）弱電系統(tǒng)：消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫?zé)煾?、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等），樓宇自動化（模塊控制的空調(diào)、電力、電梯、護(hù)管等），弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。工程竣工驗收時施工單位向發(fā)展商移交物業(yè)，驗收的方式按國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行局部檢查或抽樣試驗檢查；而物業(yè)接管驗收時發(fā)展商向物業(yè)管理方 移交物業(yè)，驗收的方式是按業(yè)主進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查，大量的工作內(nèi)容是進(jìn)行全南京瀚宇物業(yè)管理服務(wù)有限公司 新城發(fā)展中心大廈物業(yè)管理方案 25 面的外表及功能檢查。 檔案資料管理要求 1〉客服部設(shè)檔案管理員； 2〉檔案資料由客服部統(tǒng)一管理； 3〉明確收集、整理、分類、編號、登記、錄入電腦、入柜、借用、監(jiān)察、銷毀等各項管理流程； 4〉采用多種形式的文檔儲存方式（如電腦磁盤、錄像帶、錄音帶、照片、圖表等），并采取相應(yīng)的儲存、保管方法；檔案資料建立及管理運作流程示意圖 5〉對原始文件、合同等重要資料必須嚴(yán)格管理，節(jié)約、復(fù)印等必須經(jīng)審批方可； 6〉客服部項目經(jīng)理負(fù)責(zé)審批檔案 保存數(shù)量、保存期限以及是否有效和作廢； 7〉注重檔案管理信息開發(fā)，根據(jù)工作需要和檔案庫存情況編制各種專題資料； 8〉客服部每季度對檔案資料管理情況進(jìn)行檢查； 9〉要求全體員工樹立檔案意識、保密意識，嚴(yán)格執(zhí)行《檔案管理制度》。 瀚宇物業(yè)公司管理制度目錄 序號 制度類型 制度目錄 1 公眾制度 精神文明公約、治安管理規(guī)定、電梯管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、清潔衛(wèi)生公約、 綠化管理規(guī)定、裝修管理規(guī)定、入伙管理制度、物業(yè)接管驗收管理制度、公用 設(shè)施維護(hù)管理制度、臨時用電用水管理規(guī)定、垃圾收集與處理管理制度、衛(wèi)生 消殺管理制度 2 崗位職責(zé) 項目經(jīng)理崗位職責(zé) 客戶服務(wù)中心 事務(wù)主管崗位職責(zé)、管理員崗位職責(zé) 工程部職責(zé) 主管崗位職責(zé)、維護(hù)班崗位職責(zé)、維修工崗位職責(zé)、運行班崗位職責(zé) 環(huán)境部職責(zé) 主管崗位職 責(zé)、保潔員崗位職責(zé)、保潔員作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、綠化作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、綠化工崗位職責(zé) 護(hù)管部職責(zé) 主管崗位職責(zé)、物業(yè)管理崗位職責(zé)、護(hù)管班長崗位職責(zé)、大廈接待崗位職責(zé)、 巡邏崗位職責(zé)、義務(wù)消防員崗位職責(zé)、停車場道口崗位職責(zé)、停車場收費員崗 位職責(zé) 3 員工考核 員工量化考核辦法、員工量化考核標(biāo)準(zhǔn)、獎懲條例、員工守則 4 行政管理 員工行為規(guī)范、員工招聘及辭退（離職）規(guī)定、員工培訓(xùn)制定、員工勞動管理 規(guī)定、員工食堂管理規(guī)定、員工宿舍管理制度、員工服裝管理規(guī)定、辦公物品 管理規(guī)定、公文處理辦法、檔案管理保密及借閱 制度、物資采購管理規(guī)定、倉 儲管理規(guī)定、合同簽訂管理規(guī)定 5 財務(wù)管理 財務(wù)管理制度、財務(wù)公開監(jiān)管制度、工資管理規(guī)定、收費管理辦法、有償服務(wù) 收費制度 6 客戶服務(wù) 客戶服務(wù)中心工作流程、投訴處理和分析工作流程、意見調(diào)查和回訪工作流程、 日檢工作流程、周檢工作流程、有償服務(wù)工作流程、業(yè)主請修工作流程 7 工程管理 機(jī)電設(shè)備管理工作制度、供電管理制度、配電房管理規(guī)定、供配電設(shè)備設(shè)施運 行管理規(guī)程、供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程、給排水管理制度、給排水設(shè)備設(shè) 施運行管理規(guī)程、給排水維修保養(yǎng)規(guī)程、二次供水管理規(guī) 定、水泵方管理規(guī)定、 空調(diào)系統(tǒng)管理制度、空調(diào)機(jī)房管理規(guī)定、中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程、電梯機(jī)房管 理規(guī)定、電梯安全操作規(guī)程、電梯緊急救援程序、電梯應(yīng)急方案、電梯維修保 養(yǎng)規(guī)程、電梯維修工安全操作規(guī)程、消防設(shè)施監(jiān)督檢查制度、消防設(shè)施停用管 理制度、消防設(shè)備操作規(guī)程、消防設(shè)備檢查規(guī)程、消防設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 8 安全管理 消防安全管理制度、消防值班制度、重點部位臨時動火作業(yè)安全規(guī)定、滅火作戰(zhàn)處理方案、消防器材管理制度、安管人員行為規(guī)范、安管人員內(nèi)務(wù)管理規(guī)定、 安管人員交接班制度、治安巡邏制度、安管工作檢驗標(biāo)準(zhǔn)、突發(fā) 事件防范措施、 停車場管理規(guī)定 2〉檔案資料的分類 南京瀚宇物業(yè)管理服務(wù)有限公司 新城發(fā)展中心大廈物業(yè)管理方案 23 檔案資料分類表 類別 資料內(nèi)容 基礎(chǔ)管 理 理 基礎(chǔ)管 理 基礎(chǔ)管 工程建筑產(chǎn)權(quán)資料 規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文；建筑許可證、投資許可證、開工許可證；拆 遷安置資料、丈量報告 工程技術(shù)資料 紅線圖、總平面圖；地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告；工程合同、 工程預(yù)決算；工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核算單；竣工圖： 單體建筑、結(jié)構(gòu)、 設(shè)備竣工圖； 附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖；房屋土建及裝修、供配電、給 排水、電梯、空調(diào)、弱電、消防 即智能化竣工驗收證明書；鋼材、水泥等主要 材料的質(zhì)量保證書；新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；供水、供電、電梯、消 防、空調(diào)及智能化等設(shè)備的檢驗合格證書，供水、供電、電梯、消防空調(diào)及智 能化等設(shè)備技術(shù)資料；砂漿、混凝土塊試壓報告；綠化工程竣工圖；其他技術(shù) 資料 接管驗收資料 接管驗收手續(xù)；接管驗收設(shè)備確定憑證；接管驗收物業(yè)本體確定憑證 管理合同資料 前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；物業(yè)管理委托合同 物業(yè)管理委員會資料 籌備成立文件；成立后運行文件 基金資料 維修基金的建立、管理、使用、續(xù)籌的規(guī)定 管理 目標(biāo)及方案 爭創(chuàng)物業(yè)管理示范小區(qū)規(guī)劃；物業(yè)管理實施方案 公眾制度資料 業(yè)主手冊；裝飾裝修管理規(guī)定； ABC 國際業(yè)主公約；公眾制度 員工管理資料 員工個人資料；員工業(yè)績考核及獎懲紀(jì)錄；員工培訓(xùn)計劃和培訓(xùn)考核記錄；員 工勞動合同；員工外出考評及參加演練記錄；員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄 計算機(jī)管理資料 計算機(jī)管理軟件及使用說明；計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理及記錄 行政文件資料 管理處值班及督察記錄；政府部門及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件；瀚宇物業(yè)公司及業(yè) 主單位相關(guān)文件；規(guī)章制度、通知、通報等文件；接待來訪參觀記錄表 業(yè)主 、客戶資料 業(yè)主、客戶管理資料，業(yè)主公約，裝修檔案費用托收協(xié)議；業(yè)主、客戶檔案； 業(yè)主、客戶維修檔案 客戶反饋資料 服務(wù)質(zhì)量回訪及記錄；客戶意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄；客戶投訴及回訪處理記錄 維修資料 維修申報表；維修服務(wù)派工單；維修回訪記錄表 房屋管 理及維 修養(yǎng)護(hù) 標(biāo)識、導(dǎo)示資料 大廈棟號、樓層、房號平面示意圖 大廈房屋安全管理類 禁止違章搭建及裝修的規(guī)定及處理記錄裝修驗收記錄房屋安全檢查記錄 共用設(shè) 備管理 綜合類 設(shè)備安全運行規(guī)程；各設(shè)備運行崗位責(zé)任制度；定期巡回檢查記錄；維護(hù)保養(yǎng) 記錄；運行記錄；設(shè)備維修檔案；設(shè)備機(jī)房管理規(guī)定；相關(guān)崗位技術(shù)人員資質(zhì) 證書 供電系統(tǒng) 送電、停電通知及記錄；臨時用電管理措施；停電應(yīng)急處理措施；運行月報表 弱電系統(tǒng) 智能化設(shè)施運行記錄；智能化設(shè)施定期保養(yǎng)記錄 消防系統(tǒng) 消防 24 小時值班記錄；消防設(shè)施設(shè)備清單；消防設(shè)施設(shè)備使用方法；消防應(yīng) 急方案、消防疏散示意圖；相關(guān)消防宣傳資料及法規(guī)；火災(zāi)隱患檢查記錄 電梯系統(tǒng) 電梯準(zhǔn)用證；年檢合格證；電梯操作及保養(yǎng)人員資質(zhì)證書；電梯應(yīng)急處理措施 記錄 給排水系統(tǒng) 大廈用水、供水管理制