【正文】 我們 堅(jiān)信 ：三明國(guó)際 以自身的專(zhuān) 業(yè)素質(zhì)和職 業(yè)精神 ，在貴司 的信任 和支持下，完全有能力 、有信心 實(shí)現(xiàn)既定的 銷(xiāo)售目標(biāo)，務(wù)求使貴 司 獲 取 更高的社 會(huì)效益和 經(jīng)濟(jì)效益。 結(jié) 束 語(yǔ) 尊 敬 的 煙 臺(tái)市惠安 置業(yè)有限 公司領(lǐng)導(dǎo)： 首先 感謝貴司對(duì) 我司的信 任和委托，我司本著開(kāi) 放、合作、共贏的 原則，以 科學(xué)、系統(tǒng) 、創(chuàng)新、求實(shí)的作 風(fēng)來(lái)完成本 次的《惠景 反推 商鋪的銷(xiāo)售均價(jià)的確定是合理的。 12= 元 /㎡。： 3880 元 /㎡ /()=4217 元 /㎡ 4200 元 /㎡ /()=4565 元 /㎡ 即：商鋪名義平均售價(jià)為 4217 元 /㎡ 4565 元 /㎡ 惠景文園商鋪銷(xiāo)售價(jià)格明細(xì)表 根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，在上述計(jì)算出的 名義平均售價(jià)的基礎(chǔ)上，綜合考慮各種因素后，得出下列 惠景文園商鋪銷(xiāo)售價(jià)格明細(xì)表。 平均銷(xiāo)售價(jià)格修正 根據(jù)本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略：實(shí)行免租 1 年。這里我們 綜合上述三種定價(jià)方式。㎡計(jì)算，按照統(tǒng)一回報(bào)率（一般的投資回報(bào)期為 8年～ 12年）計(jì)算，回報(bào)期統(tǒng)一為 10 年。㎡以上計(jì)算。 以下是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及分析出的消費(fèi)者需求情況和價(jià)格承受能力： 位置 主要面積大小 經(jīng)營(yíng)種類(lèi) 租金 （元 /M2） 價(jià)格 （元 /M2） 松霞路 100 ㎡左右 通訊、藥店、銀行 2540 45005000 崇文街南 80 ㎡左右 餐飲、車(chē)行、五金 1525 崇文街北 110 ㎡左右 中介、美容美發(fā)等 2030 所以，項(xiàng)目如果按市場(chǎng)培育期的平均租金水平約為 20 元 /月 ＝ 4635 元 ◎ 若將惠景文園同仁隆花園比較 ,其售價(jià)為： 4000 元247。 ＝ 4964 元 ◎ 若將惠景文園同百舸豪苑比較 ,其售價(jià)為： 5500 元247。 根據(jù)前期項(xiàng)目小組的詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查，福山區(qū)各商業(yè)項(xiàng)目商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格及租金情況如下： 商鋪銷(xiāo)售價(jià)格（元 /m2） 項(xiàng)目位置 銀河名都 3800－ 4500 匯福街與松霞路交匯處 曙光名座 4500 福海路西鴻福街 百舸豪苑 5500 永安街南，福海路西 百旺花園 3500－ 5800 福海路永安街 仁隆花園 4000 福海路南苑街 定級(jí)因素 指標(biāo) 系數(shù) 銀河名都 曙光名座 百舸豪苑 百旺花園 仁隆花園 惠景文園 商業(yè)地段 A 最差 (遠(yuǎn) )1； B較差 2； C一般 (近 )3； D較好 4； E最好 (近 )5 15% 項(xiàng)目外部因素 38% 商業(yè)配套 A 最不完善 1； B很不完善 2； C一般 3； D很完善 4； E最完善 5 8% 外部交通 A最亂 1； B亂 2； C一般 3； D很好 4； E最好 5 6% 商業(yè)氛圍 A最少 1； B 很少 2； C 一般 3； D 很多 4； E最多 5 5% 城市規(guī)劃 A 最不完善 1； B很不完善 2； C一般 3； D很完善 4； E最完善 5 4% 市場(chǎng)規(guī)模 A最小 1； B 很小 2； C 一般 3； D 很大 4； E最大 5 8% 項(xiàng)目自身因素 62% 主力商家 A最少 1； B 很小 2； C 一般 3； D 很多 4； E最多 5 7% 業(yè)態(tài)規(guī)劃 A最差 1； B 很差 2； C 一般 3； D 較好 4； E最好 5 7% 內(nèi)部交通 A 最不合理 1； B很不合理 2； C一般 3； D很完善 4； E最完善 5 4% 外觀形象 A最差 1； B 很差 2； C 一般 3； D 很好 4； E最好 5 5% 商業(yè)景觀 A最差 1； B 很差 2； C 一般 3； D 很好 4； E最好 5 4% 智能化 A 最不完善 1； B很不完善 2； C一般 3； D很完善 4； E最完善 5 5% 停車(chē)場(chǎng) A最少 1； B 很小 2； C 一般 3； D 很多 4； E最多 5 6% 發(fā)展商 A最差 1； B 很差 2； C 一般 3； D 很好 4； E最好 5 3% 商鋪方正實(shí)用 A 最不合理 1； B很不合理 2； C一般 3； D很合理 4； E最合理 5 3% 鋪型面積 A 最不合理 1； B很不合理 2； C一般 3； D很合理 4； E最合理 5 5% 管理公司 A 最差 1； B 很不好 2； C一般 3； D 很好 4； E 最好 5 3% 服務(wù)態(tài)度 A 最差 1； B 很不好 2； C一般 3； D 很好 4； E 最好 5 2% 得分 綜上分析：銀河名都計(jì)分為： 曙光名座計(jì)分為： 百舸豪苑計(jì)分為： 百旺花園計(jì)分為： 仁隆花園計(jì)分為： 惠景文園計(jì)分為： ◎ 若將惠景文園同銀河名都比較 ,其售價(jià)為： 4100 元247。 80% （ 1＋利潤(rùn)率）總成本 /9000 855 萬(wàn) 810 萬(wàn) 228 萬(wàn) 2366 萬(wàn) 25％ 3286 元 /m2 20％ 3155 元 /m2 15％ 3023 元 /m2 0％ 2629 元 /m2（標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)盈虧平衡） 408 萬(wàn) 810 萬(wàn) 228 萬(wàn) 1808 萬(wàn) 20xx 元 /m2（實(shí)際地價(jià)盈虧平衡） 按預(yù)期利潤(rùn)率 20％計(jì)算，商鋪平均單位售價(jià)約為 3155 元 /m2。 其中土地成本，本案是按照煙臺(tái)市土地掛牌價(jià)計(jì)算，也就是依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格，根據(jù)項(xiàng)目地段和土地級(jí)別，本項(xiàng)目地塊土地出讓價(jià)格按建筑面積估計(jì)為約 950 元/㎡；根據(jù)煙臺(tái)市相關(guān)規(guī)定結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，本項(xiàng)目總配套費(fèi)估計(jì)約 253 元 /㎡，建安成本估計(jì)約 900 元 /㎡（按建筑面積計(jì)算）。 項(xiàng)目總成本主要包括土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安成本、公共配設(shè)施配套費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)、推廣費(fèi)用，房地產(chǎn)稅收等。 1) 成本導(dǎo)向定價(jià)建議： 成本導(dǎo)向定價(jià)法：以成本為基數(shù)，加上預(yù)期的利潤(rùn)，確定產(chǎn)品的基本價(jià)格。這些也是商業(yè)項(xiàng)目定價(jià)的主要參考因素。 商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)格差異主要通過(guò)層差、位置差、出入口影響差、臨“街”深度差、臨“街”面寬差、臨空面差來(lái)反映，但具體到惠景文園的商業(yè)部分，因?yàn)槭墙?jīng)營(yíng)式商鋪的定位，面積的分割相對(duì)比較跨度大，投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪?zhàn)约航?jīng)營(yíng)的機(jī)會(huì)較多，因此目前的鋪位平面布局也就是未來(lái)的經(jīng)營(yíng)格局。 厘定價(jià)格的相關(guān)因素 價(jià)格與物業(yè)品質(zhì)、目標(biāo)客戶(hù)、市場(chǎng)狀況等方面有著密切關(guān)系，本項(xiàng)目厘定價(jià)格時(shí)首要考慮的因素主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ? 整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ? 市場(chǎng)的供求狀況 ? 物業(yè)自身客觀條件：地理位置、質(zhì)素、建筑進(jìn)度 ? 目標(biāo)客戶(hù)的價(jià)格接受程度和價(jià)值取向 ? 宣傳推廣是否理想 定價(jià)指導(dǎo)原則 項(xiàng)目與項(xiàng)目之間會(huì)因?yàn)樽陨碣|(zhì)素的不同而存在價(jià)格差異，項(xiàng)目?jī)?nèi)部也會(huì)因?yàn)楦鲉挝痪唧w情況的不同而存在定價(jià)上的差異，而商業(yè)項(xiàng)目差異存在的唯一主導(dǎo)因素就是人流的影響。 價(jià)格控制 為了在銷(xiāo)售各階段都能聚集人氣，保持銷(xiāo)售的順利進(jìn)行，建議分階段安排不同價(jià)目表，對(duì)各銷(xiāo)售 階段進(jìn)行有步驟的階段價(jià)格控制。 正常付款折扣方式： 付款方式 折扣 比例 說(shuō)明 一次性付款 10% 首期 5 成，一個(gè)月內(nèi)付清全款 按揭付款 90% 首期 5 成，余款銀行按揭 綜合折扣 在銷(xiāo)售過(guò)程中需為大面積成交預(yù)留一定折扣空間，有大量的優(yōu)惠就必須保證項(xiàng)目最終價(jià)格的實(shí)現(xiàn)，就必須將優(yōu)惠價(jià)格計(jì)算在內(nèi)。 下浮 2個(gè)點(diǎn) 其中，對(duì)于惠安置業(yè)業(yè)主可以享受 93%價(jià)格優(yōu)惠，其余享受 95%價(jià)格優(yōu)惠 付款折扣方案 建議采取縮小付款方式間折扣，將客戶(hù)自然引導(dǎo)為選擇銀行按揭的付款方式來(lái)降低客戶(hù)付款的資金壓力。 下浮 5個(gè)點(diǎn) * 公開(kāi)發(fā)售期 買(mǎi)家聚集、人氣旺盛、工程形象日益良好。 各種付款方式的銷(xiāo)售折 扣根據(jù)不同銷(xiāo)售時(shí)期的具體情況進(jìn)行調(diào)整。 付款方式及折扣控制 由于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)以投資客為主，應(yīng)充分考慮其對(duì)于資金周轉(zhuǎn)的需要，建議發(fā)展商盡量爭(zhēng)取按揭銀行提供更具靈活的付款方式，降低首期與月供壓力。建議項(xiàng)目的價(jià)格策 略為“低價(jià)入市、逐級(jí)加價(jià)”，即在預(yù)售前期采用銷(xiāo)售折扣、高姿態(tài)吸引市場(chǎng)關(guān)注，公開(kāi)發(fā)售時(shí)再配以高品質(zhì)商鋪推盤(pán)，獲得市場(chǎng)追捧后逐級(jí)加價(jià)。美化生活”走進(jìn)美居生活中心 —— 開(kāi)盤(pán)系列活動(dòng) 中日韓風(fēng)情歌舞；兒童模特秀場(chǎng) 文藝演出（用中方人員表演）；小模特表演 9：0012：00； 14：0017：00 周日 “美化家庭美化生活”的新起點(diǎn)—— 美居生活中心預(yù)售系列活動(dòng) 人體彩繪； 游園； 雜耍 藝術(shù)表演；即興表演；游園 周三 中國(guó)移動(dòng) 一條 告知預(yù)售信息 覆蓋輻山短信 周四 中國(guó)移動(dòng) 一條 告知預(yù)售信息 覆蓋輻山短信 周五 中國(guó)移動(dòng) 一條 告知預(yù)售信息 覆蓋輻山短信 周二 中國(guó)移動(dòng) 一條 告知預(yù)售效果 覆蓋輻山 短信 周三 中國(guó)移動(dòng) 一條 告知預(yù)售效果 覆蓋輻山短信 第三階段（開(kāi)盤(pán)、招商） 周五 煙臺(tái)晚報(bào) 半版 惠景 ?美居生活中心 6天預(yù)售認(rèn)購(gòu)獲得圓滿成功 軟廣 19： 30 周六 活動(dòng) （以業(yè)主表 “創(chuàng)建和諧社區(qū)、推動(dòng)區(qū)晚會(huì) 21： 30 演為主） 域發(fā)展”惠景文園慶祝中國(guó)共產(chǎn)黨成立 85 周年社區(qū)文藝晚會(huì) （短信配合） 周一 煙臺(tái)晚報(bào) 半版 惠景 ?美居生活中心 7 月 7日正式開(kāi)盤(pán) 硬廣 周三 煙臺(tái)晚報(bào) 半版 搶占街區(qū)新財(cái)富 絕版收益豈能錯(cuò)過(guò) 硬廣 周四 煙臺(tái)晚報(bào) 半版 機(jī)會(huì)就在眼前 你準(zhǔn)備好了嗎？ 硬廣 周五 煙臺(tái)晚報(bào) 整版 惠景 ?美居生活中心今日盛大開(kāi)盤(pán) 見(jiàn)證一個(gè)生活街區(qū)新消費(fèi)時(shí)代的來(lái)臨 硬廣 周五 “美化家庭美化生活” 美居生活中心香車(chē)美女展、數(shù)碼展、家電展 （覆蓋福山短信配合） 展會(huì) 周一 煙臺(tái)晚報(bào) 半版 解密惠景 ?美居生活中心房屋置換組硬廣 團(tuán)投資新財(cái)富 周五 煙臺(tái)晚報(bào) 半版 解密惠景 ?美居生活中心生活配套組團(tuán)投資新財(cái)富 硬廣 第二階段（預(yù)售） 周一 煙臺(tái)晚報(bào) 半版 惠景 ?美居生活中心 煙臺(tái)財(cái)富新踞點(diǎn) 硬廣 周三 煙臺(tái)晚報(bào) 半版 惠景 ?美居生活中心 6月 23日預(yù)售認(rèn)購(gòu) 硬廣 周四 煙臺(tái)晚報(bào) 半版 機(jī)會(huì)決定財(cái)富 眼光決定回報(bào) 硬廣 周五 煙臺(tái)晚報(bào) 整版 惠景 ?美居生活中心今日預(yù)售認(rèn)購(gòu) 硬廣 周五 “美化家庭美化生活” 美居生活中心精品家居、室內(nèi)裝博覽會(huì) 修博覽會(huì) （覆蓋福山短信配合） 周一 煙臺(tái)晚報(bào) 半版 解密惠景 ?美居生活中心精品家居組團(tuán)投資新財(cái)富 硬廣 周五 煙臺(tái)晚報(bào) 半版 解密惠景 ?美居生活中心室內(nèi)裝修組團(tuán)投資新財(cái)富 硬廣 9： 00 12： 00 周六 活動(dòng) “美化家庭 活動(dòng)形式：攝影、繪畫(huà)、即興表演。 地 點(diǎn)：惠景內(nèi) ※“留住美好瞬間”免費(fèi)現(xiàn)場(chǎng)照相；現(xiàn)場(chǎng)畫(huà)相；雜耍 目 的：加深客戶(hù)對(duì)美居生活中心的記憶體驗(yàn)。 時(shí) 間： 7 月 8日 9： 0012： 00； 14： 0017： 00 參加人員：惠景業(yè)主、周邊業(yè)主住戶(hù)、目標(biāo)商家和客戶(hù)、演員等。考慮到經(jīng)費(fèi)問(wèn)題，可以通過(guò)中方演員表演的形式進(jìn)行。 活動(dòng)形式：講壇。 地 點(diǎn)：惠景內(nèi) ※風(fēng)水論壇 目 的：從風(fēng)水的角度帶動(dòng)投資。 時(shí) 間： 7 月 7日 9： 0010： 00 參加人員：政府官員、惠景業(yè)主、周邊業(yè)主住戶(hù)、目標(biāo)商家和客戶(hù)等。 地 點(diǎn)：惠景內(nèi) （短信配合） 7）“美化家庭設(shè)立的獎(jiǎng)項(xiàng)可以是“歡樂(lè)家庭獎(jiǎng)、最佳表演獎(jiǎng)、美居之星獎(jiǎng)”等。節(jié)目可以業(yè)主表演為主。 時(shí) 間： 7 月 1日晚 7： 309： 30 參加人員：政府官員、惠景業(yè)主、周邊業(yè)主住戶(hù)、目標(biāo)商家和客戶(hù)、演員等。將活動(dòng)與慶祝建黨成立 85 周年結(jié)合起來(lái)也便于邀請(qǐng)到政府官員出席。 時(shí) 間： 6 月 2425日 8： 3018： 00 參加人員：惠景業(yè)主、周邊業(yè)主住戶(hù)、目標(biāo)商