【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大。以時(shí)尚為引導(dǎo)，針對(duì)大量的年輕打工者，再造湖里老街、蓮坂步行街概念。 以項(xiàng)目北部貫通的凱撒商業(yè)街為主軸，連接包括中庭在內(nèi)的“凱撒征服地帶”。 二 、轉(zhuǎn)型定位 ： 針對(duì)年輕的打工一族，旗幟鮮明的推出凱撒商業(yè)街的概念。 第四篇：項(xiàng)目定位 一 、 錯(cuò)位 定位的必要性 ： 目的： 突破區(qū)域項(xiàng)目 定位的局限性，發(fā)揮錯(cuò)位定位的優(yōu)勢(shì)，形成與該片區(qū)不同的商業(yè)形態(tài)（該片區(qū)商業(yè)定位主要是 商場(chǎng)、食雜百貨日用品 市場(chǎng)），最終達(dá)到適應(yīng) 龍池開發(fā)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)狀況的新商業(yè)定位，以達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。 第三篇：項(xiàng)目 SWOT 分析 一、 優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn) ： 規(guī)模優(yōu)勢(shì) ： 總開發(fā)面積接近 5000 平米，便于形成集聚效應(yīng)； 規(guī)劃策略： 可以通過各類策劃包裝，提出商業(yè)街概念，從而搶占市場(chǎng)。 海滄商鋪?zhàn)罱N售狀況、價(jià)格、促銷手段。該項(xiàng)目的店面售價(jià)大約在 4000— 6800 元 /㎡左右，而售價(jià)較高的店面一般分布在朝 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 43 南及靠近路口的位置。共分三期開發(fā)，其中一期總建筑面積 46000 平方米，商業(yè)店鋪 6650 平方米。 五 、間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 —— 云龍海岸 【 云龍海岸】 是由廈門海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。目前該項(xiàng)目開發(fā)一期為 8棟多層，先售 4棟，店面售價(jià)在 6000元 /平方米。二期的銷售進(jìn)展比較快，項(xiàng)目的預(yù)售許可證已辦理，工程進(jìn)度已到封頂，今年10 月份可完工。店面規(guī)劃 100 間，均為沿街店面，面寬 4 米，長(zhǎng)度 米，面積在 5090 面規(guī)劃 100 間，均為沿街店面，面寬 4 米，長(zhǎng)度 米，面積在 5090 平方米之間不等。其一期店面銷售成功源于“返租戰(zhàn)略”。店面租金沿金山路朝外的達(dá)到 4045 元 /平方米，朝內(nèi) 30 元 /平方米，店面面寬多為 4 米左右，進(jìn)深7 米。 三 、間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 —— 瑞鑫公寓 【瑞鑫公寓】 是漳州鴻冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。 該盤社區(qū)不大，但是由于其與瑞鑫項(xiàng)目相近，所以瑞鑫很多的已有的商業(yè)設(shè)施都可以為其示作賣點(diǎn)，特別表現(xiàn)在店面經(jīng)營(yíng)方面。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 41 店鋪 60 間，每間面積在 3070 平方米之間不等，項(xiàng)目商業(yè)鋪面設(shè)計(jì)有小區(qū)內(nèi)街店鋪，價(jià)格報(bào)價(jià)定位在 38006800元 /平方米之間。好望角】 是由漳州西奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和漳州唯方投資有限公司合作開發(fā)的。 二、 間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 —— 龍池 （ 2）商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢(shì)： 直面龍池開發(fā)區(qū)規(guī)模最大、員工數(shù)量最多的企業(yè) —— 燦坤工業(yè)園，旁邊還有許多已經(jīng)營(yíng)業(yè)的商場(chǎng)，周圍商業(yè)發(fā)展相對(duì)比較成熟。該項(xiàng)目委托廈門合正房地產(chǎn)銷售代理公司銷售，銷售現(xiàn)場(chǎng)從 10 月開始進(jìn)行前期預(yù)約登記，銷 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 40 售價(jià)格在二個(gè)月調(diào)整提高二次，目前的價(jià)格體系在龍池區(qū)域市場(chǎng)中最高，業(yè)務(wù)員的折扣空間為 2060元 /平方米。店鋪的起價(jià)是 56006000 元 /平方米。 其中一期有7 棟，二期有 3棟，工程已開工近五個(gè)月，一期工程承諾 04年十月交房。由漳州市華坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。 憑借多種業(yè)態(tài)結(jié)合的商業(yè) 策劃經(jīng)營(yíng) 模式，使該片區(qū)的商業(yè)規(guī)模和商區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升。 對(duì)于一個(gè)新興的開發(fā)區(qū)而言，真正的核心商圈將會(huì)是獨(dú)一無(wú)二的。造成這種現(xiàn)象的主要原因，是商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了消費(fèi)增長(zhǎng)的速度，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)消費(fèi)的貢獻(xiàn)不可能同步產(chǎn)生，一般會(huì)出現(xiàn)遲滯效應(yīng)。 但 是滿足消費(fèi) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 38 人口業(yè)余生活需求的餐飲娛樂業(yè)將有足夠的市場(chǎng)空間； 隨著外來人口增加，中檔和非生活必需品消費(fèi)增長(zhǎng)顯著。 從商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷， 龍池 商業(yè)區(qū)域進(jìn)一步向 新開發(fā)小區(qū) 集聚， 在短期內(nèi)開發(fā)區(qū)人口數(shù)量和消費(fèi)水準(zhǔn)難以得到根本性改變的情況下 ，商業(yè)市場(chǎng)將嚴(yán)重過剩。 目前在龍池開發(fā)區(qū)出售的一層店面就達(dá) 350 間。 沿 路以中 低檔 商品銷售為主，形成超市等商業(yè)形態(tài) ； 隨著 開發(fā)區(qū)規(guī)劃 發(fā)展和大面積商業(yè)開發(fā)， 大量 的商業(yè)物 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 37 業(yè)大量供應(yīng)市場(chǎng)， 龍池開發(fā)區(qū) 商業(yè)形態(tài)由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)型，但由于商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)和消費(fèi)水平提升有限， 消費(fèi)終端層次及收入水平難以在短期得以提升，將 導(dǎo)致部分商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)滯銷，經(jīng)營(yíng)戶的盈利能力開始下降。 “凱撒”商業(yè)街營(yíng)銷推廣方案 第一篇：市場(chǎng)概述 一 、區(qū)域（ 龍池開發(fā)區(qū) ）商業(yè)概述 ： 以中 低檔 商品為主，商場(chǎng)和專賣店等現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)僅占 較 小比例 ； 商品銷售主要集中在日用百貨、小商品和農(nóng)副產(chǎn)品，中高檔和品牌商品消費(fèi)量有限 ； 娛樂（網(wǎng)吧、舞廳）、餐飲等產(chǎn)業(yè)方興未艾，擁有大量的消費(fèi)群體，但目前規(guī)模檔次較低。我看見了。 （ 5）銷售預(yù)計(jì)： 完成銷售總量的 90%以上。 （ 4）具體行動(dòng)： ■ 行動(dòng)之一： 進(jìn)一步推出“羅馬假日易投資計(jì)劃”的營(yíng)銷主題。在店面銷售大部分及項(xiàng)目接 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 35 近現(xiàn)房時(shí)，考慮開拓銷售渠道和價(jià)值空間。 （ 6）銷售預(yù)計(jì)： 完成至銷售總量的 60%以上。 時(shí)間：正式開盤后一周開始，持續(xù)兩個(gè)月，保持每?jī)芍芤黄?NP 軟廣告的強(qiáng)度。 ■ 行動(dòng)之二： 以 NP 廣告細(xì)化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)發(fā)布熱銷信息。 時(shí)間：開盤當(dāng)天。 （ 4）目的： 鞏固客戶資源，將內(nèi)部認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)為有效認(rèn)購(gòu)，強(qiáng)力刺激市場(chǎng)。 ■ 現(xiàn)場(chǎng) POP 廣告。在銷售折扣 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 34 不斷減少和售價(jià)表逐步的雙重作用下，實(shí)現(xiàn)理想的售價(jià)和銷售速度。制 造火爆的銷售場(chǎng)面和緊張的銷售氛圍，讓投資者對(duì)項(xiàng)目有非常熱銷的感覺。跟時(shí)間賽跑永遠(yuǎn)是我們實(shí)現(xiàn)有效銷售的不二法則。 在媒體上發(fā)布公告，營(yíng)造良好的現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛。 銷售第二階段 ：項(xiàng)目開盤期及強(qiáng)銷期 （ 1）時(shí)間： 項(xiàng)目正式認(rèn)購(gòu)至 2020 年 7 月 （ 2）銷售策略： ■ 整理有效客戶信息資料，通知原先認(rèn)購(gòu)客戶開盤訊息，傳達(dá)踴躍認(rèn)購(gòu)消息。 目的：滲透市場(chǎng)，制造銷售壓力。散發(fā)登載本項(xiàng)目全面信息的海報(bào)。 ■ 行動(dòng)之三： 海報(bào)派發(fā)式市場(chǎng)滲透。 目的：消化部分單位。 ■ 行動(dòng)之二： 對(duì)我公司原掌握的鳳凰名都等項(xiàng)目投資意向客戶作充分說明，爭(zhēng)取內(nèi)部先行認(rèn)購(gòu)。 時(shí)間：持續(xù)進(jìn)行。 （ 5）目的： 前期市場(chǎng)造勢(shì)，積累客戶資源，爭(zhēng)取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，強(qiáng)力擠壓市場(chǎng)。 （ 4）廣告策略： ■ 報(bào)紙軟廣告：在海峽導(dǎo)報(bào)上刊登軟文，介紹＂羅馬假日＂的居住和投資價(jià)值； ■ 定點(diǎn)廣告： 建筑工地戶外大型廣告牌 ■ 選擇多路漳州～廈門及海滄～島內(nèi)的小巴路線做宣傳。 ■ “ 羅馬假日”的售樓處，將一改傳統(tǒng)的售樓處設(shè)計(jì)方案，以“ 書吧加休閑街 ”的組合來營(yíng)造銷售現(xiàn)場(chǎng)的生活氛圍， 自由取閱的書 報(bào)架，可樂販賣機(jī)，調(diào)酒的吧臺(tái)，留言板，點(diǎn)唱機(jī)，大頭貼紙相機(jī)，磁卡電話，可供上網(wǎng)的多臺(tái)電腦 等，在和煦的陽(yáng)光里，輕柔的音樂背景聲中營(yíng)造心動(dòng)的生活氛圍。故此，在戶外媒體、銷售網(wǎng)點(diǎn)、單張派發(fā)方面應(yīng)加強(qiáng)區(qū)域性宣傳，增強(qiáng)傳送項(xiàng)目信息的途徑，以吸引大量人流，宣傳區(qū)域唯一至 成熟 社區(qū)概念。 ■ 銷售人員對(duì)廈門外來人員聚集的后浦、湖里、海滄等所有店鋪進(jìn)行地毯式訪問， 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 32 告知樓盤銷售信息，擴(kuò)大咨訊接觸面， 聚集人氣，強(qiáng)勢(shì)推廣。 銷售第一階段：項(xiàng)目導(dǎo)入期 （ 1）時(shí)間： 現(xiàn)在起至項(xiàng)目正式開盤銷售前 （ 2）銷售策略： ■ 調(diào)查區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，掌握競(jìng)爭(zhēng)樓盤銷售動(dòng)態(tài)。上述各階段均按目前區(qū) 域市場(chǎng)情況制定，在實(shí)際的執(zhí)行過程中將隨著市場(chǎng)的變化進(jìn)行調(diào)整。 小結(jié)： 上述價(jià)格體系中建坤花園的對(duì)外銷售底價(jià)均價(jià)為 1372 元 /平方米左右。店鋪銷售總量目標(biāo)為 12%。第四階段價(jià)格執(zhí)行周期為三個(gè)月。 （ 4）、第四個(gè)階段：工程封頂、內(nèi)外裝修階段 為工程封頂、內(nèi)外裝修階段，報(bào)價(jià)提價(jià)為 1440 元 /平方米，最低銷售折扣為 折 折， 即均價(jià) 13821396 元 /平 方米，銷售面積控制在 7000 平方米左右，約占住宅總銷量的 25%。店鋪銷售總量目標(biāo)為 17%。第二階段價(jià)格執(zhí)行周期為二個(gè)月。 （ 2）、第二階段：正式對(duì)外營(yíng)業(yè)認(rèn)購(gòu)階段 在接待中心正式對(duì)外營(yíng)業(yè)認(rèn)購(gòu)時(shí)，報(bào)價(jià)提價(jià)為 1410 元 /平方米，最低銷售折扣為 折， 即均價(jià) 1354 元 /平方米，銷售面積控制在 4000 平方米左右，約占住 宅總銷量的 14%。價(jià)格執(zhí)行周期為一個(gè)月，使前期購(gòu)買的客戶在替在目標(biāo)客層中作口碑傳播，促進(jìn)銷售。 （二）銷售進(jìn)度控制： 銷售周期： 羅馬假日一期的銷售過程設(shè)定為 12 個(gè)月 時(shí)間： 2020 年 3 月～ 2020 年 3 月 總銷售目標(biāo)： 住宅： 92% 店鋪： %（見“羅馬假日”銷售計(jì)劃表） （三） 建坤花園的價(jià)格與銷控體系： 價(jià)格與銷控體系： 綜合考慮上述各種因素的影響，在保證建坤花園如期完成銷售，同時(shí)，確保項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的前提下，采取低開高走的策略制定建坤花園的體系，具體按以下五個(gè)階段執(zhí)行： （ 1）、第一階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段 在開始接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)住宅對(duì)外銷售報(bào)價(jià)均價(jià)控制在 1390 元 /平方米左右，最低銷售折扣為 折， 即均價(jià) 1330 元 /平方米，銷售面積控制在 3000 平方米，約占住宅總銷量的 10%。 羅馬假日，百分百的城市生活 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 30 適用于住宅部分的宣傳，突出完善的社區(qū)配套，超前的開發(fā)理念，居住在羅馬假日，將得到仿佛置身于城市的生活便利和心理感受。 （ 5）專業(yè)負(fù)責(zé)的管理公司 對(duì)租住戶進(jìn)行管理的同時(shí)，行使代投資者租賃服務(wù)、物業(yè)保值增值服務(wù)等等，讓投資者節(jié)省大量的時(shí)間和精力。 （ 4）以安全居住為賣點(diǎn) 作為出租戶業(yè)主，對(duì)安全的考慮放在了首要的位置。 在適度的高度空間里，便于展示契合的家具。 （ 2）在 平面布局上： 引進(jìn)現(xiàn)在已經(jīng)相當(dāng)成熟的小戶型設(shè)計(jì)理念，充分考慮小戶型的內(nèi)部空間和生活功能設(shè)計(jì)，確保小戶型的居住品質(zhì)。 （ 1）在概念推廣上： 羅馬假日延續(xù)投資概念。 三、項(xiàng)目推廣： （一）策略思考： 品牌策略： 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 29 客戶對(duì)品牌的認(rèn)知程度往往取決于品牌的個(gè)性，沒有個(gè)性的商品品牌極易在市場(chǎng)中流失。 ■ 在景觀設(shè)計(jì)上： 作為意大利形象表征的成片的向日葵、熏衣草，在此可以得到充分運(yùn)用。采用奶黃色加之獨(dú)有的線條、圖案表達(dá)意大利典雅內(nèi)蘊(yùn)的風(fēng)格。更重要的是，羅馬假日代表的既是閑適輕松的居住，也是浪漫理想的美好生活。 二、案名建議： “羅馬假日” 選擇一個(gè)好的案名，是項(xiàng)目成功營(yíng)銷的開始。本案將文化與商業(yè)緊密融合，力求打造經(jīng)典樓盤。 第四部分：項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益分析 概 況 備注 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 27 用地面積 26664 容積率 總建筑面積 評(píng)估內(nèi)容 合價(jià) 按總建筑面積分?jǐn)偅ㄔ?/㎡） 一、項(xiàng)目總成本 65970585 （一） +（二） +（三） +（四） +（五） +（六） +（七） +（八） （一）土地費(fèi)用 8800000 土地出讓金 8800000 （二）前期工程費(fèi)用 1252397 項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作費(fèi)用 200000 測(cè)量、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用 1052397 18 各類許可規(guī)費(fèi) （三）建設(shè)費(fèi)用 49696525 850 室內(nèi)粗裝修 建筑安裝工程費(fèi)用 46773200 800 公用事業(yè)費(fèi)用及配套 2923325 50 （四）不可預(yù)見費(fèi)用 1403196 24 建安工程費(fèi)的 3% （五）銷售費(fèi)用 銷售收入的 3% （六）監(jiān)理費(fèi) 467732 8 建安工程費(fèi)的 1% （七）辦公及管理費(fèi) 1528468 建安工程費(fèi)、前期工程費(fèi)的 3% （八）財(cái)務(wù)費(fèi)用 全部為自有資金投入 二、銷售收入 94075590 商鋪面積 ㎡住宅面積 50948 ㎡ 多層住宅 67760840 1330 小高層住宅 商鋪 2631