【正文】 利用管理公司強(qiáng)大的行銷網(wǎng)，為商戶提供商品信息、品牌引進(jìn)、物流配送等服務(wù)；統(tǒng)一商業(yè)形象，為經(jīng)營戶免費(fèi)提供裝修、商品陳列、形象推廣等服務(wù)，依托整和形象，形成合力，共同做大市場；為進(jìn)駐商戶提供免費(fèi)的倉儲(chǔ)、物流等配套服務(wù)；每年舉辦一屆的“凱撒”文化節(jié)，提升文化和藝術(shù)魅力。 （管理篇）主題：嫁出去的女兒不是潑出去的水強(qiáng)勢經(jīng)營推介，永不停息的購物浪潮隨文：7大經(jīng)營管理舉措凱撒商業(yè)街交付使用后，將由商業(yè)經(jīng)營管理公司進(jìn)行整體的經(jīng)營管理，配合入駐商戶共同做大市場，具體策略包括： 強(qiáng)勢廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢，讓開發(fā)區(qū)員工乃至周邊的居民都來此消費(fèi)。凱撒商業(yè)街將是龍池商氣最旺的商區(qū)，具有強(qiáng)大的商圈輻射力；凱撒商業(yè)街又是這片土地獨(dú)一無二的年輕消費(fèi)核心地帶！伴隨著開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，這種商業(yè)輻射能力正在前所未有的得到加強(qiáng)，作為核心商圈的優(yōu)勢地位不可撼動(dòng)，選對了好地方，才能保證滾滾人流，帶來無限人氣、財(cái)氣。凱撒商業(yè)街順應(yīng)商業(yè)發(fā)展潮流，應(yīng)時(shí)運(yùn)而生，以超前的眼光，引進(jìn)商業(yè)步行街規(guī)劃理念，憑借一流的設(shè)計(jì)，劃行歸市的管理，吸引大量經(jīng)營商戶集體跳巢凱撒商業(yè)街。示例鋪位（平米）產(chǎn)權(quán)（年）總價(jià)（元）存款收益（年）租金價(jià)格（元/平方米/年）租金收益（年）投資回收期（年）終身收益60終身240000住宅投資7％～10％投資回報(bào)較高，抵御通貨膨脹能力強(qiáng)凱撒商業(yè)街投資10％～20％投資回報(bào)高，與經(jīng)濟(jì)景氣程度聯(lián)系緊密隨文2：傳子百萬不如凱撒旺鋪一間中國人有著良好的傳統(tǒng)，為了讓自己和孩子過的好些，經(jīng)常采用儲(chǔ)蓄的方式來解決未來的生活倚靠，金錢有價(jià)，旺鋪無價(jià)，趁自己有錢時(shí)置些地產(chǎn)，獲取租金和投資升值收益，無疑是最好的選擇，現(xiàn)在趁低價(jià)買進(jìn)凱撒商鋪，不但可立即收租獲利，還可獲得升值回報(bào)，讓自己后半生絕無后顧之憂，未來商鋪可傳承子孫，讓您的子孫也從中收益；隨文3：間間沿街鋪，戶戶招牌店凱撒商業(yè)街銷售的商鋪均為沿街門面招牌店，經(jīng)營戶既可自己進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，也可將商鋪?zhàn)赓U，還可將商鋪轉(zhuǎn)讓或繼承，將商機(jī)牢牢把握于自己手中，不受他人約束； 隨文4：投資地產(chǎn)原始股，買旺鋪?zhàn)约寒?dāng)老板，讓鈔票為你打工因此，從投資收益和風(fēng)險(xiǎn)控制的雙重角度而言，類比多種投資方式，投資商鋪是最佳的選擇。舉辦露天電影、露天卡拉OK比賽、凱撒文化節(jié)等活動(dòng)，吸引大批人流的參與。 分階段銷售期內(nèi)，以印刷品廣告、報(bào)紙廣告做階段內(nèi)銷售渲染。 四、5+1優(yōu)惠方案：一次性購買凱撒商業(yè)街五間店面，或者300平方米以上店面，將贈(zèng)送一間A型單身公寓。二、一年分期付款購買： 在交納40%首付款、余款以一年為期限分期支付時(shí)，在現(xiàn)行銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，給予5%的優(yōu)惠讓利。 第五篇：營銷籌備一、營銷籌備： ——現(xiàn)場包裝，包括售樓處、一期工地功能牌、導(dǎo)視牌、形象識(shí)別。南街——?jiǎng)P撒活色生香天地 經(jīng)營類型：餐飲娛樂業(yè) 檔次：中低檔、低檔五、定位目標(biāo) 由外到內(nèi)，由靜到動(dòng)，由目標(biāo)消費(fèi)到休閑消費(fèi)； 內(nèi)外有序、劃行歸市、整體統(tǒng)一、相對獨(dú)立； 中高、中擋、中低檔價(jià)格互補(bǔ)，多種商品及經(jīng)營類型齊全，形成綜合市場； 實(shí)現(xiàn)一、二期商業(yè)的互補(bǔ)、互促。為了強(qiáng)烈的形象識(shí)別和精神表征，我們將設(shè)計(jì)鮮艷奪目的凱撒商業(yè)街路標(biāo)和旗幟，飄揚(yáng)在售樓處、小區(qū)將來的主要路口、324國道沿線。三、商業(yè)符號定位 項(xiàng)目符號：凱撒商業(yè)街——突出綜合性； 商業(yè)符號：凱撒征服地帶——突出商業(yè)性、現(xiàn)代性、娛樂性；我們建議將中庭部分集中利用，創(chuàng)造迎合年輕人冒險(xiǎn)、刺激心態(tài)的“征服者樂園”，搭建“攀巖”墻，增加適量的運(yùn)動(dòng)設(shè)施，并不時(shí)舉辦攀巖、卡丁車大賽等等。兩者有機(jī)的綜合，將成為龍池開發(fā)區(qū)最璀璨的商業(yè)亮點(diǎn)。以時(shí)尚為引導(dǎo)，針對大量的年輕打工者，再造湖里老街、蓮坂步行街概念?！　∫皂?xiàng)目北部貫通的凱撒商業(yè)街為主軸，連接包括中庭在內(nèi)的“凱撒征服地帶”。二、轉(zhuǎn)型定位：針對年輕的打工一族，旗幟鮮明的推出凱撒商業(yè)街的概念。第四篇：項(xiàng)目定位一、錯(cuò)位定位的必要性： 目的：突破區(qū)域項(xiàng)目定位的局限性，發(fā)揮錯(cuò)位定位的優(yōu)勢，形成與該片區(qū)不同的商業(yè)形態(tài)（該片區(qū)商業(yè)定位主要是商場、食雜百貨日用品市場），最終達(dá)到適應(yīng)龍池開發(fā)區(qū)商業(yè)市場狀況的新商業(yè)定位，以達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。二、問題與威脅點(diǎn)：項(xiàng)目商業(yè)配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時(shí)日；目前片區(qū)商業(yè)氛圍尚未形成，商業(yè)物業(yè)市場尚未啟動(dòng)；作為房地產(chǎn)項(xiàng)目重要利潤來源的店鋪、商場的市場啟動(dòng)尚需假以時(shí)日；項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)不沿街，對店面的推廣造成不小的障礙；產(chǎn)品的同質(zhì)化開發(fā)現(xiàn)象嚴(yán)重，市場競爭激烈。 第三篇：項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢和機(jī)會(huì)點(diǎn)：　規(guī)模優(yōu)勢：總開發(fā)面積接近5000平米，便于形成集聚效應(yīng)；　規(guī)劃策略：可以通過各類策劃包裝，提出商業(yè)街概念，從而搶占市場。龍池開發(fā)區(qū)店鋪?zhàn)罱N售狀況、價(jià)格、促銷手段。六、其他類比項(xiàng)目調(diào)研：湖里老街、殿前、前埔、后埔外來人口聚集地帶店面經(jīng)營情況、促銷手段等。該項(xiàng)目的店面售價(jià)大約在4000—6800元/㎡左右，而售價(jià)較高的店面一般分布在朝南及靠近路口的位置。共分三期開發(fā)，其中一期總建筑面積46000平方米，商業(yè)店鋪6650平方米。五、間接競爭對手——云龍海岸 【云龍海岸】是由廈門海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。目前該項(xiàng)目開發(fā)一期為8棟多層，先售4棟，店面售價(jià)在6000元/平方米。店面的售價(jià)為3800元6500/平方米起，一般朝南方向以及靠近路口的店面價(jià)格較高。二期總建筑面積為35737平方米，現(xiàn)已開工的有8棟，包括一棟12層的小高層?，F(xiàn)已開業(yè)經(jīng)營的有一家200平方左右的自選超市，一家藥店、影吧6家、電子游戲室3家、小炒6家、廣告、中介各一家，即將開業(yè)的有一家大型網(wǎng)吧內(nèi)設(shè)有100多臺(tái)電腦，大型娛樂城，已開業(yè)的經(jīng)營店鋪生意較好。瑞鑫公寓一期已交付使用，項(xiàng)目一期共有店面108間，單間面積在5060平方米之間，現(xiàn)出租情況僅達(dá)3040%；周邊中介公司拋售一期的店面比售樓處報(bào)價(jià)便宜僅4800元/平方米（價(jià)格可議）。該盤社區(qū)不大，但是由于其與瑞鑫項(xiàng)目相近，所以瑞鑫很多的已有的商業(yè)設(shè)施都可以為其示作賣點(diǎn)，特別表現(xiàn)在店面經(jīng)營方面。 店鋪60間，每間面積在3070平方米之間不等，項(xiàng)目商業(yè)鋪面設(shè)計(jì)有小區(qū)內(nèi)街店鋪，價(jià)格報(bào)價(jià)定位在38006800元/平方米之間。好望角】是由漳州西奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和漳州唯方投資有限公司合作開發(fā)的。二、間接競爭對手——龍池項(xiàng)目優(yōu)勢：（1）區(qū)位優(yōu)勢：位于燦坤工業(yè)園3號廠門口，人流量較大；瀕臨324國道，交通較為便捷；與【羅馬假日】相鄰。該項(xiàng)目委托廈門合正房地產(chǎn)銷售代理公司銷售，銷售現(xiàn)場從10月開始進(jìn)行前期預(yù)約登記，銷售價(jià)格在二個(gè)月調(diào)整提高二次，目前的價(jià)格體系在龍池區(qū)域市場中最高，業(yè)務(wù)員的折扣空間為2060元/平方米。店鋪的起價(jià)是56006000元/平方米。其中一期有7棟，二期有3棟，工程已開工近五個(gè)月，一期工程承諾04年十月交房。由漳州市華坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。憑借多種業(yè)態(tài)結(jié)合的商業(yè)策劃經(jīng)營模式，使該片區(qū)的商業(yè)規(guī)模和商區(qū)競爭力進(jìn)一步提升。對于一個(gè)新興的開發(fā)區(qū)而言，真正的核心商圈將會(huì)是獨(dú)一無二的。造成這種現(xiàn)象的主要原因，是商業(yè)市場發(fā)展的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了消費(fèi)增長的速度，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對消費(fèi)的貢獻(xiàn)不可能同步產(chǎn)生，一般會(huì)出現(xiàn)遲滯效應(yīng)。但是滿足消費(fèi)人口業(yè)余生活需求的餐飲娛樂業(yè)將有足夠的市場空間； 隨著外來人口增加，中檔和非生活必需品消費(fèi)增長顯著。 從商業(yè)發(fā)展趨勢判斷，龍池商業(yè)區(qū)域進(jìn)一步向新開發(fā)小區(qū)集聚，在短期內(nèi)開發(fā)區(qū)人口數(shù)量和消費(fèi)水準(zhǔn)難以得到根本性改變的情況下，商業(yè)市場將嚴(yán)重過剩。目前在龍池開發(fā)區(qū)出售的一層店面就達(dá)350間。沿路以中低檔商品銷售為主，形成超市等商業(yè)形態(tài)；隨著開發(fā)區(qū)規(guī)劃發(fā)展和大面積商業(yè)開發(fā)，大量的商業(yè)物業(yè)大量供應(yīng)市場，龍池開發(fā)區(qū)商業(yè)形態(tài)由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)型，但由于商業(yè)消費(fèi)市場增長和消費(fèi)水平提升有限，消費(fèi)終端層次及收入水平難以在短期得以提升，將導(dǎo)致部分商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)滯銷，經(jīng)營戶的盈利能力開始下降。我勝利了。我來了。 ■行動(dòng)之二：證言廣告，請已購房客戶做代言人，以其自身觀點(diǎn)闡明購買“羅馬假日”的理由。（3）廣告策略：NP廣告加大對投資型客戶的宣傳，細(xì)化鋪面的投資價(jià)值分析，增加工地布幅廣告，針對銷售重點(diǎn)和難點(diǎn)，更加有的放矢地進(jìn)行實(shí)質(zhì)內(nèi)容廣告。銷售第三階段：持續(xù)期（1）時(shí)間：2004年7月起（2）銷售策略：經(jīng)過前面兩個(gè)階段的銷售，本項(xiàng)目主力產(chǎn)品（住宅，店面）應(yīng)銷售完成60%左右單位，同時(shí)此時(shí)也是銷售剩余單位的大好時(shí)機(jī)。（6）銷售預(yù)計(jì)：完成至銷售總量的60%以上。時(shí)間：正式開盤后一周開始，持續(xù)兩個(gè)月，保持每兩周一篇NP軟廣告的強(qiáng)度?！鲂袆?dòng)之二：以NP廣告細(xì)化產(chǎn)品優(yōu)勢，繼續(xù)發(fā)布熱銷信息。時(shí)間：開盤當(dāng)天。（4）目的：鞏固客戶資源，將內(nèi)部認(rèn)購轉(zhuǎn)為有效認(rèn)購，強(qiáng)力刺激市場?！霈F(xiàn)場POP廣告。在銷售折扣不斷減少和售價(jià)表逐步的雙重作用下，實(shí)現(xiàn)理想的售價(jià)和銷售速度。制造火爆的銷售場面和緊張的銷售氛圍，讓投資者對項(xiàng)目有非常熱銷的感覺。跟時(shí)間賽跑永遠(yuǎn)是我們實(shí)現(xiàn)有效銷售的不二法則。在媒體上發(fā)布公告，營造良好的現(xiàn)場銷售氣氛。銷售第二階段：項(xiàng)目開盤期及強(qiáng)銷期（1）時(shí)間：項(xiàng)目正式認(rèn)購至2004年7月（2）銷售策略：■整理有效客戶信息資料，通知原先認(rèn)購客戶開盤訊息，傳達(dá)踴躍認(rèn)購消息。（7）銷售預(yù)計(jì)：完成約總額20%的認(rèn)購目標(biāo)。）時(shí)間：持續(xù)進(jìn)行。（數(shù)量1萬份左右，鎖定廈漳巴士，廈門湖里、海滄等外來人口聚集地及中小店鋪經(jīng)營者。途徑：內(nèi)部途徑。時(shí)間：持續(xù)進(jìn)行。目的：使現(xiàn)場人員對項(xiàng)目了如指掌。（6）具體業(yè)務(wù)行動(dòng)：■行動(dòng)之一：銷售專員項(xiàng)目情況全面深度了解，現(xiàn)場銷售控制操演及業(yè)務(wù)技巧的培訓(xùn)?！龅谝徊ê?bào)派發(fā)。洽談空間里，建議用情侶吊椅等給人以休閑的感受。（3）銷售道具準(zhǔn)備：■工地圍墻■名片■海報(bào)■售樓中心布置（模型，看板控臺(tái)背景及有機(jī)玻璃看板，燈箱，羅馬旗，三角旗，售樓中心上空POP廣告等）。由于項(xiàng)目周邊目前作為開發(fā)區(qū)工地，購房者客流量低，故如何吸引更多的客戶到場，是項(xiàng)目成敗的基礎(chǔ)條件?！鲞M(jìn)行先期的市場誘導(dǎo)宣傳，樹立樓盤形象，為開盤產(chǎn)生震撼性廣告效應(yīng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（四）項(xiàng)目分階段推廣思路：銷售時(shí)機(jī)的成熟與否在相當(dāng)程度上決定著項(xiàng)目銷售的成敗，具體各銷售階段劃分及業(yè)務(wù)工作內(nèi)容分述如下。上述各階段均按目前區(qū)域市場情況制定，在實(shí)際的執(zhí)行過程中將隨著市場的變化進(jìn)行調(diào)整。小結(jié)：上述價(jià)格體系中建坤花園的對外銷售底價(jià)均價(jià)為1372元/平方米左右。第五階段價(jià)格執(zhí)行周期為三個(gè)月。（5）、第五個(gè)階段：交房階段為交房階段，報(bào)價(jià)提價(jià)為14501460元/平方米， 即均價(jià)14061416元/平方米，銷售面積控制在4000平方米左右，約占住宅總銷量的14%。店鋪銷售總量目標(biāo)為17%。第三階段價(jià)格執(zhí)行周期為三個(gè)月。（3）、第三個(gè)階段：正式發(fā)售階段為正式發(fā)售階段，報(bào)價(jià)提價(jià)為1430元/平方米， 即均價(jià)13721385元/平方米，銷售面積控制在10000平方米左右，約占住宅總銷量的35%。店鋪銷售總量目標(biāo)為14%。店鋪銷售面積為500平方米，均價(jià)是3500元/平方米，%。主要銷售產(chǎn)品集中在二號樓、三號樓。（二）銷售進(jìn)度控制：銷售周期：羅馬假日一期的銷售過程設(shè)定為12個(gè)月時(shí)間：2004年3月～2005年3月總銷售目標(biāo)：住宅：92%店鋪：%（見“羅馬假日”銷售計(jì)劃表）一種方便、快捷、先進(jìn)、高質(zhì)量的生活方式。 廣告策略：分階段主題壹萬元，你也可以當(dāng)房東適用于住宅及店面的宣傳口號，炒作易投資概念，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目定位，拓展市場縱深，激發(fā)有效需求。我們建議在項(xiàng)目中增添安全舉措的賣點(diǎn)，如防火、防漏電材料設(shè)施的應(yīng)用，樓層疏散安全出口等等，標(biāo)榜“4A級防護(hù)標(biāo)準(zhǔn)”，將大大的籠絡(luò)投資客的心。如“喜夢寶”家私在展示中的一款電腦桌椅、樓梯床組合，可以充分利用空間，讓居住空間最大限度合理化。（3）在樣板房室內(nèi)空間的布置上：洗手間根據(jù)生活需要做成開放式，由毛玻璃隔開，增加生活情趣；廚房用大面積的玻璃墻實(shí)現(xiàn)自然采光，凸顯現(xiàn)代效果。而且我們將以更加靈活的投資方式和更加低門檻的投資準(zhǔn)入吸引投資者。通過對項(xiàng)目的分